안녕하세요,
오래전에 가입하고 몇번 댓글만 달아보다가 처음으로 질문을 드려요! 마일에 관련된 내용은 아니라 죄송하지만 전문가들이 많으신거같아 조언을 구합니다!
5년전쯤에 15년 3.5%에 클로징한 모게지가 있습니다.
향후 3-5년안에는 다음 집으로 이사를 가려하는데 목표는 지금집을 팔지않고 렌트를 주는겁니다.
현재 수중에 있는 캐쉬와 올해 말까지 세이브할수있는돈으로 현재집 남은 발란스를 pay-off 할수가 잇는 상황인데요.
현재로썬 DTI가 제법 높은 상황이라 다음집을 살때 다운페이를 매우 많이 하던지, 지금 monthly expense를 줄여야해요.
또한 현재집을 렌트로 돌린다면 그에 따른 인컴에 대해서 tax implication도 고민하고 잇구요.
살금살금 올라가고잇는 이자율도 고민하지 않을수 없습니다! ㅎㅎ
여러가지 옵션을 생각중인데... 알아보고 고민해도 명확하게 답이 떠오르진 않아서 마일모아에 계신 분들께 여쭤봅니다!
사람의 risk tolerance와 preference에 따라 다른 결정을 내리겟지만 여러분들이라면 아래 옵션들중 가장 좋아보이는 옵션이 무엇인가요?
1) 올해말까지 현재 집 모게지를 페이오프 한후 다시 다운페이를 모아 새집을 산다
2) 현재집 15년 모게지를 더 높은 이율에 (현재 4.5% 에서 4.75% 정도가 되겟죠?) 30년으로 refinance해서 monthly payment를 줄이고 현재 잇는 돈과 더 모아서 다운페이를 많이하고 새집을 산다
3) 현재집 모게지를 그대로 둔 후에 돈을 더 모아 새집을 산다
3
또는 안 산다
1 2 하면
지금 은행: 사랑함다!
검은돌님,
처음에 글을 남기다 보면 좀 헷갈리는게 있고 본의아니게 중복된 게 있고 그래요. 죄송하지만 아래 미리 감사드립니다는 마모님이 정하신 금지어 중 하나에요. 여기 읽어보시고 이해해 주시길 바라고요..
질문에 대한 저의 개인적인 의견으론 3번이요. 근데 이건 동네 위치에 따라 케바케입니다. A랭크의 괜찮은 집을 산다면 저라면 1번. 보통 B-C급의 집을 사신다면 3번요!
새로운 세금법때문에 property 세금이 높은곳은 요세 사는거 좀 비추 아닌가요?
그렇긴합니다만 제가 사는곳은 모든곳이 다 재산세가 높아요 ㅠㅠ 허나 학군때문에 이사를 가야하려고 하고있어요!
현재 남은 모기지랑 새로 사시려는 집값 레인지는요? DTI를 맞출 수 있다는 전제하에 숫자에 관계없이 높은 확률로 현재 모기지를 남겨두고 새 집 mortage를 넉넉히 다운페이해서 primary로 얻는게 최선일 가능성이 높긴 합니다만..
DTI가 문제이긴합니다! 20% 다운은 가능한데 한 35-40% 해야 DTI에 맞게 들어가는거같아요. 그럴경우 현재집 모게지를 없애는게 지금 당장은 적은 돈이 드는거같은 계산이어서요!
예전 집을 담보로 HELOC을 들어 놓고 다운페이를 모아 30년으로 새집을 사는 방법도 있는 것 같습니다. 다운페이 20프로에 못 미치는 것은 PMI를 피하기 위해 HELOC에서 가져오고요. 단 , HELOC으로 꾼 돈을 갚을 뚜렷한 방책이 있을 때 가능할 것 같습니다.
++10
HELOC으로 빌린 돈도 혹시 DTI 계산에 들어가는지 아시나요? 만약 들어간다면 처음에 이자만 내야하는 payment만 들어가나요? 단기간에 갚을수잇는 방법이 있다면 이것도 하나의 방법이긴하겠네요! 감사해요!
네 HELOC 으로 빌린 돈도 DTI 에 들어갑니다. 그냥 단순히 monthly payment 만 들어가는 거 같습니다만, 제가 틀릴 수도 있습니다.
감사합니다! monthly만 들어가는게 맞다면 집사기직전에 빌릴수록 좋을거같네요!
HELOC으로 Credit line을 클로징 3개월 전 정도까지 미리미리 받아놓고 Balance를 1달러 정도로 유지해놓고 집사기 직전에 빌리시는게 좋을 듯 해요. 왜냐하면, HELOC 승인에도 시간이 필요하기도 하고, HELOC 오프닝 시점 주거주지여야 하는 조건이 있어요. HELOC받아 놓은 다음에 렌트 줘도 은행서는 신경안쓰는 것 같고요. 그런데, downpay용도 빌린다고 하면 승인이 안날 수도 있으니, 적당한 이유를 만드셔야 할 거예요.
아... 근데, 다운페이가 문제가 아니시고, DTI가 문제시군요;; 렌더를 잘 만나시면(찾으시면), 1-2년 렌트한 이력이 없어도 lease 계약서만 갖고 예상 인컴을 반영하여 DTI를 산정해 줍니다. 저는 이런 조건으로 렌더를 찾아 15년 모기지를 갖고 있는 상태에서 15년으로 두번째 집을 샀습니다.
저라면 2번 갑니다. 30년 10/1 또는 7/1 ARM으로 3% 중후반 이자율 목표로 Refinance합니다. 현재 집에 어느정도 원금이 갚아졌으니 단기간에 DTI가 낮아질 겁니다. 그리고 새집 살때까지 다운페이 모아서 새집으로 이사하고, 현재 집은 렌트준후 15년 기준 금액으로 계속 원금을 갚아버리시면 됩니다.
오 이 방법은 생각치도 못한 방법이네요! 7/1로 좋은 이자율과 클로징 코스트만 상쇄할수 있다면 아주 유용할거같아요! 감사합니다
3.5% 이자율은 미리 갚아버리거나 리파이낸스 하기엔 너무나 아까운 이자율이네요. 인플레이션 감안 하면 돈을 거의 공짜로 15년간 땡겨 쓰게 해준 건데..
앞으로 3-5년이 구체적으로 언제가 될지는 아직 정확히 모르는 거죠?
저라면 그냥 미리 모기지 원금 조기상환 최대한 많이 하려고 노력하다가, 새로운 집 사기 직전에 cash out refinance 해서 DTI 도 맞춰 놓으면서 다운페이도 마련할 거 같으네요.
네, 그냥 막연히 첫째 아이가 초등학교 들어가기전에는 꼭 이사를 했으면 좋겟다는 생각이지만 (앞으로 5년) 빠르면 빠를수록 좋다는 생각도 가지곤 있어요 ㅎㅎ cash out refinance를 할때도 지금 정도의 이자율만 유지되도 좋을텐데 말이죠... ㅎㅎ
4. 지금 있는 집이랑 모기지 그대로 두고 렌트 준다. 그리고 이사가는 집은 렌트한다. 남는 돈으로 여행간다요. YOLO!
댓글 [24]