미드 웨스트 끝자락이라고 해야 하나 요런쪽 지역에 home price 크지 않은 곳에 투자 형식으로 들어가 볼려고 하는데요.
제가 모기지를 다 갚고 나면 (rent price - condo mainteance fee - monthly realtor fee) * 12 - 기타비용 하면 집 값의 3%가 나옵니다.
현재 바클레이에 돈 넣어 놓으면 아무 신경도 안 쓰고 2.2% 인데요, 이자율은 떨어질 수도 있으니
1) 건물주가 되어 보자
2) 귀찮으니깐 히고님 말씀처럼 맡기고 투자
어떻게 하는게 좋다고 보시는지 의견 좀 부탁해도 될까요?
미드웨스트에서 3%면 하지 마세요. 미드웨스트 아니라 캘리포니아에서도 수익률 3%인 것은 아무도 안삽니다.
모기지 갚기 전엔 모기지 이율이 4.5%이므로 매달 마이너스가 될 거예요.
미드웨스트라면 CAP rate 이 10%에 근접하는 걸로 찾아보도록 하세요.
모기지 다 갚기전에는 마이너스 더라구요. 고견 감사합니다. 그러면 집 값 대비 렌트가 1% 월 렌트가 나오지 않으면 거의 투자용으로는 무 의미겠군요.
예 아주 보수적으로 잡아서 (공실률, 수리비 등등) 집값 대비 렌트가 1% 나오는 거 아니면 투자용으로 별로 메리트가 없습니다.
동부 서부지역 집값이 아주 비싸지만 또 계속 오르는 지역이라면 1% 가 안되더라도 투자 가치가 있다고 하지만, 그런 경우에도 모기지 이자율보다는 높은 것으로 사야 매달 마이너스 나지 않습니다.
좋은 말씀 정말 감사합니다. 결례지만 쪽지 하나 보냈습니다. 어느 지역에 사셨는지 물어봐도 될까 해서요.
이런것이 모기지 갚는 시기에 따라서 많이 달라지는건가요? 만약에 20만불짜리 콘도를 사서 15년 모기지를 받고 첫해에 렌트준것이 겨우겨우 모기지랑, 세금, hoa를 커버해서.. 다운페이하고 신경쓰는거 빼면 15년 후에는 페이오프된 콘도를 하나 갖게 된다.. 이런 경우는 어떻게 계산하는건지요?
15년된 콘도를 상상해보시면 간단히 답 나오죠. 낡았는데 고치기도 애매하고 팔려면 값도 많이 떨어져 있을거고요. 차라리 좀 더 투자해서 듀플렉스 돌리는게 좋을 것 같습니다.
아 그런가요? 심지어 2000년대에 지어진 콘돈데.. 렌탈 콘도는 안 하는게 좋은건가요? 저는 오히려 고쳐줄거나 신경쓸게 하우스보다 적을거 같아서 좋을거 같았거든요. 그래서 모기지랑 세금 비용만 커버되면 무조건 해도 되는건줄 알았다가.. 계산하는 법이 따로 있는거 같아서 여쭤봤는데.. 또 콘도는 다른 문젠가보네요.
담변 감사합니다.
콘도가 신경쓸께 적지 않아요.
HOA 에서는 외부만 관리해주지 내부는 집주인 책임입니다. 그런데 고장나는 건 대부분 내부가 고장나지 외부가 고장나지는 않습니다.
그리고 HOA 가 매달 200-300불정도 되면 그게 수익을 전부 다 잡아먹어서 마이너스 나기 쉽습니다.
그리고 싱글패밀리나 다세대주택일 경우에는 신경쓰지 않아도 될 HOA 라는 상전이 버티고서 이래라 저래라 참견하는게 굉장히 골치아픕니다. 주에 따라서는 HOA 에서 렌트 restriction 을 걸수도 있고요, 보통 집주인들의 이익을 대변하는 HOA 는 렌트주는 유닛을 상당히 싫어합니다.
그렇군요.. hoa가 최소 200불은 하더라고요 어디나.. 신중하게 다시 생각해봐야될 문젠거 같아요. 감사합니다.
맥주한잔 님이 이미 답 주셨지만 HOA라는게 이자율보다 무서워서 이자율은 삼십년간 안오르는데 얘는 계속 오르거든요. 게다가 뭐 하나 고치려면 간섭만 하고요. 멀티 플렉스 (싱글 하우스인데 여러 집으로 분리해 둔 집을 말합니다)사서 내 맘대로 세놓는게 더 편한 것 같습니다. 북캘리는 일단 땅 사놓는다 생각하고 모기지 세금 운영비용정도만 커버하면 들어가는 것도 좋다고 생각합니다.
그리고 월세 올라서 수익나기 시작하면 팔고 다시 캐리오버해서 더 비싼거 사고 그러다가 나중에 애들한테 물려주면 됩니다.
그렇네요. 지금 2-300불 하는 hoa가 15년 후에는 얼마가 되있을지.. 하우스쪽으로는 엄두를 못냈었는데 생각을 달리 해봐야겠네요.
도움 말씀 정말 감사드립니다!
저는 아니고 지인이 예전에 콘도에서 살았었는데요... 콘도는 투자용으로 사지 마세요...
일단 HOA가 높구요... 정말 운이 않좋게 소송걸리거나 법정 분쟁이 있으면 부동산 매매가 굉장히 어렵다고 들었어요...
그 지인이 이사가고 나서 몇 달 후에 소송분쟁이 있어어서 자칫하면 이사 못할뻔 했었다고 했어요...
갑자기 말씀들으니 생각났는데 전 직장 동료가 샌프란시스코 콘도사서 들어갔는데 윗층에서 매일 밤마다 청소기를 돌려서 정말 돌아버리는 줄 알았다고 하더라고요. 결국 사년 살다가 결혼해서 팔고 나왔어요. 콘도 특히 고층 콘도는 돌발 변수가 너무 많아서 가급적 피하는게 좋은 것 같습니다. 맨해튼처럼 콘도밖에 옵션이 없다면 몰라도요. ㅎㅎ
15년 모기지로 해서 렌트가 모기지, 세금, HOA, 보험을 커버하고 매달 마이너스 나지 않으면
동부 서부 해안지역이라면 굉장히 좋은 투자고요
중부 남부지역이라고 하면 (공실도 많이 나고 테넌트 다루기 상당히 까다로운 슬럼지역만 아니라면) 대박은 아니지만 중박은 치는 투자라고 생각합니다.
부동산의 수익을 계산하는 cap rate 을 이야기 할때 모기지 이자율은 따지지 않습니다. 부동산은 매년 몇%씩 수익이 들어오는 asset 이고, 모기지는 매년 몇%씩 비용이 발생하는 liability 이고요. 그 둘이 서로 의존관계는 아닙니다 (모기지 많이 얻어서 비용이 많이 발생한다는 사실과, 부동산에서 수익이 나는건 서로 영향을 미치지 않는 독립적인 문제입니다) 수익률 %가 비용 %보다 높도록 맞춰서 돈이 돌게 해놔야 유지가 되므로, 수익%와 비용%가 플러스인지 마이너스인지는 중요하지만 그건 순전히 cash flow 의 문제이고요, 부동산이 투자가치가 있느냐 없느냐를 따질때는 모기지가 15년이냐 30년이냐와는 무관하게 순전히 cap rate 에 의해 계산합니다.
아 답변 감사합니다. 말씀하신건-제가 지금 맥주한잔한 상탠데도 불구하고- 워낙 쉽게 설명해주셔서 이해한거 같아요. (맥주한잔님은 어떤 맥주를?.. ^^;)
부동산 수익 계산하는 cap rate 이라는걸 찾아서 공부해야하나봐요 .. 사실 제가 콘도를 진지하게 보고 있는 중인데 그냥 주먹구구식으로 대강 커버되고 나중에 페이오프된 작은 콘도라도 있으면 좋겠지.. 하고 막연히 생각했거든요. 답변 감사드립니다.
사실은 저도 첫 투자집을 살때는 그렇게 주먹구구식으로 대강 커버되는 걸 샀어요.
5년 되었는데 처음에도 매달 cash flow 는 100불 미만, 아직도 매달 100불 미만, 사자마자 첫 모기지 페이먼트 내기 전에 바로 들어온 테넌트가 5년째 살고 있는데, 마이너스가 나지는 않아서 다행이라고 생각하고 있습니다. 수익은 별로 안나지만 다행히 집값은 꽤 올라주어서 그나마 위안삼고 있고요.
지금 새로 투자하는 것은 수익률을 위주로 보고 있습니다.
5년전부터 시작하셨으면 그 사이에 정말 집값이 많이 올랐겠어요! 축하드립니다~~~
이렇게 도움 말씀 주셔서 감사해요!
집값이 오른다는 확실한 전망이 있으면 모르겠습니다만..
fundrise.com 이런건 어떤가요? 부동산에 투자해서 연평균 10% 이상이라고 하던데.. 저도 하지는 않았습니다만...
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