----Update: 01/04/2020----------------------------------------------------------------------------------------------
마일모아에서 받은 많은 조언을 바탕으로 작년 7월에 좋은 테넌트를 잘 만났읍니다. 감사드립니다. 에어컨 고쳐주러 갔더니 집을 너무 예쁘게 해놓고 살고 있어서 고마웠읍니다. 저희집에 오래 살아주었으면 좋겠다는 바램이 들었읍니다.
사족: 주거주집일때 뺄수 없었던 집보험, 잔디깎는 비용, HOA, 그리고 SALT땜에 되돌려 받지 못하던 Property Tax까지 올택스보고땐 디덕트 할수 있을거 같아 기대하고 있읍니다.
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세상에, 4월 26일 작성했네요.
이글 작성후 첫 3일은 렌더 연락후 어떻게 occupancy waiver를 신청해야 하는지 그쪽이랑 전화랑 이멜 보내느라 보내고 5월 1일 정식으로 문서로 사인해서 요청했읍니다. 5월 7일 연락이 와서 확인하고 7-10 business days가 걸린대서 마냥 기다렸읍니다. 원칙주의자 남편은 기다리는걸 당연시 여겼고 갈대에 새가슴인 전 무슨 employment 증명이 7-10 days까지 걸리냐고 괜히 긁어 부스럼 만들었다고 투덜거렸고요. 웹으로 주고 받았으니 당연히 웹에 문서가 올라올줄 알았는데 웬걸요. 이번엔 왠일로 그집으로 편지로 보낸겁니다. 원래집으로 와서 일하고 있으니 90마일 달려 내려가서 메일통 열어볼 생각은 못하고요. 지난주 토욜인 5/17일에 기다리다 지쳐 못마땅해하는 남편 시켜서 전화했더니 5월 10일에 approved가 됐답니다. 이론 황당할때가. 그렇게 기다리고 있었는데 엉뚱한데로 편지가 가는 바람에 허락이 난줄도 모르고 가슴만 타들어 갔읍니다.
이번일로 배운점:
1. 계약에 나와있는대로 lender's written consent를 받는데 약 20여일이 소요 됐읍니다. 30년론의 길이로 보면 얼마 안되는 기간이지만 그시간동안 집을 놀리니 아깝다는 생각이 마구 드네요.
2. 문서를 보내고 마냥 기다리기보담은 수시로 전화해서 업뎃을 물어보는것이 좋은거 같습니다. 안그래서 승인이 떨어진줄도 모르고 아까운 시간을 넘 많이 흘려 보냈읍니다.
3. 이건 제 푸념이요: 원칙을 지키는 것은 좋으나 긁어 부스럼을 만들수도 있다. 나같은 성격은 원칙 따르다 맘고생 참 많이 한다. 원칙주의자들은 꼴리는대로 하면 된다.
*** Primary residential loan은 아마도 1년 거주를 요구하는 경우가 많을 것 같습니다. 만약 피치못할 사정이 생겨서 1년을 못 채운다면 저희처럼 렌더를 컨택해서 Requests occupancy waiver도 대안이 될것 같습니다.
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안녕하세요. 텍사스는 이제 여름을 향해 달리고 있는 중입니다. 참 살기 좋은데 딱 5-9월까진 넘 더워요..
남편이 작년 5월에 집에서 90마일 떨어진 직장으로 옮겼읍니다. 멀리 캘리에서 이사를 와서 3년, 애가 나름 학교에 적응하고 친구들과 사귀면서 익숙해 지던 중이라 도저히 또 이사가자고는 못하겠더라고요. 정말 여러가지를 알아보다가 2달뒤 그쪽에 집을 사고 (그래서 집이 2개가 되고 둘다 primary residential loans입니다) 주중에 남편이 새집으로 내려가서 일하고 올라왔읍니다. 첨엔 한 3년 그 직장을 다니려고 했는데 힘들어서 집근처 직장을 알아보다 이번에 집근처에서 잡오퍼를 받았읍니다. 그래서 그집을 렌트로 돌려야 하는데 여기서 서치를 하다보니 primary residential loan일경우 적어도 일년은 주인이 살아야 한다고 해서.. 그러려면 앞으로 3달을 빈집으로 놔둬야 하는데.
1. Closing할때 받은 Loan Contract엔 Occupancy에 대해 아래와 같이 정의하고 있더라고요.
론 받으지 60일안에 주거 시작해야한다... and shall continue to occupy the Property as Borrower's principal residence for at least one year after the date of occupancy, unless Lender otherwise agrees in writing, which consent shall not be unreasonably withheld, or unless extenuating circumstances exist which are beyond Borrower's control.
그땐 직장이 살던 집에서 90마일이나 떨어져서 그집을 거주 목적으로 샀지만 10개월만에 새 직장이 생겼고 이번엔 약 80마일이 이집에서 떨어졌으니 이건 'extenuating circumstances'에 속하지 않을까 해서요. 여긴 론을 하시는 분들도 계실것 같고 또 렌탈 프라퍼티를 운영하고 계신 분들이 많아 먼저 조언을 구하고 렌더를 컨택해 볼까 합니다..
2. 만약 1년 이상 거주를 추천하신다면 일년이상 거주일 경우엔 렌더에게 렌트로 돌렸다는 노티스를 주지 않고도 렌트로 돌릴수 있나요?
3. Home Insurance도 primary residence용으로 가입했는데 당연히 보험회사에 연락하고 바꿔야 하겠지요? 거주가 아님 비싸지던데 많이 비싸지는지요?
4. Property Tax도 거주용과 렌탈용이 rate이 틀리다고 들었읍니다.. 시티에 문의해 봐야 하겠지만 어느정도를 예상해야 할지..
급하게 사느라 제값 다주고 사기도 했지만 지난 10개월간 $4,000 올라서 파는건 옵션이 아닙니다.ㅠㅠ 이자율도 30년 고정에 무려 4.625%. 저희 집살때가 젤로 높았읍니다. 집사고 몇달 지나니 4.3%까지도 내려가더라고요..
1. 그냥 렌트 주셔도 별 문제 없울겁니다. 일반 적으로 들어가는 문구에요. 새 직장이 더군다나 멀리 있으니 특이사항 적용도 될거로ㅠ보이고요
2. 노티스는 거의 안주고요. 필요 없다고 생각되네요. 귀찮아 할수도..정 맘이 불편하시면 취급했던 담당자에게 문의 해 보세요
3 4 . 잘 모르겟어요.
좋은하루 되세요
.
감사합니다. 그냥 렌트를 주기엔 워낙에 새가슴이라. 아무래도 렌더나 론오피서를 컨택해 볼거 같아요.^^
3, 4는 제가 알기엔 한 가족이 집 전체를 렌트하는 경우엔 상관 없다고 알고 있습니다. 이런 조항은 한 집에 여러가족이 렌트해 사는 거에 대한 대비책이지요.
primary residental loan 에 대한 룰은 인터넷을 살펴보실 게 아니라 론 매니저에게 직접 문의하세요. 어쨋든 렌트를 주면 로너는 이걸 알게 됩니다.
만약에 3과4가 그렇다면 넘 좋지요. 다들 렌탈로 돌린뒤 시티랑 보험회사에 컨택하시는지 궁금.. 생각해보니 택스 리턴할때 렌더가 보내주는 이자보고서두 주소를 옮겨야지 아님 테넌트가 받게 될텐데 좀 난감해질테니 론 오피서 먼저 연락한뒤 렌더를 컨택해 보려고 합니다. 감사합니다.
1. 론닥에 그렇게 적혀있는 이상, 저라면 직접 먼저 렌더에 연락을 하고, 직장으로 인해 이사가면서 집을 세 놓게 되었다고 설명하겠습니다. 아니면 렌트를 1년 채우는 시점까지 미루고 주던지요.
2. 1년 체운 뒤에는 따로 굳이 리포트 안해도 상관없을겁니다.
3. 커버리지가 다르기 때문에 렌터스 인셔런스로 바꿔야하는걸로 압니다. 이걸로 인해 어짜피 렌더가 렌트 준거 알게됩니다. 요즘 대부분의 론은 프로퍼티 인셔런스를 요구하기 때문에.. 기존 인셔런스 취소하는 순간 바로 렌더에 노티스 보낼겁니다. 간혹 특정 렌더와 인셔런스 사이에 이런 노티스가 자동화가 안되어있어서.. 매년 인셔런스 갱신할때마다 직접 서류 넣어야하는 경우가 있는데.. 어짜피 이듬해 리뉴얼 보낼때 알게 됩니다.
4. 제가 텍사스에 거주하는게 아니라 모르지만, 제가 거주하는 LA 카운티 경우엔 직접 거주하는 경우엔 Assessed value에서 7천불의 homeowner exemption 받을 수 있습니다. 이게 세금이 아닌, assessed value에서 7천 까주는거기 때문에 (집값이 40만불이면, 39만 3천불로 산정;;) 실제 세금의 차이는 크지 않습니다.
맘편히 1년을 채울까도 생각했는데 그럼 7월말 8월초가 되서요. 지금부터 5월말 6월초까지가 테넌트 구하기 쉽지 않을까 싶네요. 그래서 렌더를 컨택해서 확실하게 하고 가는게 좋을듯요. 보험은 아마도 렌더로 직접 보낼듯하네요. 전에도 보험들때 그쪽에서 렌더에 들었다고 알려줬던거 같아요(확실하진 않네요). 이래저래 어차피 렌더한데 알려야 하는 상황이니 터놓고 이야기를 해봐야 겠군요. 첨하는 일이라 테넌트 구하는 일부터 마일모아와 구글에서 알아보는 중인데 여기가 더 깔끔하고 자세히 나와있네요. 정말 좋은 지식나눔의 장소 같습니다. 감사합니다.
텍사스도 프로퍼티 텍스는 거주나 렌트나 똑같을 것 같습니다. 그리고 중간에 렌트줘도 은행은 별로 상관 안합니다집 살 때 일하셨던 에이전트나 은행 모기지 담당에 확인해보셔도 되고요. 그 사람들 입장에서는 글 쓴 분이 고객이라 잘 대답해줄겁니다. 저도 집사고 일년 반만에 렌트로 돌렸는데 아무 문제없었습니다
저눈 보험료도 렌트로 돌리고 더 싸졌습니다.
정말 property tax rate이 거주나 렌트나 같았으면요. 그렇잖아도 여긴 정말 property tax가 비싸거든요.. 솔직히 집 렌트로 놓으면 엑스트라 인컴이 들어오니 저희한텐 페이먼트 내기가 훨 여유로워지니 렌더에게도 나쁘지 않을거 같은데. 페이먼트만 잘하고 있음이요. 30년론이다 보니 첨 10년은 원금 찔끔에 이자가 넘 많아서 미리미리 원금을 몇년치씩 갚고 있던 중이라 혹시 싫어할지도.. 이렇게 빨리 렌트줄거면 그러지 말것을 하고 후회 중입니다. 투자액이 적을수록 이익률이 높아지니까요.
렌탈보험이 더 싸진다면 더할나위 없겠읍니다.
residence 와 rental 의 경우 property tax 는 다릅니다 homestead exemption 이라고 value 에서 25000불을 감하여 주는 것을 받지 못합니다
tax 세율이 시마다 다른데 저희집 경우는 2.71% 여서 677불 차이 나네요 그런데 주변에 렌트 주시는 분들 보면 좀 더 차이가 나는 것 같기도 합니다
그냥 렌트 주셔도 아무 상관 없어요.
좀 조심하고 싶으시면 모기지 스테이트먼트 배달되는 주소를 당장 바꾸지 않는 거 정도로 충분 할 거예요 (paperless delivery 신청하면 되겠죠)
렌더는 컨택 하지 마세요. 나중에 문제가 되서 뭐라고 하면 그때가서 얘기하면 됩니다. 렌트 줬지만 처음 론 받을때의 의도는 1년이상 사는거였다고 하면 웬만하면 아무 문제 없습니다.
무엇보다도, 일단 론 받은 후엔 그집에 주인이 사는지 렌트 줬는지 렌더는 궁금해 하지도 않고 신경쓰지도 않을 겁니다. 달달이 페이먼트만 잘 한다면요. 컨택 해봤자 괜히 긁어부스럼 될거 같아요.
맥주한잔님, 반가워요. 님의 부동산투자에 관한 글들과 댓글들이 이번에 참 많은 도움이 되었어요. 감사드려요. 론다큐에 written consent가 필요하다고 되어 있어서 맘 편하자고 렌더 컨택했어요. 제가 꽤 새가슴이라.. 사정 설명했더니 렌더 웹사이트에서 occupancy waiver request하라고 해서 어제 오늘 아침 정성을 다해 진중하게 영어로 그거 요청하는 글쓰라 진 다빼고, 이제는 렌더의 written consent 기다리는 중입니다. 상담원들이 무척 친절하고 쿨해서 so far, so good입니다. 바라기는 오늘 저녁이나 낼 저녁까지 원하는 동의를 받을수 있었음 좋겠읍니다.
저희가 2016년 5월에 집 사고 2016년 12월에 타주로 이사하느라 렌트 줬는데요 렌더나 시티엔 특별한 얘기 하지 않았습니다 보험만 거주용에서 렌트로 변화가 있구요 클로징하실 때 보험 처리 해주셨던 분께 연락하시면 알아서 거주용에서 렌트로 바꿔주실거예요~ 저흰 보험료 가격변화도 없었습니당
ㅎㅎ 봉구님, 답변 감사해요. 근데 위에도 적었지만, 필요하다는 글귀를 읽은뒤라 하라는 대로 occupancy waiver요청하고 답변 기다리는 중입니다. 상담원들의 response는 굉장히 쿨했읍니다. 많지는 않겠지만 저희처럼 primary residential loan받고 일년이 되기전에 이사를 가거나 멀리 직장을 잡게 되는 경우가 있을테니 결과 나오는대로 본문 업뎃하겠읍니다. Property tax rate은 같은데 homestead exemption을 못하므로 금액이 올라가네요. 봉구님집도 1월부터 거주하신게 아니라 아마도 homestead exemption file을 못하셨을거고 그래서 tax가 같은 금액일거예요.^^
역시 마일모아엔 고수님들이 많다는걸 느끼게 됩니다. 더이상 거주하지 않고 렌트 놓게 되면 owner-occupied residential loan 이 아니라 investor loan으로 분류 되어서 은행에서 쪼을 줄 알았는데 현실은 그게 아닌가보네요
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