2년 정도 살고 있는 세입자한테서 연락와서는 일주일전부터 변기 flushing 안 된다고 막혔다고 연락오면.
집주인이 돈들여 고쳐줘야 하나요?? 캘리 지역입니다.
그동안 아무 문제 없었고 최근 생긴 문제인건데 세입자가 쓰다가 고장낸 거라 생각되어
새입자가 비용을 내서 고쳐야 맞는게 아닌가 하는 생각이 들어서요.
구글 찾아보니,
however, the landlord is not responsible under the implied warranty of habitability for repairing damages that were caused by the tenant or the tenant’s family, guests, or pets.
tenant’s responsibility for repairs
tenants are required by law to take reasonable care of their rental units, as well as common areas such as hallways and outside areas. tenants must act to keep those areas clean
and undamaged. tenants also are responsible for repair of all damage that results from their neglect or abuse, and for repair of damage caused by anyone for whom they are responsible, such as family, guests, or pets.135 tenants’ responsibilities for care and repair of the rental unit are discussed in detail on pages 39–40.
http://www.hcd.ca.gov/manufactured-mobile-home/mobile-home-ombudsman/docs/Tenant-Landlord.pdf
에서 36-40 페이지에 나와 있어요.
이런 경우 누가 부담하는건지 아시는 분 도와주세요
Neglect나 abuse로 인해 고장났다는 증거가 있나요? 2년이나 산 세입자면 그냥 고쳐주시는게...
근데 1주일이나 변기가 안내려가는데 이제 연락한게 대단하네요 ㅋㅋㅋㅋ
예, 계약시 따로 특별하게 정해둔 게 없고 tenant의 abuse나 negligence로 발생하지 아니한 정상적 사용중의 property 내 시설 고장이면 maintenance는 원칙적으로 landlord의 책임입니다. http://lawhelpca.org/subtopics/landlord-and-tenant-issues
당연히 집주인이죠 그런거 귀찮아서 렌트하는건데요
렌트는 장기 숙박 서비스업이다 생각하면 간단합니다. 호텔에 묵는데 변기가 고장났다고 생각해보시면 됩니다. 아마 그런 경우면, 방을 바꾸는 건 물론, 기타 보상 바라시는 분들 꽤 있을 겁니다.
당연히 집주인이 고쳐 줘야 하죠.
하우스 렌트의 경우에는 그래서 보통 얼마 이하는 테넌트가 알아서 한다라는 조항을 컨트랙에 넣어요.
단순히 변기 막히는 정도는 얼마 들어가는 돈이 아니니까, 처음에 한두번은 부를수 있겠지만, 테넌트가 알아서 해결을 해야하겠지요.
얼마 이하는 수리 안해준다는 조항을 넣는다구요?
표준 렌트 계약서 외에 집주인에게 유리한 조항을 추가하는 건가요?
정식으로는 1불 짜리 전구하나라도 집주인이 갈아줘야 하는거 아닌가요? 저같으면 그런 렌트 계약서에 서명하진 않을것 같네요. 특별히 렌트가 싸지 않는한..
렌트계약은 지역 마다 조금씩 다른거 같습니다. 제가 살고 있는 지역에 개인 하우스 렌트는 수리비의 얼마 이하는
테넌트가 알아서 고치는 조항을 많이 집어 넣습니다.
예를 들자면, 동부의 경우에는 렌트에 모든 어플라이스를 집어 넣는게 일반적인데,
서부의 경우에는 냉장고가 포함이 안되어 있는 경우가 흔하다 하더군요.
그리고 1불짜리 전구 하나까지 주인이 갈아줘야 하는건 아니에요. 주거 할 수 있는 공간을 제공 하는 게 렌트인데,
1불짜리 전구 하나 없어도 주거에 지장은 없어요.
>> 서부의 경우에는 냉장고가 포함이 안되어 있는 경우가 흔하다 하더군요.
서부에 냉장고 없는 렌트가 흔한건 아닙니다.
크고 비싼집에 가끔 없는 경우가 있어요.
렌터가 아예 자기 냉장고 들고 오는 걸 선호해서 냉장고 없다고 하더군요. 보통은 냉장고 다 있습니다..
또한 냉장고가 거의 렌트 수리 빈도 1위 아닐까 생각되네요.
>> 그리고 1불짜리 전구 하나까지 주인이 갈아줘야 하는건 아니에요. 주거 할 수 있는 공간을 제공 하는 게 렌트인데, 1불짜리 전구 하나 없어도 주거에 지장은 없어요.
제가 아는 것과 다른데요.. 라이팅 관련도 전부 집 주인 책임인걸로 압니다.. 그게 1불이든, 100불이든..
주거한다는게 그냥 단어 그래도 집에 앉아 있는다는 뜻만이 아닙니다.. 생활환경까지 다 제공해줘야하는게 렌드로드 책임입니다.
그 1불짜리 전구가 없을때 부엌이 캄캄하다면? 무조건 갈아줘야 합니다.. 다른 부가 전등이 없는 한..
소모품은 당연히 테넌트 부담입니다. 집 화장실에 화장지 떨어지면 랜드로드한테 전화해서 화장지 배달시키실 건가요? 랜드로드 책임은 계약 조건에 따라 제공한 주거환경을 유지해주는 것이예요. Hallway 같은 common area 전구가 나가면 랜드로드가 고치지만 집안 전구는 입주시에 이미 설치되어 있는 lighting이었더라도 테넌트가 사서 갈아끼우는 겁니다. 나중에 move out할 때 전구 나간 거 그냥 두고 나가면 디파짓에서 까고 줘도 할 말 없어요.
서부랑 동부 각각 아파트에 살았는데요.
동부 아파트는 전구는 세입자가 책임져야한다고하고
서부는 아파트에서 벽에 달린 전구일 경우 와서 바꿔 주더라고요.
집주인이 좋은 아파트 였을까요?
이건 지역별 문화차이와 단독주택이랑 아파트/콘도의 차이라고 생각하시면 될 것 같아요. 아파트는 관리 오피스가 있고 항상 레이버가 대기하고 있으며 벌크로 소모품 사두면 코스트도 절약 가능하니까 자질구레한 일들 뭐 우리가 해주지 까짓거 하고 전구 정도 갈아줄 수도 있는거지만 지역 따라서 야 그것도 우리가 해줘야 해? 할 수도 있는 거고, 근데 계약서 잘 읽어보시면 그런 게 어디까지 서비서블한지 전부 내용 상에 명시가 되어 있고, 또 그런 서비스에 대해서는 이미 관리비에 반영이 되어서 청구가 되었을 겁니다. 공짜는 없죠.
본문이나 댓글의 다른 분에게 드린 말씀은 단독주택이나 따로 오피스 없이 랜드로드가 직접 관리하는 타운하우스 정도임을 전제로 하면서 말씀드린 거였고 보통 이렇게 한다는 일반론이니까요. 항상 "다른 특약사항이 없었다면"이라는 disclaimer가 괜히 들어가는 게 아니죠.
저희 동네는 보통 $100~$200불 디덕터블 조항 넣습니다. 제가 렌트 줄때도 그랬었구요. 다만 이게 양날의 검이더군요. 일단 이 디덕터블이 유용한 이유는, 정상적인 세입자들은 세들어 산다고 해도 자기집처럼 깨끗하게 쓰려고 합니다. 하지만 아닌경우도 흔합니다. (i.e. 부부싸움하다 벽에 구멍내는경우, 화장실청소 깨끗하게 안하다가 곰팡이나서 실리콘 갈, etc.) 물론 Furnace나 Appliance가 고장난 경우엔 디덕터블없이 고쳐줍니다. 전구없을때 하나하나와서 갈아주는 경우는 못들어봤네요... 반대로 이 디덕터블이 있을때 나쁜점은, 문제가 생겼을때에 말을 안하는 경우가 있습니다. 그러다가 무브아웃 하고 나면 알게되고 문제가 커지는 경우가 있죠. 디덕터블 설정이 옳고 그른건 없다고 봅니다 동네마다 다를테니까요. 세입자와 집주인 사이에 조약이고 서로 커뮤니케이션만 잘된다면 문제가 없다고 생각합니다.
저도 렌트 살때 비슷한 조건으로 계약했었습니다. $50 넘는 수리비용은 집주인 부담...$50 이하 수리비용은 제가 부담하는걸로 계약했었네요.
2년정도 살았었는데 나쁘지 않은 조건이었습니다.
서부도 서부 나름인데, 같은 서부지만 냉장고 포함되어 있는게 기본인 곳에서도 살아봤지만, 로스앤젤레스 같은 곳은 냉장고 불포함인 경우가 더 많고 (대규모 아파트 단지중엔 냉장고 포함인 경우를 더 많이 봤지만 소규모 단지나 개인이 렌트하는 경우는 불포함인 경우가 더 흔합니다), 심지어 가스스토브도 불포함인 집도 (후진 동네에 가면) 상당히 있습니다.
전구를 주인이 책임지고 갈아준다는 얘기는 생전 들어본 적 없습니다. 파이어 알람의 밧데리도 마찬가지로 테넌트가 알아서 갈아야 하는 것이고요.
고장난것도 변기 가스 스토브 히팅 등등은 꼭 필요한 것이라서 주인이 반드시 고쳐줘야 하지만, 에어콘이라든지 욕조의 jet spa 라든지는 고장났는데 주인이 안고쳐줬다고 해서 법적으로 문제삼을 수 없습니다.
전구에 대한 정리가 여기 있네요.. ㅎㅎ
https://www.apartments.com/blog/changing-light-bulbs-who-is-responsible
결론은 일단 렌트 주기 전에 전구 나간거 있으면 다 갈아주시구요. 집 밖이든 안이든..
집안 전구를 누가 갈아야 하는가는 꽤 논란거리가 있나 봅니다.
* 집주인이 갈아야 한다.
당연히 집의 일부 이므로 집주인이 제공해야 한다.
전구가 없어서 어두운 계단에서 렌터가 넘어지면 집주인에게 법적 책임이 있을 수도 있다.
* 렌터가 갈아야 한다.
전구를 렌터가 얼마나 자주 끄고 켰는지, 또는 너무 오래 계속 켜고 있는지.. 즉, 렌터가 전구를 혹사 시켰을 수도 있으므로 렌터가 갈아야 한다..
저도 지금은 렌트 아니지만, 과거 렌트할때 전구를 집주인에게 갈아달라고 한 적은 없었네요.. 하지만, 아파트에 살때는 관리소에서 가끔 와서,, 전구가 나갔으면 알아서 갈아주고 가더군요..
제가 집 주인이라면, 렌터가 부탁하면 그냥 갈아주겠습니다. 괜히 나중에 문제 만들기 귀찮으니까요.. 혹시라도 전구가 없어서 계단에서 넘어져서 다치면? 죽으면?
제가 렌터라면 그냥 제가 갈겠습니다. 집주인 집에 들어오는것도 부담스럽고.. 일단 전구가 싸니까요...
아시다시피.. 저의 1달러 전구라는 표현은 수사적인 표현이라는 걸 아실겁니다..
그리고, 에어컨 같은 시설은 찾아보니..
지역마다 렌터시 설치 여부는 다르더군요. 예를 들어 CA 경우는 시원한 동네라 생각해서인지.. 기본 설치 의무가 없더군요. 뭐, 실제로 자기집인데도 에어컨 없는 집도 흔하니..
그런데, 만약 입주시 이미 설치가 되어 있던 상태이고, 렌털 계약서에 시설 항목 (세탁기 제공, 에어콘 제공 등등) 등에 원래 포함되어 있었다면 망가졌을 경우에 수리해줘야 합니다. 왜냐하면 이미 설치가 되어 있던걸로 렌터가 알고 계약을 하고 들어온거니까요..
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저의 1달러 전구라는 표현의 의미는 다 아시리라 봅니다..
금수저 아니고는.. 여기 미국에 오셨던 분들중에 처음 미국 생활 시작할 때 아파트던지 하우스던지 렌트 안해보신 분 안 계실겁니다.
저도 지금은 제 집 사서 편하게 살지만, 대학원때부터 생각해보면 참 렌트 생활 길게 했습니다.
렌트할 때 보면.. 구질구질하게 구는 집주인들 참 많죠.. 수리 잘 안해주려고 하고, 아니면 나중에 나갈때 각종 꼬투리 잡아서 보증금 깍으려 하고..
인종 차별처럼 들리겠지만.. 저의 개인적 경험으로는 중국 집주인들이 그런 경우가 참 많더군요.. 중국인들은 돈이 어디서 났는지, 집도 참 많구요..
망가지면 수리기사 절대 안 부르고, 본인이 고급차 몰고 와서.. 꼭 손수 수리 하려고 하고.. 당연히 전문가가 아니니.. 한번에도 못 고치고..
이 부품 사오고, 저 부품 사오고.. 하다가 1주일 2주일 만에 고치고.. 냉장고 망가지면.. 1주일간 냉장고 없이 사는겁니다..
주인이 시도해 보다가 실패해서 수리기사 부를때까지...
그때는 집주인 사정도 생각하고, 괜히 갑을에서 을 관계라 생각해서, 참고 살았는데.. 지금 생각해보면 참 바보 같았던것 같아요.
뭐하러 내가 부잣집 집주인 걱정을 하고 살았던지.. ㅎㅎ
요지는.. 뭐든지,, 계약대로 잘 해주세요..
렌트 살면서 속터져서 계약서 자세히 안 보신분 별로 없으리라 봅니다..
계약서들에는 당연히 (소모품 아니면) 집주인이 수리해 주는거고, 몇번 요구에도 수리 안해주면 그냥 렌터가 정식 업체에 수리 의뢰하고 렌트비에서 까면 된다고 나와 있습니다.
그리고, 집 나갈때도 집주인에게 이것저것 억울하고 뜯길 필요 없습니다. 정말 자기 잘못 아니라면 스몰코트 소송가면 거의 백이면 백 다 렌터 손 들어줍니다. 왜냐하면, 법이 렌터의 잘못을 집주인이 입증하게 되어 있거든요.
이것 저것 집주인이 갑질처럼 계약서에 추가하지 마시고,,
일반적으로 city 나 county 에서 제공하는 표준 렌탈 계약서로 계약해주시고, 계약 내용 대로 잘 이행해주세요..
물론 렌터들이 잘 못했으면 책임도 물리시구요...
중국인 집주인들에 이어서.. 한국인 집주인들도 mean 하다는 평가가 생겨서.. 집주인들에게도 좋을 건 없잖아요?
서로 사람사는 사회입니다.. 내돈 몇백불 아낀다고 렌터 너무 고생하게 하지 마세요.. 어차피 들어갈 수리비라면 빨리 해주세요.
렌터들의 생활에서 겪는 고통까지 보상해줘야 한다는 내용은 계약서에서 본적은 없지만.. 거꾸로 생각해보세요..
우리집 사는데, 냉장고 망가지거나, 에어콘 망가지면 얼마나 괴롭습니까? 화장실 1주일간 막혀있다고 생각해보세요..
기왕 세놓고 돈 벌면서 사는거.. 서로 기분좋게 사는게 좋지 않을까요?
물론 이런 경우도 있어요.. 잘못 계산해서, (혹은 집값 오를꺼 예상하고), 산 렌털 하우스가.. 이익은 못내고 손해만 매달 몇백씩 내는 경우가 있죠..
이럴 때는 일일히 수리해달다는 렌터들의 요구도 참 싫겠죠.. 계산 잘해서, 너무 무리해서, 렌털 하우스 사지 마세요..
지금 원글님도 그렇고,
이것저것 집주인이 갑질을 하기 위해서 계약서에 추가 한다는 생각은 합리적이라 보이지 않습니다.
계약이란건 서로의 책임 한계를 정하는 그 이상도 그 이하도 아닌 겁니다. 그래서 계약 과정에서 negotiation이 있는겁니다.
서로의 책임 소재를 정하고 그에 대해서 동의 하는 과정이 계약 입니다. 그게 아니라면 계약을 하지 않으면 되는 겁니다.
집주인이 하자는데 어떻게 하냐? 라고 말씀하시면 할말이 없습니다.
다른 집을 찾아 보시든지, 본인 입맛에 맞는 집을 구입을 하셔야 겠지요. ( 잘 아시겠지만, 집을 소유한다는건 더욱 돈이 많이 드는 일입니다.)
계약을 두리뭉실하게 해놓으니, 나중에 싸우고 기분 나쁘고, court 가는 거지요.
오히려 처음에 이건 니책임 요건 네 책임 등을 정한다면, 나중에 싸우고 기분 나쁘고, 코트 가서 변호사 배불일이 줄어 드는 거라 생각 합니다.
서로 사람이 같이 사는 사회이기에 서로의 책임 한계를 정하는게 바로 계약이란 제도 입니다.
poooh 님 말씀 이해합니다..
그래서, 계약대로 하라는 거지요.. 그런데, 보통 수리 안해주려는 건 집주인들이 계약대로 안하는 케이스가 대부분이구요..
그리고, 계약서 내용에 랜드로드가 유리한 부분을 추가 할수도 있고, 심지어 렌터가 유리한 부분을 추가할 수도 있겠죠.. (이런 케이스는 보통 드물지만요.. 왜냐하면 보통 렌드로드가 계약서를 작성해서 오니..)
그런데, 또한 그런 계약 내용을 잘 이해 못하는 렌터들을 보호하기 위한 법들이 다 있습니다...
또한.. 부당하게 렌트비를 많이 올리는 걸 많기 위해서 만드는게 또 렌트비 상승 제한 법이구요..
poooh 님 말씀대로 싫으면 계약 안하면 되는거지요...
그런데, 그게 또한.. 여전히 집주인과 렌터 사이에는 갑을 관계 형성이 될 수 밖에 없는지라.. 렌터를 보호하려고 하는 법들을 많이 만듭니다.
"저의 개인적 경험으로는 중국 집주인들이 그런 경우가 참 많더군요"
여기서 뜨끔 했습니다. 렌탈 프라퍼티를 사서 렌트 주기 시작한지 5년 좀 넘었는데, 항상 제 롤 모델은 중국인들였어요. ㅎㅎ
그들은 저렇게 열심히 재산증식을 하는데 우리 한국인들은 벤츠 타고 다니며 아파트 렌트해서 사는 건 도대체 뭐하는 짓인가, 라는 생각을 예전부터 했던 것이, 스스로 이것저것 알아보고 노력해서 렌탈프라퍼티를 사기 시작한 계기중 하나가 되었습니다 (아직도 제 주변 한국인 중에 렌탈 프라퍼티 갖고 계신 분들은 개인적으로 거의 못봤어요. 그래서 늘 중국인들 하는거 보면서 배워서 따라하려고 합니다.)
그런데 저는 돈아끼려고 쪼잔하게 굴고 그러진 않았네요 (제가 본 중국인 집주인들 역시 그렇게 하는 거 같더라고요). 변기, 가라지 도어, 에어콘, 하수도 막힌것 등등등... 매번 전문가 불러서 즉시 고쳐주고 돈 냈는데요. 수리기사는 좀 믿을만한 사람으로 써서, 매번 제가 가보진 않았지만 고치면서 고치기 전/후 사진 찍어서 보내달라고 요청했습니다. 세입자가 고장 낸 경우에도 처음 한번은 두말않고 고쳐준 다음에, 수리기사가 보내준 사진 첨부해서 "다음에 또 이러면 그때는 네가 돈 내야돼" 라고 하면 그후로 똑같은 문제 일으킨 경우는 한번도 없었고요. 안고쳐줘도 된다고 판단된 경우엔 (예를 들어 욕조의 jet spa 는 계약서상에 따로 언급도 없었고. 그거 작동 안해도 생활이 안되는 거 아니니까) 그냥 딱잘라서 안고쳐준다고 얘기했는데 문제 없었고요.
어플라이언스가 포함된 채로 렌트 준 경우, 가스렌지 외에 다른 모든건 계약서에 "No warranty" 라고 명시해놓고, 계약할 때 구두로도 고장나면 내가 안고쳐주니까 그땐 알아서 고쳐서 쓰라고 하면 나중에 고장나면 세입자가 알아서 고치든 새로 사서 쓰든 하더라고요 (고장나서 세입자가 새로 산 경우, 그건 세입자꺼니까 이사 나갈때 가지고 나가는 거고요)
전구는 라이프타임이 있기 때문에 (더구나 렌트 주기 직전에, 비싼 에너지 세이버 전구는 전부 빼고 싸구려 전구로 다 갈아끼워놔요) 수명 다되면 전구가 나갈텐데, 여태 전구 갈아달라고 하는 테넌트는 한번도 없었고요. 나중에 렌트 끝나서 이사 나가고 나서 보면 다들 알아서들 전구 나가면 새거 사서 끼워서 썼더라고요.
일단 업자 불러서 고치고 업자한테 왜 막혔는지 물어보새요. 사용 하는 사람이 뭐 이상한거 집어넣어서 고장 난거면 돈은 안 물어주겠다고 하시면 될것 같네요. 그냥 오래되서 고장난거면 돈 물어 주시구요. 이부분은 미리 세입자랑 얘기하시구요 업자 와서 고칠때 같이 보시면 될 것 같네요.
+1
전에 렌트 주던 곳에서 플러머가 열어보니 수건이 변기를 막아서 아니 도대체 왜?? 수리해야한적이 있었는데 당연히 테넌트에게 돈내라고 했습니다.
다른 집에 물이 역류해서 난리난적 있었는데 원인을 몰라서 제가 돈다 냈습니다. 결국 나중에 알고보니 밖으로 통하는 파이프가 나무 뿌리로 인해 손상되서 그런거더라구요. 물론 그건 집주인인 제 책임이고요
ㅋㅋㅋ 아니 도대체 수건이 왜 거기서
저희 집 화장실도 막힘 + 역류했는데
앞마당 나무 뿌리가 하수도 관 막아서 였어요.
근데 저희집 경우엔 화장실 말고 부엌 싱크대도 서서히 물 내려가는 속도가 줄어들면서 막히기 시작했어요.
현명하시네요. 이게 거의 정답인거 같아요. 크게 얼굴 붉히거나 기분 상할일도 없고.
저는 제작년에 파리가 많이 생겼다고 연락 받은적도 있었습니다. 2시간 운전해서 가야 하기도 하고,
제가 가서 본다고 해결할수 있는 방법도 없을테고, 그냥 pest control 1년 계약 해주었네요.
700불 내니까, complain이 pest control한테 가서 평화가 돌아왔었습니다.
보통 집주인이 고쳐줍니다. 제 지인같은 경우 집에 문제가 생겨서 수리를 하는 경우 이사후 3개월 이후부터는 디덕터불 50불 세입자한테 차지한다고 계약한답니다. 그후에는 집 고치는 일이 많이 줄었답니다..
세입자가 디덕터블요?
정말 듣도보도못한 새로운 룰들이 많네요. 어떤 특별한 동네들인가요? 렌트가 없어서 못 구하는? 아니면 렌터들이 불법 이민자들?
그런데 원래 시나 카운티에서 정하는 렌털 법규가 있는데, 이런 식의 계약들은 위법은 아닌가요?
사적인 계약에서는 관습이 존중되기 때문에 심각하게 unfair하다고 법적으로 판단을 내릴 수 있다거나 해당 지역에서는 듣도보도 못한 term이라거나 하지 않는 한 다 가능합니다. 좀 렌트가 싼 대신 얼마 이하는 세입자가 알아서 고치고 살라고 한다든지 보험의 디덕터블을 일정부분 부담한다든지 그런 거 다 포함해서요. 대신 나중에 법적 분쟁이 생기면 그런 것까지 세입자가 부담하는 cost인 걸로 인정해서 계산하게 됩니다. 근데 그건 그런 일이 생겼을 때가 되어서야 필요한 거고요. ㅎㅎㅎ
렌트가 상대적으로 더 싸게 하면서 디덕터블 그런 특이한 조항을 넣었다면 나중에 코트에서도 렌드로드에게 승산은 있을지도 모르겠네요..
하지만, 만약 city 의 기본 방침을 크게 어긋나는 렌터에게 불리한 조항이라면 나중에 스몰코트 클레임에서도 불리할거라 봅니다.
그, 일단 city나 township이 특별하게 rent에 대해 policy를 가지는 경우가 많지 않고요…. 렌트가 싼지 비싼지도 여부도 테넌트나 랜드로드가 일방적으로 주장한다고 인정되는 게 아닙니다…. 어디까지나 개인간 계약은 그야말로 당사자의 자유고 법은 심각하게 fairness가 손상되었다고 판단될 때만 개입해요.
CA는 있습니다.. Law 까지는 아니지만.. 일단 스몰코트 분쟁에서.. 대부분 정부가 권하는 guideline 대로 결정한다고 하더군요..
뭐, 저도 사실 스몰코트까지 가본적은 없어서.. 확실하지는 않지만요.. ^^.. 영어도 자신이 없어서.. 거의 대부분 그냥 집주인에게 뜯기며 살았지요..
http://www.hcd.ca.gov/manufactured-mobile-home/mobile-home-ombudsman/docs/Tenant-Landlord.pdf
선생님, 제가 말씀드린 건 municipal government가 rent 가격이나 테넌트-랜드로드 간의 관계를 law로서 강제로 설정하는 policy를 말하는 거고요, 링크 걸어주신 부클릿은 제너럴 가이드라인인데 이건 그냥 따로 정한 게 없으면 우리 주나 우리 씨티에서 정해둔 일반적인 법은 이렇고 법만으로 확실하지 않 은 부분들은 customary하게 이렇게 해왔다는 안내서예요. 어느 주나 큰 도시마다 다 있습니다. 근데 그 안내서가 계약서 상에 black letter로 박혀 있는 조항에 우선하는 게 아니예요. 계약서에 그렇게 써있으면 그게 계약 내용인 겁니다. 그 term이 유효한지 무효인지를 정말 다투시려면 코트로 가시는 거고 제가 계속 반복해서 말씀드리지만 심각하게 unfair하거나 상대방의 곤란하거나 급한 사정을 abuse해서 맺은 계약이 아닌 한 계약서 내용이 무효가 되는 일은 거의 일어나지 않아요.
하나만 더 말씀드리면 매우 기본적인 legal doctrine 중에 assumption of risk doctrine이라는 게 있어요. 계속 전구 이야기를 하셔서 전구 이야기로 말씀을 드리면요, 전구가 소모품인 건 common sense구요, 일반적으로 아직 보급이 안 된 최신형 LED lighting unit 같은 게 아닌 한 common area가 아닌 property 내부의 전구는 테넌트의 관리영역에 있으므로 전구 나갔을 때 그걸 교체할 책임은 위에서 말씀드린 자유로운 계약 내용에서 랜드로드가 책임진다는 특약을 정해두지 않았으면 그로 인한 위험은 테넌트에게 귀속되어요. 그래서 말씀하신 가장 extreme case에서 전구 안 갈고 있다가 오직 그 전구가 없었다는 이유만으로 테넌트가 미끄러져 죽어도 랜드로드는 원칙적으로 책임이 없어요. 다만 미국이란 나라가 이런 일이 생기면 백이면 백 온갖 다른 이유를 다 발굴해서 frivolous lawsuit으로 가서 시간 들고 변호사 비용 들고 생업 내팽개치고 법정 출석하고 스트레스 받으며 살아야 하니까 하기 때문에 서로 조심하느라 overhead cost로 적당히 양보하면서 사는 것 뿐이예요. 근데 거기서 최대한 찾아먹으려고 하시는 건 그냥 선생님께서 놀부심뽀로 살겠다는 선언이예요.
제가 지금까지 선생님께 말씀드린 건 이럴 것 같다가 아니고 전부 확실히 이렇다의 영역이예요. 제 말이 충분히 신뢰스럽지 않게 들렸다면 그건 제가 반성하겠습니다. 의심스러우시면 따로 전문가에게 자문을 구해보셔도 됩니다. 전 정말 여기까지만 할게요.
입장이 다르니 이렇군요. 아파트 살때 고장나면 무조건 불러서 고쳤지. 내가 돈낼일이 있다고 생각해본적이. 없아요. ..낸적도 없고요
그래서 보통 세를 주는 경우에는 home warranty service를 권장하더라구요. service call fee 많이 받는 것으로 가입하고 (monthly를 낮추려고) 그 deductible 보다 낮은 경우의 비용이 발생하는 (예를 들어서 service call fee가 125불이면, 수리비용 124불99전까지는) 수리에 대해서는 세입자가 부담한다 라고 계약서에 명시를 하구요. 제가 사는 지역은 텍사스입니다.
제가 집 렌트할 때 생각나네요.
변기 문제가 있었는데, 낡은 변기 갈아달라고 했는데도 버티고 본인이 직접 와서 늘 땜질 수리만 하더라구요.
거의 1년 고생하다 결국 변기 갈아주었는데, 그동안 생활이 정말 힘들었네요. 변기 문제 있는 집에서 살아 보신분은 알겁니다.
지금 생각해보면 sue 할 걸 그랬어요. 왜 내가 비싼 렌트비 내고 고생했는지..
원글님은 그냥 빨리 갈아주세요. 소송당할 수도 있습니다.
변기 본인이 직접가셔도 돼요. 별로 힘들지 않아요. 변기 가격도 평범한건 100불대입니다.
변기 홈디포에 가시면 젤 싼건 89불부터 시작입니다.
인건비가 부담스러우시면 유튜브찾아서 따라하시면 30-40분이면 변기 새거 설치할수 있습니다. 의외로 간단해요.
다만 무거우니까 옆에서 같이 들어주고 할 보조 한명정도 있으면 일이 좀 더 쉽습니다.
flush가 안된다는 게 어떤 증상인지 방문하셔서 우선 보시고 판단하시는 것이 어떠실까요? 파이프가 막혀서 backflow가 있는지 아님 물공급이 안되는지..등등. 변기 자체는 진짜 잘 고장나지 않고 고장나더라도 간단한 파트만 바꿔주면 되는 경우가 꽤 있습니다. 가실때 혹시 모르니 뚫어뻥 꼭 가져가세요.
+1 뚜러뻥.
그리고 플러싱 안된다는게 말그대로 버튼 동작이 안된다는 의미 일지도 모릅니다. 가서 봐야 알겠죠.
저도 세입자이면서 동시에 집주인인데 이런건 집주인이 해주시는게 맞을듯 하네요. 저도 저번에 테넌트 냉장고가 약해져서 고치는데 비용이 많이 들어가서 그냥 새로 사드렸어요. 각종 전기 화장실 등등.. 디덕터블 $75도 제가 다 냅니다. 변기가 테넌트 잘못이었다고 하더라도 자기가 보면 느끼는게 있지 않을까요.. 그냥 제가 다 내고 있어요.. 15년 모기지를 테넌트가 3년 이상 내주고 있으니 (매달 원금 $750) 감사히 생각하고 렌트도 주변시세보다 100불정도 싸게 받고 있어요 ㅎㅎ
테넌트 입장에서 이렇게 맘씨 좋은 집주인 만나면 정말 행운이죠. 복받으세요!
@포트드소토 님, 이런 수리 조항은 표준계약서가 주마다 다른 것도아니고 같은 주에서도 카운티 마다 시마다 다르더라구요.
제가 렌트 살던 동네는 집주인이 히터 에어컨 정도 큰 문제만 해결해주고, 집안 문제는 테넌트가 거의 전부 책임지는 조건이었구요. 바로 옆동네 제가 렌트 주던 동네는 전구 하나까지 집주인이 바꿔줘요하는 동네 였어요.
원글님은 계약서 다시 읽어보시고.
2년 렌트 제때제때 낸 테넌트면 선심써서 무료로 갈아주시고, 고생 시키는 테넌트면 법대로~
변기가 고장난 이유에 따라서 다를것같기도하고요, 얼마에님말씀처럼 동네마다/계약서마다 다를것같고요.
저는 최근에 전자렌지가 고장이 나서 집주인이 교체를 해줬는데, 정말 말도안되게 2달있다가 또 고장이나서 멈춰서 (정~말 아무것도 제가 잘못한 기억이없고..- 전자렌지를 뭐 써봤자 어떻게 잘못쓰겠...) 집주인한테 말했더니 황당해하긴하더라고요.. 그냥 니네가 하나사는게 어떻겠니? 라길래 정말 프라임데이에 주문까지했는데 집주인이 주문한당일에 또 새로 사줘서 고마워하고있었어요. ^^;; 근데 정말 가만히 있는데 고장나는거 이거 제품불량같기도하고 한데 참 두번 연속으로 말하니 민망하더라고요. 전자렌지라는게 고장이 날수있는 물건인지란걸 첨알았네요.
그래서, 워런티란게 있는데... ㅎㅎ
집주인이 정말 new 제품을 샀었더만, 보통 1년 워런티일텐데.. 왜 워런티를 안쓰고, 새로 사라고?
2달이건, 2일이건 어떤 제품이든지 망가질 수 있습니다.. 아니면 워런티란게 필요없죠..
그리고, 베쓰터브 그래프란게 있어서..
보통 불량 제품들은 초기에 빨리 망가집니다. 오히려 몇개월 지나고도 안 망가지는건 계속 안 망가집니다..
아 저도 그래서, 워런티 있을테니까 우리가 대신 클레임해주겠다고 그랬는데. 집주인이 그런거 귀찮아하는분인듯요;;; 말씀들어보니 정말 불량맞았나보네요. 설치 첫날부터 뭔가 전구불이 왔다갔다했거든요.
ㅎㅎ 자기가 워런티 청구하는거 귀찮다고, 렌터에게 그냥 새로 사라니? 이것도 너무 말이 안되는데요..
자기 시간 1시간은 아깝고, 아무 책임없는 다른 사람 2시간은 아깝지 않은 사람인가 보군요..
제가 위에서도 계속 말하는게.. 바로 이런 랜드로드가 되지말자입니다.. ^^
>> 그냥 니네가 하나사는게 어떻겠니? 라길래 정말 프라임데이에 주문까지했는데 집주인이 주문한당일에 또 새로 사줘서 고마워하고있었어요.
ㅎㅎ 그걸 왜 푸른오션님이 고마워하시나요? 정말 제 속이 답답합니다.. ^^
저도 집없이 렌트 살 때는 사실 님과 비슷한 마인드였어요.. 집주인에게 강하게 항의 못하는... 집주인이 나가라고 하면 어떡하나? 하는 한국 월세 마인드? ㅎㅎ
옆에서 와이프가 화내고 있어도.. 달래면서.. "집주인도 사정이 있을거야..." 하면서 오히려 집주인 생각하는? ㅎㅎ
앞으로는 당당하게 렌트 생활 하세요.. ㅎㅎ.. 어깨 펴시고.. 공짜로 사시는거 아니잖아요?
집주인의 책임은 집주인에게 맡기세요.. 아예 손가락 까딱하나 하지 마시구요..
계약서 잘 읽어보시고, 집주인이 몇번 요구에도 잘 수리 안해주면, 그냥 본인이 비싼 수리업체 불러서 제대로 빨리 수리받으시고,, 집주인에게 청구하라고 하세요..
묻어가는 질문 하나해도 될까요? 타운 하우스이고 집주인이 아래층 사는데요 종종 친구 와서 시끄러울 때 양해 잘해주고.. (평소에는 부부만 살고 둘다 덩치도 작고 카펫이라 아마 있는 줄도 모를꺼예요) 6년째 살고 있는데 작년에 렌트비 딱 $100한번 올렸어요. 그런 점은 참 좋은데...돈 들어가는 일만 있으면 심하게 히스테릭해요. ‘돈 많이 안 받아도 되니 잘만 내주면 좋고 날 건드리지 마라’ 뭐 이런 주의 같아요 ㅎㅎ
6년째 사니 카펫이 문제입니다. 아이도 없고 뭐 흘릴 일도 없고 청소기 밀면서 잘 살았는데 한번은 전문 대청소 해야할 거 같아서요 이럴때 비용은 저희가 하는게 맞나요? 사실 집주인 워낙 히스테릭한 사람이고;; 저희 부부는 둘다 소심하고.... 렌트비는 싼편이고...하니 이건 저희가 하려고 생각하고 있긴 한데 이런 주제가 나오니 문득 궁금해서요
6년간 렌트비 딱 한번 $100 올렸다구요? 최근에 미국 어느지역이든지 렌트비가 폭등했을텐데요.. 집주인 천사네요.. 천사.. ㅎㅎ 또는 너무 게을러서? ㅎㅎ
일단 렌터가 카펫을 자기돈 내고 간다구요? 듣도 보도 못한 일일 뿐더러.. 돈 부담 없어도 하지 마세요.. 미국은 모든게 보험과 책임의 나라입니다.
카펫 설치하다 사고 나면요? 어떤 데미지가 집에 가면요? 집주인이 100% 책임진다고 서명하고, 허락한다면 하시구요..
그런데, 카펫의 상태가 사실 더 중요합니다. 캘리 룰을 찾아보니.. 렌트 카펫은 10년마다 갈라고 하는군요..
카펫이 찢어지거나 손상이 있다면 집주인에게 수리 요청을 하시구요..
그게 아니라, 청소만 해도 된다면.. 카펫 청소 전문업체에게 요청해서.. 물청소든지, 스팀청소든지 해서.. 깨끗하게 해서 다시 쓰시는게 어떨까요...
물론 여기서 청소 비용도 논란이겠네요.. 그런데, 집주인들이 그렇게 렌트비 싸게 해줬다면.. 저라면.. 집주인에게 말해보고 No 라고 말한다면 제가 지불하겠다고 할 것 같네요.
아 넵 ㅎㅎ 바꾸는 건 아니고 청소요 집주인이 사람 새로 구하는 과정도 힘들어하고 어떤 사람이 들어올지 스트레스 받는것도 질색하는 거 같아요 그냥 조용하고 돈 잘 내니 계속 있어라~ 이런 마인드...저희 들어올때도 면접 엄청 까다롭게 봤거든요.
청소비 $100~$200이라 저희가 하려고 하는데 원래는 기준이 어떤지 궁금했어요
〇 자연스럽게 카펫이 마모로 수명이 다 되어 못쓰게 되어 카펫을 새로 해야 한다 → 거의 랜드로드의 책임입니다.
〇 전문청소업체 불러서 케어를 받아야 할 것 같다 → 보더라인 케이스일 것 같은데 저라면 랜드로드한테 시공한지도 오래되었고 사정이 이러이러해서 전문적인 케어를 한 번 받았으면 좋겠는데 혹시 어느 정도까지 커버해줄 수 있니? 우리도 우리가 쓰면서 이렇게 된 거니까 일부는 낼 거야. 싸게 케어 한 번 해서 우리도 쾌적하게 여기서 더 오래 살고 카펫도 덜 낡게 되어서 교체주기를 늦출 수 있으면 우리 서로 윈윈 아니겠어? 하고 조심스럽게 먼저 물어볼 것 같습니다.
https://www.landlordology.com/maintenance-request-fee-repair-deductible/
결론은 집주인이 mean 하게 굴면, 렌터도 mean 하게 나올 수 있다.. 그러면, 결국 비싼 집 가진 집 주인만 손해..
$200 로 막을 수 있던 걸.. 나중에 2만불로 막아야 되는 일이 생길수 있다는 거네요.
캘리 뿐만 아니라 미 전역 부동산법에 나와있는 조항들을 제외하고는 모두 계약서대로 진행하게 끔 되있어요. 그래서 아파트계약할때 계약서 꼭 확인하라는것과 부동산 전문가들한테 질문해도 계약서를 봐야 안다고 하는 이유가 바로 이런거죠. 부동산 기준법이 아니면 갑질이던 아파트 회사나 랜로드는 부당한 청구비용등을 계약서에 명시 할수 있습니다.(법정조항을 벗어나지않게) 싸인하기 싫으면 하지마라 라는 업체도 많습니다.
예로, 부동산 법엔 안나왔지만 렌트 계약 중도 파기시 아파트 계약서에 1년치 렌트비용을 모두 물어줘야 한다고 되잇으면 물어줘야 하며 소송해도 이길수 없습니다. 서로 win, win 하게 잘 조율하시고(테넌트랑 싸우면 나중에 감당못하게 됨) 앞으로 계약서에 CA부동산 법에 조건이 없다면 변기는 본인들이 부담하는걸로 넣으세요.
Tenants must do all of the following:
• Keep the premises “as clean and sanitary as
the condition of the premises permits.”
• U se and operate gas, electrical, and plumbing
fixtures properly. (Examples of improper use
include overloading electrical outlets; flushing
large, foreign objects down the toilet; and
allowing any gas, electrical, or plumbing fixture
to become filthy.)
출처: www.hcd.ca.gov
근데 Civil Code Section 1941.2(a)(5). 이렇게 되잇어서 부동산법으로 적용되는지 시빌쪽으로 적용되는지는 연락을 해보시는게 좋을듯 합니다.
42페이지에 나와있네요
The tenant must give the landlord a
reasonable period of time to make the needed
repairs.
• What is a reasonable period of time?
This depends on the defects and the
types of repairs that are needed. The
law usually considers 30 days to be
reasonable, but a shorter period may be
considered reasonable, depending on the
circumstances. For example, if tree roots
block the main sewer drain and none of the
toilets or drains work, a reasonable period
might be as little as one or two days.
이런 것은 보통 집주인이 해주는 것으로 압니다.
그런데 이게 어떤 문젠지 모르겠는데 간단한 화장실/변기 문제는
직접 고치시는 법을 배우시면 Plumber 고용안해도 되어서 돈 세이브 많이 하실거에요.
예를 들어서 대부분 변기가 막히는 경우는
https://www.homedepot.com/p/RIDGID-3-ft-Toilet-Auger-59787/100061898
https://www.homedepot.com/p/RIDGID-K6P-6-ft-Toilet-Auger-56658/303528922
이런 거 하나 사시면 해결됩니다.
프로들도 저 제품으로 먼저 해보고 안되면 좀 더 전문적인 기계를 쓰는것으로 알아요.
저도 이거 써요 ㅋ 직빵입니다. 짦으면 25피트짜리도 있는데 그건 싱크용도로 씁니다 ㅎㅎ
2년동안 렌트 잘 내는 사람 찾는것도 복인거 같아요. 아는 사람이 돈 못받아서 고생했다는 이야기를 들어서...
댓글들 엄청 많군요.
우선, 위에 럭키 가이님이 얘기했듯, 님과 테넌트 사이에 맺은 계약서가 답이에요. 거기에 나와있는데로 하면 됩니다.
가끔씩 county/주법 등등이 계약서에 안나와도 landlord 로서의 의무로 되는 경우가 있는데 (심지어 계약서에 tenant 가 내도록 되어있어도, 계약서 무시하고 주법이 trump 됩니다),...예를 들면 님에 예시로든 implied warranty of habitability 같은 경우에요. 제가 real property 법 수업들은지 꽤 오래됐지만.. 보통 수도, 전기, 물 등등을 얘기하는거에요. 다만, toilet 을 이용할 수 없다? 는... case 를 좀 찾아봐야될것 같네요. 그냥 gut feeling 으로는 당연히 필요한것이므로 landlord 의 의무가 아닐까 싶네요.
아울러, 저기 위에서 나와있는 reasonable care 기준에 대해서도, 딱히 일반적인 사람이 그냥 toilet 을 쓰는 정도면 아마 충족이 될거라 생각됩니다. 따라서 tenant 가 reasonable care 를 했다고 가정하면... 또 toilet 이 implied warranty of habitability 에 들어간다고 가정하면... landlord 가 내야 되는거라고 생각되네요.
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세입자 입장일때는 집주인 기다리기도 귀찮고 내가 직접 고칠수 있을거 같은데 그래도 괜히 뭘 잘못 건드렸다가 더 큰 고장이 나면 그건 세입자의 책임이 될까봐, 그냥 집주인한테 연락하는게 맘 편하더라고요. 전구도 보통 제가 갈았지만, 만약에 만약에 전구교체하다 뭘 잘못 건드려서 전기배선에 문제가 생기면, 그땐 집주인이 이런건 직접 하지 말고 나한테 연락해야 했다 라고 하지 않을까 싶네요.
저희부모님도 세입자집 화장실 물이역류해서 세입자 얼른 이사보내고 알고보니 변기에 물티슈(flushable아님)를 버린것같더라구요. 뚫다가 발견됐대요.
저희집주인은 오히려 물등등 문제생기면 바로 연락달라고했어요. 세입자들이 애매하게 건들다가 집 크게문제생길수있다구요. 간단하게 뚫어뻥으로 뚫수있는건 뚫겠지만 안되면 집주인한테 연락할것같아요.
저의 경우는 변기가 막힌것은 아니었지만 flushing이 너무 안되는 경우였습니다. 한 일주일 동안을 화장실 사용시 한 10번씩은 내렸던거 같습니다. 도저히 견딜수 없어서 사람이 와서 뚫어도 보았지만 아무것도 없었고 flushing은 계속 안되었던 케이스였습니다. 하지만 뚫어주시던 (전문 핸디맨?) 분이 아무것도 나오지 않자 변기 연식을 물었고 이미 10년이 넘은거라고 했더니 변기의 생명이 다 된것이라고 하더군요. 새변기로 간 후에는 아무런 문제도 없었습니다. 혹시 마모 신입님의 세입자 변기도 생명이 다 된것은 아닐까라는 한가지 추측도 해봅니다.
저도 이 비슷한 경험 했어요. 애들 방 변기가 잘 안내려가서 아무리 뚫어도 하루 이틀 지나면 다시 막히고. 변기 바꿨더니 이후로는 문제가 없었어요.
변기 가는것 생각보다 쉽더라구요.
이전 글이 토잉 되어서 깜짝 놀랐습니다.
제 경우는... 아무리 뚫어뻥과 여러 툴 들로도 해결 안 되고 몇몇 paid 전문가(?)를 불러도 안 되어서
마지막 plumber 분께 변기를 통째로 갈아달라고 부탁드리고 작업 진행 중.. 기존 변기를 들어내고 보니.. 변기에 아이 플라스틱 장난감이 들어가 있는 걸 발견하곤.. 그거 제거하고 기존 변기 도로 달고.. 새 변기 리턴하고 인건비만 드리고 마무리 되었습니다. 그동안 불렀던 다른 작업자들의 인건비들... TT
세입자 가정에 있는 어린 아이가 양육자가 보지 않을 때, 화장실에 있던, bath toy를 집어 넣었던 걸로..
세입자께 아이 장난감이 변기에 들어가지 않도록 bath toy 관리 부탁드리고, 앞으로 같은 이유로 (아이 장난감 때문에) 변기 막히게 되면 비용은 세입자가 내기로 얘기했습니다.
지인이 플러머인데 막혔다고 가보면 별게 다 나온다네요.
상상도 못한 물건들이 변기에서 나온답니다.
특히 가게 화장실일경우 애들 똥기저귀를 통쨰로 넣기도 하고
여성용품 등등 상상 이상의 물건도 있다고..
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