뱅크에서 ok해야 하는데

웃기는게 리스팅에 나온 값으로 사겠다고 해도 뱅크에서 거절하는 경우도 있습니다

캐쉬는 당연히 strong offer입니다

숏세일에서 집 가격 결정은 집주인이 하지만, 판매 승인은 집주인이 융자를 받은 은행이 하게 됩니다. 그리고 보통 숏세일까지 갈 정도로 힘들어진 집은 은행이 두개 껴 있기도 합니다.(리파이낸스 등). 은행들은 자신들이 얼마를 손해봐가며 매물을 처분해야 하는지에 관심이 있고, 판매자는 어떻게든 누군가가 찾아와서 오퍼를 넣어 주길 바라기 때문에 셀러가 올리는 가격과 은행이 기대하는 금액 사이에는 항상 약간의 괴리감이 있습니다. 정말로 그 집을 얻고 싶으시다면 거의 이득이 없겠다 싶을 정도로 금액을 조금 올려서 오퍼 하는것이 안전합니다. 그런데 그렇게 하려면 집 상태가 좋아서 추가적인 수리 비용이 안나와야 하는데, 숏세일 특성상 집주인이 모게지를 몇달 못 낼 정도로 상황이 안좋아진 경우엔 집 관리도 잘 안되있는 경우가 많아요. 여기저기 수리해야 할 게 없는지 가급적 집 알아보실 때 제너럴 컨트랙터나 인스펙션 하시는 분(정식 인스펙션 아니고 구두로 대충 알려달라고 가격 흥정하세요..) 대동해서 가서 견적을 미리 받아보시는게 좋아요. 숏세일 성공률도 낮고 은행이 승인해줄때까지 기다려야 해서 당장 현재 거주하는 곳에 유동적으로 머물 수 있거나, 지인중에 최대 1-2달 정도 신세를 질 수 있는 분이 있거나 하는 식으로 여러가지 방비가 다 되어 있다면 도전해보세요.

현 집주인이 집에 살고 있는지 아님 비어있는 집인지도 알아보세요. 집주인이 살고있을경우 은행에서 OK 해도 집주인이 못나가겠다고 버티면 답이없는 경우도 생겨요. 이사비용으로 돈을 요구하는 경우도 심심치않게 일어나기도 합니다.

예전에 숏세일 같이 패이먼트 제대로 못해서 강제적으로 집을 팔고 나가는 경우 집주인이 화풀이로 플러밍에 시멘트로 막아두고 가던가 아니면 부엌 등등을 훼손시키고 나간 경우도 들었어요...

가장 문제가 플러밍을 이렇게 막아두고 가면 이 공사는 비용이 엄청 나와요.

그리고 비어 있는 집이면 그나마 괜찮지만 누군가가 살고 있다면 그런 집은 피하세요...

또 이런 숏세일은 은행에 융자가 2개의 다른 은행으로 잡혀 있을수 있는데 이럴 경우 2은행의 허가를 받아야 하는데 두 은행이 서로 손해를 조금 보겠다고 하면서 시간이 오래 걸릴수가 있다고 들었어요...

왜 지금 숏세일일까 생각해보세요. 

뷰동산 시장이 지금 상투가 아니면, 앞으로 계속 상승장이면 왜 숏세일이 나올까요?

2009년 이후 잠잠하던 숏세일이 다시 등장한다는 것이 상투 잡았다는 증거요. 

#2020상반기폭망 #얼스트라다무스

일단 숏세일, 포어클로져 등은 첫집으로 별로 입니다. (클로징이 언제 끝날질 몰라요)

처음 숏세일 집은 딜이 깨질 확률이 매우 높습니다.  (은행도 고자세, 집주인도 고자세)

변호사 비가 조금 더 많이 들어 갑니다. (변호사가 뒤져 볼게 많습니다.)

숏세일은 에이젼트가 buyer, seller 양쪽으로 dual을 하게 되는 경우가 많은데, 에이전트가 절대로 님의 편이 아니에요.

이런거 다 따지다 보면, 숏세일이 그리 싸지도 않습니다.

Short sale  집주인이 본인 크레딧을 포기해서, 크레딧 카드, 세금 등등 집에 린이 걸린 경우도 있습니다. 은행이 승인해줘도 집주인이 린 청산을 안하면 거래가 안되지요.. 결국 인스펙션 비용 등등 날릴 수 있습니다. 가능하다면 미리 타이틀 확인 하면 좋습니다. 제 경험담이었습니다.

2012에 short sale로 렌탈홈을 구입했습니다. 당시 25% 다운하고 샀는데 (콘도에 investment이니 25%다운 요구하더군요).

리얼터가 중요한 역할을 해준거 같아요. 당시에 investor들하고도 경쟁이 있었지만 제가 제일 먼저 오퍼를 썼고 올라온 가격 그대로 썼습니다. 제 오퍼를 받아줬구요.

제 에이전트는 오퍼에 넣는 가격은 어짜피 나중에 조정이 좀 된다고 하더라구요. 어프레절하면서 어프레절가격으로 다시 조정될거라고. 그때가서 가격이 오르면 취소할 수도 낮으면 낮게 살수도 있다고 했어요. 

한 6개월정도 걸린거 같은데 결국 마지막즘 어프레절가격이 더 높게 나와서 처음 오퍼에 쓴 가격보다 만불정도 추가로 지출했었습니다.  

꼭 캐쉬오퍼 아니어도 다운만 충분하고 loan 받는데 문제 없다면 충분히 승산 있으실겁니다.

제 지인은 숏세일로 6개월이 걸려 승인이 났는데 지인에게  론이 나오지를 않아서 다시 매물로 나와서 다른 사람이 오퍼넣고 바로 집이 솔드아웃 된 걸 본적이 있습니다.