최근에 집 구매를 앞두고 계약을 앞두고 있습니다.
지금 사는 집은 싱글 패밀리 용은 아니고 타운홈이라 추후에 가족이 생기면 어차피 다시 이사가야하는 상황이 올텐데요
추후 수년 후 이퀴티로 원금을 뽑아 다운페이먼트에 쓸수도 있지만 그 외에 다운페이를 추가적으로 모아야 됨에 이렇게 질문을 드려요
401k를 충분히 넣은 후 그 돈을 loan을 받아서 다운페이에 쓰도록 돈을 모으는 것이 나을까요?
vs
401k를 매칭받는 정도만 하고 캐쉬아웃을 하여 인마이포켓으로 하는게 나은가요?
은준위와 더불어 경제전문가(?) 님들의 고견 부탁드립니다.
첫집이 아닌경우 401K에서 빼면 10%패널티랑 10%세금 내야하지 않나요? 전 세이빙이 나아 보이는데요.
현재 집은 P2 명의로 되있기 때문에 드린 질문이었습니다. 전제 조건을 배재하고 어느 방법이 나은지 궁금합니다.
첫집이라도 401k에서 withdraw하는것은 페널티 있어요..
401k loan 이 페널티가 있다니 신중하게 고려해야 겠군요.. 근데 5년안에 갚아야 되나요?
Loan 에는 페널티가 없고, 401k 에서 돈을 빼면 있을수도 있습니다.
앗 시골님이 댓글내용에서 '첫집'으로 빼면 페널티 없다는 뉘앙스가 있어서 제 댓글이 헷갈리게 읽어지네요. 저는 단순히 401k에서 withdraw하면 페널티가 있다는 말씀입니다.
401k론은 페널티 없습니다. 하지만 직장을 그만두면 1년 정도 안에 갚아야하니 신중할 필요는 있습니다.
401k에서 withdraw하는 것은 first time homebuyer라도 10%페널티 있습니다. (이걸 피하려면 IRA로 롤오버해서 만불까지 뺄 수 있겠네요.)
+10,000,000,000 thanks
현재 marginal tax rate 에 따라서 약간 다른 대답이 나올수도 있을 것 같습니다. 제 생각에는 1번, 409k 맥스하고 론을 받아서 다운페이 한다에 한표 던집니다. 다만 그 론을 받게되면 인정받을 수 있는 소득이 줄어들어서 (이 대출 갚느라 매달 나가는 돈이 소득 계산에서 빠진다더군요) 정작 모기지가 최대한으로 나오지는 못합니다. 이런 단점이 괜찮으시다면 1번이 상당히 좋은 옵션입니다. 다만 이 대출은 맥스가 5만입니다.
401k론 이율이 모기지보다 훨씬높지않나요? Roth ira같은경우에는 직접 withdraw 할수있으니 그렇다치더라도 401k는 인출이아니라 대출인데 집구매시에 고려되는 이유가 궁금합니다
401k 이율이 모기지 pmi보다 높아도 401k 에 불입은 이미 인컴텍스를 안내는 혜택이 25-30% 가량 있으니까 액수가 빨리모이죠. 그리고 20%의 다운페이먼트의 401k 이자율이냐 80%의 pmi 이율이냐는 한번 계산을 해야할거 같은데 제가 문과 같은 이과라서요..
답변 감사합니다. 401k 론이 고려되는 이유가 궁금했었습니다. 확실히 목돈을 모으자라는 관점에서보면 401k도 괜찮은 세이빙 수단이 될수있겠군요. 저는 금융비용을 줄이자라는 관점에서 접근했던거구요. 설명해주신분들께 감사합니다
이자가 제 401k 로 들어가기 때문에 아주 큰 손해는 아닙니다. 물론 세후 캐쉬가 세전 401k 가 돼버리는 단점이 있긴 합니다.
묻어가는 질문입니다. 혹시 차량 구매도 401k론 받는 것이 괜찮은 옵션이 되려나요? 15000뷸정도 론 받을경우에요
401k 론을 받을수 있는 경우는 집구매, 이코노믹 하드쉽인데, 차이는 갚는 기간에만 있습니다. 어차피 이자 다른사람 줄 바에는 본인한테 하는 것도좋지요. 그런데 회사 퇴사시에는 60일 이내에 payoff를 하셔야 합니다만, 플랜에 따라서는 그냥 론을 놔두게 해주는 경우도 있더군요.
401k 론은 최대 50,000 혹은 50%의 전체 401k 금액중 낮은 금액 입니다.
즉, 본인 401k 금액이 10만불이상일 경우에 오만불 까지 받으실수 있습니다. (최근 1년간의 총액의 에버리지에서 따진답니다)
법이 바뀌어서 60일이 아니라 퇴사하는 다음 해 4/15까지 갚으면 될 것 같습니다.
이게 회사마다 다른건지 모르지만, 저희 회사는 general purpose가 있어 이걸로 두번 뽑아봤습니다.
첫 집 살때 primary residence purpose로 받으려 했는데, 보내야 하는 서류가 있고, 심사기간이 몇일 있다고 해서, 그냥 general로 받았어요. 이율은 같고 최대 상환기간 (15yr vs 5yr) 차이였고요. 두번째는 결혼비용 충당이라;; 그냥 general이였습니다.
economic hardship은 일단 loan을 general purpose 가능한 max까지 우선 받은 경우에 한해 withdraw가 가능한 구조였나 그랬습니다.
미국에서 내 집 마련도 결코 쉽지 않네요. 캘리포니아로 넘어왔더니 집값이 어마어마하게 비싸고...401k로 50% 까지 땡길 수 있다고 들었는데 그건 또 다른 loan에 비해 이율이 많이 높은가봐요?? ㅠ 일단 downpay를 할 돈을 모아야 뭐 모기지고 뭐고 할텐데요 ㅠ
맞습니다. 저도 캘리에서 집 사는데 가장 어려웠던 점이 다운페이 모으는거죠. min(vested_my_401k_money / 2, 50K) 입니다. 이율이 당연히(?) 모기지 금리보다는 높습니다. 요즘 5% 정도 할거에요. 모기지 금리는 2.5-4%일테고요. 힘들지만 사력을 다해 20%라도 모으세요. 부모친지친구 다 동원해서 기프트 머니 끌어모은 뒤 2개월 묵힌 뒤 쓰세요.
왜 2개월을 묵혀야 하는지 어쭤봐도 될까요?? 던을 받고 바로 집 사는데 쓰면 안되는 이유가?
아 그렇군요 저도 왜 2개월을 묵혀야 하나 했는데 좋은 답변 감사드립니다. 저희도 지금 목표는 20%인데 이것도 생각보다 쉽지가 않으니...캘리는 인컴택스도 세일즈 택스도 그리고 집세도 다 높네요 ㅠㅠ
비슷한 이유로 크레딧 카드 사용도 모기지 신청 최소 2개월 전 정도부터는 멈추고 (눈물을 머금고) 데빗 카드를 사용하시는게 좋습니다. DTI 계산에 크레딧카드 minimum payment amount 가 잡히는데요 (무조건 크레딧 리포트 기준으로 갑니다. 각 크레딧 뷰로에서 업데이트 되는 데 딜레이가 약간 있으므로 큰 액수의 크레딧 카드 발란스는 2달 전부터는 확실히 '제로'로 만드시는게 좋죠.), 꼭 그것 뿐 아니더라도 credit utilization 도 그렇고 여러모로 크레딧 카드 사용은 자제 하시는게 좋아요. 특히나 새 카드 신청해서 스펜딩 채우는건 피해야합니다.
그 억울함을 풀려고(?) 예전에는 클로징하신 후에는 대부분 목욕재게 후에 다방치기 많이들 하셨는데 요즘엔 마일 사용할 일이 별로 없고, 크레딧 카드 회사에서도 다방치기는 안 좋아해서 이렇게 많이는 안하시는거 같더라구요. 굵직 굵직한 사인업 딜들이 요즘 나오기 시작하는데 약간의 인내심이 요구되지 싶어요. 하지만 굿럭입니다. 좋은 집 찾으세요.
(비슷한 댓글을 단 것 같은데.. 데자부..) 저 같으면 401k 매칭까지만 일단 하고 싶습니다.
401k 대출은 주의하셔야할 것이 몇 개 있는데요, 만약 다운페이 목적이라면 집 사기 전에 대출을 받으셔야 합니다. 이자를 본인에게 내는 점이 좋죠. 이율이 높더라도요. 하나 확실히 알아봐야할게 대출금은 페이첵에서 자동으로 나가는데, 이게 DTI에 잡히느냐 안 잡히느냐 입니다. 제가 알기로는 안 잡힙니다. 그러니 대출은 대출이지만 모기지 대출 금액에 영향을 안 주기에 꽤 쏠쏠할 수 있습니다. 상환 기간은 첫집 장만용일 때는 10년 균등상환이니 부담이 적습니다. 하지만 이율이 모기지 보다 1-2%는 높기 때문에 빨리 갚아야겠죠. 위에서 이야기 많이 나왔지만 회사 퇴사하면 론을 갚아야 하는 경우가 많습니다. 다른 회사로 이직해도 자동으로 롤 오버가 안 됩니다.
만약 점보론일 경우에는 401k의 돈이 reserve cash 역할을 할 수 있으므로, 401k 론을 안 하더라도 아주 요긴히 쓰입니다. 고로 회사가 주는 매칭은 절대로 놓쳐서는 안 됩니다. 무료로 주는 돈을 마다하면 안 되죠.
여기서 두 가지 질문이 있습니다.
1. 401k를 이용하여 론을받을 수도있고 reserve money 역할도 가능하다면 이는 동시에는 불가능 하나요? 제가 $100k 가 401k에 있다면 론 50k를 얻고 다시 이401k를 reserve money로 사용 가능한가요? 안될것같긴한데 혹시나하고 여쭤봅니다.
2. 401k론으로 다운페이를 마련한 뒤에 일반은행 모기지론을 얻을때 이 은행 underwriter가 리뷰하다 한달에 payment가능액수를 401k론 payment만큼 낮추지 않나요? 첨언하자면 underwriter가 리뷰할때 제가 401k론 페이먼트를 내야한다는 사실을 당연히 알고 있지 않을까합니다.
감사합니다
1. 가능합니다. 제가 그렇게 했습니다.
2. 그게 제가 생각해도 상식적으로 401k 론 payment 만큼 DTI 계산에서 빼야 할 거 같은데, 제가 모기지 받았던 융자 에이전트는 401k 론 payment 는 계산에 넣지 않는다고 합니다. 은행마다 다를지도 모르고 좀 애매합니다. 어쩌면 401k 론은 여차하면 (페널티 내고 세금내고 나서) withdrawal 로 전환하면 안갚아도 되는 돈이 될수도 있기 때문에 그런건가 하는 생각을 했습니다.
경험담 감사합니다.
2번처럼 401k 론을 갚는 것은 DTI 계산에 들어가지가 않는 것 같습니다. (제가 본 은행은 다). 그 이유를 알았는데 크레딧 히스토리에 전혀 뜨지 않기 때문입니다. 게다가 401k 론 갚는 것은 페이첵에서 after-tax deduction으로 빠져나갑니다. 통장에 아무런 거래 내역이 찍히지 않죠. DTI 계산은 순전히 gross로 하죠!
가급적 401k는 건드리지 않을 것을 추천드리지만 그래도 급할 때 5만불이라도 큰 도움이 되니까 좋은 선택이라고 봅니다.
두번째 집으로 이사갈때 첫집에 묶여있는 다운페이를 이용하는 경우도 많더라구요. 1. 첫집을 팔고 2. 판 돈으로 모기지를 pay off 하고 3.남아있는 돈으로 두번째집 다운페이를 하는 것이죠. 물론 Contingency를 추가로 넣어야하고 타이밍도 잘 맞춰야 하고 귀찮다고 들었어요.
401k로 다운페이를 모으는건 소탐대실이 될수 있는것 같아서 저는 피했어요. 이자몇푼 이득같지만, 여러가지 어려운 길을 자초하는건 아닐런지...(라고 저는 생각해서 캐쉬로 모음)
당장 가까운 미래라면 다운페이는 캐쉬로 모으는게 어떠신지
저는 401k로 다운페이를 모은다기 보다... 맘에 드는 집이 있는데 다운페이가 조금 모자르다, 몇 달은 커녕 내일 이 집이 있을 것 같지 않다 싶으면 고민하지 않고 401k에서 빌려올 심산이에요. 어차피 401k에 들어가는 돈은 돈을 모으는 버짓 밖이라고 보고 있고, 당장 필요한 캐쉬가 소명할 이유 없이 바로 available 해진다가 가장 끌리더라고요. 기프트 머니 받는 것도 싫지만 받아도 묵혀둬야 하고... 캘리나 뉴욕시티나 20% 다운이 생각보다 어렵네요 ㅎㅎ 어려서 흥청망청 쓴 거 후회 하지는 않지만 ㅋㅋ 1년 열심히 모으면 될 것 같은데 싶다가도 이러다가 맘에 드는 집이 툭 나타나버리면 어떡하지 같은 마음이 들어서 조급해져요...
부동산을 무리하게 스트레치하는 것은 좋은 투자법은 아닌 것 같지만, 첫집 에퀴티를 다음집 다운페이로 만드는게 그나마 덜 위험할거 같네요.
Roth IRA와 401K Loan을 잘 이용하면 좋을 것 같습니다. 자세한 내용은 http://www.eunduk.com/save-down-payment-retirement/ 참고 하세요
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