터보택스로 세금 보고 중입니다.
집은 하나만 있고요, 2019년 12월에 리파이낸스를 했습니다. 캘리포니아 거주자이고 대출 금액이 1M이 넘습니다.
그런데 터보택스에서 이걸 처리하려고 하니 생각보다 복잡하네요. 터보택스가 제대로 계산도 못 하는 것 같습니다.
일단, 1098이 두장 있으니 두 개를 다 넣었습니다. 1/1/2019의 모기지 원금 잔액은 예전 모기지의 시작 잔액(A라고 합시다)을 적었죠. 그리고 12/31/2019 마지막 원금 잔액은 새로 리파이낸스한 금액(B)을 넣었습니다.
여기서 페데럴은 이제 모기지 이자가 75만불 제한이 걸리죠. 그래서 다시 수정된 금액을 "직접" 계산해서 넣어야 합니다.
간단한 비례식이니 전혀 어렵지는 않습니다. 제가 낸 총 이자를 I라고 한다면 I * (75만 / ((A+B)/2))를 하면 됩니다.
여기까지는 무사한 것 같았습니다.
문제는 CA 주정부는 여전히 1M까지 해줍니다. 그래서 그 차액을 적어내야 합니다.
먼저, 터보택스가 리파이낸스한 모기지의 항목을 다 넣지 않아서 체커를 돌려보면 빠졌다고 뜹니다. 손으로 잘 적습니다.
그리고 자신들이 이 차액을 계산해줬다고 알려주는데 제 계산과 차이가 너무 심하게 납니다. 상식적으로 CA는 더 많은 이자에 대한 공제를 받을 수 있으니 수천-만불 정도 값이 나와야 하는데, -500불, 무려 마이너스 값으로 알려줘요.
무시하고 제가 계산한 숫자를 우겨 넣습니다. 다시 체커 돌리면 그냥 다 통과입니다.
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왜 미국은 이렇게 국민들에게 산수 시험을 치게 만드는지 모르겠습니다. IRS가 나중에 세금 안 맞다고 무시무시한 편지를 보내는 것을 보면 분명 IRS도 SW를 이용해서 계산을 한다는 소리겠죠.
제가 실수를 할 수도 있어요. 그런데 실수의 댓가가 꽤 크죠. 이런 걸 왜 미리 IRS가 파일링 당시 안 알려주는지 모르겠네요. 요즘 클라우드가 넘쳐나는데 정부 예산 $1B만 써도 충분히 할 수 있을 것 같은데 안타깝습니다.
물론 터보택스/인튜잇의 로비때문에 그럴지도요.
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혹시 저처럼 CA/NY에서 리파이낸스 하셔서 1098 두 장으로 고생하시는 분 있나요?
I * (75만 / ((A+B)/2))
도 A의 기간과 B의 기간을 prorate 해서 평균하셔야 되는 것 아닌가 싶기는 하네요.
둘 다 6개월씩이면 지금처럼 하셔도 될 것 같고요.
이것 때문에 저도 좀 헷갈리기는 하는데 (A+B)/2가 아니라 A랑 B를 따로 해야 되는 거 아닌가요?
IntA * (75만 / A) + IntB * (75만 / B)로 계산해야 맞을 것 같은데요.
1년 내내 모기지를 가지고 있었으면 사실 날짜는 큰 의미 없고 모기지 금액 대비 75만불에 대한 이자가 얼마인지만 고려하는게 맞지 않나 싶습니다만..
경험 있으신 분들 공유 부탁드립니다.
https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf 여기서 p13의 Average Mortgage Balance가 관련 내용이네요. 결국 평균 모기지 잔액만 알면 된다는 소린데.. "Statements provided by your lender" 방법에 따라 결국 매달의 원금 잔액을 기간 고려하여 평균 내는 것이 좋겠군요.
그런데 저 같은 경우는 캐시 아웃 리파이가 아니라 거의 그대로 원금을 승계했습니다. 문제는 약간의 차이가 있긴 해요. 원 모기지의 마지막 원금 보다 3천불 더 많이 빌렸군요... 제 생각에 이 3천불 차이가 세금에 끼치는 영향은 10불도 안 되기에 그냥.. 모기지 A의 시작 값과 모기지 B의 끝 값으로 단순 평균 내서 보고하겠습니다 ㅎㅎ IRS가 잡나 보죠?
그리고 원 모기지의 1098를 보면 아예 마지막 원금은 나오지도 않고요, CA 파일링 페이지 가면 이런 테이블이 나옵니다.
Lender -- 2019 Begining Balance -- Borrowed in 2019 -- 2019 Ending Balance
Original Bank -- A_begin -- 비어있음 -- 0을 입력
New Bank -- 0 -- B_begin -- B_end
저 같은 경우는 B_begin이 A_end보다 3천불이 많기에 뭐 별 차이 없다고 봐야겠죠.
글로만 봐서는 확실치 않으나 1098 아 2개이니 론 2개를 가진거 처럼 해보세요. 소프트 웨어 원하는 방식대로 넣어 줘야 설계된데로 output 이 나옵니다. 다하고 꼭 리턴을 리뷰하세요. 계산 잘못 될때도 종종 있어요
감사합니다. 말씀대로 사실 1098이 두장이므로 론 2개로 가정해서 넣습니다. 다만, 론 2가 론 1의 리파이낸스라고 기입을 해야 하고 시작 값 등의 차이가 또 있더군요.. 쉬울 것 같지만 은근 복잡하네요.
이렇게 택스 보고가 개판인게 터보택스 로비 때문이라더군요.
미국은 하여간 로비때문에 전 국민이 뭐든지 고생하는 나라. 보험회사 로비로 의료보험도 없고..
전에 NPR planet money에도 나온 기사 였는데..
아래 사이트에 전문 기사가 있군요.
https://priceonomics.com/the-stanford-professor-who-fought-the-tax-lobby/
늘 혼자 W-2 받고 터보텍스 사용해서 세금보고 했는데 작년 후반부터 P2 가 스몰 비지니스를 시작했습니다. 처음엔 CPA 도 찾아가보고 그냥 professional 에게 맡기려다가 매달 내는 비용과 세금 보고 파일링 비용이 아까운 생각에 직접하기로하고 영수증 정리며 (다 스캔해서 폴더별 저장), 뭐가 공제가 되고 뭐가 안되는지 찾아보고, FICA 텍스도 찾아보고 (늘 W-2만 받아봐서 self-employed 는 employer portion 하고 employee portion 하고 다 내야하는 줄도 몰랐습니다.) 요즘 텍스 공부하느라 머리가 터질 지경이에요. 혼자 벌땐 backdoor 걱정(?)할 필요도 없었고, roth 를 하네 마네 걱정할 필요가 없었는데 P2 비지니스가 생각보다는 괜춘해서 2020 년도 부터는 roth 의 income limit 도 걸릴거같고.... 에휴. Federal 은 그나마 간단한거같고 이제 대충 감은 잡은거 같은데 State 하고 Local Tax 도 있네요! State 은 fixed rate 으로 간단한거 같은데 Local Tax 는 도대체 무엇인지, 나는 무슨 local 에 사는건지 요샌 정말 '난 누군가 또 여긴 어딘가?' 상태입니다. 제 paystub 을 보니 Local Tax 가 하나가 아니라 Township 에 뭐 또 아주 작은 Tax 가 또 있는거 같더라구요. 아놔..... 텍스 이거 오뜨케!!!!! (게다가 현재 리파이낸스 진행중인데 내년 초 되면 머리 터지겠습니다.)
요즘은 개인이 만능이 되어야 하는 시대네요
https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/p936.pdf
Publication 936
Home mortgage interest deduction 2019 문서니 도움이 되실 듯 하네요.
감사합니다. 읽어보니 이론적으로는 모든 모기지에 대한 평균 원금 잔고를 계산하면 되는군요!
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