이런거 혼자 해결할수 있을수 있을거라고 생각했는데 막상 닥치니 머리가 아프네요. ^^; 혹시 제가 잘못생각하는 부분이 있는지 여쭤보고 싶어서 이렇게 부탁드립니다. 지금 refi를 알아보는데 이게 하는게 더 좋은건지 아닌지 아래에 비교를 해보도록 하겠습니다. 

 

현재 상황

저는 현재 $300,000 을 15년 론에 가지고 있습니다. 이자율은 2.875%였고 지금 약 13개월 정도 됐습니다. monthly payment 가 약 $2,050 (원금+이자)이고  이자율에 따라 약 한달에 현재 기준으로 670불 정도의 이자가 발생하고 나머지는 원금입니다. 지금 refi를 하는데 최상의 오퍼는 1.99% 이자율에 2.25 point라고 합니다.

 

시나리오 A: refi를 하지 않는다.

현재 론에 기타 프로세스 비용이 $5,000 정도 들었습니다. 포인트가 좀 있었고 나머지는 appriasal, tax, title transfer, etc. 이였지요.  여기서 총 발생하는 이자가 약 $70,000 입니다. 그럼 제가 15년간 꾸준히 빛을 갚는다고 가정하면 현재 론에 관해서 발생하는 총 비용은 $75,000 이 될겁니다.

 

 

시나리오 B: refi를한다.

현재 론에서 원금이 $282,000 정도로 줄었습니다. 그런데 2.25 포인트에 각 나머지 프로세스 비용을 합치니 $8,000 정도가 발생하고, 그걸 론에 추가하니 앞으로 갚아야 할돈이 약 $290,000이 됩니다. 이제 monthly payment는 $1865로 줄어듭니다 (원금: $1384 + 이자: $481). 자 여기서 질문이 생기는데요, 제가 계산한 방법은 아래와 같습니다.

 

현재론을 process 하기위해 발생한돈: $5,000

현재론에서 현재까지 발생한 이자 (13개월동안 지불한): 약 $9,000

refi 론에서 발생하는 프로세스 비용 (포인트 포함): $8,000

refi 론에서 발생하는 이자 총합: $46,000

위의 항목을 다 합쳐서 이 집을 pay off할때까지 발생하는 총비용 = $5000 + $9000 + $8000 + $46000 = $68,000 이 됩니다.

 

이러면 15년을 가져간다고 볼때 refi를 해서 아끼는 돈은 $75,000 - $68,000 = $7,000 이 됩니다. 이게 크다면 큰 돈이지만, 굳이 refi를 해야하나 싶은 생각이 드는 정도의 saving 입니다. 혹시나 다시 refi를 하거나 피치못하게 집을 팔거나 하면 그 point로 발생한 비용 ($8,000)은 날리는거구요. 물론 5년 정도가 지나면 break even은 하는듯 계산이 됩니다만, 그 risk를 안고갈 만한 이득인지는 잘 모르겠습니다. 현재로서는 쭉 여기서 pay off 할때까지 지낼생각이라 여전히 refi를 긍정적으로 생각을 하려고 하는데요, 제가 애초에 막연히 생각한 refi 에따른 saving 금액이 너무 작은 느낌이라서요.  혹시 제가 여기서 뭘 잘못생각하고 있는 부분이 있는지, 고수님들의 고견을 여쭤보고 싶습니다. 혹시나 refi의 총비용에 제가 빠뜨린게 있어서 그 $7,000 마저도 더 줄어든다면 무조건 접으려고 합니다. 내일까지 결정해서 알려달라고해서 마음이 좀 급해져서 여쭤봅니다.

 

미리 감사드립니다. 다들 건강하시고 부자되세요~ ^_^