(추가)다들 시간 내서 답변주셔서 감사합니다. 10yr ARM이 낫겠네요. 제가 고민하는 이유는 앞으로 길어야 15년 정도 직장생활할수 있지 않을까하는 나이이기 때문이에요. 저도 어떻게 계산하는 지는 잘 모르고 인터넷을 뒤져서 찾아보았지만 정확하게 ARM계산하는 것은 찾을 수가 없더군요.
새집을 사는데 고민 중에 의견을 듣고싶어 질문을 남깁니다.
현재 Apr 30년고정 3.03% 와 10yr ARM 2.69% 둘중에 고민하고 있습니다. 제가 사는 지역은 그렇게 Rate 가 좋지가 않네요. 만약 10년이상 한곳에서 산다 하지만 15년은 넘지 않을 것 같다 그러면 10yr ARM이 나을까요 아니면 여전히 전통적인 30yr 고정이 나을까요. 몇일 고민하다 보니 판단이 흐려져 다른 분들의 의견을 듣고 싶네요.
15년이내에는 무조건 파실 생각인가요? 아니면 킵 할 가능성도 있나요? 무조건 팔거라면 10ARM이 낫겠죠.
근데 사람일이 모르는거라. 다른 집으로 이사는 가게 되더라도 집자체는 킵하는 경우도 많으니까요. 저라면 0.3%정도 차이로는 30년 할거 같아요.
미래 이자율은 정말 아무도 모르는거지만 저는 10yr ARM에 한 표 던집니다. ㅎㅎ
10년 넘게 같은 집에 사시더라도 중간에 10년 찍기 전에 refi 한번 하시게 될 가능성이 크거든요.
요새 이율이 1910년대 이후 처음으로 역사적으로 낮다고 하는데, 10년 이내에 다시 이렇게 낮아질 가능성이 거의 없지 않을까요?^^
모기지 이자율은 러프하게 봤을 때 (1) us 10y bond yield + (2) risk premium + (3) 수수료라고 할 수 있습니다. 지금 (1) 이 0.6% 수준인데요, 지금까지 그 누구도 (1) 이 0.6% 가 될거라고는 생각하지 못했거든요. 따라서 "지금 수준 이하로 내려갈 수 없다" 고 말하는 것도 위험한 추측이라고 생각합니다. 같은 선상에서 비교하긴 힘들지만 현재 독일의 국채 10년물 수익률은 -0.48% 입니다. 미국 국채와의 yield gap이 1% 정도 되네요. 그리고 현재 2% 수준으로 잡혀있는 (2) + (3) 도 충분히 내려갈 여지가 있구요.
둘 중엔 10 ARM. 레이트 차이가 단순히 월 페이 금액 뿐만이 아니라 그게 원금을 갚는데 사용되는 비율이 달라요. amortization해보면 10arm이 월 페이는 적게 하는데 원금은 더 빨리 깍는걸 확인하실수 있을겁니다. 10년 사이 리파이를 할수도 있고 뭐 10년 후 높은 레이트로 올라갈수도 있지만 그건 그때 걱정해도 될 만큼 충분히 시간적 여유가 있기도 하고.. 10년 후 이자율이 오르더라도 지금의 월페이에서 좀더 늘어나는게 10년 후에는 별로 부담 없는 금액일 확률도 높기도 하고요.
저희는 집 살 때 7ARM으로 했어요. 어차피 오래 살것 같지는 않을 것 같아서요. 그러다가 최근 이자율이 폭락하면서 30년으로 refi했지요.
구입하시는 집이 나중에 렌트 놓기도 좋겠다 하면 30년이요. 아니면 10년.
이런게 계산해주는 모기지 Excel 계산기 sheet 있으신가요?
저도 fixed 는 있는데.. ARM 버전은 없네요.. ARM 버전은 나중에 변동 이자율이라서 계산이 너무 복잡해서 그럴까요?
혹시 fixed 계산기 excel 파일 공유 해주실 수 있으실까요?
이건 정말 다양해요... 구글에 mortgage calculator excel sheet download 라고 쳐보시면 주르륵..
일단 제일 처음 뜨는 곳에도 바로 다운받을수 있네요.. --> https://www.mortgagecalculator.org/download/excel.php
앗 감사합니다!!!
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