*** 통과된 or 통과될 법안들이 잘한거다 잘못된거다 등의 정치 / 시사 적인 앵글로 답글을 구하는것이 아니니 그런쪽으로 댓글 지양 부탁 드립니다 ***
요즘 뉴스를 보는데 한국 내 부동산 관련 대책이다 뭐다 해서 뉴스들이 많은데, 제가 그쪽으로 좀 무지해서 관련 고수님들의 조언을 구합니다.
혹시나 정리가 잘된 기사가 있거나, 유튜브 링크가 있으면 그것도 좋습니다.
궁금한것이, 요즘 새로운 법이 시행될것 같은데, 그런것들이 세입자 측면에서 또는 임대인 (집주인)측면에서 어떤 결과를 가지고 올지 궁금합니다 . 뉴스에서는 전세가격은 오르고 세입자가 전세 찾기가 힘들어 질것이다. 현 세입자를 나중에 내보내기 힘들다 등등, 뭐 이 법안으로 바뀌는게 겁나 많은것 같은데, 다 뉴스들이 조각조각 들이라, 어떤 틀에서 어떻게 돌아가는지 부동산 초보들은 파악하기 힘들더라구여 ㅠㅜ
왠지 뭐가 겁나게 바뀌는것 같은데, "어... 하나도 모르겠다..." 하는 느낌이라 ㅠㅜ
간단하게 부동산으로 돈 벌 생각 말아라 아닐까요..
러프하게 얘기해 보자면
1. 다주택자 - 보유세가 늘어났구요
2. 1주택 실거주자 - 변한게 없구요
3. 무주택자 - 전세계약을 5% 미만으로 올려주고 한번 연장할 권리가 생겼습니다.
세줄 요약이 가능한거였구요. ㅠㅜ 그런데 뉴스들은 왜그리 복잡해 보이던지. 알려주신 프레임을 가지고 다시 뉴스들을 찬찬히 봐야 겠습니다. 감사합니다.
1주택 실거주자도 세금 많이 올랐습니다... ㅠㅠ 2017년에 비해 2020년은 두배 이상 되네요. 참고로 종부세 나올정도의 비싼집도 아닙니다.
저 역시 기사들을 찾아봤지만 전반적으로 어떤 부분이 구체적으로 어떻게 바뀌는지 디테일하게 쓴 기사(세율 계산 공식) 없더라구요. 국세청 홈페이지 가던지 발품을 팔아 공부해 볼 생각이었습니다
임대차보호법은 위에서 말씀하신게 사실 거의 답니다. 1) 임대료 5% 상한 2) 2년 계약 후 2년 연장 가능 3) 전월세 가격 신고해야.
세법은 워낙 변동이 많아서 헷갈리는게 사실인데 여기가 계산해주는 것 같아요.
http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/%EB%B3%B4%EC%9C%A0%EC%84%B82021
15억짜리 집 하나 갖고 있으면 재산세 종부세 다 합쳐서 800만원이군요 흠... 근데 7.5억짜리 집을 조정대상지역에 두개 갖고 있으면 1800만원이고요.
최근 입법된 임대차보호법에 대한 내용이라면 국토교통부 자료를 읽어보실 것을 추천드려요. 마지막에 Q&A도 간결하게 잘 정리되어 있어요.
http://www.molit.go.kr/USR/NEWS/m_71/dtl.jsp?id=95084237
위 댓글에 언급되지 않은 내용은 "소급적용"이예요. 때문에 현재 전월세로 살고있는 임차인들이 직접적이고 즉각적인 혜택을 보게 되었지요.
하지만 2+2년 이후, 상황이 많이 다르게 돌아갈 듯 싶습니다. 임대인들은 이번 법 제정으로 재산권에 피해를 입었다고 생각할 수 있으니.. 지난 시간에 대한 보상심리로 가격을 올릴 것 같아요.
5% max 제한을 두었는데 어떻게 이보다 더 올릴 수가 있을까요?
오 감사드려요. 보도자료에 정리가 잘되어있네요. 말씀하신대로 q&a도 궁금한것들이이잘 정리되어있구요.!!
한국 포털 사이트 댓글을 살펴 봤더니 임대인 세입자 다 안좋은 거라고 하더라구요. 저는 세입자한테는 좋을 거라고 봤더니, 임대인이 전세 안하려고 해서 전세가 귀해지거나 없어질거라는 예상이었습니다. 전세를 못하면 월세를 해야하는데, 집값에 어떤 영향이 있으려나요..
전세 자체가 상당히 이상한 제도가 아닌가 생각합니다.
자연스레 없어지겠죠.
전세가 모기지를 은행이 안하고 개인이 해주는 것과 비슷한 효과가 나는 것 같아요. 그래서 한국 모기지 LTV가 닞게 우지될 수 있는 것일지도.. (한국에서는 주택 담보대출이 9억이하에서는 40% 이상에서는 20%밖에 안해준다고 하더라구요. 아마 9억으로 살 수 있는 집이 서울에 많지 않을텐데....)
개인적으로 갭투자가 성행하는 이유는, 부동산 가격은 계속 오를 수 밖에 없고 (기본적으로 오르는 지역은 수요에 계속 늘어나는데, 추가 공급이 불가능). 그런데 신규 분양이 아닌이상, 주택 구매용 대출은 상당히 제한되어 있고, 반면에 전세 대출은 쉽기 때문이라고 생각합니다. 자기 집을 사려는 사람도 전세를 끼고 산 다음에 돈을 더 모아서 나중에 입주하는 경우도 많습니다. 제도를 만들때 기본적으로 주택구매는 부유층 혹은 투기자들이 하는 거고 전세 대출은 서민들이 하는 거라는 그런 인식도 조금 깔려있는 것 같아요. 실제로 은행은 담보 비율이 일정이상이면 위험 부담이 없기때문에, 대출을 안해줄 이유가 전혀 없는데, 정부에서 막아서 못 빌려주는 거 같아요.
전세제도야말로 구시대의 산물이라고 생각합니다 은행이자가 20프로가 넘을 때의 이야기니까요
전세가 점점 없어지고 월세로 대체되는게 올바르지않을까요
전세계에 한국을 제외하고 전세의 개념이 있는 나라가 또 있나요? 요즘같은 저리시대에 전세가 존재한다는게 신기하네요.
조금 과장 보태면 전세제도 그대로 두면서 아파트값을 잡겠다는 이야기는 그냥 헛소리라고 봐도 무방합니다. 열심히 한 3억을 모아 전세계약을 해서 그돈을 집주인에게 주면 바로 그돈은 부동산시장으로 유입되죠. 은행이자가 제로거든요. 그렇게 전세자금은 (현재 600조라죠) 집값의 영원한 우상향을 이끄는 레버리지로 이용되죠.
근데 전세를 건드릴려면 보유세(재산세)를 미국수준으로 올려야 하는데 (그래야 아무나 부동산시장에 들어가볼까 하는 헛생각을 안하죠) 그건 한국인들의 역린을 건드리는 거죠. 한국은 아직도 저소득층이 세금을 너무 많이 내고 있다며 믿고 계신 분들이 수두룩한데, 5억아파트에 700만원씩 재산세를 때리면 정말 폭동날지 몰라요.
5억 아파트면 모든 보유세 합쳐서 백만원 좀 넘네요. 1주택은 정말 세금 싸네요.
그 5억이 공시지가죠. 그러니 실제로는 8-9억 아파트 보유세가 백만원이니, 한국에서 아파트는 그냥 막 사고파는 좀 비싼 상품이라 봐도 무방합니다.
와 그렇군요. 미국이랑 비교하면 그렇게 세금이 적은줄 몰랐습니다.
아, 그렇네요.
대신 처음에 집을 살때 취득세, 팔때 양도소득세가 미국에 비해서 실거주 1주택자여도 많이 비싸요..처음에 기본 몇천 내고 들어갑니다..
글쎄요. 1주택자 취득세가 대략 1-3%인데 이건 미국에서 집살때 드는 클로징 코스트정도 수준이니 한국이 집살때 추가비용이 더 든다고 말하기도 어렵습니다. 게다가 미국에서 집 사고파는걸 주저하게 만드는 팔때 6% realtor fee 도 한국은 거의 껌값 수준이죠.
양도세도 피할 방법이 아주아주 많습니다. 가장 대표적인게 부부/가족합산 과세가 아주아주 오래전에 위헌판결이 나서 좀 심하게 말하면 카드 처닝하듯이 세금피하면서 집사고팔수가 있죠.
첨언하자면, 부부합산과세 위헌 결정 난 것은 양도세가 아니라 종부세입니다. 보유세에 관련된 세금으로 9억 이상 부동산에 부과되는 추가과세예요.
그리고 양도세 피하는 방법이 어마어마 하다고 하시는데, 어떤 방법이 있는건지 알고싶네요. 명의 분산 외에 양도세를 피할 방법은 없습니다.
그리고 카드처닝하듯이 사고 판다는건 너무 비약이 심하신 것 같네요. 사는 순간 이미 4.5%정도로 취득비용(취등록세,농어촌세,교육세포함3.5%+0.9%복비)을 지불하고, 양도세가 이미 높은데 오른다는 확신이 없으면 사기 힘들죠. 미국에서도 실제적으로 리얼터비 6% 지불하는 경우는 없이 4.5%~5%선으로 하는 경우가 많으니 사는 순간 미국의 파는 비용을 이미 쓰는 셈인데, 집값이 오른다고 생각하니 사는거지 그렇지 않으면 사기 쉽지 않아요.
글쎄요. 양도세 부부합산은 제가 잘못알고 있었던 거니 정정하겠습니다. 그리고 양도세 피할 방법은 여전히 많아요. 이번 법개정 전까지 가장 "악용"되었던게 법인명의 부동산에 대한 양도세 혜택이었죠. 3-4년전부터 법인설립해서 주택구매하라는 책들이 쏟아져 나온 이유가 여기에 있습니다.
그리고 10년소유한 주택에 대해서는 거의 80%까지 양도세를 감면해줍니다. (법개정 이전)
마지막으로 누구나 집을 살때 클로징 코스트를 지불합니다. 그게 이름만 다를뿐. 근데 집값외에 추가로 드는 그 비용을 많은 사람들은 집을 살때 드는 총 비용이라고 생각하지, 그 돈을 나중에 꼭 되찾아야 한다고 생각하지 않아요. 특히 장기거주할 집을 사는데 클로징코스트 3%가 너무 아까워서 나중에 집값이 오르지 않을것 같으면 아예 집을 안산다는 사람이 과연 몇이나 될까요. 미국의 경우에요.
카드처닝한다는 비유는 당연히 과장된 거죠. 근데 그렇게 쓴 이유는 한국의 갭투자의 심각성을 비유하기 위해서였습니다.
취득세가 6억이하는 1%, 9억까지는 2%, 그이상은 3%입니다. http://www.taxtimes.co.kr/news/article.html?no=242855 뉴욕시의 경우 Real Estate Transfer Tax가 50만불이하는 1.4%(뉴욕주 0.4%, 뉴욕시 1%), 50만불이상 3백만불이하는 1.825%, 3백만불이상은 2.075%입니다. https://yoreevo.com/blog/nys-nyc-transfer-tax 한국 언론이 말하는 것과는 달리 한국의 취득세가 그다지 높지 않습니다. 취득비용을 계산할 때 부동산 복비도 감안하신 분이 계시던데 복비까지 감안하면 실질적으로는 미국이 취득비용이 훨씬 높습니다.미국에서도 백만불짜리 집 사면 당연히 기본 몇천만원 내고 들어갑니다.
실거주 1주택자의 경우 양도소득세가 9억이하는 없고요. 9억이상의 주택의 경우 10년 거주하면 80%는 공제 대상입니다. 즉 10년간 5억쯤 올랐으면 1억에 대해서만 과세하고 직장소득이 따로 없는 경우 세금이 대략 2천만원 정도 될텐데.. https://www.nts.go.kr/support/support_11.asp?cinfo_key=MINF5720100720165645&flag=07 미국의 재산세는 한국의 재산세보다 비교도 안되게 높은 점을 감안할 때 5억 올랐는데 2천만원 내는 것이 많이 비싼지는 모르겠습니다.
결국 이 모든 문제 (높은 취득세, 높은 양도세, 높은 재산세)의 근원은 한국의 높은 집값에 있습니다. 집값이 국민소득에 비해서 천정부지로 솟으니 이런 일들이 생기는 것이지요. 제가 보기에 지금까지 한국 부동산 버블의 이유는 1.수요에 비해 절대적인 공급부족 2. 저금리로 인한 투자처 부족 3. 낮은 부동산 보유세 정도로 생각됩니다. 지금 정부가 하는 정책이 부동산 폭등을 잡는데 효율적인 방법이라고 생각되지는 않지만 그렇다고 해서 언론이 과장하는 만큼 무슨 세금폭탄을 때리는 것은 절대 아닙니다. 사실 보유세를 올리는 것이 집값을 잡는 제일 확실한 방법인데, 이거야 말로 조세저항이 어마어마해서 손도 못대고 있지요.
그렇죠. 미국이나 한국이나 6-7억 넘는 집 살때 누구나 다 초기 비용 천만원에서 수천만원 쓰고 들어가니 이건 그냥 고정비용으로 봐야 하고 한국이 그렇게 비싼 것도 아닙니다.
지적하신 부동산 버블 원인 1,2,3에 대체로 동의하는데, 1번은 참... 공급이라는게 땅의 한정성으로 인해 결국은 해결불가능한 명제인지라. 그냥 시장경제의 원리를 적용해서 공급을 안해서 아파트값이 계속 오른다고 하는건 좀 생각해봐야 할 문제같습니다. (실제로 각 정권당 공급량을 보면 이번정권이 그렇게 공급이 딸리는 것도 아님이 증명되었죠)
제가 말하고자 하는 포인트는 문재인 정부가 공급을 안 해서 집값이 올랐다기 보다는 좋은 직장, 좋은 사업의 기회, 교육의 기회, 문화생활의 기회가 다 서울에 있는 서울 공화국에서 인구 5천만이 다 서울/수도권에 거주하기 전까지는 서울의 집에 대한 수요는 항상 공급을 넘을 것이라는 뜻이었습니다. 저도 서울에서도 살아보고, 지방에서도 살아보고 수도권에서도 살아봤는데, 확실히 서울시라는 경계선안에서 사는 삶이 편합니다. (지하철도 자주 다니고, 버스도 편리하고 등등..) 서울시 안에서만 살아도 저 정도인데, 강남에 살면 얼마나 편하겠습니까? 강남의 집값이 오르는 것은 수요와 공급이라는 측면에서 멈출 수 없는 사회현상이라고 생각합니다.
따라서 제 생각에는 정부는 강남의 집값은 그냥 포기하는 것이 맞다고 생각합니다. 20억 30억씩 하는 동네에 집값이 오르던 떨어지던 그건 정책의 순위에서 제일 아래로 두고, 강남이라는 좋은 지역에서 공공재(토지)를 사용하시고 계시는 분들로부터 혜택에 해당 만큼의 보유세를 걷고 그 보유세로 서울만큼은 못 되더라도 괜찮은 지방도시를 설계해야 하지 않을까 싶습니다. 최근의 국회 세종시이전도 그런 의미에서 급박하게 진행되는 것 같은데, 언론과 기득권(여야모두)의 저항이 워낙 크니...
혹시라도 제 댓글이 님의 의견에 무턱대로 반론을 펼친것으로 읽으셨다면 그건 제 짦은 글솜씨의 탓이니 너그러히 양해를...
네 저도 그렇게 생각합니다. 미국에서 부동산문제가 사회문제까지는 아닌게, 아무리 베이에어리에 집값이 어처구니없이 올라도, 미국은 수많은 대체공간이 있잖아요. 저만해도 "왜 샌프란에 꼭 가서 하우스푸어로 살 필요가 있을까?"하고 생각하며 마음접으면 그만입니다. 30-40만불에 2-3천sf집을 구매할 수 있는 다른 지역이 그렇다고 속된말로 무지 "후진"것도 아니고.
"인"서울주거 욕망때문에 집값이 안잡힌다는 지적도 동의하고 강남은 그냥 내버려두라는 말도 동의합니다. (어떤 분은 강남재건축 용적률을 완전히 풀어줘서 100층짜리 주상복합을 한 20동 떄려지으면 강남신화가 붕괴될지도 모른다말하죠)
근데 서울만 해도 노도강(노원/도봉/강북) 금관구(금천/관악/구로) 부동산은 여전히 "미치지" 않은 수준이죠. 은평구도 그렇구요. 이게 단순히 모두가 서울에 살고 싶어하기 때문에 그런데 공급이 턱없이 부족해서인지는 좀 생각해 볼 문제입니다. (전 공급자체보다는 좋은 지역에 "새"아파트를 선호하는 현상이 더 직접적 원인이라고 보는 입장입니다만).
보유세는 참 어렵네요. 조세저항이 이렇게도 높은 나라이니 (그러고 보면 공공복지 거의 0인 미국사람들이 그 엄청난 재산세를 군말없이 내는게 신기할 정도), 그래서 부자들한테만 재산세를 더 걷자는 건 솔직히 말도 안되는 거라 생각하구요. 일괄적으로 올리는게 정답인데, 그러면 님께서 지적한대로, 자기소득보다 훨씬 비싼아파트에 사는 사람들은 죄다 망하는 거죠. 한국에서는 연봉 6,7천에 십몇억짜리 아파트에 사는게 매우 흔한 풍경인지라.
아 아닙니다. 제가 쓴 글을 혹시 오해하셨을까봐 저도 좀 자세히 적었습니다. shine님과 생각이 같은 부분도 있고 달라보이는 부분도 있지만 정성스럽게 쓰신 내용들을 보고 많이 배웠습니다. 감사합니다. 마지막의 "공공복지 거의 0인 미국사람들이 그 엄청난 재산세를 군말없이 내는게 신기할 정도"는 절대 공감입니다. 매번 국가로부터의 자유를 외치는 나라에서 내 땅을 내가 사용하는데 왠 세금이 이렇게 많냐라고 할 법한데, 참 신기합니다.
예외도 있겠지만, 재산세는 동네에서 쓰는 세금이라서 그런게 아닐까요? 제가 사는 동네에 재산세는 51%가 교육 지출, 49%가 그 나머지 인데요. 재산세가 낮은 근처에 동네 하고 비교 해 보면, 동네 인프라나, 학교의 재정 상태가 확실이 비교가 되거든요.
네 맞는 말씀이신데요. 실제로 재산세를 아주 많이내는 비싼 집에 사시는 분들의 많은 수가 자신의 아이들은 사립학교에 보내죠. 그러니 이들은 자신들이 내는 년 만불에서 수만불의 세금의 혜택을 전혀 보지 못하죠. 아이가 없는 자가주택 보유자들도 마찬가지구요.
간단히 생각해서 내가 1년에 5-6천달라를 지방세로 내는데 나는 거의 그 혜택을 거의 누리지 못한다. 그런데도 이 나라에서는 이게 문제다라고 하는 사람들이 많지 않습니다.
한국에서 재산세(보유세)를 올리고 이를 교육에 쓴다고 하면 과연 이게 먹힐까 싶네요. 한국에서는 자신의 혜택을 누리지 못하는 새로운 세금을 정말 극혐하는 성향이 너무 강해서요. 그러면서 복지국가로 가는건 국민 과반수가 찬성하니 아이러니도 이런 아이러니가 없지요. 과연 아이들을 낳지도 않는데 교육에 투자한다고 세금을 올린다... 참 난망합니다.
볼리비아(...)에 있대요.
그런데 또 신기한게 우리나라는 진짜 월세도 아닌 반전세 반월세? 가 흔하다더군요. 2억 보증금에 월세 70만원.
몫돈이 있으면 집을 살 수 있어야 정상인데, 2억 있어야 월세라니.. 어마어마한 보증금 없는 사람들은 집 구하기도 힘든건가요?
뭉칫돈이 있어도 사람들이 집을 안사는 겁니다. 혹은 집을 산뒤 몇년뒤 팔아서 차액을 실현하는 방식으로 살거나요. 미국 주택담보대출은 거치기간이란게 없어서 30년 모기지를 하면 바로 첫달부터 원금+이자를 내죠. 근데 한국은 몇년 거치기간이란게 있어서 그 기간은 이자만 내죠.
사람들은 집을 사서 이 거치기간동안 이자만 내면서 가계부담을 줄이고, 그 기간동안 집값 상승을 기대하면서 살아요. 즉 아파트 하나를 사서 쭉 거주할 목적이 별로 없다는 거죠.
그러니 2억가진 사람이 4억빌려 6억짜리 집을 사는 흔하고 흔한 일이 한국에서는 잘 일어나지 않는거구요. 또한 6억짜리 (50만불) 집을 소유할 만큼 소득이 안되는 사람도 부지기수입니다.
그래서 전세라는 고육지책이 나온거지만 세입자는 전세금 몇천만원씩 한번에 올려달라고 할떄는 말세라며 욕하지만, 자기가 집주인에게 준 전세금 600조가 아파트가격을 계속 올리고 그게 전세금 상승으로 이어지는 아주 명확한 경로는 별로 신경쓰지 않아요.
솔까말 한국에서 1-2년 나가 살려고 하는데 수중에 한 40만불정도가 있다면 전세로 단 한푼도 다달이 주거비를 쓰지 않고 살수 있는 곳이 서울이죠. 근데 사람들은 이 제도가 계속 있기를 바라면서 집값은 올라간다고 또 욕해요.
전 그래서 그냥 비관론자 할려구요. 한국 집값은 단군할애비가 다시 와도 못 잡아요.
그럼 그 전세금이 다시 부동산으로 들어가지 못하게 하는 방법은 없는건가요?
미국처럼 보유세(재산새)을 올리면 되죠. 그러면 자기집+투자목적으로 집한채를 더 살때 집주인은 여기 마모에서 임대투자하시는 분처럼 엄청 공부하고 집을 사거든요.
1주택자 2주택자 상관없이 가령 5억짜리 집에 1년 재산세를 7백만원을 내야 한다면, 자선사업가가 아닌 이상 여분으로 소유한 집을 전세로 돌리지 못합니다. 아예 2번째 집을 살 이유가 없겠죠.
즉, 집을 투자목적으로 한채 더 사는 사람들은 여유돈+은행대출로 집을 산뒤 그 집을 미국처럼 월세로 돌린 후 투자수익을 꼼꼼하게 따져본후 계속 가지고 있을까 말까는 결정하게 되고 자연스럽게 모든 주택시장은 소유 혹은 임대 딱 2개로 정리됩니다.
근데 이거 할려면 (1) 보유세를 현실화시켜야 하고 (2) 그렇게 되면 2주택자들의 매물이 일시적으로 쏟아져나와서 전세물량은 씨가 마르고 (3) 아파트 가격은 당연히 떨어지겠죠. 즉 1주택자는 재산세 많이 낸다고 정부 욕하고, 기존전세입주자들은 전세에서 나가야 되니 정부 욕하고, 2주택자들은 자기 아파트 가격 떨어져서 갭투자가 망하게 생겼으니 정부욕하고, 월세를 내야 하는 한국 저소득층은 생활비중 주거비용이 너무 높다고 정부 욕할테니 정권포기하고 대통령이 욕먹어서 영생할 각오를 하지 않는 한 아무도 이렇게 못할 겁니다. (노무현만이 유일하게 재산세를 단계적으로 높인다고 했으니 이후 이명박이 거의 다 빠꾸시켰죠)
지금 정부는 그래서 보유세는 거의 안 만지고 전세금으로 장난쳐서 집주인이 갭투자를 못하게 할려는 법안을 낸거죠.
근데 이건 사실 철학과 통치의 문제이기도 해요. 저도 재산세 매년 1.3%씩 내지만 왜 재산세는 1.3%여야 하는지 누가 물어본다면 잘 모르겠다라고 답할듯 하네요.
그래서 이건 사회적 대타협이 필요한 사안입니다. 재산세를 그만큼 내는 대신 걷어들인 세금은 기본소득+복지+교육등에 골고루 쓰겠다고 일단 아젠다를 던져봐야죠. 근데 한국은 이미 자가소유자도 소득은 거의 없는데 집만 눌러앉고 계신분들이 많아 이러면 강남에서 재산세 너무 많이 낸다며 "강남서민론"이 나오면서 정부를 마구 때리겠죠.
그래서 전 여전히 비관론자입니다.
그렇군요 이번에 어떻게 풀려갈지 궁금하네요 욕받이될게 뻔한데 안할수없고, 정말 사회적 대타협이 필요한사안이네요. 댓글감사합니다.
+1 막연히 제가 생각했던것을 명확하게 정리해주신것 같아요. 감사합니다.
shine 님을 청와대로... 제가 한표 투표할..
이런 댓글 감사합니다. 그렇게 로직이 될수도 있구나 또 배웁니다.
+1 저도 동의합니다. 좋은 말씀 감사합니다.
저도 재산세 올리는 방법이 가장 좋다고 생각합니다. 그런데 서울에 아파트 여러채 보유한 부모, 형제, 친구들에게 그런 얘기 하다가는 싸움나겠더라구요. 실제로 재작년에 아파트 하나 구입하자마자 가격이 뛰어서 신난 친구에게 재산세 올려야 한국의 비이상적인 집값을 잡는다고 얘기했다가 의상할뻔ㅎㅎ 투자할 곳이 없어서 부동산으로 돈이 몰린다는건 핑계고 전세제도 없애고 재산세 올리면 해결됩니다.
다른 분들이 shine님 댓글에 +111해주셨지만 저도 함께 +11111해봅니다!!
한국의 전세는 정말 궁극적으로 사라져야 할 제도입니다. 갭투자 열풍에 전세자금대출 버프가 한 몫했지요.
제가 대학생일때, 일찍 돈에 눈 뜬 선배들이 "아무거나 우선 전세로 하나 얻으면 전세대출받는 건 껌이니까 우선~ 굴리기 시작하라"고 했던 때가 10년 전이에요. 되돌아보면, 그 때만 해도 자기 돈 많이 안 부어도 갭투자 시작하기 쉬웠습니다. 요즘은 몇 억은 베이스가 되어야 하지만요. 참 기형적인 레버리지에요..
전세 2년동안 원금이 그대로 원금으로 남아있으니 마이너스죠.
전세금으로 나간 돈에 대한 투자수익이나 은행 이자 등을 못 받으니 이게 어찌 보면 주거비로 지출한셈이지요.
저도 이 집 전세 작년 중반에 들어왔고 당시 지출된 전세금에 대한 이자(작년 중반 정기예금 금리 기준)가 수천만이고 이게 주거비로 지출된셈이고요.
네 맞아요. 근데 지금 금리가 너무 낮기 때문에 그걸 감안해도 주거비는 어마어마하게 낮게 지출하는 격입니다. 6억짜리 서울 변두리집 전용면적 84제곱미터 (보통 32,33평이라 하죠) 아파트를 한 4억에 전세에 들어갔다 칩시다. 지금 한국에서 예금이자 2% 쳐주는 곳조차 거의 없습니다. (얼마전 네이버가 3% 쳐준다고 해서 화제가 되었는데 그게 백만원한도였죠) 백번 양보해서 2%라고 쳐도 4억 은행에 넣어두면 1년에 800만원 즉 한달에 70만원이 안되는 돈이 들어오죠. (이 이자소득에 대한 세금은 일단 없다고 퉁칩시다)
그럼 전세입주자는 월70만원도 안되는 돈(한 5백달러 후반이죠)으로 서울에 30평짜리 아파트에 2년동안 거주하는 겁니다. 당연히 세입자이기 때문에 모든 집관련 세금도 한푼도 안내구요.
그럼 서울의 아파트를 렌트하면 얼마정도 들까요? 제가 실경험자인데요 6년전 (그러니까 지금보다 아파트 가격이 한 50%는 낮을때) 이미 서울 외곽지역 25평아파트에 보증금 5천에 월세 100만원을 내고 살았습니다. 보증금도 당시 부모님이 잠시 융통해 주고 아파트 계약 끝난뒤 돌려드렸지만 그거 없고 깡으로 월세했으면 아마 120,130만원은 최소 내고 살아야했죠. 그당시 33평아파트 (당시 시가 5억후반대) 월세가 보증금 몇천 끼고 150만원정도였구요.
그냥 전세는 주거비를 현격하게 줄이는 겉보기에는 "좋은"제도 맞아요. 근데 그 부메랑이 너무 커서 문제지.
이 제도를 그대로 두고 집값이 오르지 않기를 바라는 것 자체가 에러라고 봅니다. 이 전세제도는 금리가 거의 10%까지 올랐던 그 옛날이나 최소 5%이상은 안정적으로 찍어줄때만 작동합니다.
FYI, "2019"년 8월 정기예금 이율입니다. 1금융권은 군소은행까지 다 넣어도 1.6%입니다.
https://blog.naver.com/cfppsy/221609584402
(참고로 저축은행이 이자좀 더 쳐준다고 몇억 넣어두었다가는 5천만원이상 원금보호안되는 리스크에 한방에 망할수 있죠)
전세비율은 이번 법안이 논의되기 한참 전인 2006년 55%에서 부터 2016년 40%로 꾸준히 줄어들고 있었습니다
https://dimg.donga.com/wps/NEWS/IMAGE/2020/08/01/102255416.1.jpg
월세와 전세가는 연동되고 있고 (대략 전세 1억당 월 33만원) 전세가는 매매시세에 영향을 받게 되므로 이번 법안을 통해 전세를 이용한 갭투기 등을 막아 부동산 시세 안정화를 도모하고 결과적으로 2+2가 지난 4년 후 전세 감소세가 가속화되고 월세가 늘어나게 될 시기에는 월세가격도 안정화 되도록 하는 것이 목표인 것으로 보입니다.
네.. 제가봐도 정부의 의도는 걸어가기님이 적어주신 그대로 같네요. 그런데 문제는 한국사람들이 월세에 대한 저항이 너무 강해서 벌써부터 어마어마한 불만의 소리가 나오고 있죠.
사실 한국이 서울한복판 부동산 가격수준은 이미 동경을 넘어섰는데 실질 소득은 그것보다 훨씬 못미치니 본격적인 월세시대가 도래하면 당분간 엄청난 혼란이 올것은 분명합니다. 이걸 알면서 이방향으로 어떤 정부가 이끌어갈지는 참 의문이네요. 왜냐면 이건 무조건 표떨어지는 일이거든요.
2020년 5월 서울시 매매거래자료를 보면 갭투자 비중이 52.4%로 충분한 자금 여력 없이 갭투자로 집을 보유한 임대인들이 많아 4년 후라도 전세의 월세 전환이 급속히 이루어지지 않을 가능성이 높습니다. 심지어 9.13 대책이 나오기 전 2018년 중순 강남3구, 마용성은 무려 70%가 갭투자였습니다.
월세 올리는 것도 5% 상한에 포함되는 건가요?
네. 그리고 전세에서 월세 전환도 다 환산기준에 의해서 적용된다고 합니다. 년4% 기준으로요. 1억이면 년400만원=월33만원이죠!
서울 지금 전세값이 흔하게 5억~10억 하거든요... 그러면 장기적으로 전세 없어지고, 월세로 전액 변경된다고 하면 월세가 165만원/월~330만원/월 수준인데요... 뉴욕에서 렌트 수준보다는 작은가요? 제 기준으로 보면 서울에서 200만원/월 내면서 월세 살기는 힘들것 같아요.... 적금도 아니고 허공에 뿌리는 돈이라는 생각이 자꾸 들어서요... 요 부분이 월세의 가장 큰 장벽이 아닐까요?
지금 저의 생활 반경이 서울이 아니고 경기권인 것을 다행이라고 생각하고 있습니다만....
서울에 아파트가 하나 있습니다. 가격 많이 올랐죠. 전 지금은 미국에 있지만 언젠간(?) 때가 오면 한국에 들어가 살 생각으로 보유하고 있고 팔 생각은 없습니다. 영주권 10년 만기가 몇년 남았는데 그때쯤 연장안하고 돌아갈까 생각중입니다. 뭐랄까 semi-실거주 목적이라고 해야할까요; 그런데 가격도 많이 오르고, 거기다가 재산세/종부세도 오르면서 세금 부담이 상당히 부담이 되게 되었습니다. 그래서 올랐어도 사실 별로 실감도 안나고 좋지도 않습니다. 그리고 서울 부동산이 다 올랐기 때문에 별 의미도 없는것 같습니다. 아예 팔아버릴까도 생각했지만, 팔때 각종 세금명목으로 또 뜯길(?)거고 그리고 만약에 또다시 서울 부동산이 오른다면 그때는 한국 돌아가고 싶어도 제 능력으로 서울에 다시 들어가지 못할 상황이 올까봐 못팔고 있습니다.
전세로 임차인을 두고 있습니다. 늘어난 세부담 문제도 있고, 그리고 미국집도 리모델링 등등으로 돈이 좀 필요하여 전세금을 어느정도 올려받을 생각을 하고 있었습니다. 현재는 시세보다 많이 낮게 계약된 편이거든요. 그런데 갑자기 법안이 통과되고 소급적용까지 되어버렸습니다. 일단 계획했던 모든게 엉클어 지고 갑자기 돈을 어디서 마련해야되는 상황이 발생했네요? 골치가 아파졌고 아마 상당한 은행이자를 부담하면서 당분간 살아야될 것으로 예상됩니다. 정말 순식간에 이런법이 만들어져 버리더군요. 솔직히 좀 화가 납니다. 갑자기 철퇴를 맞은 것 같은 느낌이네요; 제가 투기자도 아니고 뭐 딱히 이득을 본것도 없는데 ㅎㅎ 이득은 커녕 세금 부담 지출만 늘어났죠... 오른 집을 팔것도 아닌데..저같이 실생활에 갑자기 영향을 받는 분들이 한국에는 훨씬 더 많으시겠죠. 이렇게 큰 영향을 주는 법이 이렇게 순식간에 만들어져도 되는걸까요. 좀 미리 예고도해서 삶의 계획도 세울수 있게 해주고, 점진적으로 늘리던지 해야하는거 아닐까요 2년에서 4년은 두배입니다;
한국에 있는 친구들한데 물어봤습니다. 이거 좀 심한거 아니냐고 문제가 생기는 사람도 많을텐데 불만이 없냐고. 물론 불만있는 사람들도 많답니다. 시위도 하구요. 그런데 서울에 집 보유하지않은 사람이 보유한 사람들보다 훨씬 많은지라, 뭐랄까, 사촌이 땅을 사면 배아파한다는 마인드로 서울집 보유자들에게 철퇴를 내리는 것을 통쾌해하는 사람이 더 많다네요; ㅎ 저는 투기한것도 아니고 열심히 돈모아 산건데 ㅠㅠ 그리고 저는 원래 살던 동네에 계속 살고싶을 뿐인데요 ㅠ
그렇지요. 서울에 있는 부동산은 절대 처분 못할듯요. 10-20년 뒤에 돌아가고 싶어도 서울에 집을 못사는 상황이 올 것 같아서요.
정책 방향은 보유비용을 증가시켜서 그런분들이 팔려고 내놓을것이고, 그래야 가격이 내려간다는 논리 아닌가요?
어차피 서울에 새로운 땅이 생길 리도 없고, 재건축 하면서 신규 분양을 많이 할게 아니라면, 지금 가지고 있는 사람이 팔게 만드는 거 말고는 방법이 없죠.
지금이야 그렇죠. 그런데 20년뒤에 어떤 일이 벌어질지는 아무도 몰라요. 올해 신생아 출산 27만명 찍었습니다. 그리고 지금 열살남짓한 아이들때 출산율이 30만명대 초반이구요. 즉 20년뒤 21세-39세구간 연령총합이 겨우 600만명이에요. 지금 수도권인구는 2600만명인데요. 즉 지금 0살-20살 구간 한국인이 한명도 빠짐없이 수도권에 산다해요 현재수준의 인구를 유지하려면 나머지 인구로 2천만명을 채워야 하는데 그 사람들중 아주 많은 수는 비경제활동인구가 될 가능성이 높습니다.
서울 괜찮은 지역이야 그럭저럭 버티겠지만, 우리아이들이 성인되어 가장 팔팔한 경제활동인구가 되었을때, 지방몇개 도시는 아예 소멸하고 수도권에서도 유령아파트 단지 나올겁니다. (일본에 동경도에 이미 이런 현상이 일어난지 오래죠)
연립주택형식으로 지은 건물들이야 어떻게라도 재활용을 하거나 부수기라도 하지 25-30층짜리 아파트단지는 이러지도 저러지도 못합니다.
과연 수도권에 있는땅 없는땅 영혼까지 끌어모아 공급을 늘리는게 답인지 심각하게 고민해봐야 해요.
저도 그렇지만 한국에서 살던 아파트를 처분하고 오지 않으신 분들은 비슷한 상황이실것 같습니다.
여전히 많은 차이가 있지만 공시지가를 실거래가에 맞출려고 하고 있어, 미국에 비하면 새발의 피지만 보유세가 점점 늘어나는 상황이죠.
특히나 종부세 기준을 넘는 아파트를 가지고 계시거나 다 주택자들의 경우에는 좀 더 세금 부담이 커졌구요.
그런데 부동산을 안정시키기 위해서는 정부에서는 공급 확대와 함께 세금을 높히는 방법을 선택할수 밖에 없다고 봅니다.
따라서 세금을 감당할 여력이 되고 부동산 가격이 우상향 할거라고 판단하면 보유, 그렇지 않으면 판매를 포함한 방안을 각자 세워야 하는 상황이 된것 같습니다.
서울에 아파트 가지신 분들은 선택의 순간이 다가오는가 싶으면서도 그에 앞서 급등한 부동산을 보며 그 집 팔고 미국에 집 안 산 것을 다행으로 생각할것 같네요. 서울은 부동산불패 미국은 주식불패가 제법 계속될 것 같은 느낌입니다.
서울 특히 강남의 부동산은 IMF때를 제외하곤 늘 불패였고 당분간도 불패일것 같습니다. 다른 지역은 미래에 어떻게 될지 솔직히 모르겠구요.
그런데 서울 부동산 불패와 미국 주식불패가 요즘 왜 이리 불안해 보이는지 모르겠습니다.
잡마켓의 회복이 대단히 더디고 일부 인더스트리를 제외한 대부분의 업종이 어려운 상황입니다. 곧 정부대출도 끝나가고 예정된대로 여러 기업에서 레이오프를 가속화하기 시작하면 미국부동산 마켓은 향후 3-4년간은 지켜봐야 할 것으로 보이구요 미연준과 정부가 풀어놓은 자금은 나스닥 핵심주와 일부 잡주 중심으로 순환하지 않을까 싶습니다. 경제회복이 더뎌지면 주식 폭탄돌리기의 상황이 벌어질테고 회복속도가 빠르면 주가는 우상향을 유지하겠지요. 서울 부동산은 답이 안보여서 오를것 같지만 부동산 및 주식이 예측 가능하면 쉽게 돈 벌겠지요ㅎㅎ
한국부동산을 해결 하는 방법중에 하나는 여러분들이 말씀하신 거래세 보다는 보유세를 늘여야 한다는데에 동의 합니다.
강남에서 자라서 행운인지 불행인지 지인들이 강남에 단독 주택 내지는 아파트 한채 있습니다.
예전에 종부세가 올라 난리 났을때에 친구들과 얘기 했던 적이 있습니다.
저는 아무래도 미국생활에 익숙해 한국부동산 세금은 너무 저렴하다 였는데,
실제로는 그게 또 그렇지가 않은 겁니다. 특히나 저나 지인들 부모님들께서 연로해짐에 따라 상속 증여등의 문제는 피해 갈 수가 없는 문제 있데,
한국에 재산 증식 과정이 부동산을 피해 갈 수 없음에 부동산 상속/증여세 등의 거래세는 엄청난 고민을 하게 끔 합니다.
제 경우에도 한국에 부모님이 살고 있으신 강남에 아파트가 한채 있긴 한데, 사실 이분들 평생 일구신 겁니다. 실제 거주를 하고 있으시니
투기하고도 거리가 멀구요. 그런데 연로 하셔서 당신들 돌아 가시면, 자식들에게 물려 주고 싶어 하십니다.
제 입장에서는 이 아파트는 굳이 있으나 없으나 상관은 없습니다만 (상관있겠죠.. 돈이 얼만데.. ), 부모님 사후에 이 아파트를 굳이 팔거나
현금화 할 생각이 전혀 없습니다. 전세나 월세 정도로 유지 혹은 저희 가족이 한국에 좀 가 있을때에 쓰고 싶습니다.
그런데, 현실적으로 그게 불가능 합니다. 계산을 해보니, 상속세로 대략 10억정도를 내야 할것 같은데, 미국돈으로 밀리언 달러 입니다.
저희 미국집 팔아도 그돈 안나오겠군요..... 결론은 팔아야 한다는 거죠.
원점으로 돌아가서 미국에서 보유세는 10억도 안하는 저희집이 매년 2천만원 정도 냅니다.
저희집에서 50년을 살아야 한국의 증여세만큼 내는 거군요.
한국이 이렇게 거래세로 자꾸 부동산을 잡으려는대에는 이유가 있긴 합니다.
거래세는 중앙세이고 보유세는 지방세 입니다.
한국은 나라가 작고 중앙집권적인 정부형태를 유지 해 왔기 때문에 전통적으로 지방에 부족한 세수를 중앙정부에서 지원해주는 세수로 매꾸워 왔습니다.
그리고, 수도권 집중화가 뚜렷하고, 지역간 발전이 차이가 큰 한국에서 중앙세가 줄어들고 지방세가 커지면, 중앙정부에서 지방으로 지원을 해 줄 수가 없어,
지역간 불균형이 더욱더 커질 수 밖에 없습니다.
제 생각에 애초에 한국의 부동산은 답이 없는거라 생각 합니다.
많은 부분 공감합니다만 상속세 관련해서는 다시 확인해보시면 좋을 듯 합니다.
https://m.terms.naver.com/entry.nhn?docId=2401595&cid=51281&categoryId=51286
일반공제 5억 적용하더라도 여기 계산처럼 공제후 상속세를 계산하셨을때 상속세가 대략 10억 정도이면 매우 많은 금액이실거라서요. (34억 정도)
개인의 관점에 따라 다르겠지만 저정도 큰 금액을 상속받으시는데 그정도 상속세는 괜찮은 비율로 보입니다. 아닌 관점도 있으시겠지만요.
아마 상속 공제를 적용안하고 누진공제 계산 안하고 대략적으로만 보셨을 거 같아서 얘기드려요. 상속으로 받으세요.
강남에 아파트 가격 그정도 합니다.
글세요. 저정도 상속받으면 1/3을 세금을 내야 한다는 논리는
비르지 않다 생각 합니다.
공평하지가 않아요.
그리고 중요한점은 부모님이 오랫동안 사신곳을 그리고 제가 어렸을적추억이 있는 동네에 있는 집을 그리 쉽게 처분 싶지 않습니다
보유세의 경우 다음과 같은 문제가 있지 않나요?
A는 집값이 2010년에 5억에 사서 2019년 까지 안 오르다가 1년만에 10억이 되었다.
B는 집값이 2010년에 5억에서 2011년에 10억이 되었다가 2020년까지 계속 유지 되었다.
실거주일 경우 B가 세금을 더 내게 되는데 무언가 잘못된 거 아닌가요? 만약 실거주하지 않고 월세주었다면 보유세는 실제로는 세입자가 내는 셈이 되었을 테구요
네 A/B의 경우 완벽하게 공평하지 않은 것은 맞습니다. 어떻게 법을 설계하든 완벽할 수는 없으니까요. 비슷한 예로 소득세의 경우 1년에 한번 정산합니다. 1억씩 10년동안 번 사람과 10억을 1년에 벌고 9년동안 0인 사람의 세금은 현저하게 다릅니다. 이 경우도 완벽히 공평하지만 법에서는 이 정도의 차이는 법의 안정성을 깨뜨릴 만큼 문제가 있다고 생각하지는 않기 때문에 이러한 법이 유지되고 있습니다.
"만약 실거주하지 않고 월세주었다면 조유세는 실제로는 세입자가 내는 셈이 되었을 테구요" 요 것은 1번의 문제와 약간 다른 문제제기인데요. 세금의 전가는 어떤 형태의 세금에서든 일어납니다. 예를 들어서 부가세를 부과하게 되는 경우 원래 목적은 각 단계에서 부가가치를 창출하는 쪽에서 그에 해당하는 세금을 내는 것이 맞기는 하지만, 실제로는 vertical channel (한국말로는 모르겠습니다.)에서 가장 힘이 약한 쪽에 상당히 넘어가게 되어 있습니다. 자본주의에서 세금이 의도와는 다르게 힘이 약한 쪽에 부가되는 것은 어쩔 수 없는 현상입니다. 이것까지도 다 염두에 두고 정책을 설계하는 것은 정부의 몫입니다. 결국 보유세를 걷든 무슨 세금을 걷든 부동산 관련 세금의 세입자에 대한 전가 현상은 집주인/세입자의 파워에 따라서 결정됩니다.
보유세가 높으면 이런일이 일어날 확률이이낮죠.
집값이 널뛰기 힘들어요
부모님/친구들과 얘기해보아도 사실 개인적으로는 잘 모르고 있던 한국/서울의 부동산 상황을 이렇게 댓글로 읽게되니 어떤상황인지 감이 오네요. 정치적으로 가지않고 차분하게 여러가지 댓글 달아주신 분들 감사드립니다.
어제 라디오 들으니 이 전세법 개정 관련해서 재밌는 질문이 나오더라구요.
2+2 제도로 2년 계약 후 다시 2년 청구 연장 계약을 하는 거잖아요. 그리고, 그 중간 2년 때 최대 5% 까지만 올릴 수 있구요.
(질문1) 처음 2년 끝나고 집 주인이 전세 4% 인상을 요구합니다. 최대 5% 이니 1% 깍아서 4%. 입주자는 4% 무조건 더 내야 할까요?
(질문2) 2년 중간때, 집 주인은 4% 요구, 입주자는 1% 요구. 그럼 얼마로? 중간 +2.5% 로?
(질문3) 입주자가 오히려 주변에 비해 전세값이 비싸다고 생각해서 2년 재계약때 깍자고 합니다. -3% 로. 가능할까요?
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(질문1) 처음 2년 끝나고 집 주인이 전세 4% 인상을 요구합니다. 최대 5% 이니 1% 깍아서 4%. 입주자는 4% 무조건 더 내야 할까요?
(질문2) 2년 중간때, 집 주인은 4% 요구, 입주자는 1% 요구. 그럼 얼마로? 중간 +2.5% 로?
-> 1,2 번 답. 아뇨. 집주인 마음대로 아님. 서로 합의 안되면, 집 주인이 소송을 걸어야 합니다. 전세금 인상이라서 집 주인이 소명하고 증명해야 합니다.
(질문3) 입주자가 오히려 주변에 비해 전세값이 비싸다고 생각해서 2년 재계약때 깍자고 합니다. -3% 로. 가능할까요?
--> 이건 깍는거라서 거꾸로 입주자가 소송을 해야 한다고 합니다. 입주자가 소명하고 증명해야..
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이번 법안에 몇가지 헛점이 있는데.. 대충 이런 겁니다..
(질문 4) 처음 2년 계약 끝나고 집주인은 무조건 재계약을 해줘야 하나요? 안해줘도 되는 경우는?
--> 있습니다. 본인이 들어가서 살거나, 가족/친척이 입주한다면 재계약을 안해줘도 된다고 합니다.
가족은 이해가 가는데, 대체 친척은 왜 허락하는지 이해가 안됩니다. 이건 꽁수가 많을 듯 합니다. 사촌 조카 허위로 여기 사는 척 하면?
그런데, 그렇게 허위로 하면 쫓겨난 입주인이 소송가능하다고 합니다. 물론 이건 증명하기가 어렵겠지요.. 저 실례지만, 여기 진짜 사시나요?
이부분은 세입자가 실제 집주인이 사는지 확인 가능하도록 세입자에게 전입신고 정보등을 오픈한다고 들었습니다.
http://www.koreaittimes.com/news/articleView.html?idxno=99399
집값이 상승한거는 생각안하고 그에따른 세금 조금 오른건 불만.
죄다 임대인 걱정만 하는 기사만 쏟아내는 언론....세상참...
맞아요. 쓰고 싶은 말이 많은데 원글에서 정치 시사 쓰지 말라고 하셔서..
할많하않
보유세가 오르니 집주인은 집값을 올리거나 세입자에게 상승분을 전가 합니다. 이걸 막고자 법으로 4년계약에 5%로 못을 박습니다.집주인은 새로이 전세계약때 4년치의 상승분을 계산해 미리 전세가를 대폭 올립니다. 전세가는 또 폭등하고 거기에 맞춰 집값도 올라갑니다.정부는 또 보유세를 올립니다....... 뭔가 무한 루프에.....
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