===업데이트=====
주옥같은 댓글에 힘입어 refi를 할것 같습니다.
이유는
1. 5년을 산다했을때 5년간 내는 이자의 총합을 비교해보니 답이 나오더라구요. 약 9000불 정도 이득이예요. 제가 이걸 모르고 있었습니다. 단순히 monthly payment가 100불 줄어드는데 refinance closing cost가 상쇄되는 시점만 생각했었습니다.
2. 그리고 5년뒤의 남은 원금을 비교해보아도 refi했을때가 더 적습니다. 물론 몇천불 차이는 안나요. 그런데 제가 공격적(?)으로 잡아서 5년이지 5년 이상 살 확률이 더 높을것 같습니다.
3. 돈계산은 역시 쉬운게 아니었습니다. ㅎㅎ
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요즘 리파이낸싱이 핫해서 집산지 4개월밖에 안됐는데 리파이낸싱을 좀 알아봤습니다. 그중에 배운건
1. 보통 6개월이 지나야 할수 있다고 하던데 꼭 그건 아닌것 같습니다. 제가 연락한 렌더중 한군데만 빼고 다 해준다고 하더라구요.
2. 리파이낸싱이 눈속임 같다는 생각이 들었습니다. 이유인즉, 약 0.7%정도 이율을 낮출수 있는데 계산해보니 한달에 100불정도 세이브가 되더라구요.
그리고 closing cost가 약 2500불 나올것 같구요. 물론 estimate 이기 때문에 변동가능성이 있죠. 그래서 closing cost만 생각해보면 약 2년이상을 살게되면 이익이더라구요.
3. 그런데 리파이낸싱을 하면 모기지가 다시 시작되니 4개월동안 낸 이자는 그냥 허공으로 빠이빠이 되는거죠. 이자는 그동안 약 3500불을 냈으니 closing cost랑 합치면 6000불정도.. 결국 리파이낸싱을 6000불을 잃게되니 이를 회수(?)하려면 5년이 필요하더라구요 (한달에 100불씩 세이브 하니..) 그래서 이집에서 5년이상을 살수있을까 생각하면 그렇게되지 않을것 같아요.
4. 그래서 결론적으로 리파이낸싱 거의 시작도 안해보고 접을려구요. 만약 better.com 2500불 오퍼가 살아있었다면 했을수도 있을지도...혹시 제 계산에 오류가 있으면 지적 부탁드려요 ^^;; 살살요.
5. 그리고 요즘 많은 렌더들이 fee 를 안받는 곳도 있더라구요. 보통 A 항목에 나오는 Origination charge요.
일반적인 모기지가 이자와 원금을 동시상환하는 방식이기때문에, 리파이낸스를 할 때 뭘 비교해야 하는지가 꽤 헷갈리는데요..
2. 클로징 코스트에는 여러가지 항목들이 들어있는데, '리파이낸스를 하기 때문에 가외로 드는 돈'만 계산을 해서 순수 비용이라고 생각하셔야 됩니다. origination fee, lender's title insurance, reporting/filing fee 같은것들이요. 반면에 '어차피 내는 돈'(partial interest)은 말 그대로 이자라서 어차피 내는 돈이고, '미리 가져가는 돈'들(주로 escrow)은 클로징 때 잠깐 내고, 지금 가지고 있는 모기지를 청산할 때 그쪽 escrow에서 돌려받게 되어 있습니다. 결국 본전이죠.
3. 이자가 허공으로 날아가는 건 아니에요. 30년 모기지를 1년 상환하고 리파이낸스했다고 할 때, 현재 모기지 잔고와 정확히 같은 만큼 돈을 빌린다고 하면, 29년에 갚을 걸 30년에 갚게 되는거라서 스케줄에 차이가 생기는데, 이 경우에 내가 내는 이자는 똑같고 원금의 양만 약간 달라집니다. 지금까지 낸 이자는 리파이낸스를 할 때는 전혀 고려의 대상이 아닙니다.
같은 금액을 빌리더라도 이율이 달라지면 원금상환비율이 달라지기때문에, 지금 모기지를 리파이낸스해서 얼마나 경제적인 이익이 있는가를 비교하는 그럭저럭 제일 좋은 방법은, 2번의 '리파이낸스 순수 비용'을, '지금 내는 (전체 모기지 말고)순 이자'와 '새 모기지의 순 이자' 차이로 얼마만에 커버할 수 있는가 하는겁니다. 마모에서도 종종 나오는 no cost refi 만능론이 그래서 맞는 얘기이면서도 최적의 답은 아닌게, '리파이낸스 순수 비용'이 0이면, 이율이 아주 조금만 떨어져도 내 입장에서는 이익이니까요. 근데 refi한 모기지를 얼마나 들고 있을 것이냐에 따라서, 리파이낸스 비용을 어느 정도 내더라도, 달달이 내는 이자의 차이가 더 크면 그쪽이 더 좋은 선택지가 될 수도 있는거고요.
자세한 답변 감사드립니다. 그리고 제가 찝찝해하는 부분을 정확이 찝어 주셨네요. ^^;;
3. 이자부분을 어떻게 생각해야하나 고민이 되더라구요. 말씀하신데로 no cost refi이면 만사오케이라 생각했습니다. 그런데 그동안 낸 이자가 눈에 아른거려서요 ㅋㅋ 말씀해주신대로 1년 상환하고 다시 리파이낸스를 하면 결론적으로는 31년 모기지를 받은거라 이해하면 될까요?
조금더 생각을 해보도록 하겠습니다. better.com 2500불 준다고할때 빨리하지 못한게 못내 아쉽네요 ㅠㅠ
(회계적으로는 엄밀하지 않지만) 좀 더 직관적으로 와닿는 예를 드리면, 옛날 모기지보다 새 모기지의 차액만큼 매달 원금을 추가로 갚는다고 생각하면(principal payment), 모기지 기간이 줄어들죠. 예컨대 4%짜리 모기지를 1년 후에 3%로 refi하면서 차액만큼을 원금으로 갚으면, 새 론의 payoff가 24년으로 줄어듭니다. 즉 정확히 같은 페이먼트를 하는데, 리파이를 하면 30년짜리가 25년짜리 모기지가 되는거죠.
edta450님이 좋은 답변주셨는데, 3번 포인트에 덧붙이면요. 네 달동안 몇십만불을 연이율 기준 3.x% 정도 이자로 빌린 건데, 그동안의 이자비용을 너무 헛돈 썼다고 생각하시면 안되죠ㅋ (4월 쯤 클로징하셨으면, 이론상 페이먼트의 3분의 1 정도는 흘러흘러 Fed에게 들어가고 있겠네요)
payoff date이 그만큼 애당초 계획보다 늦게 잡히면서, 원금갚는 스케쥴도 느려지는 게 마음에 걸리신다면 edta450님 말씀처럼 추가로 월 페이먼트를 지불하시는 것도 방법이고요. 사실은 3.x%에서 0.7%p 낮추는 refi라면 5년 후 (가령 2025년 4월)까지 다달이 내라는 돈만 내고 남아있는 원금이 refi하는 경우가 원래 계획보다 낮아져 있을 거예요.
그리고 같은 이자율로 같은 30년만기로 refinance하는 기준이라면, 구입한지 오랜 후보다는 얼마 안된 시점에서 하시는 게 최대한 payoff 스케쥴 변경이 덜 되는 방법이겠죠.
멍멍이 소리를 한것 같습니다. ㅠㅠ edta450님 말씀처럼 이자만 계산해봤습니다. refi 하기전, 후의 이율로요. 그랬더니 refi를 하면 이자를 9000불정도를 세이브하게되네요. 5년기준으로요. 그럼 진행하는게 맞는거죠? 기존에 냈던 이자 (물론 계산하는게 아니라 하셨지만..눈에 걸리니 ㅋㅋ)_closing fee가 6000불 정도이고, 5년뒤에 집을 판다고 했을때 3000불 이득인거죠? 만약 기존에 냈던이자를 빼면 더 이득인거구요.
집 팔때 realtor fee를 줘야하므로 그것까지 감안하면 최소한 5년가까이 살아야 손해를 보지 않게 되더라구요. 그런것 생각하시면 리파이낸스 하는게 못해도 본전치기는 하지 않을까요? 집 사고 2-3년 뒤에 팔면 일반적인 경우엔 무조건 손해가 납니다 ㅠ
네. 댓글의 내용 잘 읽어보고 다시 찾아보고 계산하니 위에서 말씀하신 No cost Refi 만능설도 맞는것 같고, 여러모로 맞는것 같습니다. 쪽팔려서 원글 지우고 싶은데 흑역사로 남겨둘려구요 ㅜㅜ 역시 마모에 물어보면 뭐든 해결되나봅니다.
아앗.. 지우지 마세요.
비슷한 생각을 하시는 분들이 많습니다. :)
사실 저도 비슷한 생각을 하고 있었거든요.
댓글이 많이 도움이 되고 있습니다.
흑역사가 아니라 기여입니다.
네 안지워요 ㅎㅎ 걱정마세요.
아마 이거 해깔리시는 분들이 대부분일 겁니다. 흑역사가 아니라... 많은 분들이 북마크하고 두고두고 봐야죠 ㅎㅎ 저도 무의식적으로 궁금했던 건데, 배우고 갑니다.
아..북마크는 좀 그런데요 ㅋㅋ
댓글 [11]