투자용으로 60만불짜리 타운홈을 알아보는데
렌트비 시세가 3000불이고 hoa가 250불 정도 합니다.
실거주를 3년정도 하다가 프라퍼티 매니지먼트에 렌트 맡길려고
하는데 투자용으로 어떨까요?
학군은 8 9 8 로 좋은 편이고 집값은 타운홈이라 크게 오르지 않지만 대신에 렌트 나오면 금방 나가는 지역이고 집값 떨어질 염려는 전혀없는 곳입니다.
투자용으로 사두었다가 20년후에 은퇴해서 들어가 살수도 있고 아니면 은퇴자금으로 쓸까 합니다.
제 계획이 어떤지 조언 꼭 부탁드립니다.
https://www.milemoa.com/bbs/index.php?&mid=board&document_srl=7931387
이 글 후반에 제가 리플로 물어본 내용과 흡사한 고민중이신 것 같아요.
일단 현재 집가격의 0.5% 정도가 렌트라면 이 매물은 좋은 cash flow 매물은 아닙니다.
그렇다면 집값 상승이라도 기대할 수 있어야 하는데 그것도 아니라면 렌트용 부동산으로는 더 애매해 지는거죠.
제 생각에는 실거주 값어치 위주로 평가해 보시는게 좋을 듯 합니다. (팔고 나오고 싶을 때 빨리 잘 팔리는지, 팔고 나왔을 때 비슷한 사이즈 아파트 대비 비용상 이득인지, 등)
몇가지 개인적 전제 조건이 붙었을때 통과하면 저는 나쁘지 않다고 생각합니다. 각자의 조건이 다르니깐 그 부분에 있어서는 언제든지 다른 의견이 있을 수도 있구요.
1. 렌트 나오면 금방 나가는 지역이고
2. 집값 떨어질 염려는 전혀없는 곳
3. HOA가 변화폭이 어느 정도 될지, Special levy가 있을지
4. Down Payment (20%이상)의 돈에 대해서 ROI가 기대치에 맞을지.
5. 공실률시 렌트비를 커버하실 수 있으실지.
대충 크게 위 다섯개만 통과하면 앞으로 렌트 주시면서 원금 갚아가시면서 갖고 있어서 나쁠거는 없겠죠. 특히나 학군이 좋고 집값 떨어지지 않는다면 지금이 break even으로 시작해서 rent가 올라감에 따라서 조금씩 남는 구조 아닐까요?
근데, 위 3-5 번이 문제가 된다면 돈도 남지 않고 골치만 아프면서 가끔씩 생활비 끌어다가 막아야 되는 그런 재미없는 투자처가 될 수도 있습니다. 특히나 집값이 "올라가지" 않는다면요..
사실 제일 문제 되는게 5번과 수리비입니다. 30년넘은 타운홈이라 수리비가 어떻게 나올지는 모르는 문제라서 여러모로 생각이 많습니다.
집이 어딘가 고장이 나서 큰 비용이 나가는 경우는 그리 많지 않습니다. 기껏해야 에어콘, 워터히터, 플러밍, 지붕 정도겠지요. 플러밍과 지붕, 파운데이션 등등의 경우는 30년 넘었어도 타운홈이라면 그동안 알아서 관리 잘 했을테니 큰 걱정은 안해도 될거 같습니다. 집 내부의 물 새는 문제같은거라면 그냥 플러머 불러서 고치면 큰 비용이 나오지는 않습니다. 에어콘, 워터히터 같은것도 고장나면 그냥 돈들여서 고치면 됩니다. 아주 많이 들어가지 않고 (집 평수에 따라 다르지만) 에어콘이라면 아마 통째로 다 갈아도 2천불대, 워터히터라면 1천불대 일 겁니다. 그리고 모든 고장이 한꺼번에 찾아오지는 않습니다.
집 구조변경, 증축 이런게 몇만불 이상 들어가는 일인데, 타운홈이라면 어차피 HOA 에서 허가를 안해줄테니 이런거에 돈들어갈 일은 없을 거고요.
인테리어가 은근 돈을 아끼려면 한없이 아낄 수 있고, 돈 들어가기 시작하면 (특히 들어가서 살기 시작하면서 살림을 전담하는 배우자의 눈높이에 맞춰 모든걸 바꾸기 시작하면) 한도끝도 없이 돈이 많이 들어갑니다. 바닥, 화장실, 부엌 (카운터탑, 캐비닛 등등) 이 모든것이 싼것과 고급스러운 것들의 가격 차이가 어마무시하게 크게 납니다. 이 집이 당장 인테리어 공사가 필요한 집인지 공사 안하고도 들어가서 살 수 있을지는 사진이나 오픈하우스때 보면 견적이 딱 나오겠지요. 그런데 보통, 내가 직접 들어가서 살면 여기저기 고급스러운 것으로 바꾸고 싶어하는 사람들이 많고 (부엌과 화장실 리모델링 하면서 좀 고급지게 하면 타운하우스라도 10만불 금방 넘어갑니다), 렌트 줄 집은 가능한 모든것을 제일 싼것으로 해야 수지타산이 맞습니다.
60만불에 HOA가 250불인데 렌트 3000불 받으면 괜찮은 투자라고 말하긴 어렵습니다.
좋은 동네의 특징이 렌트비에 비해 집 구입비용이 높아서 매달 수입 지출을 본전으로 맞추는 정도도 쉽지 않고, HOA 가 있으면 HOA 때문에 또 비용이 추가로 나갑니다. 게다가 프라퍼티 매니지먼트에 맡길 계획이면 거기서 또 비용이 나가게 되겠지요. 또, HOA 가 있는 집은 집값 오를떄 잘 오르지도 않는 특징이 있습니다. 그리고 HOA 가 있는 타운홈의 최대 단점은, 매달 내는 HOA피보다도, 내가 뭔가 해서 부동산 가치를 높이는게 불가능 하다는 것입니다 (예를 들어, 증축 구조변경 등등으로 집 가치를 확 띄우거나, zoning 이 허락되는 경우 단독주택을 다세대 주택으로 변경하는 것 등등이 부동산 투자에서 부가가치를 굉장히 높일 수 있는 방법인데 타운홈은 그런 것이 다 불가능 합니다) 그리고 경우에 따라, HOA 가 렌트주는 집들에 대해 굉장히 비협조적인 경우도 있을 수 있고, 주 법에 따라 또 그 지역 분위기에 따라 다르지만 HOA 에서 렌트주는 걸 금지하는 경우도 있다고 합니다 (캘리포니아라면 타운홈 주인이 렌트주는 걸 HOA 에서 금지하는 게 불법이라 이부분은 큰 걱정 안해도 되지만, 다른주에선 렌트주는 걸 HOA 에서 금지하는 경우도 있습니다)
집값 떨어질 염려가 없는 게 큰 장점이라고 하긴 힘들고, 매달 수익이 잘 나지 않으면 집값이라도 시원하게 올라주어야 투자라고 할 수 있겠지요. 최근 몇년동안 집값 오른걸 보시면 좋은 동네의 타운홈보다 좋지 않은 동네의 싱글홈들이 엄청나게 올랐을 지도 모릅니다. 앞으로도 쭉 그렇게 갈수도 있고 아닐 수도 있겠지만, 타운홈 사서 수익도 안나는데 집값도 안오르는데 몇년후 후진 동네의 싼 싱글홈이 이것보다 훨씬 비싸진 걸 보면 속이 좀 많이 쓰립니다 (제가 그랬습니다. 제가 이 집을 산 시점에, 이 집보다 훨씬 쌌던 후진동네의 싱글홈들이 지금 시점에선 다들 이 집보다 훨씬 비싸졌습니다)
그런데 또 한편으론, 첫번째 투자용 집을 수익성 좋은 빈곤층 거주지역에 덜컥 사서 경험도 없는 상태에서 다루기 힘든 빈곤층 세입자들을 상대하는 건 정말 굉장히 어려운 일이죠. 저도 그래서 첫번째 투자용 집은 학군이 9-10-10 인 지역에 HOA 가 370불이나 하는 타운홈을 샀습니다. 몇년이 지난 지금 생각은, 좋은 동네라 렌트도 잘 나가고 테넌트 관리는 정말 쉬운데 정말 돈이 안되서 좋은 투자는 절대 아녔다고 생각합니다. 그런데 제가 몇년전 그시절로 다시 돌아간다면, 역시 또 첫 투자로는 그런집을 사게 될거 같습니다. 아무리 해도 직접 부딛쳐서 배우며 꺠닫기 전엔 그 마음의 허들을 뛰어넘기가 힘들다고 생각합니다.
제가 드리고 싶은 조언은 그 집이 실거주도 하고 싶을만큼 좋아보이면 그냥 사는 것도 좋은데 출구전략을 잘 고민해보시면 좋을 듯 합니다.
1. 해보니까 이건 집값이 오르지도 않고 수익은 커녕 손해가 나서 팔아야겠다 -> 나중에 팔았을때 집값이 별로 오르지 않았을 것을 가정하면, 수수료 에이전트 피 등등을 제하고 나머지 돈을 챙기면 얼마나 손해를 볼지, 그게 감당 가능한 수준일지.
2. 해보니까 집값이 오르지도 않고 수익도 안나지만 팔기는 아깝고 어찌어찌 유지는 가능해서 존버한다 -> 이 경우 그다음에는 이 집을 통해 얻은 교훈과 경험을 바탕으로, 앞으로 많이 오를 집 또는 수익이 많이 나는 집을 또 살 계획을 세울때, 그떄가서 이걸 팔지 않고서도 다운페이 하고 론 받을 여력이 아직 남아 있을지. 제 경우엔, 첫 투자집이 좋은 투자가 절대 아녔지만 집값이 상대적으로 낮았던 시절에 샀기 때문에 그냥 묻어두고 존버하기가 근 부담이 되지는 않았습니다.
성공투자 하시길 바랍니다.
댓글 감사드립니다. 많은 도움이 되었습니다.
저희 최근에 구입한 타운홈이 딱 이쯤 되는거 같아요. Mid 60k에 렌트가 현재 3k정도 hoa 주변에 비해서 많이 낮은편입니다. 주변에 hoa가 다들 5-600불은 기본으로 하는 편이라서..
비슷한 계획으로 (3년 거주 후 렌트) 심사숙고후에 구입했는데 아직은 실거주용도로만 쓰고 있고 실제 렌트는 못돌려봐서 그 부분은 잘모르겠어요.
다만 저희는 지역이 집값 상승은 가파르지는 않은데 그렇다고 떨어지지는 않고 (물가 상승 커버할정도?) 대신 매년 렌트비가 가파르게 오르는 편이어서 (주변에아파트 기준으로 보면 전년도에 3000불 렌트였던거는 그 다음년에는 3100-3200이런식으로 꾸준히 올랐구요) 한 3-5년 살다 나가면 적어도 월 렌트비로 5-600불씩은 profit이 되겠구나 싶은 생각이 있었어요. 올래 코로나때문에 렌트시장이 휘청거리는거 같아서 몇년 후에 어떨지는 아무도 모르겠지만요...
솔직히 최근 몇년은 주식시장이 너무 수익률이 좋아서 (저 wayfair 80불 시절 샀다가 400프로 이상 벌었거든요) 주식 좀 빼서 다운페이 넣는거도 고민 많이 했는데 시장 yield가 자꾸 높아만지는게 부담스러워지기 시작해서 low risk low return으로 마음먹었구요.
미래는 아무도 예측할 수 없는거니까, 정하시는 방향에 gain & loss를 비교해보시고 다른 방향을 아쉬워하지 않으시는게 길게 보면 젤 만족스러운것 같아요. 크게 도움되는 사례는 아닌 듯 하지만, 이런 케이스도 있다고 공유해드리고 싶었어요. 모쪼록 상황과 추후 플랜 고려하셔서 만족스러운 선택 하실 수 있기를 바랍니다.
단순계산하기 factor들이 좀 부족한데요...익스펜스가 얼마냐에 따라 다릅니다.
1. Gross income= 3000x12=36000
2. Expense=PITI (몰게지 원금, 이자,택스,보험),+Vacancy+maintenance (HOA 250x12=3000) + 알파 (기타 집수리비, 유지비용)
1-2=Operating income
여기에 60만불집을 살때 얼마를 다운페이 하셨느냐 따지면, 얼마 넣고 얼마나 나오는지 매년 계산이 나오겠죠.
다달이 내손에 떨어지는 캐쉬플로우가 얼마인지요?
저는 10만불정도 다운하면 다 제하고 최종 캐쉬플로우가 대충 적어도 1000불되면 기냥저냑 괜찮은 투자라고
10만불 넣어 열심히해서 캐쉬플로우 2000불 이상되면 좋다고 생각합니다만 지역차가 또 크다는걸 알기에 그리고 세입자관리도 있기에....
60만불 넣고 3000불이하 캐쉬플로우 나오면 쩝... (현상유지만으로 끝까지 버티기) 인데 그나마도 익스펜스 제하고나면 캐쉬플로우가 얼마나 나올까요...
그 지역에서 지금 상황에서 최선이라면, 현재 상황에서 그게 편하다면 수익률 크게 따지지 말고 하셔야지요.
존버하고 나서 팔때 엄청올라 밀리언이상 정도 되는 동네라면 팔때 가격 생각하면 투자하시고...
하지만 저라면 다른길을 찾아보겠습니다.
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