미국에 오기전 사둔 아주 오래된 아파트가 있습니다. 팔려고 할때마다 팔리지 않아서 여태 가지고 있게 되었어요,
현재 월세가 조금 들어오고 있는데, 오래 살던 세입자가 나간다 해서 새로 계약을 해야 합니다. 늘 시세보다 싸게 계약을 해서, 이번에 계약을 새로 할려니 시세 차이가 좀 있어요
1. 월세를 100만원 정도 인상하는 방법,
- 장점은 갑자기 늘어난 한국내 아파트의 세금 및 각족 비용을 다 커버할수 있어요.
- 추후에 전월세세 시세가 내려가도 월 보증금만 내려주면 되니까, 갑작스런 비용 발생의 위험은 없어요.
2. 전세 보증금을 6억 인상하여, 미국으로 송금 현재 미국내 모기지 변제.
- 현재 환율이 좋아서 생각해본 방법이구요
- 미국 모기지 변제하면, 일년에 약 3만불 정도 모기지 원금및 이자를 세이빙할수 있습니다. 현재 모기지 페이가 부담이 되는건 아니지만, 세이빙을 더할수 있는 장점이고 빚이 없어지면 맘이 홀가분해질거 같아요
- 투자용 주택의 이자비용으로 인한 세제혜택이 줄어요, 이자 비용보다는 적지 않을까 하는 막연한 추측입니다.
- 한국내 부동산 세금 및 유지 비용을 매년 미국에서 송금해야 합니다, 이 비용은 줄어든 모기지 비용보다 훨씬 적습니다
- 단점은 추후 전세 시세가 하락할 경우 미국서 다시 송금을 해야 하는 위험 변수가 있어요
3. 전세 보증금 2억 정도 올리고 나머지는 월세를 받고, 지방에 전세 끼고 아파트를 사둘 경우
- 월세를 받아, 한국 부동산의 세금 및 유지 비용 어느정도 커버하고
- 은퇴후 한국으로 갈 경우, 지방에서 살 생각이므로, 지방에 전세를 끼고 아파트를 하나 사둬서, 한국 부동산 급등의 위험을 분산 시켜 둡니다.
- 부동산 투기 방지책 등으로 부담해야 할 취등록세, 보유세등 더 많은 비용이 발생하고, 일가구 이주택자가 되므로 추후 양도세 등 세수 부담이 늘어납니다
어떤 방법을 선택하는게 좋을까요? 조언 부탁드립니다
요즘 5%밖에 못올려서 2년재계약하는게 대세인데 세입자분이 나가게된거 축하(?)드립니다. 3번은 취득세 8% 생각하면 함부로 하기가 어려울것같고요, 월세 올려받아서 인상된 세금도 내고 미국생활비로도 쓸수있는 1번이 바람직해보이지만 시세에 근접하게되면 월세가 생각만큼 잘 안나갈수있으니 시간을 넉넉히 두셔야할것같습니다. 그나마 반전세는 잘 나가니 1번과 2번의 중간도 고려해보셔야할것같아요.
현세입자가 본인명의의 아파트에 "2년 거주" 조항을 해결할려고 나가는거 같아요. 현재도 전월세 중인데, 월세부분만 더 올리는게 나은지, 아예 귀하다는 전세로 전환해서 좀더 빨리 세입자를 좋은 조건으로 구하는게 나은지, 이것 저것 고민이 많아지네요. 당연히 더 살줄 알았는데 막상 나간다 하니 좀 귀찮기도 합니다. 그리고 월세 소득이 많아지면, 이또한 신고 대상이 될거 같기도 하고요. 이것도 알아봐야 하네요...
처하신 상황에 따라 다르시겠지만 저라면 일단 다주택자가 되는 3번의 선택지는 지금 상황에서 보류할 것 같습니다. 나머지 두 가지 선택지 중에서 개인적으로는 (언급하신 것처럼 환전의 번거로움과 갑작스러운 보증금 반환 등의 변수 등으로 인해) 1번을 선택할 것 같지만, 만일 추후 유동성 자금 확보가 가능하시다면 2번도 나쁘지는 않아 보입니다. 월세와 관련된 세법이 최근 어떻게 바뀌었는지는 잘 알지 못해 이 부분은 다른 회원분들이나 전문가를 통해 알아보시면 좋을 것 같습니다.
네 아무래도 3번은 여러가지 정책에 반하는것이라 옵션에서 제외하겠습니다
요즘 갭투자 때려잡으려고 난리인데 3번은 좀 어려울것같구요, 미래에 큰 변동성 리스크를 싫어하는 제 입장에서는 1번이 좋아보이긴하네요. 하지만 그랜드마스터님 댓글처럼 미국에서 유동성이 충분하시다면 2번도 좋을것같구요.
네 두분의 조언, 유동성을 고려해야 한다는 말씀 잘 새겨듣고 현재 유동자금잘 살펴보고 고민해볼께요 감사합니다
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