안녕하세요!
rent property 를 llc 100% 소유로 갖고 있습니다. 렌털을 active 하게 운영한다고 한다면 schedule C 로 파일 하는 것도 문제 없겠죠?
보통은 schedule E 로 하는 것은 알고 있습니다.
저희 회계사 말로는 내일가게 등등도 LLC 로 되어 있을경우 schedule E에 포함시킨다고 하는데... 맞는 말 입니까? 구글 해 보면 schedule E는 real estate investment에 해당한다고 해서요.
임대소득은 사업의 본질 자체가 수동적이기 때문에 스케줄 E 로 보고하셔야 합니다. State 세금보고는 따로 하셔야 하구요.
예 보통은 E 로 하는 건 알고 있습니다
하우스렌탈을 주업으로 하는 자영업자가 있을 수 있겠다 싶습니다. 혹은 리얼터이면서 집 몇 채 렌트 돌리는 사업도 병행 할 수 있지 않을까 싶어서 찾아 다니다 보니, 첨부된 자료를 보게 되었는데요, 이런분들을 Real Estate Professional 이라고 하나 봅니다. 이런분들은 Sch-C 로 할 수 있지 않을까 싶은데요. 요점은 Sch-E로 하게 되면 공제의 한도가 적용되지만, Sch-C 로 할 수 있는 조건이 되면 Loss 공제가 제한없이 가능하다고 읽혀지네요.
https://www.irs.gov/pub/irs-utl/33-Real%20Estate%20Professionals.pdf
예 그래서 irs는 공제 한도가 너무 많으면 주 업에서 write off 할 금액이 많아지므로 schedule C 로 세금 보고하는 것은 제한하는 규정을 두는 것 같습니다. 예를 들면 부부가 같이 세금 신고하는 경우, 남편이 직장인이고 부인이 부동산 렌트 일을 할 경우 렌트에서 마이너스 된 경우 남편 인컴 택스를 줄일 수 있으니까요. 감사합니다
문제가 될지 안될지 부분은 잘 모르겠지만..
지금까지 렌탈을 하면서 schedule C를 한 경우는 본 적이 없는 것 같아요
본인 직장이 있으면서 렌탈하는 경우
리얼터로 일하면서 렌탈하는 경우
LLC로 운영하는 경우
모두 다 schedule E로만 작성해 왔는데요. rental income이랑 business income은 좀 다른 것 아닐까요?
schedule E에서도 active하게 참여하는 경우와 아닌 경우로 나눠져 있습니다.
저라면 공식대로 schedule E로 작성할 것 같습니다.
스케줄 E 에서 active 와 passive 로 나누어 진다고요? 그럼 그 둘은 어떤 차이가 있을까요?
처음에 schedule E를 입력할 때 그렇게 묻는 항목이 있어요. material & active 하게 이 rental에 참여하느냐구요. 여기서 No를 하면 일정한 부분만 expense에서 제외되겠죠. Yes를 하면 expense 넣은 그대로 공제가 될 거구요, 하지만 윗분들의 대답처럼 rental 인컴 자체가 passive income이기 때문에 원글님의 소득에 따라서 적용될 겁니다. 만불을 손해 봤다고 해서 그게 다 공제되는게 아니고 원글님의 AGI에 따라서 결정이 될거고.. 만약 올해 소득이 높아서 공제가 안되면 그 다음해로 carryover 됩니다.
네 자세한 답변 감사드립니다.
Schedule E 추천드립니다.
LLC가 싱글멤버이고 Corporation election 안했으면 Schedule C, E, or F 에서 세금보고합니다.
Rental income의 경우 Passive income이라서 Sch E 에서 보고하며 만약 Sch C를 하시면 SE tax (Self Employement tax) 15.3% 에 인컴택스까지 내셔야해서 좋은 선택은 아니네요
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