부동산투자 고수님들께 질문하나드립니다.
제가 rental property가 두개가 있어요. 두개다 현재는 개인이름으로 되어있는데요, 이걸 busienss로 옮기려고 LLC를 설립했어요.
둘다 LLC 로 옮기고, 지금 refinancing 하려고 하고있습니다. commercial loan으로로요. rate은3..7 프로 받게될거같구요.
지금 제가 살고 있는 집도 refinancing 하고 집을 좀더 큰데로 옮겨야해서 commercial loan 받을때 최대한으로 받으려고 했었거든요 ( 즉, 렌털 프라퍼티에 있는 equity를 10만불 정도 커머셜론으로 추가로 빼서 제가 사는집을 옮길때 downpayment로 쓰려구요)
근데 곰곰히 생각해보니, commercial loan은 이자도 높은데 왜 이걸로 돈을 빼려고 했나 갑자기 생각이 들어서요.
질문은, 제가 집을 큰데로 옮겨야해서 모기지를 refinance 하는경우, commercial loan에서 10만불을 가져와서 다운페이로 하는것보다, 제 인컴을 높게 보고하고(LLC에서 받는 월급포함해서) residential mortgage를 높게 받는게 더 나을까요?
당연한 질문인것 같기도 하고.. 암튼 고수님들의 의견을 듣고싶네요.
또하나 질문은, 렌털 프라퍼티 사업할때, LLC 로 하는경우, 좋은점과 안좋은 점좀 알려주세요. 렌털 받아서 모기지 내고 돈이 좀 남아서 (부분은 이거저거 business expense로 처리할려고 하지만) LLC owner인 저에게 월급을 주는 식으로 하려고 하거든요. 여기에 저에게 pay 할수 있는 한도가 있는지도 궁금합니다. 모기지 등등내고 매달 1000불정도 저에게 pay 할수 있을것 같습니다. 지인의 말로는 property 두개를 각각 다른 LLC 아래로 넣고 hodling company를 하나더 만들어서 그 두LLC를 manage하는식으로 해야 expense처리등에 있어서 flexibility가 더 커진다고 그러는데 혹시 그렇게 하고 걔시는 분이 계신지도 궁금하네요.
감사합니다.
현재 소유하신 렌탈 프로퍼티 오너가 몇명인가요?
혹시 한분이 100% 오너이시면, LLC 설립 유무와 상관없이 100% 개인세금보고에 Schedule E로 보고됩니다.
회사 구조에 따라 익스펜스 처리가 더 flexible 해진다는건 본인 외에 어느 누구도 책임지지 않는 "카더라" 뉴스입니다.
그리고 렌탈 인컴은 늘 passive income 입니다. 개인에게 salary 를 주는것은 오히려 세금을 더 내십니다.
LLC 의 가장 주된목적은 limited liability protection 인데요,
어차피 보험도 드는데 왠만한 liability issue는 보험으로 커버 가능할텐요.
변호사들과 설립 도와주는 회사들이 "무조건" llc 설립 추천하는 이유는 돈버려고 그러는것 아닌가 조심히 생각해봐요.
대부분 변호사들 세금은 회계사만큼 잘 몰라요. 글쓰신 분의 상황에 따라 고려해야하는것도 많고 그에 따라 답이 달라집니다.
설립하시기전 무엇을 이루려고 하시는지, 무엇이 필요하신지 깊게 생각해보시고, 가장먼저 지금 거래하시는 회계사와 상담 하시는것을 추천합니다.
좋은 조언 감사합니다.
오너가 저 혼자 1인 LLC 입니다.
거래하는 회계사가 없는데 아무래도 한명을 찾아보는게 현명할것같아요. 저도 더 배우게 되면 여기에 경험을 나누도록 해야겠네요.
LLC 로 할떄 잇점이 분명히 있긴 하지만, 적어도 소규모 렌탈 프라퍼티 (1-4 unit) 를 리파이낸스 하는거에 관해서는 개인소유로 해서 residential mortgage 받는것이 절대적으로 이자율에서 유리합니다.
Refinance 해서 cash out 하려고 하실 경우, 커머셜 융자는 감정을 렌트수익을 보고 가치를 산정하는데, Residential mortgage 는 주변의 비슷한 부동산 시세를 보고 가치를 산정하기 때문에, 만약 주변 비슷한 부동산보다 지금 렌트를 잘 받으시는 편이라면, 이자가 높아도 커머셜 론으로 가시는 것이 나을수도 있어요. Residential mortgage 는 렌트를 얼마를 받든지 상관 없이, 주변에 팔린 비슷한 부동산 시세대로 감정가가 나옵니다. (이부분은 감정가가 어떻게 나올지 미리 잘 알아보시기 바랍니다.)
LLC 가 좋은점이 분명히 있겠지만 규모가 작은 렌탈프라퍼티 두개를 위해 LLC 를 세개나 만들게 되면 배보다 배꼽이 더 커지는게 될거 같습니다.
그렇군요. LLC 생각 안하고 있을때 residential loan으로 작년에 알아본적 있었는데, primary mortgage가 아니라서 investment property는 5.5-6% 이자율 얘기하더라구요 (Covid 전) 그래서 commercial loan으로 받아도 크게 차이나지 않을꺼라고 생각했어요.
네 저도 렌탈 두개 있는데 LLC 세개 만드는것은 좀 너무하다 싶어서 그 옵션은 제껴두었습니다.
좋은 조언 감사드립니다.
반 년이 지난 지금 어떻게 운영하시는지가 궁금합니다.
카더라에서는 property 마다 다른 이름의 LLC 를 두라는 말도 있더만요.
조금 규모가 있는 Real estate business에선 무조건 property 마다 SMLLC 만듭니다. 개인 재산이 많은 1인 소유일 경우 법적인 책임보호를 위해 property 마다 SMLLC를 만들고 SMLLC오너를 개인이 아니라 Grantor Trust로 하는 경우도 많습니다.
6개월이 지난 지금도 한 property는 LLC, 다른 한 property는 제 이름으로 가지고 있습니다.
작년 tax 보고할때는 accountant에게 맡겼는데 LLC에 employee가 저 하나라서 tax 보고는 business와 개인을 나누지 않고, 하나의 택스보고로 하였습니다.
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