안녕하세요, 항상 여러 마모님들의 좋은글 읽고가는 최근 가입한 onulwoorinun 이라고 합니다. 도움이 되지는 못하고 정보만 받아가서 죄송스런 마음입니다. 언젠가는 도움이 되는 정보를 드리는 좋은회원이 되고 싶어요. (그래도 아침일어나자마자, 자기전에 꼭 마모 게시판 확인하는 회원입니다 ^^)
다름이 아니오라 염치불구하고 질문을 드릴일이 생겨서요,,
재작년 11월에 첫 집을 장만하였습니다. 당시 이자율이 높을때고 아무것도 모를때라 포인트까지 사서 4.75 %에 거래하던은행 체이스에서 융자를 받았습니다. 그리고 작년 12월에 이자가 많이 떨어져서 3.75% 재융자 를 다시 받았습니다. (Center state bank 에서 wells fargo로 넘어감) 그런데 최근 지인의 소개로 다시 재융자 견적을 받게 되었습니다.
현 3.75% 30년 고정 $1615 (에스크로 포함) 로 내고있고,
Property tax가 올라서 내년1월부터는 $1645정도 예상이 됩니다.
지인의 소개로 견적을 받은것은 이렇습니다.
2.875% 25년 고정. $1650정도 (위의 금액과 거의 비슷)
로 받을수 있다고 합니다. 단 클로징 비용이 $3500~3600 정도라고 합니다. (이분은 30년으로 보단 25년이 더 나을것 같다 하시네요. 30년은 1525정도인가로 큰 의미가 없다 하셔서요)
1년만에 다시 재융자를 받는것이 맞는것인지 너무 제가 어리바리해서 도움요청을 드립니다. 3500불정도를 내더라도 5년이나 줄일수있기에 (같은 모게지 금액) GO 하는것이 맞을까요?
앞으로 그래도 이집에서 5년은 최소 살것 같거든요.
어떻게 생각하시나요.
지루한 내용 읽어주셔서 감사드립니다. 꾸벅.
지인이 혹시 realtor이시거나 브로커이신가요? 꼭 지인분 통하지 않으셔도 된다면 더 알아보세요.
요즘 많이 내려서 잘 알아보시면 2.375%에도 가능합니다. 30년 고정이요.
2.5%에는 no closing cost도 될거에요.
저도 올해 3월에 리파이했다가 최근에 다시 한번 더했어요.
전 bankrate에서 알아보고 몇개 렌더들에게 견적받고 하나 선택해서 진행했어요.
감사합니다, bankrate에 들어가서 정보 얻으면 되나요? Bankrate은 한번도 이용을 해보지 않아서요. 이전에 lendingtree인가 여기 한번했다가 엄~~~청 전화가 왔었거든요..
네, 브로커인데요 말씀처럼 여러곳 알아보아야 하겠네요. 답변 감사합니다!!
전문가는 아니지만 몇 차례 재융자한 경험으로 의견 드리고 싶네요. 일단 장기 거주를 가정하고요 (그렇지 않다면 N/1 ARM처럼 초기 N년간은 낮은 고정이자율을 보장받는 상품이 좋겠지요).
1. "재융자의 목적"은 다양하겠지만 가장 주된 이유는 (a) 총 이자비용 (total mortgage interest)을 줄이는 것이겠지요. 거기에 겸해서 (b) 월납입액(monthly payment)까지 줄이면 더 좋고요. (a)가 늘어나더라도 당장 (b)를 줄이는 것이 우선인 경우도 있긴 할텐데, 어쨌든 목적은 이 두가지 목적을 우선순위를 두고 최적화 하는 것입니다.
2. "낮아진 이자율과 줄어든 월 납입액(b)"만으로 재융자를 덜컥 하는 경우를 주변에서 많이 봤는데요. 이 때, 계산기를 제대로 두들겨보지 않으면 (a)는 오히려 늘어나는 경우가 많습니다. 특히, 이미 몇 년간 갚은 상태에서 동일한 term으로 재융자(예: 30년 -> 30년)하는 경우에는 왠만큼 이자율이 낮아지지 않고는 (a)가 늘어납니다.
3. 요컨대, (a)와 (b)를 본인의 목적에 가장 부합하게 최적화 해주는 상품(이자율+텀 조합)을 고르면 되는 것입니다. 아래와 같은 무료사이트의 계산기를 사용하시면 됩니다.
https://www.nerdwallet.com/mortgages/refinance-calculator/calculate-refinance-savings
4. 참고로 재융자 비용이 있을텐데요 (escrow fee, appraisal fee 등등). (a)를 줄이는 것이 목적인 경우, 당연하지만 이것이 (a)에서의 이득을 상쇄한다면 재융자 할 이유가 없겠습니다.
반디님, 디테일한 설명, 답변 감사해요.
제가 워낙에 숫자나 이런쪽에 약해서요 -.-;;
같은 월 모게지로 5년을 줄이는거에만 초점을 두었네요 (2달치 모게지 =클로징비용 으로 5년의 페이먼트 줄인다)
조금더 심사숙고해보아야 하겠습니다.
같은 월 납부금으로 텀을 5년 줄일 수 있다면 계산기 안 두들겨도 이득일 것은 같은데요. 다만, 위에 링크등으로 두들겨보시면 실제로 얼마나 총 이자비용을 절감하는지 알 수 있어서 좋겠구요.
그리고 오늘우리는님의 경우는 다행이 월납부금이 꼭 같은 옵션이 있어서 비교가 쉽지만, 보통은 텀이 1년 단위로 선택 할 수 없고 30/25/20/15/10년 이런식으로만 고를 수 있기 때문에 월 납부금이 완전히 같기는 쉽지 않거든요... 그렇게 되면 월 납부금도 적어지고 텀도 줄어들면 당연 이득이지만, 월 납부금이 조금 늘어나도 여전히 많은 이득이 있는 옵션을 간과/무시하게 될 수 있어요.
아주 어려운 수학은 아니기 때문에 (할부상환 계산 "amortization"은 계산기가 알아서 해주고), 계산기 사용법과 원리를 익히시고 나면 모든게 클리어 해 지면서 재융자의 가치가 더 확실하게 다가오실 거라고 생각합니다..
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