업데이트 5/3/2021

3호점 개시 6개월 지난 싯점입니다. 마모와 함께 시작한 부동산이었고, 이곳에서 돈되는 정보 매일 감사히 듣고 제 미천한 경험도 공유합니다.

 

* 총 4(5) 유닛중,  3유닛의 유닛마다 렌트는 $50-$100불을 올려 모두 재계약을 했고, 특별히 공동 계단에 전구가 나간일, 오븐이 버너가 잘 작동이 안되는 일, 전기 아울렛 안들어오는거 소소한 것들은 홈워런티 보험 클레임하고 간단한 핸디맨일로 대부분 잘 정비했습니다.

* 한유닛의 시니어 장기거주자께서 남편 죽음후 은행계좌 동결로 렌트가 4개월 밀렸으나, 기다리다 포기하고 이빅션 서류를 넣자마자 바로 연락이 와서 지난 밀린 렌트를 내고 이빅션을 취소했고, 계속 거주하고 싶다고 하셨습니다. 기다려줘서 너무 고맙다는 말과 함께, 방하나를 서브리스 허락해줘서 룸메가 생기고, 그와중에 또 직장 든든한 새 남친이 생겨서 이제 렌트를 나눠내고, 앞으로는 절대 렌트 밀릴일이 없다고 하십니다. 

제가 중간에 Section 8 서류를 내밀며, 저소득이면 section 8 신청을 해보라고 했었습니다. 저희동네는 waiting list 줄이길어 섹션8 되는데도 몇년 기다린다고 합니다. 섹션8 받으려면 이빅션 기록이 있으면 안됩니다. 

*싱글4베드 유닛 둘로 나눠 쓰는부분은 - 두 유닛이 서로 존중하며 잘 해나가고 있습니다. 3베드를 쓰는 기존 유닛 테넌트가 한쪽유닛이 뜨거운물을 쓰면 이층에서 물이 줄어드는 문제를 클레임해서, 여러모로 플러머의견을 받았으나, 땅을 파서 water pressure를 높이라는 말을 했더니, 테넌트가 플러밍 비용 대신 렌트를 조금 깍아주면, 불편을 감수하겠다고 먼저 제안을해와서, 그러자고 하고 렌트를 6개월간 $100불 내리고, 내년 재계약때 3.5% 인상을 약속했습니다. 

 

*이집의 이윤 분석표는 

-Rent income - Expense (고정 지출 (몰게지+물세,하수도세)= cash flow는 appx 32k 이고

-Cash on cash return : 23%, Cap rate : 9.69%

$135k 다운페이+클로징

$15k 리모델링

32k/150k

-Appreciation: $335k -> $399~435k, 

 

이상 3호점 중간보고 입니다..

 

 

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지난해 코로나와 함께 시작한 두번째 여름 프로젝트가 이제 마무리 되어 백신맞고 쉬는날  이제사 느즈막이 정리합니다

저는 부동산 초보 부린이 사과구요 (주식 초보를 주린이라고 하길래) 

지난 여름부터 진행하던 두번째 투자 부동산을 우여곡절끝에 11월에 클로징하고, 리모델링 하고 완전히 세를 놓고 일단락 마무리 하였기에 보고드립니다

 

1. 구입

지난글에 구입과 클로징 매물 분석은 대충 정리했었습니다  로드아일랜드 지역은 2-3 멀티홈이 많고 일정 지역에 인구밀도가 높은 편입니다 '

렌트지역을 나눌때 인컴과 랜트가격 주택가격에따라  클래스를 A,B, C, D로 나누던데 제 첫번째 투자집 지역은 다운타운의 대학가 근처 B 클라스 지역이고 

두번째 매물은 C 클라스 같습니다 

두번째집 이름은 Florence 입니다 길거리 이름이 플로렌스라서 그렇게 플로렌스집이라고 저는 부릅니다

왠만한 3유닛 집들이 35-40만불정도였고 지난 여름에는 코로나 락다운이 풀리자마자 부동산 시장이 봇물터지듯 핫했습니다 

4유닛집인데 한랏에 3유닛과 1싱글이 있는 빌딩이 2개이고 뒤에 랏하나가 주차장으로 따로 붙어있습니다 

매물의 가격이 시세보다 5-7만불 낮았는데 집상태가 벽이 많이 뜯어져있고 유닛 두세개의 내부가 오래되고 싱글홈 테넌트가 완전 진상이어서 셀러가 아주 넌더리를 내던차에

335k리스팅한 첫주에 첫 쇼잉에가서 그날로 오퍼를 2만불 얹어 넣었고 테넌트를 떠안겟다고 하여 오퍼를 성공하게 되었습니다

(이전에 두어번 오퍼에 물먹고 난 후였습니다)

차후에 인스펙션 꼼꼼히 하며 오퍼에 올린 2만불은 도로 내려 리스팅 프라이스에 4유닛을 33만5천불에 최종합의했고

운좋게도 진상 테넌트는 클로징날 알아서 이사를 나갔습니다 

 

2. 리모델링

앞집 3유닛은 그냥 테넌트 일단  그냥 계약대로  두고

뒷집은 싱글홈은 엄청 벽이 뜯어지고 상태가 안좋아서 어차피  수리하려고 맘먹엇는데 클로징날 문제의 테넌트가 이사를 나가지 빈집 무혈입성으로 바로 리모델링을 들어갔습니다  (어찌나 고맙던지) 셀러는 그 테넌트에게 엄청 속썩고 돈떼이고 집망가지고 집도 시세보다 싸게 팔고

저에게는 도리어 행운이었습니다 

 

4베드 2배쓰 싱글하우스 2층집 1500sqft 정도 집 수리 견적은 벽수리 바닥 페인팅 화장실 타일 그리고 문고리 전등 전자렌지 안됨 

첫집 해주시던 한국인 컨츄렉터는 2-3만불 재료비따로 부르셧고요

저는 버짓이 만불정도 잡아서 핸디맨사서 싸게 해보려고 하고  인근 핸디맨과 페인터 전기업자 플러머를 직접 구해서 일을 했습니다 

결과적으로 만이천불 정도에 유닛 3개 간단 리모델링 마쳤습니다

 

결론은 한달반 정도 핸디맨 두명 전체 일당 $6000불 정도 전기업자 800 플러머 새 싱크설치 1250 그리고 저와 남편 일당은 치지 않았습니다

각종 홈디포 재료비 $3000불 정도 했고 어플라이언스 1000불정도 

대신 기술이 부족하니 툴발로 밀어부치기위해 새로 마이터쏘 득템이 아주 시간절약를 많이 했습니다

페인팅중 일부는 페인트 업자의 잠수로 직접 하였습니다 해보니 할만했습니다

 

원래 직접 하려고 햇던것이 아닌데 약속한 페인트와 핸디맨이 짐수를 타는 바람에 테넌트 이사날이 다가와 시간맞춰 하느라 퇴근후 직접 2주

 

5-1 유닛 4 싱글하우스 4베드 2베쓰--> 3베드 유닛 이층과 원베드 유닛으로 2 유닛스플릿

화장실 - 뜯고 시멘트보드 새로 넣고 타일 엄청큰거 깔기 쉬운거로 마블문양 타일로 깔았습니다 . 세면대 갈고 수도꼭지들 바꾸고 유리창 갈고 핸디맨이 하니 마무리가 영 션찬긴 하지만 화장실 하나에 1000불+재료비 500불정도로 선방했습니다

집전체 - 페인팅 (재료를 좀 비싼걸로 해서 프라이머 안하고 원코트 마퀴페인트로 천정 안하고 벽하고 몰딩 문짝만 새로 칠햇습니다

바닥 - 쓸만한 방 한개와 이층 거실정도 라미네이트 깔린거 남기고 나머지는 고품질의 바이닐 플랭크 (시공이 쉽고 라미네이트보다 엄청 견고합니다) 방은 카펫 - 1200불

부엌 - 홈워런티 보험을 사서 고장난 어플라이언스들 손보고 못고치는 스토브는 새로 사라고 돈을 받았습니다  670불 받았고 전기 아울렛 나간거 스위치 다 고쳤습니다

 

유닛을 둘로 나누기

집을 고치다 보니 앞건물 테넌트가 와서 보고는 너무 좋다고 고친집으로 계약하고 싶다고 하는데 4베드 싱글하우스라 렌트를 1750불 불렀는데 버짓이 안된다고 합니다

그럼 내가 공사비를 대서 1베드 유닛으로 일층을 하나 나누고 본인은 2층으로 이사가는 조건으로 $1200불에 계약하고 집관리 눈치우기 낙엽치우기 다른 프라퍼티의 낙엽치우기 등등의 집관리를 넘기고  1350불 부른 가격에서 1200불로 합의를 봤고 애초에 유닛을 나눠 달라고 테넌트가 말한 처지였기에 유틸리티는 반반 부담하기로 합의하고

저는 추가 $2000불 정도를 들여 새로 부엌 싱크를 내고 가벽을 세우고 냉장고와 스토브를 구비했습니다 

집을 나누고 나니 자잘한 마무리 문고리교체 스마트 키패트 설치 전등 교체 백스플래쉬 붙이고 나니 제법 그럴듯 해졌습니다

 

아래 집들은 이전과 이후 사진인데 많은 관계로 대표사진 몇개만 올려봤습니다

 

이전의 집상태입니다 .벽과 문짝이 다 뜯어져 구멍난사진 및 곰팡이와 기타  안구테러 사진들은 마모님들의 정신 건강을 위해 대략 생략했습니다 

 

새로나눈 1베드 유닛의 냉장고와 스토브는 새거로 비슷한 가격대에서 좀 괜찬은걸 고르려고 애썻고 렌트 나가는데 큰 힘이 되었습니다 

동네 리퍼비쉬 어플라이언스 가게 (중고가전가게)가 있어서 수리와 판매를 하는데 연휴세일에 사서 합쳐 총 540불에 선방했습니다 

화장실 타일은 2x4ft 큰타일을 해서 시공이 쉬웠고 마블 문양으로 가격도 부담없지만 새로한 느낌으로 골라봤습니다 배너티는 240불정도 하는걸로 새로 바꿨습니다

윈도우가 워낙 낡아서 화장실만 새로 사서 교체했습니다

유닛을 나눌때는 씽크대는 새로 설치를 해야했고 스토브용 220볼트 전기와 스위치 공사로 $2200불이 들었습니다 전기업자와 플러머가 젤 비쌉니다 

핸디맨에게 일맡기고 하자니 여러가지 마무리와 책임감등에 말못할 고충이 따랐지만 그럭저럭 달래가며 일을 마쳤고

문고리 전등 스마트키 외부에 솔라라잇들 기타 등등 할수 있는건 저희 부부가 직접 했습니다

 

일단 깔끔하게 공사를 마치니, 2층은 다른유닛의 테넌트가 트랜스퍼해서 $1200불 1층은 원베드 유닛으로 유틸리티 포함 조건으로 $950에 하루만에 계약을 했고 엄청난 지원자들중 엄선해서 인터뷰하고 직업보고 성격보고 골라 뽑아 바로 낼수 있었습니다

 

앞건물 3유닛의 테넌트가 뒷집으로 간 관계로 앞집 빈집 새로 페인트칠과 블라인드 문고리 전등 백스플래쉬 정도만 2주안에 후다닥 끝내고 또 바로 렌트를 냈습니다   

 

 

구입전과 리모델링후 새로낸 렌트는

unit 1: $900->$1000 페인트칠후 새 새입자, zelle로 집세 바로바로 내는 젊은 IT 가이들 새로 받음

unit 2: $850-> $900 그집에 오래사신 어르신인데 꼭 머니오더로 렌트를 받으러 가야하는 귀찬음이 있지만 집고치치 않고 도어벨 하나 사드리고 1월부터 렌트 $50불 올림 

unit3: $750->$800 그집에 오래사신 아주머니신데 남편이 얼마전 돌아가셔 렌트내는데 어려움 매주 캐쉬를 주시고 지난 11월에 두달 밀린 렌트를 매주 $300불씩 내시며 따라잡고계심. 시세보다 렌트가 낮고 렌트가 조금씩 밀려가서 이빅션 서류 준비해놓고 차마 마음약해 못내고 매주 캐쉬 받으러 다니고 있슴

unit4:$1100->$1200+unit 5 $950-$150(대충 유틸리티 전기와 개스비 절반)=$2000 

 

집을 고치고 렌트 광고 내다보니 알게된 사실인데 허름하고 복잡한 이동네가 엄청 렌트가 잘나간다는 사실이었습니다

주차하기 힘든 지역에 주차장 빈땅까지 딸린 4유닛집을 33만에 사서 리모델링 만이천불로 대충 마무리를 해서

렌트인컴  $4,700으로 일단락 안정

매달 지출 비용은 PITI 몰게지택스이자 보험 그리고 추가 워런티 보험으로 $1750불이 나가고 물세 하수도세로 $150불 정도 추가해서 총 $1900이 고정지출이며

계산상 현재 캣쉬플로우는 $1900불 이지만 향후 시세보다 싼 렌트인 유닛들의 여름 재계약 싯점에서 리모델후 렌트를 올려 캐쉬플로우 $2,200 목표

아직 초기인 관계로 나머지 유닛의 리모델링과 봄되면 고쳐야할 소소한 사이딩등 첫해 집수리 비용 추가해야하고

나머지는 부담을 줄이기위해  계절마다 월세모아서 철철이 하나씩 하기로 했습니다 

 

집수리 리모델링 비용을 아껴 큰효과를 내는게 이번 프로젝트의 목적이었고

유툽보고 직접 배워가며 하는 재미도 또한 쏠쏠했고 보람찼지만 시간이 쫒길때는 투잡뛰기 힘들었었습니다

다 끊내고 한달정도는 쉬려고 합니다

근 두달간 주말마다 일했거던요