안녕하세요, 집구매를 처음으로 시도하고 있습니다.
지역은 북부뉴저지 이고, 아이들과 넓은 마당딸린 하우스에서 살아보려고 오래전부터 꿈을 꾸어오다가, 이번에 마음을 먹게 되었습니다.
다만, 처음 오퍼를 넣는거다보니, 제가 잘 선택했는지, 계획은 맞는건지 점검을 해볼 필요성이 있어서, 이렇게 조언을 구합니다.
물론, 요즘은 셀러마켓이라 오퍼가 선택 안될수 있음도 감안하고 있고, 어찌됐든 시작은 해봐야 알기에 오퍼 진행중에 있습니다.
타운 상황 - 학군은 주상위 5%로 좋고, 전형적인 백인들 주거타운입니다. 학군이 좋아서 요즘 아시아인 유입이 많다고 들었습니다. 집위치는 초중고 모두 도보 5~10분 거리로 아주 좋습니다.
집 컨디션 - 집주변 시세보다 약 10만불 저렴하게 나왔으나, 현 집주인이 관리를 잘 안했습니다. 전체적인 건물의 구조 및 외관은 양호한 편이나, 내부는 관리안한게 보일정도 지저분합니다. 구매를 하게 된다면, 전체 바닥 새로깔고, 페인트 및 몰딩작업, 그리고 화장실, 주방은 새로 리모델링을 할 예정입니다. 리모델링 비용 10만 예상합니다.(화장실 및 주방이 그리 크지 않아서 이정도면 될것으로 보입니다. 참고로 건물 주거공간은 약 2K SQF, 4B/3B)
제 개인적인 생각은, 타운과 집외관 및 부지는 마음에 듭니다. 다만 10만불을 추가로 들여서 리모델링을 하는게 맞는건지 어느정도 모험이 아닌가 생각하고 있습니다. 공사를 하다보면, 예상치 못한 하자로인한 추가 비용도 발생할수도 있겠다 싶지만, 인스펙션 들어갈때 꼼꼼히 살펴볼 단계가 남아 있기에, 일단 현재상황만 갖고 오퍼를 해보려 하는데, 초보자인 제가 놓치는게 있지 않은지, 혹은 리모델링 경험있느신 분들의 조언을 들어보고자 합니다.
감사합니다.
코비드상황에 셀러마켓 상황이 겹쳐서 많은 제약이 있을 듯 하네요.
우선 바닥, 페인트는 크게 문제가 없을텐데 주방 화장실에서 문제를 발견할 수도 있습니다.
오픈하우스를 할 때 업자들을 데리고 가서 같이보세요 그럼 견적 나와요. 다만 여러 명이 들어가니 주인에게 양해를 구하고 룰에 맞게 드나들어야 겠죠.
그리고 그렇게 봐도 배선이나 누수등의 문제는 쉽게 발견이 어렵죠.
맞아요, 요즘엔 리스팅가격보다 더 얹혀줘야 하는 상황까지 있어서, 비용이 더 들것 같아요.
10만불 저렴하게 나왔다니 10만 들여서 내맘에 고쳐 쓰신다면 나쁠것도 없을듯 합니다.
제값 다주고 사도 맘에 안들어 손보게 되는데요.
저도 그생각으로 오퍼 해보고 있습니다.
저도 최근에 전 주인이 관리를 잘 못한 집을 좀 저렴하게 사서 리모델링 했는데요. 요즘 컨트랙터들 정말 많이 바쁘고 자재 구하기도 쉽지 않아서 꽤 많은 시간과 돈을 투자하눈살로 생각하셔야 해요. HVAC 이나 Plumbing 쪽도 손을 봐야한다면 물론 하기나름이지만 10만불로는 고칠 수 있는게 생각보다 많지 않더라구요. 그래도 결과적으로 저는 너무 만족하고 있어요.
최대한 넉넉하게 책정했다 생각했는데, 또 그렇지 않을수도 있겠군요..ㅠ
저도 몇 달 전에 북부 뉴져지에 첫 집을 구매했습니다. 저같은 경우에는 오퍼가 accept된 상황에서 발견하지 못했던 부분들이 인스펙션에서 나와 집주인에게 양해를 구하고 분야 전문가 익스펙터/컨트랙터를 데리고 따로 견적을 여러개 받았습니다. 이 때 현 집주인이 아닐 경우 견적 비용을 charge를 하시는 분도 계셔 협상을 잘 해야 했습니다.
제 생각에는 집이 마음에 드시면 지금 생각하시는 합리적인 가격에 오퍼를 넣으신 후 향후 인스펙션/컨트랙터에게 견적을 구해 다시 한 번 네고 해보는 것도 나쁘지 않을것 같습니다. 참고로 위에 분들이 말씀하신 것처럼 컨트랙터/인스펙터들이 많이 바쁜것 같습니다. 잘 고민 해보시고 좋은 결정 하시기를 바랍니다.
고쳐야 하는 집들이 조금 인기가 덜한 이유는, 고치는 비용을 모기지에 녹여낼 수 없기 때문입니다. (물론 고치고 나서 cash out refi 하는 방법이 있으나 론 비용이 또 한 번 들고, cash out refi 가 이율이 좀 더 안좋을 가능성이 크며, 어프레이절도 예상만큼 높게 잘 안나올 수 있는 등, 부담감이 있습니다)
20% 다운페이 하고나서도 현금이 10만이 남는 정도로 여유가 있으시다면 좋은 선택지가 될 수 있습니다.
다만 공사하실 때 예상치 못하게 돈이 들어가는 경우가 보통 "뜯어보니 여기가 문제가 있다더라", "이거 지금 같이 고치면 1만불, 나중에 다시 고칠려면 3만불인데 지금 하는게 낫지 않겠습니까", "처음엔 몰랐지만 배관이 너무 오래돼서 교체가 필요합니다" 이런 안타까운 케이스가 정말 너무너무 많거든요. 비교적 최근에 지어진 집이라면 (80년대 이후) 아무래도 걱정이 덜 하겠지만, 20~30년대 집이라면 항상 예상 고치는 비용 + 예비로 몇만불은 필요합니다.
막상 집을 사려고 둘러보니 property tax가 monthly payment에서 굉장히 큰 몫을 차지하더군요. 게다가 저희 지역은 제가 구매한 가격에 맞춰서 새로 tax가 계산되기때문에 요즘 같은 셀러 마켓에서는 더 부담되더라구요. 그러다보니, 리모델링 과정에 어느정도 자신이 있고 여유자금이 있으면 토대가 탄탄한 싼집을 사서 잘 고쳐서 사는게 이득일 수도 있겠다는 생각이 들더라구요.
좋은 포인트네요. 일단 비싸게 사버리면 city 에서 assessment 올려도 대응하기 만만치가 않죠. 다만 이때 조심하셔야 하는 포인트는 city 에 permit 을 얻어야 하는 공사는 피하시는게 좋습니다 (주로 상하수도 파이프가 새로 생긴다거나 굴뚝이 생긴다거나 벽이 없어진다거나 이런 일들이 퍼밋이 필요하죠.) 왜냐면 퍼밋을 얻고나면 다음 해에 city 가 가격을 마구 올리는 것 같더라구요.
tax는 구매한 가격으로 나오게 되나요? 집 감정가로 tax가 책정 되는줄 알고 있는데...
최근에 리얼터 몇몇하고 이야기 해봤는데, 다들 구매가 기준으로 매겨진다고 이야기하더군요.
주기적으로 tax reassessment가 이루어져서 조정이 된다곤 하는데 정확하게 어떤 식으로 진행되는지는 모르겠어요. 주위에 어떤 분은 property tax가 집 산뒤로 바뀐적이 없다고도하니 헤깔리더라구요.
리모델링비용은 캐쉬로 해야하는 단점이 맞습니다. 다만, 리모델링비용만큼 시세보다 저렴하게 나왔기에, 오히려 좋은조건일수도 있겠다 싶어 진행 하고 있습니다. 그러나 말씀 하시는것처럼, 이것저것 추가 비용이 많이 나올까봐 걱정일듯 합니다. ㅠ
두번 집을 사봤는데 관리가 잘된 집이라 하더라도 살다보면 문제가 나오더라구요. 관리가 안된집이라면 예상치 못한 문제가 더 있지않을까요? 우리동네ml대장님 말씀처럼 뜯어보니 보이는 문제들도 있지 않을까 생각합니다.
예상치 못한 문제를 최대한 눈여겨 보려고요. 과도한 문제가 발생한다면, 다시 딜을 할수 있는 여지는 있는것 같습니다.
저는 리모델링을 해봐서인지 차라리 안고쳐진 집을 취향에 맞게 고치는걸 좋아해서 위치 좋으면 오퍼 넣을듯 합니다. 어설프게 고쳐놔서 나중에 손봐야하는것보다 나을수 있습니다. 인스펙션 컨텐전시 넣으세요.
NJ쪽은 어떨지 모르겠으나... 일단 오퍼를 넣고 EARNEST 계약금을 보내기까지 3일의 시간이있는데.. 계약금보내기 전까지는 어떠한 불이익없이 캔슬이 가능하므로.. 브로커한테 이야기하고 일단 고민하시기전에 먼저 생각하시기에 적정가격을 먼저 오퍼로 넣어보시면서 상황을 보시는것도 좋은방법일 수 있구요~또 인스펙션/모기지 컨틴전시는 꼭 넣으시는게 좋아보입니다.. 저도 저번주에 계약서 싸인하고.. 일 진행중인데 잘 해결되셨으면 좋겠습니다!
맞습니다. 일단 합리적으로 오퍼해보고, 상황에따라 재논의도 할 마음으로 진행 하려 합니다. 컨틴전시는 기본적으로 부동산 오퍼계약서에 명시되어 있다고 하네요.. 팁 감사 드립니다.
수리비용은 항상 최소 30% 더 들거 예상하고 넉넉하게 준비하셔야 해요. 운좋으면 모르지만 대개 예상치못한것이 나와서 돈이 추가로 들어요. 만약 부분적으로 고치실거면 사는 집을 나중에 팔기 전에 하루라도 더 누리고 싶은 부분 먼저 고치세요...부엌이라던지 안방 마루라던지...나중에 고쳐도 되거나 직접 가족들이 힘 합쳐 할 수 있는 거는 천천히 하세요.
인스펙션도 인스펙션 나름이더라고요. 눈으로 슥 봐서 문제가 없으면 넘어가는게 대부분이라... 막상 살면서 하나둘씩 문제점들이 나오면 속앓이가 자동적으로 시작 됩니다.
제 경험으로는 집이 얼마나 오래되셨는진 몰겠는데요. 일단 좀 연식이 있는 집이란 가정하에. 수도파이프, 히팅보일러, 에어컨, 워터보일러, 야드 스프링클러 파이프라인, 가라지도어, 윈도우프레임 이렇게가 가장 큰 문제 입니다. 그외에 페인트칠을 한다거나, 바닥에 뭐 깐다거나 하는건 상대적으로 쉬운일이긴 합니다.
저희 집은 지은지 20년되서그런지 개스히터, 에어컨, 온수기 성능이 만족스럽진 않습니다. 연식이 다해가는 만큼 언젠가 뻑나겠구나 마음다짐은 하고 있습니다. 문제는 이거가 문제 생기면 만불이상 깨질가능성이 농후해서 문제가 터지지 않기만을 그저 바랄뿐이죠.
이사전에 집은 고치고 들어갈수 있는건 싹 손보고 들어가는게 좋습니다. 막상 입주해서 평소에 할수 있는건 벽 페인트 칠 하는거밖에 없더라고요. 저흰 지루할만하면 제가 날잡고 페인트칠하며 분위기를 바꿔보려 합니다.
댓글 [24]