얼마전에 집 구입을 위해 401k 론을 했고 제가 생각한 몇가지 장점이 있었기에 이를 공유하고자 합니다. 혹시 잘못된 부분이나 다른 경험이 있으신 분은 댓글로 알려주시면 후에 다른 분들께 도움이 되리라 생각합니다. 기본적인 정보는 조금만 검색해도 많기 때문에 링크로 대체하겠습니다. 대표적인 링크로 이 곳 (http://www.eunduk.com/save-down-payment-retirement/)을 참고하셔도 좋겠습니다 (은덕님 혹시 문제가 된다면 링크 대체하겠습니다).
401k 론은 DTI에 포함되는가?
된다는 말 안된다는 말 모두 인터넷에 많이 있는데, 제 경우에는 포함되지 않았습니다. 401 론을 받으면 이자를 본인의 401 계좌로 매달 입금하게 됩니다. 5만불 풀로 론을 받을 경우에 한달에 200불 정도를 본인 계좌로 이자를 내게 되는데 (은행에 내는게 아니라 본인 계좌로 넣는겁니다), 이 200불은 DTI 계산에 포함되지 않습니다. 예를 들어보면, 내 한달 소득이 2000불인데 DTI를 50%만 인정해준다고 하면 1000불을 한 달 소득으로 잡고 렌더가 대출을 해줍니다. 1000불 안에서 모기지 원금, 이자, 프로퍼티 텍스, 기타 대출에 대한 매달 페이가 모두 해결되어야 합니다. 그런데 200불은 이 계산에 포함이 되지 않으니 200불만큼 더 많은 대출을 받을 수 있게 됩니다.
401k 론의 장점은 무엇인가?
서부나 동부 대도시는 집값이 비싸기 때문에 401에서 5만불을 꺼낸다해도 사실 큰 도움이 되지 않습니다. 하지만 집값이 상대적으로 싼 나머지 주들에서는 5만불이면 꽤 큰 다운페이가 됩니다. 예를 들어서, 50만불 정도 집을 산다면 5만불로 10% 다운페이를 할 수 있는 돈입니다. 그렇다면 그냥 다운을 모으지 뭐하러 401에서 돈을 모으느냐는 질문을 할 수 있습니다. 제가 오늘 글을 쓴 가장 큰 이유는 이 부분입니다.
에프터 텍스 계좌에서 다운을 모으면 일단 내 소득에서 텍스를 내고 돈을 모으게 됩니다. 불어나는 속도가 느리죠. 그리고 다운을 모으는것이라 과감한 투자도 어렵습니다. 심지어 투자를 했다고 하더라도 다시 이걸 팔고 세금을 낸 후에 캐쉬로 만들어서 다운페이를 해야합니다. 즉 텍스를 2번 낸 돈으로 다운을 하는겁니다.
반면 401에서 모으면 비포텍스로 적립되고 또 sp500정도에 안정적으로 투자해서 제법 빠른 속도로 자산이 불어납니다. 그리고 401에서 론을 받으면 세금 한푼 안내고 이 돈을 그대로 다운에 쓸 수 있습니다. 즉 애프터 텍스에서 모으면 세금을 두번 내는데, 401에서 모으면 세금을 한번도 안냅니다.
그렇다면 단점은 없는가. 있습니다. 401론은 최대 5만불 혹은 현재 적립된 401 금액의 50% 중 작은 금액에 대해서만 가능합니다. 그래서 아무리 텍스를 아낀다한들 하루라도 빨리 집을 사는 것이 목적이라면 애프터 텍스로 다운을 모아서 사는게 최고입니다. 이건 이견이 없다 생각합니다. 하지만 언제 집을 살지 좀 애매하고, 그래서 돈을 놀리기도 애매하고, 당장 집을 살 돈은 없지만 언젠가는 사야겠다고 막연하게 생각하는 분이라면 일단 401에 돈을 최대한 쌓아서 10만을 찍은 후에, 애프터 텍스에서 다운을 모으는 것도 좋은 방법 같습니다. 이 부분에 대해 다른 분들 의견 나눠주시면 좋을 것 같습니다.
고민되는 점
401 론은 언젠가는 갚아야하는 돈입니다. 그런데 좀 생각을 해보니 이걸 과연 빨리 갚는게 득이 되는가에 대해 고민이 좀 됩니다. 이유는 이렇습니다. 5만불을 빌렸다고 가정합니다. 이걸 401에 도로 집어넣어 sp500에 투자했다고 하고, 은퇴할 때 다시 찾는다고 생각하면 은퇴시 소득에 따라 다르겠지만 오디너리 인컴으로 텍스를 내게됩니다 (잘못됐다면 알려주십시오). 그런데 이걸 401에 안넣고 똑같이 sp500에 애프터 텍스 계좌에 넣었다고 생각하고 은퇴할 때 다시 찾으면 롱텀 캐피털 게인이 됩니다. 기적이 없다면 15% 구간입니다 (기적이 생겨 5만불 투자가 20% 구간이 되면 더없이 행복하겠습니다). 그렇다면 그냥 애프터 텍스에서 굴리는게 나은거 아닐까요? 물론 은퇴 후 오디너리 인컴 텍스가 15% 브래킷 이상이라는 가정이 있습니다. 은퇴후 15% 아래라면 당연히 바로 갚아야겠지요. 고수님들의 생각을 좀 듣고 싶습니다^^
401k 론은 어느정도 정해진 스케쥴대로 갚아야 하지 않나요?
당장 갚지 않아도 되는 상황을 상정하고 생각을 해보자면요. 고민하시는 부분은 "여유자금이 있을때 절세혜택이 있는 은퇴구좌에 넣을 것인가? 아니면 taxable 계좌에 넣을 것인가?"로 요약되는 것 같습니다. 이에 대한 답은 의외로 간단하게 대부분의 경우 전자가 이득입니다. Taxable은 TLH이라는 추가 절세 기회가 있고 sweet spot에 걸리면 0% LT cap gain으로 빠져 나올 수도 있지만 대부분의 경우 오랜기간 은퇴구좌에서 복리로 굴리며 절세혜택을 누리는게 낫습니다. 어차피 401k 계좌이든 taxable 계좌이든 S&P500 index에 묻어놓을 계획이시면 여유자금이 생길때 가능한 빨리 401k 론을 갚는 것을 추천드립니다. 그리고 401k 론에 대한 이자는 본인에게 돌아오기는 하지만 이중과세가 되기때문에 여유가 된다면 빨리 갚아서 이자를 줄이는게 좋기도하구요.
제 생각은 빨리 갚아도 별 차이 없을거 같아요. 오히려 빨리 갚는게 더 좋을거 같습니다.
일반 대출과 다른점은 대출 빨리 갚아봐야 투자이득을 기대 못하죠.
근데 401k는 갚은돈도 택서블 계좌같이 동일하게 이익을 낼수 있으니 이중과세인 401k loan 이자를 줄이는게 더 좋아보여요.
잔머리 굴리느니 얼른 갚는게 답이네요 감사합니다!
북캘리 베이지역 점보론 기준 제가 얘기했던 렌더들은 전부 401k loan payment를 DTI에 계산했습니다.
401k밸런스는 보통 reserve로 잡아주는 경우가 많고 서류처리의 간편성을 위해서 그냥 리저브로만 사용하는 것도 경우의 수 중 하나가 될 것 같습니다
사실 일반적인 개인 신용 언더라이팅은 크레딧 리포트에 잡히는 debt payment만 집어넣는다고 보면 되고 모기지에서도 이른바 conforming (Fannie Mae/Freddie Mac)이나 Ginnie Mae(VA/FHA/USDA)은 401k loan울 debt로 안 치는게 스탠다드인데요.
점보처럼 덩치가 크면서 개별 은행이 풀로 들고서 책임지는 경우 자기네들이 기준을 정하기 나름이겠죠.
전에 다른 글에 bn 님이 쓰신걸 보고 저도 궁금했는데 케바케인것 같습니다. 말씀하신대로 리저브로만 챠줘도 좋을 것 같습니다!
최근에 401K 론을 받았고 길면 3년내로 갚을려고 하고 있습니다. 제가 생각하는 이유는 다음과 같습니다.
1. 론을 갚는 것을 은퇴시점까지 끌고 가기에는 너무 길지 않을까 생각되네요. 401K론의 경우, 이직할 때, 특정 기간내로 갚아야 된다고 읽었습니다. 은퇴전에 한 번이라도 직장을 옮길려면 결국, 갚아야 되지 않나 생각됩니다. 401K 론 잔액이 많이 남아있어서 좋은 기회가 왔을 때, 망설이고 싶지 않구요. 다음 글에서는 이직 후 돌아오는 10월까지라고 되어있네요. New 401(k) Loan Rules Make Borrowing Slightly Less Risky | 401ks | US News
어딘가에서는 이직 후 3개월-6개월이라고도 한 글도 있었습니다. 회사마다 이 조항이 다를 수 있을 것 같아요.
2. 미리 갚아놓으면, 미래에, 좋은 투자 시점이 왔을 때, 401K 론으로 또 5만불까지 빌려서 투자할 수 있지 않을까 하는 기대감입니다. 더군다나, 개인적으로, 지난 몇 년을 돌아보니, 401K ETF 펀드 수익률이 제일 좋았네요. 다른 곳에 투자한 돈은 넣었다/뺏다하다보니 본전치기 했네요.
3. 제 경우는 해당되지 않지만, 다음 글 댓글에도 있듯이 401K론을 받으면 회사매칭/401K 납입을 못 하는 회사도 있다고 합니다. 만약 이런 조항이 있는 회사라면 최대한 더 빨리 갚아야 되겠죠.. https://www.milemoa.com/bbs/board/8000990
이직은 생각도 못했는데 좋은 포인트 짚어주셔서 감사합니다. 역시 얼른 갚고 부지런히 붓는게 답인 것 같습니다 ^^
제 소견은 tax deferred vs taxable이 아닌 듯합니다.
아마도 문제는
집을 구매하는 것 vs 401k 같습니다.
또한
집을 구매했을때 이것을 자산으로 잡느냐 부채로 잡느냐로 결국 한 단계 들어가서 생각해야 할 듯합니다.
그래서 집을 자산으로 잡는다면 401k 론을 받아도 자산의 형태만 달라졌으니 이슈가 없을 듯 하지만, 만약 집을 부채로 잡는다면, 당연히 좋은 투자가 될 수 없겠지요. 집이 자산이냐 부채냐는 사람마다 다른 관점이 있는 듯합니다.
저는 집을 구매하는 것이 자산이라 생각합니다. 그렇다면 그 다음은 401k 냐 아니면 taxable의 문제인데요.
저라면 집 구매를 위해서 따로 taxable 에 넣을 것 같고, 401k는 최대한 안 건드리는 내에서 집 사리즈를 조정해서 할 듯 합니다.
맞는 말쑴 같습니다. 401은 비상 수단으로 쓰는게 좋은 것 같네요!
"즉 애프터 텍스에서 모으면 세금을 두번 내는데, 401에서 모으면 세금을 한번도 안냅니다." 이건 잘못 알고 계신 것 같네요. 세후계좌에 있는 펀드를 팔 때에도 원금에 대해선 다시 세금을 내지 않으니까요. 또한 Blackstar님께서 "반면 401에서 모으면 비포텍스로 적립되고 또 sp500정도에 안정적으로 투자해서 제법 빠른 속도로 자산이 불어납니다." 라고도 하셨는데, 동의 하고요, 그래서 401k 대출의 단점은 이 compounding 효과가 감소된다는게 아닐까 생각합니다. 몇개월 내에 후딱 갚으신다면 이자에 대한 이중과세 문제도 compounding 효과의 감소도 미미할 것 같긴 합니다.
우선 제 블로그 글을 링크해 주셔서 감사 드립니다^^
고민하시는 점에 대한 저의 생각은 401K 펀드 수익률과 택스 계좌에서 롱텀 캐피털 게인은 별차이 없다입니다.
Alpha님의 댓글처럼 이자 부분은 이중 과세이고, 론 금액도 최대 $50,000까지이고, 15년 이내에는 갚아야 합니다. 직장을 옮기면 바로 갚아야 하구요. 그리고, 택스 계좌에서 롱텀 캐피털 게인을 실현하려면 은퇴후 인출할때까지 팔지 않아야 하는데 이렇게 하는 것도 쉽지 않을 것 같구요.
따라서, 택스 계좌에서 롱텀 캐피털 게인의 수익률이 401K 펀드 수익률보다 월등히 높지 않다면 별 차이가 없어 보입니다.
조언 나눠주셔서 감사합니다!
제가 제대로 이해했다면 원글에서 고민하시는 부분은 사실 세금과 관련 없는 고민입니다. 왜냐하면 결국 투자되는 원금은 동일하고, 다만 타이밍만 다를 뿐..
Option 1: $50k를 401k에 느리게 갚고, $50k를 taxable계좌에 바로 투자
Option 2: $50k를 401k에 바로 갚아서 투자, 그리고 여유 자금은 느리게 taxable계좌에 원금이 $50k채워질 때까지 투자
즉, 한 계좌에는 lump sum으로, 반대 계좌에는 dollar cost averaging (DCA)로 투자하는게 되겠죠.
여기서 Option 2가 tax drag가 더 낮아서 연간 약 1.5%정도 (S&P500의 dividend ratio)더 효율적이라고 보기 때문에 저라면 바로 갚는 방식으로 갈 것 같아요. (물론, 여유자금을 충실하게 DCA해서 투자한다는 가정하에요. ㅎㅎ)
도코님이 정리해주신게 맞습니다. 모든건 타이밍인데 제가굴을 올린 시점에는 저는 공격적으로 해보고 싶었습니다.401에서 제한된 상품으로 천천히 불리느니 그냥 텍서블에서 공격적으로 투자하는게 좋겠다고 생각했거든요. 결과적으로는 그렇게해서 비교적 성공적이었숩니다. 이제 팔아서 401 갚아야하는데 자꾸 잘 불어나니까 팔기가 점점 싫어져서 고민중입니다. ^^
아하, taxable에서 보다 공격적으로 투자하셨군요. 그 flexibility가 장점 (혹은 단점)이 될 수 있겠네요. 이렇게 하면 apples-to-apples 비교는 아니기 때문에 결국 투자성향에 따른 결정이 될 것이고, 대신 어느 한쪽으로 해도 크게 systemic한 차원에서 손해가 있는 쪽은 없다고 보셔도 될 것 같네요.
물론, taxable에서 재미보면, 언젠가 팔아서 이익실현 + 세금도 내야하니 고민되겠네요. 결국 성공에 따른 비용이니 알아서 잘 결정하시도록 하시면 되겠습니다. ㅎㅎ
맞습니다 조언 감사드립니다!
갑자기 이 부분이 헷갈리는군요.
401k에 30만이 있는데 5만을 빌린다면, 401k구좌는 계속 30만으로 남아 있는거지요?
댓글 [23]