내년 이맘때쯤을 타겟으로 첫 집을 구입할 계획에 있습니다. 1년이 남은 시기에서 구체적인 것들을 진행할 수는 없으니 지역별 시세나 집값의 변동을 확인하고 있는 중입니다. 먼저 Price range를 정하기 위해서 Mortgage가 가능한 금액을 알아보려고 주 거래은행에 estimate을 해줄수 있느냐고 물어보니 pre-approve 절차를 거쳐야 알 수 있을 것 같다고 하더라고요. 아직 1년후에나 살 생각이기 때문에 당장 credit inqury 를 하고 싶지는 않은데 혹시 인컴대비 어느정도로 loan이 결정될까요?
개인의 대출 상황에 따라 다르겠지만 보통은 인컴의 5배 정도로 알고 있습니다.
+1 아래 질로우 돌려봐도 대충 5배 정도 나오지요.
Zillow의 affordability calculator 돌려보세요. 렌더한테 딴거는 몰라도 dti limit은 어느정도인지 물어보시고 맞게 세팅하시고요.
+2.. https://www.zillow.com/mortgage-calculator/house-affordability/
bn님 말씀대로 DTI리밋이 가장 중요한데 이게 렌더마다 좀 다른것같더라구요. 그때그때 정부가 조금씩 바꿔가며 가이드라인을 주기도 하구요. (실제로 정부가 DTI를 조절한닫기 보다는 국책 모기지 업체들이 자신들이 매입하는 모기지 증권의 DTI레벨을 종종 수정합니다. 렌더들은 이에따라 움직이구요)
제가 듣기로 현재 국책 모기지 매입사들 (페니메 프레디맥) 이 요구하는 DTI리밋이 상당히 너그러워서 43% 라고 하더라구요. (확실한 수치 아닙니다. 그냥 구글 검색이 알려준 수치) 이 경우 월 페이먼트가 "세전" 월급의 43% 까지 가도 괜찮다는 얘기죠. 다만 실제로는 이렇게 43% 까지 끝까지 땡길수는 없는게 이 43% 내에 다른 loan 들 (예를 들면 크레딧 카드 발란스, auto loan, 학자금 대출 상환액 등등) 모두 들어가야 합니다.
그래서 home loan 아닌 다른 loan 들을 미리미리 리파이 해서 이자율을 낮춰 놓으면 (~= 월페이먼트를 줄여놓으면) 나중에 home loan 받는데 도움이 크게 됩니다.
윗분 말씀처럼 DTI를 계산해 보시면 되는데, 열려있는 론(오토론 기타 등등)이나 풀페이먼트가 안된 크레딧카드가 있으면 DTI 계산에 들어갑니다. 40%정도로 잡고 계산하시면 지금 이자율에 대략 어느 정도까지 모기지를 받을 수 있는지 계산하실 수 있을거에요.
구글엔 DTI 36%가 좋은 비율이라고 해요. 렌더에 따라서 40프로 넘어가기도 하구요.
DTI는 모기지 기간이랑 이율, 인컴에 따라 달라져서, 계산기 두들겨 보시면 좋을 것 같습니다. 인컴은 세전 인컴으로 계산하시구요. 30년 3%로 모기지금액에 따라 연봉 6-8배 하면 DTI 36% 이하 나오네요.
https://www.nerdwallet.com/article/mortgages/debt-income-ratio-mortgage
dti 상한은 conforming mortgage (=Fannie Mae/ Freddie Mac) + top credit tier의 경우 50%까지 가능해진지 몇 년 되었어요 (한동안 43%였죠). 다른 말로 하면, 예상 모기지 월페이먼트 + (일년치 재산세 + 집보험프리미엄 +HOA fee) /12를 계산하고 기존 debt payment 다 더한 거에 2배한 액수가 월 gross income보다 높다면 현 상황에서 불가능한 집이죠.
미리 축하드립니다!
윗 댓글들이 설명 잘 해주셨지만 첨언을 약간 하자면,
1. "인컴의 43%" 부분 에서, 보너스나 RSU를 인컴으로 쳐줄지말지/얼마나 쳐줄지는 은행마다 시기마다 다 다릅니다. 그래서 보수적으로 베이스샐러리 기준으로 40% 내외로 생각하시면 좋을거 같고요.
2. 다운페이 계산해보실때, 리저브로 캐시를 요구하는 경우가 있습니다. 예를 들어 모기지 월 페이먼트 *12개월 라던지... 이것도 은행/시기마다 다르기 때문에 고려 대상입니다.
3. 일찍부터 집보러 다니시는거를 추천합니다. 보다보면 약간 눈이 높아지기 마련이니까 버짓보다 낮은 금액의 집들부터 쭉 둘러보시기 바랍니다.
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