안녕하세요 선배님들~!
부동산 관련해서 질문을 좀 드리고 싶습니다.
재테크에 문외한이라서 질문이 좀 너무 어이 없을수도 있음을 미리 알려드립니다..^^;;
메릴랜드 지역에 싱글홈을 하나 가지고 있는데, 출장이 많은 회사로 이직을 하다보니 몇년째 month-to-month로 렌트를 주고 있습니다.
저는 방하나 빌려서 룸메이트로 살고 있어서 주소지는 계속 싱글홈으로 되어 있습니다.
Primary resident로 되어 있어서 따로 렌트비에 대한 텍스는 내고 있지 않구요.
2016년에 5월에 구입했고, 현재는 40만불 정도가격에 25만불 정도의 loan이 남아 있는 상태입니다 (최근에 cash-out refinance를 했습니다).
매달 페이는 $1700정도 이고, 렌트는 $2000 받고 있어요.
그 집으로 돌아갈것 같지 않아서 (싱글이고, 여자라서 하우스 관리가 너무 힘들어서요..ㅠㅠ),
좀 편리하게 살수 있게 디씨 지역으로 40만불 근방의 콘도를 알아보다가 80만불 정도의 가격으로 타운홈을 3 unit으로 변경한 매물을 보게 되었습니다.
워싱턴디씨쪽 콘도는 싱글홈을 유지한 상태에서 사려고 40만불 근방에서 보고 있었고,
80만불 정도의 3 unit을 사게 된다면 싱글홈을 팔고 사야하지 않을까 생각을 하고는 있습니다.
한 유닛에는 제가 살고, 나머지 2 유닛을 렌트로 돌리면 어느정도의 수입이 유지되면서 mortgage를 낼수 있으니 유리하지 않을까... 라고 생각은 하는데, 선배님들의 의견을 듣고 싶습니다.
그리고 만약 사게 된다면, rental property에 대해서 LLC 등을 설립하고 진행하는게 좋을까요?
(전혀 지식이 없습니다..ㅠㅠ)
아니면 그냥 개인으로 rental 수입 세금보고를 하는게 나을까요?
디씨 집의 위치 상으로는 렌트를 하는게 어렵지는 않을것 같긴 한데... 살아보질 않아서 잘 모르겠습니다..^^;;
일단 primary residence라고 해서 렌탈 수입을 세금보고하지 않아도 되는 것은 아닙니다. 테넌트를 직접 구하고 돈을 현금으로 받는다면야 그냥 보고하지 않아도 누가 알아내기 힘들겠지만 메니지먼트 회사에 맡긴경우 그 회사에서 보내는 1099를 세금보고때 schedule e에 넣어야하죠.
그리고 렌트 낼 때 가장 중요한 포인트중에 하나가 법을 잘 지키는게 서로에게 좋다는 점입니다. 테넌트가 "사람이 살 수 없는 곳에 테넌트를 받았다"며 고소하면 십중팔구 패소하고 손해배상금도 어마무시하게 나옵니다. 이런 불법적인 요소에 의해 생긴 손해는 (제가 아는 한) 어떤 보험상품도 커버리지가 없습니다.
DC는 rent stabilization이 있지 않나요? 렌트 올리기가 힘들다고 들었는데..
타운홈이면 HOA 가 있을텐데, 집을 3유닛으로 변경하는게 가능한 일일까요? 아직 HOA 에서 몰라서 그렇지 HOA 에서 문제제기 하면 다시 돈들여서 원상복구 해야 할 일이 생길 가능성은 없는 것인지 알아보시는게 좋을것 같습니다.
지금 갖고 계신 집의 렌트수입도 세금보고를 하시는 게 좋습니다. 사실 세금보고 하셔도 추가로 내야 할 세금은 없는 걸로 나오게 될 가능성이 높고요 (어차피 거기 거주하시는게 아니므로 primary residence 로 하지 마시고 rental property 로 세금보고 하시면서 렌트수입 다 인컴으로 넣으시고 depreciation 공제 하시는게 옳은 방법입니다)
집 한두개 갖고 렌트주는 작은 부동산 투자자는 LLC 설립해서 하는거보다 그냥 개인으로 소유하고 세금보고 하는게 유리할 거 같습니다. LLC 로 하면 대출이자, 보험 등의 비용이 더 높아지거든요.
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