(3/23/2022 업데이트)
얼마 전 드디어 기다리고 기다리던 클로징을 무사히 마쳤습니다. 혹시나 뉴욕 (NYC) 지역에서 purchase mortgage (not refi), 특히 new development project의 sponsor sale 관련해 참고할 수 있는 data point가 될 것 같아서 간단히 업데이트 공유합니다.
우선 렌더를 바꾸면서 A (origination charges)가 조금 줄었습니다. $1,291 -> $1,155로 큰 차이는 아니고, borrower가 딱히 컨트롤할 수 있는 아니기도 합니다.
B (services you cannot shop for)는 좀 늘어났습니다. 마찬가지로 borrower가 딱히 컨트롤할 수는 없지만 $800 가까이 늘어나니 좀 아쉽기도 합니다.. 다른 자잘한 항목들은 거의 비슷비슷하고 lender's attorney fee가 딱 그만큼 늘어났네요.
C (services you can shop for)는 $4000 정도 줄었습니다! Lenders title insurance 비용이 $4000 가까이 줄었고, endorsement fee도 몇백 불 줄었네요.
참고로 원글의 excerpt는 당시 가장 많이 진행되었던 HSBC에서 받은 quote이었고, 우여곡절 끝에 최종적으로는 First Republic에서 론 받았습니다. 이율은 제가 lock했을 때보다 시장 상황이 많이 달라져서 큰 의미가 없을 것 같지만, 일처리/프로세스 상으로는 First Republic >>>>> HSBC 였네요. 자세한 우여곡절 내지 비하인드 스토리는 다음 기회에 따로 썰을 풀 수 있을 정도인데 ^^; 아, 참고로 Chase도 HSBC와 막상막하로 일처리가 안 좋았는데, 심지어 이율도 너무 나빠서 초반에 제꼈습니다...
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안녕하세요, 다들 따뜻한 연말 보내고 계신가요?
간간이 data point 공유 댓글만 달다가.. 코시국 저금리 막차를 타기 위해 (몇 달 전에 클로징했으면 정말 역대급이었을텐데 조금 아쉽지만..) 집을 구매하려고 모기지 쇼핑을 하고 있는데, 혹시 마모 고수님들 보시기에 closing cost가 어떤 것 같은지 고견을 구하고자 합니다. 구매하려는 집이 new development condo unit 이라서 온라인 렌더는 closing이 제때 가능할지 확신이 없어서 일단 시중은행 위주로만 보고 있다 보니, lender credit ($1000) 은 Better, Rocket 등의 프로모션보다는 확실히 적은데요. Rate (2.83%, 0 points) 이 생각보다 괜찮아서 closing cost에 큰 문제 없으면 이쪽으로 하거나, 최소한 다른 렌더와 네고할 때 baseline으로 가져가면 어떨까 합니다.
구체적인 금액 등은 지웠지만 혹시 참고로 필요하신 분들을 위해, 지역은 뉴욕(맨하탄은 아니에요)이고 30-year fixed jumbo 입니다.
감사합니다.
제 생각에는 ABC가 너무 비싼 것 같습니다.
타이틀 회사 한번 쇼핑 해보시는게 어떨까 싶습니다.
근데 한 2M빌리시는건가요? 이자율이 너무좋네요. 이자율이 좋아서 loan cost가 좀 비싸긴 하지만 제가 보기엔 이 자체로도 굳딜 같아보입니다. 다만 ABC에서 몇천불만 더 다이어트 가능하다면 참 좋겠네요.
2M보다는 적고 자릿수는 같긴 합니다 ^^; 위 quote은 HSBC에서 받은 것인데, 소매금융 철수하기로 해서 막판 끝물?이라 그런지 자산 조금 (Chase나 Citi에서는 lender credit 몇백 불 줄까말까한 액수) 옮기는 조건으로 이자율을 생각보다 괜찮게 오퍼하더라고요. 며칠만 더 일찍 lock in 했으면 0.1%정도 낮게도 해 준다고 하는 걸 타이밍을 놓쳤네요 ㅠㅠ
A, B에서도 쇼핑해서 나아질 항목이 있을까요? C 중에서 lenders title insurance는 저희 buyers attorney 쪽에서 저것보다는 저렴하게 찾아줄 수 있다고 합니다. Origination fee $1,291은 어떤 fee인지는 모르겠는데, lender credit $1,000이 대충 상쇄한다고 생각하고 B, C에서 조금씩이라도 줄여볼까 합니다.
네. 제가 보기에 0포인트 기준 이자율이 상당히 좋습니다. 아마 financial asset 500k 옮길 때 마다 0.125% 줄여주고 이런 프로모션인가보죠?
일단 title 회사가 지금 title insurance 빼고도 서비스 비용만으로 총액 $3500 정도 가져간다고 써있는데 이게 좀 비정상적으로 높아보입니다. 근데 제가 뉴욕시에서 클로징해본적이 없어서 뭔가 그냥 업계 표준일 수도 있습니다. NYC는 아니지만 뉴욕주 클로징에 대해서는 이런 글도 있었습니다. https://www.milemoa.com/bbs/board/5047896 (작성자분이 셀러쪽이어서 큰 도움이 될지는 모르겠습니다만)
여튼 제가 클로징 해본 몇몇 경유들 보면 title company 는 총합 많으면 $1000 정도, 적으면 $800 정도 가져갔던 것 같습니다. 다른 타이틀 컴퍼니를 한번 알아보시죠.
근데 HSBC가 대형 은행인데 클로징이 얼마나 빠르게 잘 될지는 모르겠습니다. 보통 클로징 빠르게 잘 (제때) 하는 렌더들 순서는 로칼 렌더 (보통 이름 들어본 적 없는 소규모 거의 무슨 브로커 같이 생긴 간판달고 있는 렌더들이죠. 리얼터한테 물어보시면 근처에 빠릿하게 일 잘하는 렌더 소개받으실 수 있습니다.) 그 다음으로 better.com 같은 인터넷 렌더들 , 그 다음으로 제일 느리고 골치아프고 일 진행 안되는게 대형 은행입니다. 그래서 저는 살 때 클로징은 항상 로칼 렌더랑 합니다. 이자율이 좀 안좋아도 그렇게 진행해서 클로징 한 다음에 refi 를 노리죠. refi 때는 느긋하게 대형 은행이랑도 해본 적 있고 인터넷 (bankrates.com에 나오는 완전 랜덤 업체) 렌더랑도 해본 적 있습니다.
Origination fee $1,291 는 제 경험상 네고가 가능했던 적이 없습니다. 렌더가 그냥 누구에게나 챠지하는 택시의 기본요금같은 개념으로 받아들였습니다. 대신 lender credit 이 항상 네고가 가능하므로 A는 따로 네고 한다기 보다는 A - lender credit 이 얼마인가? 로 렌더랑은 네고를 한다라고 생각하시면 좋을 것 같습니다.
대장님 상세한 답변 감사합니다. 말씀하신대로 title 비용 위주로 좀더 알아보겠습니다. 자세히 보니 저희 변호사(buyer's attorney)가 계약 당시에 대략적으로 주었던 estimate보다도 좀 많이 높아 보이네요..
말씀하신대로 프로세싱 시간이 얼마나 걸릴지 불확실하기도 하고, 한편으로는 market rate도 앞으로 오르면 올랐지 떨어지지는 않을 것 같아서.. 아직 클로징 노티스 받기 전이지만 우선 rate quote 몇 군데에서 받아서 그 중 rate lock 할 곳을 고르려고 합니다. 지역이 뉴욕이다 보니 rate이 크게 차이나지 않는 이상 mortgage recording tax 나 CEMA 관련 각종 비용 때문에 refi 가 애매할 것 같아서 웬만하면 처음에 좋은 rate으로 가고 싶은데.. 이래저래 쉽지 않은 여정이네요 ㅠㅠ
안녕하세요. Appraisal 보통 650-700인이고 credit report는 31인데 약간 높게 책정 되어 있네요. Estimate이라 조금 높게 잡는데 보통입니다. Lender를 선택하시면 개별 lender마다 클로징 단계에서 변호사와 클로징 팀이 왔다 갔다 하면서 정해진 요율을 receipt에 의거해 정확하게 수정해서 청구하니 걱정 안하셔도 될거 같습니다. A와 B항목은 사실 상 은행에서 결정하니 고객이 lender를 결정하면 비슷비슷하게 나옵니다
Title도 buyer's attoney가 오더를 하니 buyer's attoney가 자주 사용하는 업체를 사용하니 고객 입장에서는 고를 수 있다고 하지만 사실 한계가 있는 셈 입니다.
지금 글쓰신 분의 문제는 그게 아닙니다. 지금 온라인으로 모기지 쇼핑을 하셔봤다 아무런 소용이 없습니다. 새로 지어진 콘도를 사시기 때문에 시중 모기지 은행인 로켓 모기지 베러닷컴 프리덤 모기지 UWM HOME POINT 등등 기존 모기지 전문 은행은 대출을 안해 줍니다. 뉴 콘도는 리스크가 있기 때문에. 콘도의 developer가 CO를 받고 난 뒤에 모기지 시장의 생리를 알기 때문에 직접 자기네 콘도 변호사랑 협의 해서 계약을 해놓은 지정 은행에서만 모기지를 해줍니다. 콘도 디벨로퍼나 세일즈 오피스에 문의하면 몇 개 지정된 은행 리스트를 줄겁니다. 온라인으로 영업하는 고객 서비스 담당은 underwriting 팀의 콘도 리뷰팀이 어떻게 움직이는지 절때 모르기 때문에 지금 온라인으로 loan estimate을 받아 봤자 아무 소용이 없습니다. 이자가 싸다는 이유로 모기지 렌더를 선택하시면 클로징을 예상 내에 못하실 확율이 높습니다.
새로운 콘도 1-2개월 론 진행 했다가 고객 개인의 모든 컨디션이 다 클리어되서 클로징 하려고 해도 콘도 리뷰팀이 딴지 걸면 다 엎어지는 일이 매우 빈번히 발생합니다.
따라서. 계약 전에 seller/condo developer와 너네가 말 맞춰놓은 렌더가 어디냐 미리 확인 하시고 거기에서 상담을 받으셔야 합니다. 모기지 브로커들도 뉴 콘도나 스폰서 유닛의 경우 소유권이 디벨로퍼에게 있기 때문에 이 부분의 디텔한 서류 하나가 안맞아도 기껏 일하고 론이 안되는 경우가 높아서 잘 안받아 줍니다. 꼭 디벨로퍼와 재차 삼차 확인 하시고. 혹시 디벨로퍼가 요즘 뉴욕 지역에 많은 중국돈 끼고 만들어진 chinese american이거나 대륙인인 경우 처음 플젝을 진행하는 경우가 많습니다. 이들은 소유권과 콘도 reserve 요건 서류든 법률 서류가 오랜 동안 디벨롭 비즈니스를 해온 다른 미국 업체의 주위시 변호사들 만큼 꼼꼼 철두 철미하게 갖춰지지 않을 확율이 높으니 에이전트 말대로 언제까지 클로징 가능하다란 말 믿지 말고 철저하게 buyer 변호사와 검토 하셔야 합니다. 그 건물 안에 나 말고 다른 바이어가 이미 모기지를 받은 경험이 있는 렌더를 고르시는게 제일 안전합니다.
궁금하신점 있으심 쪽지 주세요.
상세한 답변 감사합니다. A, B 항목이 비슷비슷하게 나온다면 C 를 저희 변호사(buyer's attorney)와 잘 얘기(?)해 보는 게 중요하겠네요.. 말씀하신대로 new development라서 Better, Rocket 등은 제때 클로징이 어려울 것 같아서 배제하고, 같은 건물 아래층 유닛에 대해 이미 모기지 승인한 은행 몇 군데 위주로 rate quote 받아서 match 시도하고 있습니다. 디벨로퍼가 규모나 역사?가 좀 되는 곳이라서 다행히 말씀하신 마지막 부분은 염려하지 않아도 될 것 같습니다. 감사합니다~~
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