[부동산] MF 투자의 시작- 매물 찾기

쪽지로나 댓글로나 많이 받는 질문중 어떻게 매물 찾는지 어떤 매물을 보는지에 대한 질문의 대답입니다.

의식의 흐름대로 두서없이 몇자 적어보겠습니다. 

 

1. 부동산 투자의 시작

*종자돈의 마련 - 사시는집 또는 비지니스 에퀴티 리파이낸스, HELOC, 은퇴연금에서 빌리기, 저축으로 모으기, 부모님께 받기 모 이러저러한 방법으로 다운페이 목돈, 시드머니, 마중물, 종잣돈을 일단 마련 합니다.

*생애 첫 집인경우 - FHA 론으로 적은 3.5%의 다운페이로 96.5%의 론을 주는 정부론은 젊은 층의 첫집 마련에 큰 기회를 줄수 있습니다. 직장이 있고, 크레딧을 잘 관리하는게 포인트 입니다. FHA론으로 멀티홈을 사는경우 한유닛에서 거주하고 나머지 유닛들로 몰게지를 갚아나가면 사회초년병때 매우 좋은 자산의 흐름을 만들수 있습니다. 

 

2. 지역 -매물 찾기

*처음 하실때는, 타주의 수익률 큰 매물보다, 본인이 거주하시는곳 근처에서 드라이빌 거리에, 적당한 배우며 관리 가능한 근거리 매물을 찾으시기를 권하고 싶습니다. 약간의 적은 수익률이지만, 경험과 배움과 안목을 쌓은후, 다음번에 더 좋은 매물이나 타주투자 큰수익률나는 큰물건으로 가기에 지치지 않고 시작하기 적당할수 있습니다. 처음부터 너무 무리하지 마세요

*본인 사시는 지역의 급매도 좋고, 시내쪽 저소득층 B,C,D class 지역의 Multi House (MF)를 찾으실수 있다면 가장 좋을듯 합니다.

*지역에따라 MF가 없으면 싱글홈도 좋습니다. 성장지역의 싱글홈도 매우 좋은 투자입니다. 다만, 너무 관리가 용이한걸 찾다가 HOA가 큰 콘도나 타운하우스의 투자는 생각보다 수익률이 크게 나지 않을 가능성이 높습니다. 

*서치엔진 구글, Redfin, Zillow, Trulia 모라도 좋습니다. 요즘은 MLS 매물이 다 거기서 거기. 

*제가 찾는 방법은, 지역(도시 이름), multi house (house type), 화장실 갯수 미니멈 3개, 요즘은 4개 (3-4 유닛 이상을 찾으려고), 버짓에서 허락하는 집값의 범위 (예를들면 15만불이 있으면, 투자집은 25-30% 다운페이를 하고, 클로징 코슽 만불, 집고치는 비용 초기만불을 잡고, 45만불 가격 리밋의 집을 서치합니다.)

*처음에는 일단, 화장실과 부엌에 깨끗한 매물을 고르시는게 좋습니다. 왜냐하면, 가장 일하고 고치기 복잡한게 화장실이고 부엌이니까요

페인팅, 카펫 등은 아주 제일 고치기 쉬운 부분입니다.

*본인의 느낌, 갬성, 예쁜집 깨끗한집 위주로 보지 마시고, 투자분석기가 보여주는 숫자가 높은 집을 고르세요.

-Cap rate, Cash on cash return, Cash flow 등의 숫자를 보시기 바랍니다.

*상상력: 당장의 렌트수입만 보지 마시고, 내가 사서 페인팅 이쁘게 하고, (돈 적게들리고) 필름 붙이고 좋게 꾸며서 렌트 새로 낼때, 그때의 렌트 포텐셜을 보세요. rentometer.com에서 분석해 주는 최근의 렌트비 동향도 큰도움 됩니다. 

*렌더 선정과 Preapproval - 집사는 기본 시작은 프리어프루벌 받는거부터입니다 .돈 빌리는 은행에 정보 넣고, 다운페이 보여주고, 프리어프루벌을 받습니다. 대충 매물 주소를 넣어야 하는데 비슷한 시세의 매물중 좀 비싼거를 위주로 약간의 여유있는 프리어프루벌을 미리 받아두세요. ex 40만불 사실거면 43-45만불 프리어프루벌을 받습니다. 

 

3. 에이전트 (리얼터) 선정 (#2,#3은 순서가 바뀌어도 됩니다)

온라인에서 매물을 보고 고르시고, 느낌이 오면, 믿을만한 로컬 에이전트를 구하셔서 집을 두세개 보여달라고 하세요

일단, 본인이 찾는 매물을 정확하게, 버짓이 얼마다 어떤 멀티홈을 찾는다, 지역은 이렇다 구체적으로 알려주시고요

에이전트는 유명한 리얼터는 밑에 새끼 에이전트가 나오는 경우가 많고 얼굴보기 힘들때도 많고요

저는 저와 제일 커뮤니케이션이 잘되고, 바로바로 답해주고 알아봐주는 그런 분을 선호합니다. 매물은 온라인보고 제가 주로 고르고요

제 에이전트가 뽑아주는 매물은 별로 없고, 매주 자동 MLS 업데이트 메일 정도 받습니다. 

매물을 너무 많이 선정하시면, 에이전트도 힘들고, 본인도 집보러 다니기 힘듭니다.

오픈하우스 이용해서 지역 탐방 주로 하시고, 수익률이 나게생긴 이거다 싶은거 몇개 추려 진행하시기 바랍니다. 

매물 100개 보고 집하나 사게 신중해야 한다는 분들 많으신데, 정말 집보는거도 엄청 어렵습니다. 나중엔 그집이 그집같고 기억도 안나요.

온라인 잘되어있으니 편하게 고르시고, 에이전트와 집보기전에 지역을 잘 모르면, 미리 그지역에가서 밥도 먹고 쇼핑도 하고 탐방하시면서 매물의 집 주변을 드라이빙 해보시면서 거주 주민들의 동향을 한번 파악해 보시는것도 좋습니다. 

 

4. 오퍼 넣기

이거다 싶은 매물은, 에이전트와 상의해서, 얼마에 넣겠다, 인스펙션 하겟다 안하겠다, 어프레이절 하겠다 안하겠다 컨틴젼시 넣고요

컨벤셔널 론인지 캐쉬온리 인지 여러가지 옵션을 정해서 오퍼를 넣으시면 됩니다.

Earnest Money 오천불-만불 정도 (동네에 따라) 수표 써서 리얼터에게 보내고, 일단 오퍼를 냅니다.

요즘같은 셀러 마켓일때는 오퍼를 넣는다고 다되는것도 아니고요, 번번이 오퍼 떨어지고 의기소침 하기 쉽습니다.

오퍼넣은 집에 얼마에 팔리는지, 다시 마켓에 나오는지, 오랜 시간 두고보며 추적하는것도 시장조사와 마켓 추이 보는데 도움이 됩니다.

 

5. 네고

셀러와 네고를 하는건 줄다리기 같습니다. 

셀러가 원하는게 무엇인지 셀러에이전트에게 물어봐 달라고 하세요.

셀러는 캐쉬오퍼는 좋아하죠, 대부분, 하지만 여러가지 사안에서

연세가 많으신분은 만사 다 귀찬아서 셀러가 해야할 집수리나 certificate (Fire, lead, zoning,violations)들을 귀찬아 하는데

그부분을 Buyer가 하겠다고 해서 딜을 성사시키는 경우도 많습니다. 

요즘 인스펙션도 informational only 를 해서, 집을 AS IS로 사겠다고 하고

리스팅오퍼에서 올려서 오퍼하는 경우도 많습니다. 

셀러마켓에선 컨틴젼시 빼는 경우 많고요.

 

셀러가 몰게지 페이오프 했다면 셀러 파이낸싱 가능하냐고 해서 접근하는것도 좋습니다.

 

6. 인스펙션

오퍼되고 열흘안에 인스펙션 해서, 집상태를 꼼꼼히 보시고요. 큰 무리 안되면 진행합니다. 

낡은 MF 들은 엄청나게 고칠게 많은데, 꼭 필요한거 아니면, 그냥 가져가는 경우도 많구요

집 많이 보다보면, 그 지역의 집들 상태를 비교해가며 가격과 조정해가며 판단 하시면 됩니다.

지붕, 사이딩, 보일러, 전기 등은 목돈이 들어가는 거니, 이왕이면 좋은게 좋은거고요

페인팅이나 벽깨진거나 간단한 목수일로 고칠수 있는거, 문짝 이런거는 소액으로 수리 가능하고, 직접도 가능하니 코스메틱 업그레이드만 해서 좋게 나올 구조가 좋고 튼튼한 집을 고르시면 됩니다.

간혹, structure 이슈가 있는 집으로 지하실에 빔이 박혔거나, 벽이나 천정에 물샌 흔적이 크게 있는 집들은 생각보다 큰문제일수 있으니 조심하세요

집의 유닛과 사이즈에따라 인스펙션 가격이 달라집니다. 보통 저는 $680~$1200까지 냅니다.

 

7. 어프레이절과 몰게지

인스펙션후 사겠다고 진행하면, 렌더와 컨택해서 몰게지 론 프로세스를 진행합니다.

최근 better.com에서 아멕스 카드 프로모션 $2000불로 렌더크레딧 받아 집사신 분들 많으시고요

MF 4유닛 이하는 개인 컨벤셔널론으로 되고,  5유닛 이상은 커머셜론으로 진행됩니다.

몰게지, 이자율, 렌더에 관한 론 프로세스는 다른 글들이 많으니 일단 생략

로컬 은행들 크레딧 유니언들도 잊지 마시고 컨택해 찾아보세요

$600-$1200

 

8. 보험

집보험 잘 찾는거도 큰 절약입니다. 매년 가는 고정비이므로, 여러 에이전트와 잘하는 에이전트 수소문해서 정성들여 찾으시길 권합니다.

로컬 에이전트중 빠르게 일 잘하는 에이전트 찾으시고, 투자집은 사고날수 있으니 왠만하면 라이어빌러티 높게 책정하세요 금액차이는 얼마 안나요

집의 상태에따라 첫해는 약간 디덕터블을 낮추고, 문제 발생시 보험처리 하게 하고요, 

두번째 해부터는 집을 잘 아시고 수리도 잘하실테니, 디덕터블을 좀 올리고 가격을 낮추어 유지하세요

나중에 테넌트들에게 renter's insurance를 반드시 들게하시면 라이어빌러티를 나누고, 문제 발생시 렌터 보험으로 먼저 처리하면 매우 좋습니다.

lemonade.com에서 테넌트 보험 $8~$15/mo로 매우 쌉니다. $100불정도 집주인이 내주거나 깍아주고, 아니면 계약서 쓸때 그냥, 무조건 렌터보험들라고 하시기를 권합니다.

 

9. 클로징

클로징 전에 클로징 변호사를 선임하고, 론 프로세스 하고, 마지막 클로징...

별별 문제가 많이 생겨 클로징은 대부분 딜레이 되기 일쑤죠.

이부분은 굳럭.

타이틀비용에서 깍을수 있는 부분 네고부분 약간씩 있다고 하니, 잘 알아보시고요 (주마다 다릅니다.)

 

10. 클로징후

* 테넌트에게 인사하며, 서류 날리기 -  나가던지 계속 살거면 나와 재계약. 저는 주로 요즘 마켓의 렌트 인상을 자료로 보내주며, 재계약은 렌트비 인상을 예고합니다. 집팔때 셀러가 주로 Month to month로 계약을 바꾸고 내놓는데, 간혹 렌트 리스기간이 남은 경우는 그냥 기다립니다. 

*유틸리티 이전 - 테넌트가 대부분 유틸리티를 내지만 MF는 물세와 하수도세는 집주인이 냅니다. 등록합니다.

* 몰게지 셋업 - 첫달 몰게지 온라인 셋업 합니다.

*렌트들어오는 계좌와 몰게지, 유틸리티 나가는 계좌를 연동하여 같은 체킹계좌에 하고, 개인 계좌와 분리하는게 좋습니다. 나중에 세금정산이나 관리면에서

*시큐리티 디파짓을 따른 에스크로 계좌로 관리하는 회사도 있지만, 작은 투자집은 그냥 렌트계좌에 넣습니다.

*테넌트와의 재계약이 안되면, Lease Termination Notice 보내고, 30일후, 나가달라고 합니다.

*나가면, 집수리해서, 렌트올려서 맘에드는 테넌트 받습니다.

*안나가겠다고 하면, Lease termination notice 기간이 끝나면, 바로 코트에 Eviction 파일 합니다. 간단한 이빅션은 변호사없이 직접 하셔도 됩니다.

테넌트 관리는 집사고 바로 하는데, 처음에 집상태와 청소상태가 영 아니다 싶은 테넌트는 재계약 말고 바로 진행하길 권합니다.

*Rocketlawer.com  NOLO 등의 온라인 변호사들이 각 주에 해당하는 부동산 양식을 많이 가지고 있습니다. 처음에 도움 많이 받기 좋습니다. 월회비 약간내고 여러 양식을 만들어 다운받아서 매년 잘 사용하며, 매년 나가는 테넌트들의 진상짓에따라 추가사항을 늘려갑니다. 

 

11. 집수리

처음 집사면, 너무 무리해서 수리하지 마시고요 버짓에따라 딱 필요한거 우선 하시고

렌트비가 일정하게 돌고 나면, 그때 하나하나 수리해보세요

처음에 투자집 사면, 자금압박 너무 힘듭니다. 

첫해 -3년간 일정하게 집수리 예산에 맞게 캐쉬플로는 집고치는데 재투자할 계획을 세우면, 마음이 편합니다.

이방에 크레오메님 글 서치하시면 DIY 집수리 아주 큰도움 됩니다. 인건비가 비싼 나라라, 직접 하시면 큰 절약 됩니다. 일도 배우고요.

 

너무 두서없네요.

반복되는 질문들에 대답이 되었나 모르겠습니다. 

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안녕하세요

최근 마일모아님의 나눔요청금지 https://www.milemoa.com/bbs/board/9853419 그리고 단체카톡방 홍보금지 등이 있습니다.

댓글이나 쪽지로 부동산 본문관련글이 아닌 카톡방이나 나눔요청글은 자제해주시면 감사드리겠습니다. 

사과드림