안녕하세요.
첫주택 구입을 진행 중인데, 이틀 전에 홈인스펙션 진행 후,
어제 인스펙션 리포트를 받았습니다.
오래된 집이다 보니
손봐야할 것들은 역시 몇개 있기는 하더라구요.
Ex) Sump pump고장
Generator고장
WATER HEATER 익스팬션 탱크에 물이 참
화장실 타일 깨짐 및 변기 고정안되서 leaking 염려
상수도 누수로 인한 밸브 및 파이프 교체 필요
2층 thermostat 고장
지붕의 chimney 마감이 tar로 되어있음
Heater 본체 연식이 최소 52년되었음 (작동은 잘됨)
야외 deck 난간 추가 고정 필요
Attic 내부에 insulator 보충 필요(아예 다 뜯긴 상태)
그리고 가장 중요해 보이는...
전기문제인데, disclosure에는 200A라더니
막상 열어보니 100A인 건 그렇다치고
누가봐도 전기 쪽은 퍼밋 받고 작업한 게 아닌 것 같습니다.
가라지 내부 전체에 전선들이 정리가 하나도 안되어 있어서
정신 없는 건 둘째치고
배전반 안에 정체불명의 안쓰는 와이어가 마감도 안되어 있고..
제너레이터와 유틸리티의 전기를 컨트롤 해주는 패널에
택이 없는 걸로 봐서 점검을 안받았을 가능성이 있다고 하네요.
홈인스펙터가 보더니 전기 쪽은 여기저기 사진 여러 장 찍더니
리포트에 죄다 safety hazard라고 빨간색으로 표시해놨어요.
아무튼 이 정도가 리포트에서 저희가 신경쓰이는 부분들인데,
이렇게 하나 하나 항목들을 주말 지나고 리얼터에게
바로 전달을 해야할까요? 아니면
보통 리얼터가 알아서 리포트 보고 딜을 민들어주나요??
리포트는 홈인스펙터가 저와 변호사 그리고 리얼터한테
이메일로 같이 보내준 상태입니다.
이 외에도 인스펙터가 매우 꼼꼼히 작성해주셔서 많이 더 있지만
위에 적은 safety, functional 측면에서 문제가 될 것들 정도만
셀러가 해결해줘도 집 구매는 계속 진행하고 싶은데,
제가 적극적으로 이런 것들을 리얼터에게 전달해야할지,
아니면 리얼터가 알아서 재량껏 핀단해서 셀러와 협의하는지
궁금합니다.
리얼터가 알아서 해주는 경우는 거의 못본것 같습니다. 상의해서 이거이거 고쳐달라 요구해도 될까? 이런식이고 safety hazard는 거의 무조건 고쳐줘야 하는걸로 알고있습니다. 되도록이면 고치는데 얼마가 나올지 견적을 받아서 크레딧을 받는 방향으로 하세요 셀러가 고치는건 믿을 수 없으니.. 그리고 퍼밋 안받고 한 공사는 나중에 팔때도 그렇고 문제가 될 가능성이 높습니다.
열거하신 내용 보면 대충 슥 봐도 최소 만오천 정도는 견적 나올거 같은데요 고치는데..;;
적어놓은 것만 해도 그렇게나 많이 드나요...
대충 봐도 만오천이라니.... 많이 놀랐습니다ㅜㅜ
고칠게 한두개가 아닌데 본인이 이 부분에 핸들링 하실수 있으면 고쳐 쓰는것도 좋지만 처음 계약 시작전에 인스펙션 5000불, 2000천불 이상 수리비 들 경우 계약금 환불 받고 walk away하는 이런 조항이 없었나요?
셀러한테 수리하고 다시 인스펙션하던지 클로징전 까지 수리 완료 해달라고 해야지 저희도 전기 때문에 집 사고 문제가 있어서 이사후 전기 기사 불러서 천불 정도 주고 당장 써야하는 일부분만 고쳐쓰고 있습니다.
두꺼비집 레벨링도 하나도 안 맞고 일단 필요한거만 고쳐 쓰는데 저희는 동부라 100년된 집도 양호한거라 그냥 불편해도 그럭저럭 살고 있어요.
특히 집 내부 공사 퍼밋 열어 놓은거 있는지도 리얼터한테 물어보세요. 그럼 대충 그 집이 뭘 고쳤는지 나오구요. 현재 퍼밋 열은거 있는 상태 있으면 고치고 닫아 달라고 하세요 만약 이집을 구매하신다면요.
제가 원하는 수리내역을 셀러가 들어줄 수 없다면 계약을 파기하는
조건이 있긴 했습니다ㅜ
퍼밋을 열어 놓은게 있는지 확인하고 닫는다는 게 정확히 어떤 의미인지 여쭤봐도 될까요??
시티, 앤지니어링 디파트먼드에 문의하고 주소 알려주면 집주인/업자가 허가 받고 공사하기 위해서 서류 신청하는데 퍼밋이에요. 퍼밋열어놓고 공사가 안 끝났거나 해 놓고 파이널 인스팩션 못 받으면 퍼밋이 안 닫히고 열려져 있어요. 시티 인스펙터가 파이널 워크스루하고 오케이 하면 퍼밋이 닫힌다는 거죠~ 그런데 제가 사는 주는 전기공사는 시티에서 안 하고 스테잇에서 햐요
222 유저공이님 말씀대로 오픈퍼밋 있으면 꼭 닫고 사세요. 제가 오픈퍼밋 있는 집 모르고 샀다가 아주 호되게 당했습니다. 결과적으론 운좋게 해결됫지만 맘고생을 심하게 했어요. 퍼밋 없이 공사한거는 재수없으면 다 뜯어내고 원상복귀 시켜놔야되요
집을 사시려는 카운티 이름과 permit status 이라고 구글하시면 해당 웹싸이트가 뜰거에요. 집 주소 넣으셔서 꼬옥 확인해보셔요.
퍼밋 관련 조언해주신 분들 너무 감사합니다.
꼭 짚고 넘어가야할 문제네요!
제가 봐도 좀 큰 공사가 될 것 같은데요. 인스펙션 컨틴전시가 있으시면 가격네고나 계약 철회를 생각해 보겠습니다.
시티 퍼밋 받는 곳에 이 주소로 퍼밋이 신청된게 뭐가있고 퍼밋이 닫힌거 (인스펙션 후 공사 끝난거)는 몇개인지 확인해 보세요.
알려주신 대로 찾아보니,
오픈된 퍼밋이 두개 있네요.
하나는 워터히터, 하나는 제너레이터 인데..
왜 클로즈가 안된건지 이해가 안되네요ㅠ
자세히 알아봐야겠습니다...
큰 공사일 수도 있고 생각보다 쉬울 수도 있습니다. 샐러 마켓일 경우 어느정도 네고를 해야 하는데요. 항목별로 찾아보시면
Generator고장 -> 이게 있으면 좋지만 없어도 사는데 문제 없습니다. 원래 샐러가 집값이 포함시켰다면 그 부분 네고 가능. 훅업 새것 설치비 $10000불
WATER HEATER 익스팬션 탱크에 물이 참 -> 워터 탱크 새거 교채비용 $2000불
화장실 타일 깨짐 및 변기 고정안되서 leaking 염려 -> 변기 고정 핸디맨 $100불. 변기 새걸로 교채 $100~500불 (싼건 DIY로 100불이면 가능). 화장실 타일. 외관 문제. 화장실 리모델링 감수한다면 Okay
상수도 누수로 인한 밸브 및 파이프 교체 필요 -> 이게 좀 자세히 봐야 합니다. 근데 상수도는 하수도보다 더 쉬울 수 있습니다. 어떤 파이프에 따라 다르기 때문에 샐러에게 플러머 블러서 인스펙션 해달라고 요청하세요.
2층 thermostat 고장 -> 단순 서모스탯 고장이면 최신 네스트로 교채 가능. $150불
지붕의 chimney 마감이 tar로 되어있음 -> 잘 모르겠습니다. 지붕 업자 불러서 확인 용청
Heater 본체 연식이 최소 52년되었음 (작동은 잘됨) - 히터 연식이 52년 되었을리가 없는데요. 워터 히턴가요? 퍼너슨가요? 퍼너스라면 새거 교채비용 최대 $10000불. 작동된다면 굳이 고칠필요 없음.
야외 deck 난간 추가 고정 필요 -> 상황 따라 다름. 고정 정도면 핸디맨으로 간단히 해결
Attic 내부에 insulator 보충 필요(아예 다 뜯긴 상태) -> 인설레이션 없어도 사는데 지장 없기 땜에 샐러가 네고 거절할 확률 큼. 집 사고나서 애틱 인설레이션 새로 $2000~5000불. 인설레이션 새로 하면 집 따뜻합니다.
전기패널 -> 새거 교채비용 $2000불.
harzrd관련은 꼭 요청하시구요. 나머지 수리할 계획 있는건 적당히 내고하시고. 지금 동작하는데 old 하다 이런건 샐러가 안받아줄겁니다. 집 살때 as-is 가 아니면 어느정도 동작하는 상태로 줘야 하지만 샐러가 mint컨디션으로 팔 필요도 없습니다. 원래 처음 집사면 1~2년 이내 집값의 5~10%는 수리비로 지출한다고 마음 먹으셔야 합니다.
히터가 forced hot water boiler인데요
Weil McLain사의 제품이라고 인스펙션 리포트에 나오네요.
연식은 정확히 알 수 없으나, 1971년 이전 제품인 것만 알 수 있다고 써있네요. 정말 후덜덜 합니다;;
항목 별로 예상 비용 적어주신 것 정말 많이 도움되었습니다.
감사합니다.
Safety hazard는 꼭 짚고 넘어가려고 합니다!
Sump pump는 500불정도에서 700불정도면 새거로 교체가능합니다.
근데 Sump pump 고장으로 지하에 물이 샜거나 하면 이건 또 다른 문제입니다.
Water heater도 새거 1000불에서 탱크리스는 돈 더 주면 2000불정도선에서 가능하구요.
Heater를 52년이나 쓸수도 있다니 놀랍네요.
Furnace라면 보통 15년정도가 수명이에요. 에너지 효율을 위해서라도 새거로 바꾸시는게 좋다고 생각이 드네요.
지붕은 저도 잘 모르겠어요.
근데 가장 걸리는 전기문제네요. 저중에서 가장 중요하게 생각해야할 것도 전기문제라고 생각이 듭니다.
요즘엔 전기사용량이 많아서 오래된 집들은 업그레이드하는 집들도 많거든요.
인스펙션 컨틴전시 있으신거 같으니깐 빨리 전기업자 찾아서 견적받아보세요.
금액은 어느정도인지 고칠수 있는 문제인지 리얼터만 믿고 기다리진 마세요.
여러가지 고쳐달라고 하면 셀러도 듣지않을테니까 전기문제 확실히 해주는 조건을 꼭 넣으세요.
원글님이 고치고 돈(크레딧)으로 받는 것보다 고치지 않으면 클로징 안되는 걸로 해결보시는 게 좋을 것 같아요
Sump pump가 두개 중 하나 고장이긴 하지만, 다행히 침수문제로 얀결된 것 같지는 않아보입니다.
Water heater도 expansion tank에 물이 차있어서 그렇지, 정상작동하구요.. 요즘에는 익스팬션탱크도 안달려서 나온다고 하네요. 그닥 크게 중요한 기능은 아닌가 봐요.
역시나 전기문제가 가장 중요한 것 같습니다.
퍼밋도 오픈되어 있는 걸 확인해 봤는데 내용이 제너레이터인 것으로 보아, 제너레이터 설치하면서 오픈해놓고, 인스펙션을 안받았나봐요...
그만큼 전반적으로 전기시설 상태가 안좋았던 것인가...라고 생각하고 있습니다.
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