이게 생각보다 토론이 많이 된 주제? 인거 같은데 검색하면 할수록 답변이 조금씩 달라서 질문 올려봅니다.
집을 사기전에 신용카드 열기등등 신용에 영향을 끼지는걸 동굴 들어간다고 표현하시고. 어떤분은 3개월이야기 하시고 어떤분은 6개월에서 1년 이야기 하시던데.
최근에 집사신 분들은 어떻게 하셨고, 신용카드를 여는게 실제로 악영향을 미치는지 궁급합니다. (쓰자마자 값으면서 DTI을 상승 시키지 않는다는 선에서)
작년 11월달에 모기지 받았습니다.
지금 점수가 어느정도 되시는지 모르겠지만
신용카드를 max out하지않는이상 점수에 크게 영향을 주진않습니다
저는 매주 신용카드발란스를 페이하는데 점수에 크게 영향이 없었습니다.
모기지신청시 최근3개월내에 있었던 하드풀에 대해서 설명하라고했고
카드는 열었지만 아멕스같은경우 하드풀을 안하니깐 따로 물어보진않더라고요
근데 시티에서 deny난 카드의경우 하드풀이있어서 설명하라고했습니다
전부다 포인트받을려고 열었다고 했습니다
신용카드를 열어서 max out한 상황만 아니라면 dti고 점수가 크게 영향없습니다.
집오퍼가 수락되고 본격적으로 모기지프로세스가 시작되면 그떄부터는 신용카드 쓰지말라고 하더라고요
그래서 안썼습니다.
클로징날 카드오픈했는데 크게 문제된것도 없습니다
은행마다 보는기간이 다를수도있으니 참고만하세요
딥러닝님 자세한 설명 너무나 감사합니다!
직접적인 답은 아닙니다만, 저는 모기지 받기 전에 10개월 정도 동굴 생활을 했는데요 (5/24 채우고 동굴 시작), 발란스를 남기지 않으려고 스테잇먼트 나오기 전에 카드값 full로 미리 갚는걸 3달인가 4달정도 했더니 갑자기 오히려 신용점수가 떨어지더라구요. 미리 발란스를 갚으면 신용카드 사용 기록이 아예 남지 않게 되어 점수에 안좋은 듯 합니다. 발란스를 미리다 갚아버리지는 마시길...
확실하게 왜 떨어지셨는지 모르겠습니다만 저는 dti다 끌어서 영끌하셔야 하면 밸런스는 무조건 0으로 만드셔야 한다고 봅니다 (물론 요새같은 마켓에서는 이런건 조심하셔야 한다고 생각합니다만). Dti 계산할 때 카드의 minimum payment의 합이 그대로 existing debt로 계산되기 때문입니다.
저의 경우 작년 여름 갑자기 13점이 뚝 떨어졌었는데 (766->753) 그때가 동굴 6개월차였고 모든 카드 발란스를 3-4달 연속으로 0으로 만든 것 말고는 특이사항이 없었습니다. 여러 리포트에서 모두 떨어진건 아니었구요 Experian Data를 사용하는 웰스파고 Fico score만 점수가 떨어졌었습니다. 같은 Expperian을 사용한다고 써있는 체이스 점수는 변화가 없었구요... 크레딧 카르마에서 본 점수도 변화가 없었습니다. 웰스파고 점수 떨어진거 보고 발란스를 남기니까 그 다음달부터 조금씩 회복되었습니다. 회복에 3달 걸렸었습니다.
Wells Fargo와 Chase 둘 다 보통 쓰는 점수가 아니라서 experian.com에서 한 번 확인해보시면 좋으실 것 같습니다.
Chase는 CreditKarma와 같은 Vantage 3.0 점수가 나올 것이고요.
Wells Fargo는 FICO9이라서 또 다른 점수가 나옵니다.
너무 안써도 떨어지는 경험을 좀 해봤습니다.
몇 달에 한 번은 쓰고, 그 다음달에 다 갚는 것이 효과는 더 좋은 것 같습니다.
저 같은 경우에는 일반 신용 카드(non Amex charge card)는 minimum payment due 만 적혀서 나오는데 이건 카드 여러개 다 더해도 금액이 안커서 그냥 뒀고요
아멕스 차지 카드는 그때의 outstanding balance(천불 넘는 금액)가 떠 있어서 깜놀하고 바로 갚아버렸습니다.
네 차지카드는 백프로 뜨더라고요.
내가 종국에 지원하게 될 모기지 타입이 어디에 해당될지를 미리 아는 것도 준비하는데 도움이 됩니다. 다운페이가 없어 FHA론을 받거나 아님 반대로 론사이즈가 커서 점보론을 받어야 되는 상황로 가면 혹여나 사람한테 직접 수동으로 언더라이팅받거나 은행 자체 기준에 걸려질 가능성이 있으므로 조심하는게 좋고요. Fannie Mae/Freddit Mac 한테 팔아넘겨질 'conventional conforming' 론이라면 죄다 자동 언더라이팅인데 이 경우에는 3개월 전이라도 본인 fico와 dti가 특정선 턱걸이만 아니라면 상관없다고 봐도 됩니다.
제가 모기지 브로커한테 물어봤을때는,
모기지 들어갈때 신용체크가 있고, 클로징할때 또 한번 보는데
뭐 DTI가 변하고 그거 때문에 DTI 리밋이 걸리면 당연히 문제가 생기고요.
크레딧 점수가 good에서 fair로 론업체에서 보는 단계가 떨어지면 그 경우에 문제가 된다고합니다. 점수가 여유 있으면 카드오픈은 별로 신경쓸 필요 없다고 하더군요.
보통은 카드 만들고 크레딧 점수 반영까지 늦어도 두달정도 걸리니깐 모기지 두달전부터 클로징할때까지 안만들면 안전할거 같습니다.
그게 아니라 크레딧 점수를 높이면 이자율이 좋아질거 같으면 상황이시면 저도 6개월정도는 새 카드 안여는게 맞는거 같네요.
제 경우는 작년 8월에 크레딧 카드 하나열고, 12월에 closing했는데 문제 없었습니다. 단지, "어떤 어떤 회사에서 너의 credit inquiry 가 있었는데 이게 뭐니?" 라고 loaner 회사에서 물어 봤습니다. 거의 1년 전 것(잘 기억도 안나는것) 까지도 물어 봤던 것 같습니다.
P1/P2 항상 신용점수 800점 전후 유지합니다.
작년 10월 초에 리파이낸스 시작하고 11월 말에 클로징 했었는데 4/6/8월에 카드 열었었어요.
크레딧 인쿼리 히스토리 내역이 맞는지 확인하는 절차가 있긴 했는데 결과적으로 리파이낸스 이율에는 전혀 영향이 없었습니다.
집 보러 다니다가 몇 달에 걸쳐 오퍼 10번 넘게 넣고 prequalification letter도 기간이 지나서 여러 군데서 여러 번 받다보니 크레딧 스코어가 쭉쭉 떨어지더라구요. 론 쇼핑 할 때도 더 떨어지구요. 집사는 과정이 예상보다 훨씬 더 오래 걸릴 수도 있으니 욕심내지 말고 동굴생활은 가능하면 길게 미리 하시는 게 좋습니다.
저는 크레딧 히스토리가 짧고 카드가 많이 없어서 마지막에 만든 카드가 평균 히스토리를 많이 내려서 후회했어요.
그리고 제가 크레딧카르마나 은행 사이트에서 보는 점수보다 모기지 하드풀로 나오는 점수가 20점정도 낮더라고요 ㅠ
모기지 신청일 4개월 전부터 조심하는걸 대개 정석으로 봅니다. 아멕스비즈 같은건 처음이 아니고는 뭐 하드풀도 안들어가니 상관없구요. 아래와 같이 mortgage lending decision에 각기 좀 다른 스코어모델들을 쓰는데요 가장 보편적인 EX FICO 8 기준으로 780 이상이면 별 상관없이 제일 좋은 이자율 받으시구요. 크레딧카마 VantageScore 3는 제발제발제발 무시하시구요.
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