2년 반 전 첫 집을 구매하였습니다. 최근 집 가격이 어느정도 상승 (지금은 조금 하락세이긴 하나) 해서 집을 팔면서 새집을 구매하려고 준비 중입니다.
새집은 이미 컨트랙에 사인을 하였고, 집을 팔려고 내놓았습니다. 다행 인것은 기존의 집이 팔리지 않으면 새집 컨트랙을 취소 할 수 있다는 조건이 있습니다.
다음 단계로 두개의 렌더에게서 프리퀄 레터를 받아놓았습니니다.
여기서 빌더가 제시하는 렌더를 사용하면 빌더가 클로징 코스트 2만불까지 크레딧으로 준다고 합니다. 하지만 이자율이 6.5%정도 됩니다.
다른 렌더는 크레딧은 없지만 이자율은 5.9%정도 됩니다.(Cash to close비용은 어니스트 머니를 뺀 금액 $290k)
cash to close만 놓고 보면 빌더측 렌더가 만불 정도 더 싸긴 합니다. 이자율은 조금 높지만요.
여기서 질문을 드리고 싶은데요.
1. 빌더측 렌더랑 진행하다가 최악의 상황으로 집이 안팔리게되면 제가 론을 취소 할 수 있는가요?
2. 다른 부분에서 제가 고려해야 할 부분이 있을까요?
론 가격이 2만불 까지는 아니고 1.2만불 정도 차이가 나네요.
보통 1포인트 구매해서 (이 경우 $4060불) 0.5%p 이자율 낮출 수 있으면 포인트 사는게 낫다는 얘기들을 하거든요.
두번째 론 하시는 경우 3포인트 구매해서 0.6%p 낮추시는거예요.
저라면 무조건 첫번째 론 (빌더 론) 쓰고 2만불 받을 것 같네요. (실제로 두번째 론 대비 1.2만불 차이)
1) 새 집 오퍼에 컨팅전시를 넣으셨다면 집이 안팔렸을 때 론 취소 가능합니다. 론은 무조건 집을 클로징 해야만 나오니깐요. 클로징 못하면 론도 안나옵니다.
2) 새 집 오퍼에서 컨팅전시 빼자고 연락이 올꺼예요. 지금 집이 팔리기 전에는 절대 컨팅전시 빼시면 안됩니다. 이거 먼저 웨이브 했다가는 다주택자 되실 수도 있습니다 ㅎㅎㅎ
조언 감사합니다. 예, 저도 첫번째 렌더로 마음을 굳히고 있는 중입니다만, 숫자가 좀 이상해서 여러차례 렌더랑 연락을 주고 받았습니다만 아직 사실 이해가 잘 안가네요 ㅎㅎ
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저의 이야기도 참고 하세요 ㅎㅎ 컨티젼시를 넣으셨는지 모르겠지만...이런경우도 있었습니다.ㅎㅎ 전 요번년 1월 셀러마켓일때 컨티젼시 넣을수있는 상황도 아니였고 해서 암것도 못넣었지만요..지금은 컨티젼시 넣으실수도 있을거같네요.
집이 만약 안팔리신다면요..제가 쓴 방법은 렌트 서류 꾸며서 만들었고 원래 렌트 놓을려곤 했어요. 미리 서류 꾸며서 론 받는데는 문제가 하나도 없었습니다.
작년이나 올해 초 까지만 하더라도 contingency 넣는게 어렵다고 하던데, 이제는 좀 가능한가보네요.
저도 집을 팔아서 새 집으로 이동을 해야 하는데, contingency offer가 잘 먹힐지 걱정 + 모기지 레잇때문에 고민이 많네요 ㅎㅎ;
요즘은 컨티젼시 먹힐꺼같습니다. 제가 계약한 빌더만 해도 제가 계약할때보다 훨씬 큰 딜을 내놓고 있어요 ㅎㅎ
잘 해결 되시기 바라겠습니다. 모기지 레잇은 곧 낮아지겠지요. 시간이 걸리겠지만요. 그때 리파이낸스 하면 될것 같습니다.
리파이낸스할때 클로징비용 다시 내야하죠? 클로징비용이 2만불이였다면 1-2년후에도 거의 비슷한 금액일꺼 같아서요.
다시 내야합니다.
다만 클로징 비용 중에서 post paid items 들 중 에스크로에 가는 돈은 없어지는 비용이라기 보다는 디파짓 개념이니 없어지는 돈은 아니구요,
클로징 비용 중에서 buyer's title insurance 는 다시 내지 않더라구요. appraisal 도 면제 해주는경우가 많구요.
이래저래 집 살 때 만큼 들어가진 않습니다. 그래도 아깝긴 아깝죠.
최근 마켓이 핫 할 때는 Closing Fee $0 프로모션이 많았습니다. 심지어 Amex 카드 사용자들은 돈을 받으면서 Refinance 했었어요.
저도 두 번이나 돈 받고 리파이낸스 했습니다.
30년 고정으로 받으신 건가요? 변동 이자율 모기지가 좀 더 이자율이 낮으니 변동 이자율도 고려해 보세요. 5년 이내에 리파이낸싱 할 계획이라면 더더욱 변동 이자율 모기지도 고려해 보세요.
다운페이를 많이 하시네요. 은퇴 계좌(401K & IRA 등)는 매년 맥스아웃 하고 계신가요? 만약 맥스아웃하지 못한다면 다운페이를 좀 줄이고, 은퇴 계좌를 맥스아웃하는 것도 고려해 보시구요.
마지막으로 이자율 락인하기 전까지는 확정된 것이 아니므로 락인할 때까지는 계속 쇼핑 하시구요.
30년 고정인데 좀 더 변동이자율도 한번 알아봐야겠습니다. 감사합니다.
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