두번째 업데이트네요. (11/7/2022)
(혹시 궁금하신분 있으실지도 모르므로 ㅎㅎ- 는 핑계고, 부모형제하나없는 이 타지에서 뭐라고 주절주절하면 맘이 덜 힘들것 같아 정보공유를 빙자하여 계속 글을 써봅니다.)
진행중인 내용이 산으로 가고 있습니다.
단순히 프로퍼티라인문제로 생각했던 것이 빌딩 setback rule관련하여 더 큰 문제가 있다는 것을 알게되면서, 변호사 상담까지 받고 왔습니다.
저희 집 건물이 저희 기존 퍼밋 문서상에서는 바운더리라인과 10피트떨어진 곳에 있는데, 옆집 빌더의 서베이상으로는 약 7-8피트가 떨어진 곳에 있게됩니다.
즉, 서베이를 저희가 다시 하더라도, 프로퍼티라인이 기존 우리집 퍼밋과는 다르게 좀 더 가까운 곳에 위치하게 되고, 우리가 그것을 인정한다면, 저희가 city setback rule을 violation한다는 것이 된다고 하네요. 오래전에 지어진 집이고, 뭐 당장 city에서 나와서 페널티를 물리지는 않겠지만, 이론적으로는 얼마든지 문제가 될 수 있고, 나중에 집을 팔게 될 경우, 이슈 사항이 될 수도 있다는 변호사의 의견이 있었는데 second opinion을 받아보려고 합니다. 뭐 물어봐도 속시원히 설명해주거나 possible solution을 얘기해주진 않고, free consulting time이 지나가는지 옆에 핸드폰으로 시간만 보고 있으셔서, 좀 미덥지 않았습니다.
그리고 셋백룰을 위반한것이 오래전 건축된 집이기 때문에 당장은 문제가 되지 않지만, 집을 증축코자 할때는 (사실 이계획이 있어서 낡은 집을 좀 저렴히 샀고, 딱 당장 살기에 좋은 만큼만 리모델링을 해서 살고 있었습니다) 현재의 건축룰에 맞추어 지어야 하기 때문에 기존빌딩이 문제가 될 수 있다고 합니다. 참고로 저희는 약 0.4에이커정도의 땅에 있는 2100 square feet정도의 아담한 집이고, 땅이 널찍하여 증축 혹은 재건축까지 고려하여 구매한 집입니다. 그래서 기존의 퍼밋 리코드까지 확인하며 문제 없음을 확답받고 산건데 이런일이ㅜㅜ 있네요.
- 무조건 우린 프로퍼티 라인을 10피트로 알고 집을 구매했고, 이전 집주인도 아주 오랫동안 그렇게 알고 살고 있었다라는 증언(?)을 기존 집주인에게 받아서 boundary line clarification이 아닌, 거기까지는 우리땅이라는 클레임을 해야한다는게 미덥지 않은 변호사의 의견이었는데, 서베이 비용보다도 훨씬 큰 변호사비용을 들여서 어떻게 진행을 해야하나 머리가 지끈지끈하네요.
- 빌더가 아직 집구매자에게 transaction closing을 안한 상태이므로, 저희가 lawsuit을 filing한다면 그 쪽에서 매우 골치가 아파지긴 한다고 하네요.; 소송걸린 집을 팔기는 힘드니까요. 물론 이경우 소송으로 인한 손해비용을 저희에게 역으로 sue할 수도 있겠구요.
(업데이트) 안그래도 오늘 그쪽 빌더 "사장"이라는 사람이 문을 두들겨대며 한참 뭐라뭐라 하고 갔는데, 좋게 말하려고 했었지만 그쪽의 높아진 목소리에 저도 한국인의 예의만 지킬 수는 없었네요. 하여, 우리도 우리의 권리를 지키기 위해서 필요하다면 lawsuit도 불사하겠다고 강력히 전달하니 자기네도 카운터수를 할 수 있다고 하길래, 이미 예상했었던지라 맘대로 하라고, 그정도 소송할 각오도 되어 있다고 했더니 갑자기 좋은게 좋은거라며 설득모드로 나가더라고요. 물론 그쪽도 서베이대로 하는건데 이게 왠일인가 싶긴 하겠으나, 이왕 뽑은 칼 지킬 수 있는한 지켜야 겠다는 생각이 들었네요.
- 좀 찾아보니 Boundary Line Adjustment를 역으로 제안해볼 수도 있을 것 같긴 한데, 해당프로세스가 아주 복잡하진 않으나, 6개월 이상 소요되는 프로세스이므로, 당장 집을 넘겨야하는 빌더가 동의하진 않을것 같고요.
- 재미있는 것은 저희가 주말 내 집을 비운 사이 펜스용 포스트를 다 박아놨더랬습니다. 그런데 그마저도 자기네 서베이 리포트와도 맞지 않게 저희 집에 더욱 가까이 잘못 박아놔서 오늘 다시 파내고 있더라고요..헐...
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여러 댓글 주신 내용들이나, 저도 서치 + 주변 조언들을 종합해 볼 때도, 사실 가장 명확하고 깔끔한 방법은 저희도 Boundary Survey 를 "제돈을 주고" 고용해서 하는 것임은 확실하지만, 해당 비용이 몇 천불 정도로 만만치 않아서 그 전에 가능한 방법이 좀 있을까 고민해보았던 것이었습니다.
현 상황은 이렇습니다. (11/1/2022)
1. 상대방이 2019년도에 진행한 Tomographic/Boundary Survey 자료를 다시 보냈는데, 살펴보니 나와있는 Boundary line이 저희가 가지고 있는 1977년도 손과 자로 소중히(^^) 그린 Permit자료의 boundary line과는 약 4 feet정도의 차이가 있습니다. 본인들도 한 번 더 강조하길, 너희 자료는 다른 marker없이 단순히 숫자와 라인만 그려져 있어서 모호하다라고 하더군요. 또한 본인들이 서베이한 결과로는 본인들 Title Report의 legal description과도 일치한다고 하고요. - 참고로, 댓글에서도 마모님들이 조언주셨지만 옆집 빌더와의 대화를 통해서 해당 서베이는 서베이 후 Title Report/Legal Description/등록된 Lot size등을 최종 확인하기 위함으로 이해되었습니다.
2. 옆집빌더의 위 Report에는 "FOUND IRON PIPE"라고 코너부분에 표시되어 있길래 다시 한 번 해당 내용을 물어본 결과, 본인들이 바운더리 서베이 할때 땅에서 IRON PIPE를 발견하였고, 그 파이프의 위치가 본인들의 서베이와 "ALMOST PERFECTLY"일치하였다고 이야기하더군요. 그래서 따로 본인들이 property pin을 설치하지는 않았다고.. 그 PIPE가 처음 땅 나눌때부터 있던 것인지 나중에 누군가가 Survey하면서 박아놓은 것인지는 알 수 없지만, PLS정보는 없었다고 합니다. (이게 뭔가 찾아보니, 원래는 서베이어가 서베이 끝나고 본인의 회사정보, license정보등을 CAP에 프린팅등을 하여 확인해 놓은 거라고 하는 것 같습니다)
3. 댓글에 도움주셨던대로 해당 검색어들로 저희 county의 자료를 찾아본 결과 그래도 좀 더 똑똑해 질 수 있었습니다. 특히 LoneStar님께서 말씀주셨던 County Assessor website에 들어가보니 단순 Parcel viewer/GIS자료 외 저희 property line의 길이들의 숫자가 나와 있는 Parcel viewer와 비슷한 map을 찾을 수 있었고, 해당 내용으로 미루어 볼때 등록정보 상으로는, 저희 lot이 가로 폭은 옆집 lot과 같지만, 세로 폭이 3 피트정도 더 긴 것을 알게되었습니다. Parcel viewer를 통해서는 lot size만 알 수 있었는데, Assessor website에서는 각각의 폭이 대략적으로 나와있더라고요. 이 정보를 통해 저희 폭이 3 피트 정도 크다는 추가 정보를 아주 주먹구구식으로 확인해보기 위해 걸음걸이로 대략 확인해보았을때 옆집 빌더가 꽂아놓은 프로퍼티 코너 말뚝(?)으로 기준으로 저희 lot이 걸음 한폭 정도 길긴 하더라고요. 그래서 그쪽의 boundary survey가 아주 틀리진 않다는 생각을 했지만, 저희가 찾아볼 수 있는 정보로는 짐작만 할 수 있을 뿐, 전문 장비가 없이는 확인할 방법이 없었습니다. 또한 해당 웹사이트에서의 가로폭은 옆집빌더 리포트에 나와있는 가로폭과 0.65 feet정도 차이가 차이가 나는 것도 확인했고요. (카운티 자료는 150', 옆집빌더리포트는 150.65')
4. 어찌됐든 저쪽이 가장 최근 Tomography/Boundary Survey를 가지고 있고, 저희가 해당 라인을 동의하지 않으면 40년도 전의 손으로 그린 퍼밋 자료가지고는 쉽지 않을것 같기 때문에, 저희 lot의 Title Report의 legal description과 사이즈 등이 일치 하는지를 재확인하기 위한 저희의 바운더리 서베이를 진행하든지 해야 할것 같습니다. 이 경우, 저쪽의 리포트와 같은 결과가 나온다면 결국 돈 낭비가 될 것이고 (흑흑), 혹시 다를 경우는 추가 협의 혹은 분쟁까지도 필요하겠지만요.
5. 참고로, 지금 상태로 프로퍼티라인을 동의하더라도 최대한 펜스를 옆집쪽으로 밀고 싶으면, 프로퍼티 라인에 펜스를 치는 것을 동의하지 않으면 된다고 누군가 조언을 주시더라고요. 이 경우, 옆집 빌더는 펜스를 반드시 본인의 프로퍼티 안에만 쳐야하므로 몇인치 안쪽으로 쳐야하기 때문이라고 합니다.
6. 저희는 아직 살짝 고민중입니다.
1) 옆집 빌더의 서베이가 3년 전 실시한 최근 거라고는 하지만, 꼭 정확하지는 않을 수도 있을텐데 vs 본인들 말로는 본인들 Title report의 legal description및 lot size와 일치한다고 하니 정확할 수도 있는 것이고
2) 처음 치는 fence저희 맘의 안정을 위해서 서베이를 해서 정확한 데이터를 갖고 있을 것인가(그것이 옆집리포트와 일치하게되더라도) vs Primary home이긴하지만, 몇년 안에는 옮길 수도 있을텐데 옆집빌더의 리포트가 얼마나 정확한지 의구심이 든다고 해서 몇 천불의 비용을 들여서 급 서베이를 해야할지 고민되기도 해서요.
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마모에 글들을 미리 찾아보았는데, 관련내용들은 많지 않아 혹시 비슷한 일이 있으셨던 분 도움도 받고, 차후 비슷한 일을 겪으실 경우 도움이 될수 있을 것 같아 글을 하나 파서 진행될때마다 업데이트 해보려고 합니다.
저희가 작년에 집을 샀는데, 옆 lot이 빈땅이었는데 빌더가 막 공사를 시작하려는 차였습니다.
(HOA가 있는 타운은 아닙니다. 옆의 빈 lot을 사서 바이어에게 바로 팔면서 빌딩을 하는거라고 하더라구요)
공사를 시작하면서 오렌지색 망으로 대략 경계선을 나눠놨었는데, 저희가 이해하고 있는 라인과 비슷해서 별 생각없이 지난 1년 여 공사하는 동안 신경쓰지 않았었는데, 오늘 저희 뒷마당에 깊은 구멍을 파고 있더라고요. 펜스 포스트용 구명을 벌써 여러 개 파놨길래, 여기는 우리 property라고 작업을 멈추게 했더니 작업자분들 왈 본인들 매니저가 저희집 가장 바깥쪽 벽에서 6 feet되는 곳이 펜스라인이라고 작업지시를 받았다고 하더라고요.
저희 집이 추가로 addition을 한 집이라서 집살 때 permit서류를 받아놓은 것이 기억나서 얼른 확인해보니 제 서류에는 Lot line이 해당 벽의 10 feet로 표시되어 있길래, 내가 가진 서류에는 10 feet로 표시되어 있으니, 매니저가 오면 알려달라고 하고 우선 작업을 멈추도록 요청하고 들어왔습니다.
잠시 후 매니저가 방문해서 서로 상황 설명을 했더니, Construction시 받았던 Survey 자료를 보내준다고 했고, 저희가 동의할떄까지 며칠동안은 펜스 작업은 중단하기로 했습니다.
방금 빌더측 매니저로부터 이메일로 그림이 매우 복잡한 서류를 받았는데, 그쪽 land survey에는 우리지붕끝에서 5.5 feet가량 지점이 property line으로 정리되어 있긴 하더라고요.
제가 가진 저희집의 permit서류는 78년도의 퍼밋서류여서 예쁘게 펜과 자로 잘 그려져 있습니다만..10 feet지점이 property line 으로 아주 clear하게 잘 써있습니다. 저희 서류 역시 County Permit department에서 발행해준 카피입니다. 1977년도 서류인지라 2021년도 서류처럼 fancy하진 않지만요.
옆집 빌더측 서류에는 위도경도같은걸로 보이는 숫자가 있는데 저희는 그런건 없고 벽부터 lot line까지의 거리등만 숫자로 나와있네요.
낮에 빌더 매니저를 만났을 때 제 서류에는 10 feet로 표시되어 있다고 말을 했던 터라, 본인들 자료 이메일로 보내주면서 저희것도 보내달라고 하길래,
제 서류를 바로 보내주려다가 워낙 이런 경험이 처음인지라 아는 부동산 에이전트께도 물어보고, 미국인 친구에게도 상황을 설명하니 두 분 다 부동산 법 변호사와 먼저 상담해보라고 하더라고요.
약간이면 귀찮아서 그냥 넘어가고도 싶은데, 길이가 150 feet가 넘어가는 긴 쪽이고, 4 feet차이면 600 square feet이상의 면적이 차이가 나는데 느낌상 작지 않아서요.
구글링해보니 아무래도 Land Survey를 추가로 해야할 경우가 있을 것 같아 인터넷에서 찾아본 몇 군데 평이 좋은 Land survey회사들은 다들 예약이 꽉차 있어서 최소 4-6주기다려야 서베이를 받을 수 있기도 하고, 천불이 훌쩍 넘어가는 적지 않은 비용이라서 저희가 가진 집증축 Permit approval 서류에 나와있는 10 feet라는 숫자는 상대방의 Land Survey에 비해 공신력이 비교적 떨어지는 건지, 그렇다면 랜드 서베이를 저희가 저희 비용을 들여서 꼭 해서 저희 Permit 서류가 맞을 경우 or 상대방 survey결과가 맞을 경우 등에는 비용처리를 상대방 혹은 저희가 부담해야하는건지 등등 여러 고민 사항이 생기기도 해서, 우선 저희 집 구매에 도움주셨던 부동산 에이전트께서 소개해주신 부동산 변호사와 상담해보려고 합니다.
다행히 빌더가 막무가내는 아니어서 당장은 펜스를 설치하지 않겠다고 합의는 봤지만요, 이렇게 당황스러운 경우도 생기네요.
한국에서 아파트에서만 살던 저희로서는 미국 싱글하우스 살면서 정말 많은 경험을 하고 있는것 같습니다.
저희 진행상황은 종종 업데이트 드리겠습니다.
(혹시 이런 경험을 하신 마모님들이 계시면 조언 감사히 받겠습니다.)
랜드 서베이도 틀리는 경우가 많습니다.
빌더가 가지고 있는 서베이가 반드시 맞다고 할수도 없습니다.
택스 맵도 한번 확인을 하시고..대지가 재조정 되었다면 택스맵이 업데이트 되었을테니까요.
가지고 계신것이 아마도 랏을 추가로 조정했거나 합쳤을때의 서류인거 같은데 서베이어가 미스했을수도 있습니다.
디드에 schedule A를 보시면 랏의 사이즈를 구술해놨을겁니다. 그것도 참고를 해보세요
서베이를 다시 해보시느게 좋을듯 합니다만..
서베이와 퍼밋 서류중 고르라면 퍼밋서류를 우선시할듯 합니다.
조언 감사드립니다.
예, Lot size며 parcel viewer로 확인해보았을때는 저희가 가진 Permit서류상의 경계 라인이 좀 더 정확해보입니다만,
결국 따지고 들려면, 서베이를 다시 해봐야할 가능성이 크겠군요.
저희가 가진 서류는 78년도에 집 addition을 했을 때의 서류입니다. 집 외벽으로부터 Lot line까지가 10 feet로 나와있고, Approved 라고 크게 도장찍혀있는 아주 오래된 (44년된) 서류인듯 보입니다.
제 생각으로는 survey의 목적자체가 land boundary를 조사하는 것이여서 permit보다는 survey가 더 공신력이 있지않나하는데 그래도 혹 surveyor가 실수한 것일수도 있으니 우선 county에 선생님집 survey record가 있는지 문의해보셨음 좋겠습니다. 또한 집 구매시 모기지를 받으셨다면 통상 lender가 survey를 요구하는 경우가 많은데 혹 집 구매때 closing document에 survey가 있는지도 찾아보셨으면 좋겠습니다. 44년전 permit을 받은 후에 무슨 일이 있었는지 모르는 것이여서 상대가 최근 survey들이미는데 dispute하려면 선생님도 survey를 다시 얻는 것말고 방법이 없어보입니다.
땅의 범위가 적지않아보여 당황스러우실텐데 아무쪼록 좋은 결과가 나오길 바랍니다.
예 방금 카운티에서 답변 받았는데, 저희집의 경우 이전 오너가 30년동안 소유하고 있었는데, 따로 record된 서베이기록은 없다고 하네요. 집 구매시 closing document도 확인해봤는데 아주 옛날의 verbal description비슷한 기록이 링크되어 있는걸보니 비슷한 시기의 자료인걸로 생각되네요.
저희도 서베이를 다시 해봐야할것만 같네요..작은 크기가 아니어서 비용이 들더라도 해봐야하지 싶은 쪽으로 마음이 기울고 있습니다.
이런경우 SilkTree님도 서베이어를 고용하셔서 조사해야 할 수도 있습니다. 카운티나 타운쉽도 보통 서베이어가 조사한걸 바탕으로 퍼밋을 주더라구요. 저도 같은 경우는 아니었지만 경계가 모호해서 지역 타운쉽과 카운티에 연락하니 최근에 지은 집이 아니면 서베이어를 고용해서 정확한 라인을 받아서 퍼밋을 받으라고 하더군요. 예전에 살던 집은 지은지 10년이 안되서 기록을 다 가지고 이어서 펜스치거나 할때 타운쉽에서 경계를 받아서 했는데, 현재집은 더 오래되서 그런지 서베이어를 고용해서 다시 조사하라고 했습니다. 혹, 만약 집에서 5.5피트가 실제 경계라면 택스 관련해서도 조정(줄이는 방향)을 받으시는게 좋을거 같아요.
조언 감사드립니다. 아무래도 그래야 할 것 같습니다. 저희집의 예전 퍼밋 기록은 요즘 시대처럼 자세하진 나와있지 않아서, 지금 옆집 신축 빌더쪽의 자료가 latest로 보여지긴 합니다.(감으로는)
다만, 저희 집 퍼밋시 기록으로는 땅크기가 지금 택스내고 있는 사이즈와 동일하므로, 만약에 경계가 달라진다면 택스 조정이라도 기대해봐야겠네요.
해당 부분은 생각하지 못했었는데 조언 감사드려요. 경계가 다시 잡혀야 한다면..택스라도 덜 내야겠습니다..ㅠㅠ
묵인하지 않으시고 공사를 중단시킨건 잘하신거같아요.
먼저 펜스를 치고 계셨다면 소유권을 주장하기 좀 더 클리어했을텐데요.
법적으로 변호사가 뭐라고 하는지 들어보셔야겠지만,
제 생각엔 가지고 계신 "카운티 발행" 퍼밋에 나와 있는 대지 면적으로 property tax를 계속 내왔다면 소유권은 실크트리님에게 있지 않을까 싶은 생각이 들어요.
예 첨에 저희 기준으로 넘 황당해서 당당히 나가서 지금 우리땅에 펜스박고 있으니 나가주세요! 한게 다행히 효과가 있었던 것 같습니다.
저희가 이사오기전에는 빈땅(숲)이어서 전주인이 딱히 신경쓰지 않았고, 저희 이사들어올떄는 이미 공사를 시작하고 있어서 아마 펜스 치려고 했어도 그쪽이랑 분쟁은 했을 것 같긴 합니다.
말씀하신대로 카운티 발행 퍼밋에 나와있는 대지 면적으로 property tax를 내온걸로 보여지긴 합니다. 해당 내용 바탕으로 좀 더 논의해봐야겠습니다.
조언주셔서 감사합니다.
county assessor website에 들어가셔서 해당 카운티가 gis map 같은 것을 제공해주는지 확인해보시고,
제공해준다면 대략적인 나의 Lot 라인이 어느정도인지는 확인하실 수 있을거에요. (대충 찾아보니 la, oc는 제공을 하네요).
GIS 가 없다면 나의 lot에 대한 정보공개요청? 을 하셔서 필요한 정보를 얻으실 수 있을것 같아요.
건투를 빕니다. 좋은 소식 기다릴께요.
덕분에 좋은 정보를 찾아볼 수 있었습니다. 더불어 county recording office에 정보요청을 했다가 재미있는 사실을 알았습니다.
저희 집의 이전주인이랑 해당 lot의 주인이랑 같은 사람이었더라고요.
아마 그래서 집을 확장할 때 그렇게 경계에 예민하지 않았던것 같은데, 오늘 옆집 빌더에서 본인들이 한 토모그래피/바운더리라인 서베이 자료를 보내왔는데 저희집 Roof에서 5'4''라고 되어 있던데 고민 중입니다.
저도 며칠 전 이사와서 fence 치려고 옆 집 이웃들과 상의중인데 좋은 정보 얻을 수 있을 것 같아 팔로우 해야겠습니다. 추후에 문제가 발생할 수 있는 만큼 서베이 불러서 해야겠네요. 저흰 알아보니 이틀안에 올 수 있다고 하더라구요.
제가 겪어보니, 옆집 분들과 상의 중이시라면 아예 비용 같이 부담하셔서 서베이 해보시는 것도 깔끔한 방법이 될 듯 싶습니다. 아니면 Metal detector로 혹시 바운더리 코너 근처 찾아보시면 예전에 박아놓은 코너핀이 있을지도요! ^^
옆집이 나무에 가려 잘 보이지 않았는데, 어느날 옆집 소포가 잘못 와서 갖다 주러 갔는데, 우리집 앞마당에 침범하여 쓰고 있어서 말했더니,
20년전에 자기 이사올 때 부터 그랬다는 엉뚱한 생때를 쓰길래, 지적도 보여주니 자기는 인정 못한다 하더라구요.
주마다 다르겠지만 CA는 문제의 인식을 한 날 부터 1년인가 2년 안에 구분 짓지 않으면 옆집에서 자기네 땅으로 클레임 할 수 있다는 로컬 법이 있어서
부랴부랴 Land Survey 찾았는데, 이렇게 작은 이슈는 상대를 안 해 주더라구요. 3주쯤 걸려 겨우 찾아서, 1시간 쯤 걸려 땅에 도장 박아주고 깃발 꼽아 주고, county에 새로 report 하고 4,600불 냈습니다.
아까웠지만 샌프란에 사는 선배에게 말하니 자기는 1만불 냈다고 해서 돈은 아깝지만 싸게 했군 하고 넘어갔습니다.
이런 경우는 나의 재산을 확실히 하기위해 Land Survey하시는 게 좋을 듯 합니다. Builder에게 니네가 돈내라 해보고, 반발이 심하면 반반 내자로 하심이 어떠실련지.
아마 제가 어쩌면 옆집 빌더 입장에서는 유쾌한C님의 옆집분의 역할을 하고 있는 것일지도 모르겠습니다. ^^
"이사올때부터 알고있기를 우리 빌딩에서 10피트야 - 여기 퍼밋리코드 봐봐" ㅠㅠ
제 경우는 빌더가 이미 2019년도에 실시한 서베이 리포트가 있고, 본인들 리포트가 매우 정확하다고 강력히 얘기하고 있는 상황이라서, 제가 다시 한다고 할 경우 비용은 저희가 부담해야 할 것 같습니다.
옆집 분은 해당 서베이 결과를 보고 본인측의 서베이 없이 바로 인정하셨나요?
County 리포트 후 펜스를 설치하시지 않았는지도 궁금합니다.
유쾌한C님의 답글주심을 보고 생각해보니, 옆집 빌더의 빌딩 퍼밋은 해당 서베이를 카운티에 제출하고 받았을테니 저희 카운티에도 왠지 해당 바운더리 라인으로 리포트가 다시 되어 있을것 같다는 생각이 듭니다.
서베이 하실때 surveyor에게 property line에 property pin을 꼭 설치해달라고 하세요. Silktree님 같은 경우는 survey drawing 보다는 실제 땅에 pin을 locate하는게 훨씬 중요해요. Surveyor service를 여러가지로 요청할 수 있는데 기본 land lot, building location, hardscape 정도가 기본이고 property pin설치는 extra인 경우도 많아요. 꼭 license 있는 업체를 선정하세요. 서베이 요청할 때 왜 서베이를 하는지 목적도 설명하시구요.
예, 저도 그럴것 같습니다. 저희 드로잉에는 10피트라고 떡하니 있지만,
옆집빌더왈 그들이 "찾아낸" lot 코너들에 기존 박혀있던 iron pipe가 본인들의 서베이와는 거의 완벽히 일치해서 본인들이 서베이시 따로 설치할 필요가 없었다고 하는데, 그 핀 기준으로는 그들의 서베이가 거의 일치하긴 합니다. (누가 심심해서 ㅠㅠ 옮기진 않았겠죠)
다만 4 코너중 3코너에서만 발견해서 1 코너에는 본인들이 따로 Rebar?를 설치한것으로 서베이 리포트에서 보여지네요.
저희경우는 서베이 끝나고나서 깃발을 꼿아주었는데 그곳에 PVC 파이프를 적당한 길이로 자르고 콘크리트로 메운다음 그가운데 rebar 를 박아서 나중 수풀이덮어도 금속탐지기로 찿을수있도록 땅을파서 그곳에 박아두었읍니다.
아..이게 제가 서베이 리포트에서 본 Rebar인것 같습니다. 네 코너 중 세코너에 기존에 박혀있던 Iron pipe가 본인들의 서베이 결과랑 거의 일치해서 별도로 핀을 박지는 않은것 같고, 한 군데만 따로 설치한 것 같습니다. 저희가 서베이를 실시할 경우 그들의 기존 서베이와 일치할 것인지 아닌지가 관건이네요.ㅠㅠ
에고 걱정이 많으시겠습니다. 제가 이와 관련 문제로 좀 골치 아팠던 적이 있었는데요.. property line 관련해서는 그냥 좋은게 좋은거다 하고 절대 넘어가면 안됩니다. 위에서 유쾌한씨님이 말씀하신 것 처럼 서베이를 하더라도 만약 옆집에서 의도를 가지고 있다면 나중에 adverse posession을 행사해서 자기땅으로 야금야금 먹을수도 있어요. 이게 미국에만 있는 좀 독특한 법인데 squatter's rights 라고도 하고요. 쉽게 이야기 하면 남의 땅이라도 그걸 현재 사용하고 있는 사람이 소유권을 행사할 수 있다는 이야기 입니다. 이 adverse posession이 성립되려면 다섯가지 테스트(open, notorious, hostile, actual, and exclusive and continuous)를 통과해야 하는데.. 지금은 당장 문제가 안되겠지만 만약 옆집에서 펜스를 치고 계속 우격다짐 하면서 몇년을 질질 끌다가 adverse posession을 행사하면 소유권이 넘어갈 수 도 있습니다. 그래서 adverse posession이 성립될 수 있는 여지를 없애는게 롱텀으로 봤을 때 굉장히 중요하고요. 내용이 좀 복잡하긴 한데.. 아래 링크를 참고하시면 좀 도움이 될거에요. 골치아픈 일이지만 잘 해결되시길 바랍니다.
영문설명: https://www.nolo.com/legal-encyclopedia/adverse-possession-trespassers-become-owners-46934.html
한글설명: https://www.ktown1st.com/blog/buenapark1224/14072
감사합니다. 잘 읽어보았습니다.
번거롭고 비용이 들어도 서베이하는 쪽으로 맘 굳히고 우리도 서베이 하겠다고 통보했더니 오늘 갑자기 옆집 빌더에게 메일이와서는 자기들은 못기다리겠으니 그냥 펜스 치겠다고 해서, 결국 내일 저희는 부동산법 관련 변호사도 만나기로 했습니다.
점점 골치아파지는데 잘 끝나면 좋겠네요.
아시는 리얼터분께서는 너무 까다롭게 나오면 고소 먼저 하라고 하시네요 -_- 그럼 그 빌더가 집을 못파나봐요. 그렇게까지 해야하나 싶지만 타향살이 너무 어렵습니다.
이건 무조건 설베이 하셔야 해요.
상대방이 옳든 그르던, 설베이가 있어야 어떻게든 하실 수 있는거에요.
옙, 서베이어 좀 알아보고 있는데, 요즘 건축붐인건지 다들 너무 바쁘시네요. 다 연말전엔 힘들것 같다고...ㅠㅠ
재미있게 읽고 있습니다. Citi setback rule이 뭔가요?
건물 지을 때 건물의 앞, 뒤, 양 옆 등이 Property Line에서 얼마 이상의 간격을 두어야 한다는 규정입니다. ^^ 보통 City Permit Department규정에 나와있더라구요.
Set back rule은 건물이 오래전에 지어진 것이면 크게 상관이 없을 수도 있습니다. grandfather rule이라고 해서 existing building이 일정 규모이상의 증축이나 개축을 하지 않는 이상 rule이 바뀌었다고 해서 지금 살고 있는 건물을 뜯어서 다시 지으라고 하지는 않습니다.
건축법은 철저하게 지방법에 속하기 때문에 님이 속하신 county나 city의 zoning department에 확인을 해 보시는 것이 제일 확실합니다. setback rule들도 자주 바뀌기 때문에 님의 집이 지어질때 그 때 법규에 맞추어서 잘 지어졌고 그 때 지어진 용도대로 사용하고 있으면 큰 문제 없습니다.
님의 경우에는 일단 license있는 surveyor의 정확한 property line규정이 제일 우선인 것 같습니다. 요즘은 집들이 많아지면서 set back들이 점점 작아지고 있어요. 예전에는 side setback이 무조건 10ft인 경우가 많았는데 요즘은 동네에 따라서 5ft인 경우도 많습니다. front setback 이나 rear setback은 조금 더 큰 편이구요. 그렇지만 동네마다 다~ 다릅니다. 보통의 경우 survey를 받으면 setback, easement information도 나옵니다. 전에 말씀드린대로 survey받으시면서 property pin 꼭 하시구요, 옆에 builder가 fence 치는것은 당장은 ignore하세요. survey 해서 그 땅이 님의 땅으로 판명되면 철거 요청 하실 수 있습니다. (아마 손해배상청구도 ...)
예 확인해보았는데, Rear setback rule이 하필 공교롭게도 예전부터 10 feet였더라고요.
문제는 만약에 서베이어를 고용해서 한 서베이 결과가 저희집이 setback rule을 어기고 있다고 확인될 경우라도, 조언주신대로 Grandfarthered rule에 의해 재증축하지 않고서야 지금 살고 있는 건물을 다시 뜯으라고 하는 경우는 "실질적으로는" 거의 없을 거라고 하긴 합니다만(구글 서치결과), 규정을 지키지 않은 건축물임을 제가 확인하게 되므로 차후 집 판매시에 disclose해야 할 내용이어서 판매시 불리할 수 있고, (결정적으로 저희도 증축을 고려하고 있었기에) 서베이로 dispute하기보다는 상관없이 레어 셋백 10피트는 우리땅이다라고 주장해야한다는게 변호사의견이었는데 아마 짐작컨대 위의 Mojito님 댓글의 땅을 현재 사용하고 있는 사람으로서의 소유권을 주장하자는 의미 같네요.
말씀주신대로 옆집 펜스 치는건 굳이 막으려고 해봤자 저희가 할 수 있는게, 펜스치고 있을 때 프로퍼티 trespassing했다고 경찰을 부르지 않는 이상(그래봤자 우리땅에 넘어와 있을때) 딱히 할일이 없어보여서 특별히 더 이상 추가 액션은 하지 않으려고 했는데, 오늘 그쪽 빌더 "사장" 이라는 사람이 와서 한참 논쟁을 하다 갔네요 - 제가 굳이 논쟁하고 싶지 않아서 변호사랑 얘기해라. 필요시 우리도 lawsuit을 file하겠다라고 했더니, 자기네도 역고소 한다길래 (해당 시나리오는 이미 예상한지라) 웃으면서 그러라고 했더니 그때부터 neighbourly하게 해결할 수 있는 방안이 없겠냐고 조곤조곤 목소리 낮춰 말하는걸 보니, 역시 그들로서는 소송당해서 소송이 끝날때까지 집을 판매하지 못하는게 가장 큰 걱정거리구나 싶긴했네요. 해당 시나리오까지 가서는 안되겠지만요.
다만 저희로서는 이런 문제가 없을거라 확인하고, permit record까지 또 확인 후 구매한 집에 리모델링까지 마치고 들어와서 이런일을 겪으니 참 당황스럽네요. ㅠㅠ 뭔가 배우는게 있곘죠.
예전에도 setback rule이 10ft이었다면 님에게 더 유리할 수 있어요. county (or city)에서 허가를 해줘서 집을 지은 거니까 (집 지을때 inspection도 당연히 했을테고) 집을 지었을 당시에는 그 당시 건축법에 맞춰서 집이 지어졌다고 추론할 수 있겠지요. 그렇지 않다면 county를 sue하실 수도 있을 것 같아요. (original 건축물이 증축없이 그대로 유지되고 있다는 가정입니다. ) 혹시 서베이를 해서 결과가 님에게 불리하게 나온다고 해도 예전 기록으로 싸워볼 수 있을 것 같네요.
번거로운 과정이긴 하지만 이번기회에 깔끔하게 정리하시길 바래요.
옙 감사합니다!! 바쁘신 시간내어 여러 조언주시고 화이팅해주심에 무척 힘이 납니다.
조금 덧붙이자면, 저희가 가지고 있는 퍼밋레코드는 당시 original집 permit record는 아니고, 기존 1600 square feet정도의 집을 500 square feet정도 증축할때 받은 permit입니다. 짐작컨대 증축시 최대한 setback rule에 맞추어 집을 증축한 것으로 이해됩니다. 퍼밋에 하기처럼 나와있거든요.. 
아무래도 그루잠님 말씀과 변호사말씀이 일치하는 것 같습니다.
당시 addition시 rear setback을 당시 규정대로 10 feet에 맞추어 증축한 것으로 카운티에서 퍼밋을 준것이 나와있고 오래전이긴 하나 이 또한 카운티에서 준 퍼밋이고 예전집주인이 seller disclosure에서 확인했듯이 향후 remodelling에 문제가 될만한 소지가 없다라고 컨펌한 내용이 있기에, 이집에서 40년 넘게 산 예전 집주인이 자기는 건물로부터 10피트를 우리땅으로 알고 살고 있었다라고 증언을 해주면 우리쪽에 유리할거라는데, 옆집이 짓고 있는 땅도 사실 이 집주인이 저희 집을 팔기 2년전에 판것을 알게 되어서, 소송까지 갔을 때 과연 한쪽(저희쪽)에만 유리한 증언을 해줄 것인지가 관건이지만요.
소송같은건 안하고 잘 협의 후 마무리하고 싶은 마음입니다. ^^ 영어도 안되는데 아주 스트레스 입니다..ㅠㅠ
먼저 잘 해결되기를 바라면서요...
이 정도 되면 집 구매하실 때 계약도 다시 살펴보셔야 되지 않나 싶네요. 실크님은 정상?적인 집으로 알고 돈을 냈는데 알고 보니 이런 문제 또는 이슈가 있었던 집이였으니까요. 이런 이슈가 있었다면 그 가격을 다 내지 않았을거 같기도 하고요... 셀러가 이 사실을 알았는지 몰랐는지는 셀러만이 알 수 있으니까요.
감사합니다. 안그래도 seller disclosure를 살펴보았습니다. 아마 항목 I에 해당되는 내용일것 같은데, 분명히 No라고 표시하였고 항목 J를 저희가 재확인하였을때 Permit approval을 얘기하였습니다. 그래서 만약에 필요할 경우, 이전 집주인에게 lawsuit을 filing해야하는 경우도 생길 수 있다고 하네요 -_-;;
이런 법적논쟁거리와는 거리가 먼 삶을 살아왔는지라 영 맘이 편치 않은데, 큰 경험하고 있다 생각하려고 합니다.
모쪼록 잘 해결되었으면 좋겠습니다. 제 생각엔 어떤 이득을 얻기 위해서라기보다는 미래에 발생할 불이익을 방지하는 차원에서 돈이 들더라도 확실히 하는게 좋을 것 같아요. 정리해 주신 내용보니 근거 하나하나 잘 찾으신 것 같구요, 3자가 보기에도 다툼의 소지는 있으나 논리적으로는 SilkTree님이 더 reasonable해보입니다. addition시에 규정대로 퍼밋을 받는게 맞는거니까요. 다만 이전 주인이 옆 땅을 팔았으니 결론적으로 이전 주인이 잘못한 것 같은데, 가능하다면 현재 집에서 10ft를 빌더에게 인정받고 빌더는 이전 주인하고 피해보상을 다투는 쪽으로 합의하는게 좋지 않을까 하는데 이게 말처럼 쉽진 않겠죠.
감사합니다, CaptainCook님.
맞습니다. 이득을 얻으려는 생각은 전혀 없고, 처음에 저희가 짐작한 property line과 차이가 있어서 땅사이즈와 경계라도 제대로 확인하자라는 맘으로 시작했다가, 빌딩 setback rule까지 알게되며 -_- 전혀 의도치 않게 원하지도 않던 지식이 늘어나고 있네요^^
사실 말씀하신대로 결론적으로는 이전 주인이 (의도치 않게) 잘못한 것이 맞는것 같다고 생각하고 있습니다. 옆집 빌더도 본인들 입장에서는 좀 날벼락일 수도 있겠구요.
다만, 현재 집에서 10ft를 지금 프로퍼티 주인인 빌더가 여전히 동의하지않아 소송까지 갈 경우, 이전 주인으로부터 "Seller disclosure에 적은 내용대로 알고 있었다(즉 바운더리에서 10 ft로 알고 있었다)" 라는 우리쪽에 유리한 증언을 받는 조건으로 이전 주인과 협의하는 것도 방법이라고는 하네요. 이 경우 우리는 피해보상청구를 하지 않겠다라는 조건정도를 걸어야하겠지만요.
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