안녕하세요, 마일모아 게시판에서 처음으로 글을 작성해보네요. 저는 첫 번째 부동산 투자를 계획하고 있으며, 현재의 이자율도 높고 집 가격도 아직 높기 때문에 고민을 하고 있습니다. 그리고 생각한 방법이 있어 공유하고 다른 분들의 의견도 듣고 싶어 글을 씁니다.

1. FHA — 저는 First Home Buyer이기 때문에 FHA론을 이용해서 적은 돈을 투자해서 집을 사볼 계획 입니다. 제 현재 상황에서 3.5% down으로 loan을 받을 수 있습니다.
    
2. Risk of high interest and less down payment — 1번만 고려하면 집값이 아무리 아무리 싸도 무조건 손해를 보게 되있습니다. 이자가 높고, 적은 down payment로 인한 PMI 까지 고려하면 절대 하지 않을 선택입니다. 하지만 생각을 한 번 바꿔 봤습니다. ‘롱텀을 고려하지 않고 숏텀으로 생각한다면 어떨까?’
    
3. Real Estate in Short-term? — 제가 생각하는 숏텀이란 Flipping을 할만한 싼 매물을 찾아서 고치고 싸게 팔자. 가능한 빠른 시간 안에.
    
4. FHA론으로 Flipping을 할 수 있는가? — 제가 알아보니까 FHA 203(k)라는 loan이 있습니다. An FHA 203(k) loan is backed by the Federal Housing Administration (FHA). It provides a vehicle through which home buyers or homeowners can borrow sufficient funds to address both the cost of any given property and subsequent repairs. 기존 FHA론은 inspection이 다른 conventional loan에 비해 까다로운데 FHA 203(k)는 덜 까다로워서 컨디션이 최악만 아니라면 flipping할 수 있는 집을 살 수 있습니다.
   Eligible Activities:
   • structural alterations and reconstruction
   • modernization and improvements to the home's function
   • elimination of health and safety hazards
   • changes that improve appearance and eliminate obsolescence
   • reconditioning or replacing plumbing; installing a well and/or septic system
   • adding or replacing roofing, gutters, and downspouts
   • adding or replacing floors and/or floor treatments
   • major landscape work and site improvements
   • enhancing accessibility for a disabled person
   • making energy conservation improvements
      
5. 기대수익 — 원래는 1M에서 1.3M 사이 3 family 살수있는 매물 (New York City)를 down을 20% 모은 다음에 첫 집으로 사볼까 했는데 down payment 모으는데 시간도 1.5년 정도 걸릴 것 같고 FHA론도 leverage해보고 싶고해서 생각한게 500-550K 정도로 2 family 매물을 사면 어떨까 싶습니다. 그렇게 되면 down payment는 17.5K ~ 19.5K 정도로 아무 부담없이 지금 당장도 매물만 있으면 살 수 있는 정도가 됩니다. 제가 공사 비용에 대한 공부가 아직 덜 되서 잘은 모르겠지만 대략 100K를 잡는다고 한다면.. $22,000 정도의 초기 투자 비용이 필요합니다. 이런 매물들이 진짜 없는데 뉴욕시티 지역에 한 세군대 정도를 봤어요. 그리고 그 근처 같은 squrare feet, bedroom, bathroom의 multi-family를 보니까 $700K ~ $830K 까지 있더라고요. 그렇다면 제가 본 이 집은 분명히 싼 이유가 있을거고 그거를 잘 flip만 해서 같은 동내의 average price에만 팔아도 대락 80k ~ 130k정도의 단기 부동산 투자 수익이 잡힙니다.
    
6. Low Risk — 생각보다 큰 대출 (>1M)을 하는게 아니고 multi-family다 보니까, 집이 생각한 타임라인에 팔리지지 않거나 조금 적게 valuation이 되도 크게 손해보거나 risk가 있어 보이지는 않습니다. 정 안되면 팔릴 때 까지 한 층 rent주고 조금 비싼 이자내면서 살면 되니까요.
    
7. FHA로 단기간에 집을 팔 수 있는가? The answer is really, whenever you have the need . But depending on circumstances you may find your ability to sell is more limited in the first 90 days of ownership. 네, 기간에 관계없이 팔 수 있습니다. Limitation은 appraisal을 다시 받아야 될 수도 있다는 사실입니다. The sale of real estate 91 days after purchase (up to 180 days after purchase) requires a new appraisal if the resale price is 100% or more above the original cost of the property. This required appraisal cannot be charged to the borrower.

제가 요 몇일 신나서 알아본 내용 공유합니다. 의견들 질문들 편하게 남겨주세요.
 

Reference

https://www.hud.gov/program_offices/housing/sfh/203k/203k--df

https://www.fha.com/fha_article?id=2816