2015년에 지은 집이구요, 2022년 5월에 이사했습니다.
그런데 Finish 되지 않은 베이스먼트 벽에 2군데 정도 세로 크랙이 있습니다.
잘 보면 뭔가 물 같은 게 스며 나와서 얼룩이 된 것 같이 보이는 흔적이 보입니다만
제법 비가 많이 온다 싶은 날에 봐도 물이 스며들어서 젖은 건 본 적이 없어요. 진짜 물자국인지 아닌지 모르겠습니다.
집 살 때 Realtor 아저씨가 이 정도 크랙 없는 집 없다고 세로 크랙은 크게 문제 없다고 하여 믿고 넘어갔고
당시 워낙 seller market이라 offer 넣을 때 inspection waive 하는 건 기본 옵션이던 시절이었기 때문에 Inspection도 못 했었네요.
제가 궁금한 점은
1. 저 정도 세로 크랙은 물 새지 않으면 괜찮을 걸까요?
2. 아직 10년 structural warranty가 남아 있습니다. 제 생각엔 지금 claim 걸어봐야 builder는 문제 없다고 넘어갈려고 할 거 같고
결국 나중에 문제 생기면 warranty 끝나서 니가 알아서 고쳐라 할 것만 같은데 그래도 얘기해 보는 게 나을까요?
P2는 "전에 우리가 문제 제기했는데 너네들이 괜찮다고 해서 안 고쳐서 이렇게 됐으니 지금이라도 고쳐라" 라고 얘기할 거리가 있을 거라는데
제 생각에는 만약에 그렇다고 하더라도 미국 builder 회사가 그렇게 쉽게 우리가 원하는 대로 해 줄 것 같지는 않거든요. 의미없는 행위같고.
3. 혹시나 예방 차원에서 콘크리트 fix 같은 거 홈디포에서 사서 발라 놓는 것도 괜찮을까요?
미국 오니까 하나 하나 모든 이슈들이 한국에서 경험해보지 못했던 것들이라 참 어렵습니다.
한국에서는 사람 부르면 와서 다 고쳐줬는데 ㅠㅠ
전문가는 아니지만.. 최근 집사면서 리얼터분들께 들은 말로는 집을 짓고 파운데이션이 자리잡으면서 크랙이 조금 생긴다고 하더라고요(특히 가라지) 저희집도 저정도 크랙은 있네요
저렇게 밑으로 내려가는 크랙은 괜찮고 가로로 가는 크랙은 알아봐야 한다고 들었습니다.
빗물 침투에 따른 거 같은데 큰 문제는 아닐겁니다
이세상의 모든 콘크리트는 크랙이 생긴답니다. 크랙을 방지하는 공법은 이세상에 "없다"는군요.
https://www.concreteconstruction.net/how-to/site-prep/post-tensioned-slab-on-ground-foundations_o
원래 파운데이션에는 tension cable이나 메시가 들어가서, 콘크리트가 벌어지지 않게 해 주는데, 크랙이 작으면, 즉 cable에 별로 텐션이 가해지지 않으면 케이블이 별로 할수 있는게 없다고 합니다. 크랙이 좀 커지면, 즉 안정되면, 에폭시를 바르던가 해서, 틈을 메워주고 더 이상 벌어지지 않게 할수 있습니다.
Settlement (or settling) cracks로 보이구요. 구조적으로 심각한 문제로 보이지 않습니다.
(전문가는 아니지만 저희집에도 비슷한 형태의 settling cracks가 있었습니다)
집 팔기전 보기 흉해서 Repair를 하려고 전문회사를 불렀더니 $100/ft 달라고 해서 고민하던차에 워런티가 끝났지만 builder에게 연락하니 자기네가 보수해주겠다고 해서 그렇게 진행했습니다.
근데 보수라고 해봤자 concrete filler sealant 바르고 끝이었습니다. ㅎ
전문업체의 경우 크랙을 더 갈아내고 구멍 몇개 내서 틈새로 콘크리트 채우는 방식이었구요.
공교롭게 다른 문제로 foundation 전문 inspector를 통해 foundation 전반에 걸친 inspection을 진행하였는데 저런 수직 형태의 crack을 보더니만 settling crack이라며 안전에는 문제 없다고 결론냈습니다.
윗 분께서 말씀해주셨지만 모든 콘크리트는 크랙이 갑니다. 다만 크랙이 벌어지냐 안벌어지냐에 따라 보수할지 결정이되는데 이 기준은 ACI (American Concrete Institute)에서 자세하게 나와있습니다. 사진으로 봤을 때 크랙이 ACI의 기준을 충족하는 것 처럼 보이고, 아직 구조적으로 문제가 되진 않지만, 크랙이 계속 벌어진다면 문제가 될 수 있기 때문에 충분히 빌더한테 얘기할 수 있을 것 같습니다. 보통 보수는 크랙사이에 에폭시를 채워 넣어서 크랙을 메꾸고 더 이상 벌어지지 않도록합니다. 워런티가 있기때문에 스스로 뭔가해보려고 했다가 워런티가 void 되는 경우도 있어서, 빌더에게 맡기시는게 나을 것 같습니다.
사진상으로 보기에 세로 크랙이라 settlement 에 의해 생기는 크랙으로 보입니다. 틈이 1/8"보다 작아보이므로 별 문제는 없어 보입니다. 1/8"이상의 경우 에폭시를 주입하는보강이 필요하구요. 그리고 물의 흔적이 보여 hydrostatic pressure (수압) 으로 생긴 crack 일수 있다고 생각하실수 있지만 그의 경우 가로로 크랙이 생깁니다. 이 경우 바로 빌더에게 연락해야하고 콘크리트 바깥쪽에 드레인이 되도록 별도의 공사를 해야해서 비용도 많이 듭니다 (워런티가 안될 경우). 원글님의 경우 큰 걱정하지 않으셔도 될듯합니다.
저희집도 저런크랙이 세로로 있는데 foundation 전문가가 괜찮다고 하더라구요. 다만 고치는 법은 설명안해주고 가서요. 1/8"보단 커보이는데 에폭시 넣어야 하는지 몰랐네요. 이런것도 유투브 찾아보고 DIY가능할까요? 컨트랙터에 핸디맨들 불러봐도 별로 관심없어 해서요..
Foundation 전문가가 괜찮다고 했다면 믿으셔도 될것같아요 ㅎ. 1/8" 이상은 보강하는것이 FM이지만 더 벌어지지않는다면 그냥 두는 경우도 많습니다. 벌어진다면 다 벌어질때까지 기다리시구요. 혼자 하시려면 틈을 다 막은 후에 큰 주사기같은 injector로 에폭시를 주입합니다. 보통 콘크리트 압축강도가 3-4000psi 인데 에폭시 보강하면 약 3배까지 증가합니다. 당연히 에폭시가 빈틈없이잘 메꾸어졌을때구요. 화이팅.
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