업데이트: 마모님들, 같이 고민해주셔서 너무 감사합니다. 제가 생각해봐야할 여러 가지 문제를 잘 짚어 주셔서 정말 도움이 되었습니다!
집을 보고 왔는데요. 생각보다 집이 조금 많이 작게 느껴졌어요. 커플은 살기 좋지만, 두 룸메이트는 좀 갑갑할 것 같은 구조예요. 그래도, 위치나 가라지 등등 장점이 많아서 오퍼를 넣으려고 했는데, 마켓에 올라온지 오늘이 4일째인데 이미 bidding war가 시작되었더라구요. 벌써, 4개. 그 중 두개는 Automatic escalation clause 와 appraisal/inspection waiver 가 포함이 되어 있다고 합니다. 헉~
그래서 바로 포기하고 왔습니다. 제 눈에 좋아 보이는 것은 다른 사람들 눈에도 좋아 보이는 다는 당연한 진리를 깨닫는 하루였습니다. 다시 한번 댓글 주신 마모님들께 감사드립니다!!! - 늘배 (늘 배우는 이) 올림
마모님들, 10년 정도 남은 은퇴를 준비하고 있는데, 의논할 곳이 없어, 여러분께 조언을 요청드립니다. 인디애나폴리스 다운타운 근처에 작은 2 베드 하우스를 내일 보러 갈려고 합니다. 다운타운 지역에서 gentrification 이 많이 이루어진 지역이라 좀 안전할 것같고. 2005년에 지어진 집이라 그렇게 큰 구조적 문제는 없을 것 같습니다. 이 집은 차량 두대가 들어가는 가라지가 있고, 방 두개와 화장실 두 개라 젊은 직장인들 두명이 룸메이트로 살기가 안성마춤일 것 같습니다. 집이 좀 작아요. 1268SQ 방갈로 스타일의 집입니다. 제 계산은 다음과 같습니다.
구입가: $320K
다운페이: $70K
론: $250K
클로징: $2500
연간 렌트 수입 $2000X12= $24000.
부대비용: Vacancy ($1000?), HOA ($200), 수리 ($500), CapEx ($200)
집 보험: $1300
집 세금: $6,000 (인디애나는 감정가의 2%가 tax cap)
연간 렌트 수입 - 비용 = $14,800
몰기지 (7%예상): $1600 X 12 = $19,200
연간 캐쉬 플로: $3,800
7만불하고 클로징 비용을 들여서, 거의 제가 들이는 비용없이 집에Equity를 쌓아갈 수 있을 것 같아요. 십년후 쯤이면 다운타운 집값이 많이 오를 것 같은데요. 이 집은 좀 사이즈가 작아서, 크게 안 오를 수도 있습니다.
연간 들어오는 수입은 결국 별로 없다고 봐야하는데요. 저희가 여유돈 있을 때마다 모기지를 더 낸다고 생각하면, 10년후에 은퇴를 이 집이 꾸준히 월세를 내주면서 효자노릇을 할 수 있지 않을까요? 제가 뭔가 놓치고 있는게 있을까요?
이제까지 남편이나 저나 일만 하고, 재정을 너무 모르기도 하고 또 신경써야 되는줄도 모르고 그냥 세월만 보내서, 지금부터 좀 노력해보려고 하는데.. 어렵네요. :)
내일 집을 보러가기로 했는데요. 뭔가 크게 이상하지만 않으면 오퍼를 넣을까 싶습니다.
마음 한 구석에서는 지금이 적기가 아닌 것같은 걱정도 들어요. 기다려야 할 것도 같은데, 집값이 더 내려갈지 어쩔지 확신이 없어요.
-집값이 내려간다: 경기가 너무 안 좋고, 회사들이 직원들 감축하고, 모기지 이자율이 내려갈려면 오래 걸릴 것 같다.
- 집값이 크게 내려 가지는 않는다: 집을 가지고 있는 대부분의 사람들이 30년 보장 3%이하의 모기지를 가지고 있어서, 집을 팔아도 아파트 렌트값이 모기지 보다 더 많아서, 집을 포기할 이유가 없다.
그냥 마땅한 거 제가 감당할 수 있는 거 있을 때 그냥 사야할 것도 같고 그러네요. 내려갈 것 같기도 하고, 불경기오고 그 불경기의 영향이 부동산에 미치는 것이 2년 정도 걸린다고 흔히들 말하는데, 2년후부터 시작하면 제가 시간이 좀 부족할 거 같아요. 지금부터 모기지를 부어야, 은퇴시에 집에 equity가 좀 생기지 않을까 싶어서요. 남편은 5년 뿐이 안 남았어요.
주변에 350K를 주면 100년 된 집을 레노베잇한 조금 더 큰 집 (방 3개)를 구할 수도 있기는 해요. 사이즈가 좀 큰 집이 아무래도 집값 상승할 가능성도 더 있기도 한데. 아무리 좋게 고쳐도 옷장이 너무 작거나, 아니면 구조가 살짝 이상하거나 조금씩 문제가 있는 경우가 많더라구요. 다운타운인지라, 가라지가 있는 것이 렌탈홈으로서는 아주 매력적일 것 같아요. 차에서 내려서 문까지 가는 그 5분 동안 무슨 일이 일어날지 며느리도 몰라. :)
제가 좀 횡설수설한 것 같은데, 많은 조언 부탁드립니다!
제가 잘 이해한것이 맞는지 모르겠는데요.
렌트 수익률 계산 할 때
Cash on cash로 계산하는데요.
(렌트수익 - piti(원금, 이자, 세금, 인슈어런스) - 부대비용)/투자금
인데요. 지역에 따라 다르지만 최소 10~15%잡아야 하는데요. 대략 봐도
(24000 - 9300 - 19200)/70000
하시면 마이너스가 나서 가격상승 아니면 투자 가치가 없는 것 같아요. 혹시 제 계산이 틀리면 지적해주세요.
그리고 시세차익 기대하기엔 집 사이즈가 적어서 가격 상승 여럭이 있는지는 잘 모르겠습니다.
아날로그님 정보 감사합니다.
저도 올해말 또는 내년초에 렌탈 하우스를 생각하고 있는데, 알려주신 렌트 수익률 에 적용해보니 잘 이해가 안되네요.
10-15% 정도가 나오려면 모기지대신 렌탈수입이 월등히 많아야 되고, 모기지를 줄이려니 투자금을 늘려야 하는데 그러면 위 공식에 넣으면 % 가 낮아지게 되네여 ㅠㅠ 수익률이 좋으려면 결국 싸게사서 비싼 렌트를 받아야 한다는건데...ㅜㅜ 남가주에서도 가능할까 궁금해서요
다른 주에서 상식적으로 먹히는 것들이 캘리에선 해당이 안되기 때문에 캘리 사는 사람들도 렌트집은 캘리에서 사는 거 아니라던데요? 그리고 캘리 같은 경우는 tenant protection이 쎄서 고약한 세입자가 뻐팅기고 있으면 eviction시키는데 오래걸려서 손해를 입을 수도 있다고 하더라고요.
캘리는 prop 13 때문에 집을 오래 갖고 있으면 실효 property tax가 매우매우 적을 수 있어서 렌트가 낮게 형성이 될 수도 있다고 들은 적이 있던 것 같습니다.
아 그렇군요. 좋은 정보 감사합니다 :) 주변 지인을 보니 본인은 캘리 살면서 텍사스 오스틴에 렌트집을 주면서 관리한경우를 몇몇 봐왔는데, 몇분은 앞으론 로켈에서 렌트집을 해야한다는걸 들어서요. 매니지먼트 및 위의 정보등등 고려해서 정해야 할거 같네요. 오늘 하루도 배워갑니다 ^^
Geniehs님. 답변 감사합니다 매니지먼트까지 하면 정말 캐쉬플로가 너무 - 가 심하게 나요 그래서 수리 할 것이 없는 새집도 생각해 봤는데 집값이 높은 것은 감당할 수 있지만 프로퍼티 택스가 너무 높아서 캐쉬플로 문제가 해결이 안 되더라구요.
거기는 또 그런 법이 있군요. Bn 님 정보감사합니다! 투자 용도의 집은 Homestead credit 을 받지 못하기 때문에 프로퍼티 택스가 정말 너무 높아서 부동산 투자를 하기가 참 어려운 것 같아요.
대도시에서는 10 -15프로 수익률 기대하기 어려운 것 같아요. 제가 사는 디씨인근도 다운페이 40프로 가까이해야 렌트수입이 나요. 대신 좀 더 안정적이고 지속적으로 우상향이고등 다른 장점이 좀 있죠.
Treaure님 말씀이 여기 인디애나폴리스에도 적용이 그대로 돼요. 다운 페이 40% 하지 않는 한 캐쉬플로가 + 가 되지는 않을 것 같아요. 부동산 투자가 주식 투자 보다 훨씬 더 마음이 편안한 게 있어요. 여유 돈이 있을 때마다 모기지를 추가로 갚아 볼려고 생각하고 있는데, 그래도 10년후부터 좀 캐쉬플로가 안날 수도 있어요.
Geniehs 님, 집을 싸게 렌트를 하는 것이 정답인데요. 다른 도시들도 그렇겠지만 인디애나폴리스 해도 가격이 낮은 집들은. 좀 험한 지역에 있어요. 저소득자들을 세입자로 받아야하니까, 여러 가지 난관이 있을 수도 있습니다.
보통 집값대비 월 렌트 1%비율이 되어야 캐쉬플로우가 나온다고 하는데요. 보통 싱글하우스로는 힘드세요. 그래서 저평가된 멀티홈으로 렌탈 하는 것 같구요. 보통 중산층이 사는 싱글 홈 말고 저소득층 사는 지역에서 멀티홈으로 찾아보시면 충분히 있을거에요. 모든 투자가 그렇듯이 악간의 모험을 해야 수익도 나오는 것 긑아요. 안전하고 살기 좋은 지역에서는 수익 내기가 힘든 것도 사실입니다.
아날로그님이 제가 걱정하는 것을 잘 짚어 주셨네요.. 근데 싸이즈가 큰집은 마이너스가 더 심하게 나요. 70k 투자해서 순수익이 나기에는 집값, 텍스, 모기지 이율이 너무 높아서 말씀해 주신 공식에 맞을 수가 없더라구요. 그렇다면 이제 렌탈 투자의 시대는 지나간 것일까요? 다운타운 지역에 집값은 분명히 오를 것 같기는 합니다. 더 큰 마이너스 캐쉬플를 감수 하고라도 조금 더 싸이즈가 있는 지불 사야 되는지 저도 그것을 고민하고 있습니다. 답변 정말 감사드립니다!
Equity가 많이 쌓일거라고 하시는데 amortization calculator에 넣어서 돌리셔서 매달 페이먼중에 얼마가 이자로가고 얼마가 프린시펄로 가는지 보시고 에퀴티가 10년후 얼마나 쌓이는지 보시는것도 좋을것 같습니다. 아마 생각하시는것 보다 이자로 가는 돈이 더 많지 않을까 싶습니다.
이 부동산이 은퇴 계획의 큰 부분이면 저라면 말릴것 같고요. 은퇴 계획이 이미 잘 되있는 상태에서 잘 풀려도 좋고 못풀려도 괜찮은 부동산 투자 하시는거면 괜찮을것 같습니다. 진짜 인컴스트림이 필요하시다면 본드 씨디 세이빙만 해도 다운페이 7만불로 매년 3천불은 나오는것도 고려하시면 좋을것 같습니다.
+222
amortization calculator에 넣어보면 좀더 수익률이 분명하게 나옵니다. 250K에 7% 월페이먼트 1600인걸로 보면 30년 고정이라고 추정되는데 그렇게 되면 처음 10년간 내는 모기지 192000달러 (19200x10년)중 대략 35000-40000 정도만이 원금이고 나머지는 이자입니다.
그런데 계산하신 걸로 비추어보면 이 부동산을 사면 매년 4400달러의 본인돈을 추가로 넣어야 하는데 (모기지페이 19200-비용제외한 렌트수입 14800)그게 10년이면 44000달러네요.
20년을 가지고 계신다면 그간 대략 10-11만의 원금을 페이하시게 되는건데 이렇게 매년 캐쉬플로우가 마이너스가 되는거 좀 걸리긴 합니다.
제가 보기엔 만일 사신다면 나중에 리파이낸스는 필수 같습니다. 7% 모기지 이자로는 집값이 엄청나게 뛰지 않는한 렌트수익이 나가는 이자를 beat하기 어려워 보입니다.
엘에이갈비님 그리고 shine님. 감사해요! 좋은 지적이세요! 첫 오년간은 완전 이자만 갚는 것이 될 것 같기는 해요. 저희같은 경우는 주 정부의 은퇴플랜에 들어있는데, 시스템이 예상 해 주는 매달 수입이 정확하지가 않은 것 같아요. 주식시장이 요동을 치고 제가 가지고 있는 리타이어먼트 타겟 데이트 펀드들이 30% 이상 곤두박질 쳤는데도, 예상 월 달 수입이 변화가 없더라구요. 시스템의 계산을 믿을 수가 없어요. 지난 이 3년 전부터 메인 은퇴 연금 외에 추가로 403 를 맥시멈으로 넣기 시잣했는데, 택스를 많이 줄여 주는 해택은 있어요. 그런데 그냥 403를 넣지 하지말고 월 $4000씩 추가로 모기지를 갚아버려서 십년후에 페이 off를 한다고 생각하면 더 손해일까요? 답변 감사합니다!
LA갈비님. 의견 감사해요. 은퇴계획이 잘 되어있는 건지 안되어있는 건지를 잘 모르겠어요. 다른 댓글에 달았듯이, 추정 월수입이 남편과 저의 주 정부 연금 사이트에 나오는데, 믿을 수가 없어요. 이상해요. 도대체 그 숫자가 어떻게 계산이 된건지. 마켓이 안 좋아도 숫자가 내려가지를 않아요. 그 숫자만 보면 그냥 큰 병없으면 생활은 할 수 있을 것 같은데, 어떻게 해서 그런 숫자가 나온 건지를 모르겠어요.
제가 다른 주에 다운타운 콘도에 살고 있어요. 광고에 나온 HOA 200불이 사실이 아닐 수도 있습니다. 왜냐면 여기 콘도 HOA를 현재 300불 정도 낸다고 들었는데 바로 옆라인 조금 넓은 콘도인데 매매광고에 HOA 200불 이하로 나와있어요 (얼마인지 Listing agent에게 물어봐 달라고 하세요). 또한 HOA 가격이 여러 요인으로 계속 상승하고 있어요. 요즘 집을 사려고 알아보는 중에 이 콘도가 10년동안 겨우 3배 오른 동안 근처 땅이 있는 하우스를 소유한 경우는 적어도 5-10배가 올랐어요.
로레나님, 이 집은 콘도가 아니고 작지만 싱글 패밀리 하우스에요. 무슨 공립인지 사립인지 살짝 햇갈리는 기관에서 이 지역 공원과 놀이터 등을 관리 하는 명목으로 연 200 불씩 걷어 간다고 합니다 그런데 웃기는 건 홍보 자료에 이 집 주인이 지금까지 한 번도 hoa낸 적이 없었고 그래도 아무 문제가 없었다는 거를 썬 왔더라구요. ㅎ. 저도 콘도 살려고 좀 알아봤는데 월별 H O A 가 300 불에서 500불 사이여서 포기했어요. 로레나님 하우스 헌팅에 굿럭!
고수님들께서 잘 알려주시겠지만 계산 하실 때 세금문제도 포함하셔야 할 것 같아요. 렌탈 수입이 있고, 렌트 주는 집의 모기지 중 이자 부분은 수입에서 감해지고, 또렌트주는 집 가치 중 건물 부분에 대해서는 감가상각비가 또 감해지고하거든요. 정확한 계산은 각자의 사정에 따라 다르니까 (수입 브라켓) 그걸 첨가해서 계산해 보세요.
네 그럴께요. 세금 정산 할때 감가 상각으로 혜택보는 것은 있을 것 같아요. 몰기지 디덕션은 감정가에서 3000불 빼준다고 합니다. 인디애나주는. 감사합니다. cucu님이 말씀해주신 부분은 잊고 있었네요.
현재 Indy에 사시는거죠? 제가 지금 질로우에서 보고있는 이 매물이 맞다면 정말 귀한 매물 맞긴하네요. 위치도 안전하고 좋고 매우드문 준신축 싱글하우스인데다가 옆집이 공터 (요건 누가 뭐 큰거 지을지도모르니 꼭 확인해보세요), 싱글하우스이지만 HOA관리되서 더 좋네요. 매물 올린지 얼마안되는데 조회수나 save 숫자가 높네요. 렌트들어가는 입장에서도 싱글하우스 치고 사이즈가 작아서 다운타운에 즐비한 혼자사는사람이나 자녀와 거주하지 않는 부부 (은퇴 혹은 신혼부부) 한테 선호될것같습니다. 싱글하우스 프리미엄이 있으니 렌트를 2000보다 살짝 높게 받아도될것같습니다. 이근처에 사신다면 준신축이라 관리할것도 적을거고 프로퍼티 안쓰셔도 렌터 어렵지않게 구할것같습니다.
그런데 요즘 HOA들이 corporate investor막으려고 렌트제한요건을 넣는중이니 렌트제한 확인해보세요. 저도 Indy다운타운에 사는데 요즘유행은 구매초반몇년간 렌트금지 이런조항을 넣는 분위기입니다. 물론 연 200불밖에 안되서 별로 간섭안할것으로 예상합니다.
질로우 보면 현재 택스용 감정가가 구매예정가에 비해 많이 낮은상태라 프로퍼티택스 예상보다 덜 낼것같아요. 이동네 사시면 잘 아시겠지만 캡이 2%라도 0.2-0.3% 추가로 붙긴합니다. 인컴택스 관점에서 집 감가상각때문에 매년 장부상 3000-5000불가량 손해를 보실것같은데 이걸 손실처리하게되면 세금면에서 조금 유리할것같습니다. 투자관점에서는 위에서 다른분들이 언급하신대로 불확실하긴한데 탐나는 물건 맞긴합니다. 다운타운 지역이 코비드 전후로 집값이나 렌트가 거의 안올라서 급상승한 모기지이율이 반영이 안되었고 제생각엔 앞으로도 조금밖에 안오를테니 나중에 리파이 하셔야겠습니다. 리파이가 어려울걸로 예상된다면 얼른 갚아서 이자손실이라도 만회해야겠지요. 계산기 돌려봐야겠네요.
아, 그래요? 정말 반갑습니다. 어느 집 보신 거예요? 이 집은 2005년에 지어진 집. https://www.zillow.com/homedetails/2234-N-New-Jersey-St-Indianapolis-IN-46205/69388078_zpid/
인디애나 주의 세금은 감정가의 2%가 캡이거든요. 그래서 한 6000 불 정도로 예상하고 있었어요. HOA 랜탈 제한 확인해볼께요. HK님 오늘 오후에 집보러 가는 데 놀로 나오세요. ㅎㅎㅎ 제가 커피 한잔 사 드릴께요.
세금이 2% 캡보다 높아질 수도 있군요. 그건 몰랐어요. 감사합니다!
제가 부동산 투자에 대해 정말 잘 몰라서 그런데요. 연 임대수입에 대해 소득세도 추가로 내야되는 것 아닌가요? 세금공제가 되는 부분이 있나요? 모기지 이자, 프로퍼티 택스 이외에....?
프로퍼티 관리도 제대로 하려면 생각보다 골치아픈일이라, 인덱스펀드 7% 수익으로 잡았을때 IRR이든 cash on cash든 최소 12%이상 수익율이 기대가 되어야 부동산 투자가 말이 된다고 봅니다.
캐시플로우도 간신히 breakeven이고 앞으로 상승여력도 안보인다면 굳이 이 매물을 사셔야하는 이유가 있을지요?
부동산 투자의 또다른 매력은 depreciation + 1031인데 은퇴를 앞두신 상황에서 이게 메리트가 커 보이지도 않습니다.
만약 사신다면, 투자용 집은 보통 모기지를 빨리 갚아나가는 것 보다는 최대한 equity를 낮게 유지하는게 낫지 않나 생각합니다. Equity 높아저서 7% 수익율도 안나는 상황이면 인덱스만도 못한 투자가 되니까요.
faircoin 님 답변 감사해요. 집값은 상승은 할 거 같아요. 인디가 성장세인 것은 확실해요. 지금 캐쉬로 가지고 있는 100K를 3% Ally에 넣어두고 있는데, 이걸 어떻게 투자하나 고민하다가 부동산투자쪽으로 가닥을 잡은 거거든요. 은퇴 시기가 다가오니까 마음이 막 급해지네요. :)
10년 동안 모기지를 렌트에 힘입어 빨리 값아버리면, 은퇴후 매달 고정적 수입이 나오니까, 안정적이고 좋을 거 같아서요. 한 350K에 사서 10년후에 450K 로 가격 상승한다고 생각해도 별로 일까요?
부동산이 끌리는게 제가 주식 투자를 잘 몰라서 그런 것도 있어요. 부동산은 대학 근처에 아주 조그만 집을 하나 제가 crashpad로 쓸려고 캐쉬로 우연히 샀다가 (2016년에 상상할 수 없이 엄청 쌌어요) 몇년 제가 살다가 코비드로 재택이 많아지면서 렌트로 돌렸는데, 너무 좋더라구요. 시골이라 매니지먼트도 싸게 구했어요. 여러분들 말씀 들어보니까, 지금 인디에서 부동산 사는 거는 메릿트가 없다는 것이 중론인 거 같아요. 그냥 주식이 빅세일이라고 생각하고 그냥 인덱스펀드를 줍줍해놓아야 하는 건지. 어렵네요! 다시 한번 답변 감사드립니다.
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