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생각지도 못하게 많은 분들께서 좋은 댓글을 많이 달아주시고 조언을 주셔서 도움이 정말 많이 되었습니다. 정말 감사드립니다. 저는 미국에 다른 가족이 없이 정말 저희 식구 뿐이고 아는 한국분들이 손에 꼽을 정도로 없거든요. 유일하게 이곳 마일모아에서 따뜻함을 느끼곤 했는데 이번에 다시금 온정을 느끼게 되었습니다. 이런 훌륭한 커뮤니티가 있는 덕분에 미국에서 살아갈 수 있는 힘이 생깁니다. 마일모아님께도 항상 감사한 마음 전하고 싶습니다.
다시 본론으로 돌아와서, 많은 분들의 조언대로 리얼터도 찾아보고 추가로 Pre-approval 레터를 받기 위해 여기 저기 은행과 렌더에 연락을 취해 보았습니다. 이미 체이스에서 하드풀 크레딧 체크를 하였고 2주정도 이내에서는 여러번 확인해도 한번으로 간주된다고 해서 여기저기 컨택을 해보았습니다. Wells Fargo, US Bank, Citi, 타주에 있는 은행, 인터넷 모기지 업체 등 한 5-6군데 정도에 연락을 취해서 레터를 받으려고 시도하였습니다. 온라인에서 어플리케이션을 등록 해야되서 다양한 질문에 대한 답변을 하였습니다. 재미있는 것은 Wells Fargo와 US Bank는 질문지가 완전히 똑같았습니다. 같은 질문을 반복해서 계속 작성해야 하는 번거로움이 있다보니 어느새 지치고 맙니다^^;; 어플리케이션을 등록하고 다음날 대부분의 렌더에서 연락이 옵니다. 그런데 Citi는 담당자가 연락할꺼야라는 메일만 보낸 후로 깜깜 무소식이네요.ㅎㅎ
인터넷 모기지 업체는 제가 말한 자산과 월급을 기준으로 레터를 보내주었는데 이것은 거의 Pre-approval이라기 보다는 Pre-qualification 같았습니다. 그런데 주로 은행에서는 추가 증빙을 업로드 하라고 합니다. 최근 paystub과 W2, 그리고 저는 영주권이 있어서 영주권도 카피해서 업로드 하라고 합니다.
여기서 한가지 궁금한 점이 있습니다. 보통 이러한 자료를 요구 하는게 맞는 건가요? 그 은행에서 최종적으로 모기지를 진행하지 않을 수도 있는데 제 정보가 담긴 paystub과 W2, 영주권을 공유하기가 왠지 찜찜합니다. 어떤 곳은 최근 텍스보고도 요구하더라구요. Pre-approval 레터 받는게 생각보다 까다롭다는 생각이 들었습니다. 체이스에서는 비교적 쉽게 레터를 받은 거였더라구요.ㅎㅎㅎ 물론 나중에 모기지 쇼핑할때는 이 정보들을 다 제공해야되는게 맞고 그럴 생각이지만 지금부터 이걸 공유하는게 맞는 건가요?
그리고 한가지 더 궁금한 점이 있습니다. 다운페이에 대한 돈의 출처에 관한 것입니다. 랜더중에 한명이 다운페이는 어디서 오는거야 라고 물어보더라구요. 그래서 일부는 내 계좌에서 할꺼가 부족한 금액은 와이프님 계좌에서 할꺼다라고 이야기했습니다. 그리고 참고로 저는 집 Title을 제 이름으로만 하고 와이프님 계좌에 있는 돈을 제 계좌로 옮겨서 다운페이를 하려고 생각하였습니다. 그랬더니 랜더가 말하길 "Unfortunately that does not work for lending guidelines. Any deposits up to 60 days before you apply that are greater than about $10K must have a source documented" 라고 합니다. 그리고 랜더는 공동명의로 집을 하면 문제 없다고 공동명의 하라고 제안을 하는데 저는 제 명의만 하고 싶거든요. 여기서 질문이 있습니다.
질문1. 제 짧은 생각으로 돈의 출처를 증빙하면 가능한건가요? 간단하게 와이프님 계좌에서 온거다 그렇게 하면 되는 건지 아니면 와이프의 그돈이 원래는 어디서 왔는지 그것도 증명을 해야 되는건가요?
질문2. $10K 미만의 돈은 증명을 할 필요가 없는 건가요? 그러면 와이프님의 동일한 계좌에서 돈을 $5K씩 여러번 나눠서 보내면 증빙이 필요없을까요?
혹시 아시는 분은 댓글 주시면 정말 감사하겠습니다.
계속해서 업데잇 드리겠습니다. 집을 사는 과정은 역시나 정말 험난 하네요..^^ㅎㅎ
> 보통 이러한 자료를 요구 하는게 맞는 건가요?
대형 은행이라면 월급명세서나 비자/영주권 정도는 체크하는 것이 일반적인 것 같습니다. 잘 아는 브로커를 통해서 하는 경우는 pre-approval 정도는 쉽게 내어 주기도 하는데 그럴러면 이미 그 브로커와 일을 한 적이 있어야 하겠지요. (심지어는 preapproval 양식 파일 원본을 저한테 주고 얼마 이하 금액은 알아서 적어서 pdf로 프린트해서 쓰라고 하는 경우도...)
> 질문1. 제 짧은 생각으로 돈의 출처를 증빙하면 가능한건가요? 간단하게 와이프님 계좌에서 온거다 그렇게 하면 되는 건지 아니면 와이프의 그돈이 원래는 어디서 왔는지 그것도 증명을 해야 되는건가요?
은행마다 세세한 규정은 다르겠지만 한 계좌에서 60-day 이상씩 묵혀 놓았던 돈이면 더 이상은 증빙이 필요 없습니다. 그런데 와이프님 계좌에도 50일만 있었던 돈이라면 그 전에 어디서 온 돈인지를 또 증빙해야겠지요.
> 질문2. $10K 미만의 돈은 증명을 할 필요가 없는 건가요? 그러면 와이프님의 동일한 계좌에서 돈을 $5K씩 여러번 나눠서 보내면 증빙이 필요없을까요?
이것도 은행바이은행입니다만.... 은행들도 그렇게 허술하지 않기 때문에 이렇게 나눠 보내는 방식은 안될 가능성이 큽니다. 또한 $10k 미만 트랜잭션이 여러번 잡히는 것은 혹시라도 돈세탁 structuring으로 보여질 수가 있어서 아주아주 위험한 것이기 때문에 절대로 하시면 안됩니다. (현금을 나눠서 입금하는건 분명히 큰 문제인데 계좌간 이체를 여러번 나눠서 하는 것도 문제가 될지는 모르겠지만 IRS에 관련된 문제는 최대한 조심하는게 좋으니까요)
es335님 소중한 댓글 감사드립니다.
집을 사는과정이 생각보다 복잡해서 진작에 좀 알아둘걸 하는 후회가 되고 있습니다^^;; 말씀하신 대로 이체 하는걸 좀 더 조심해야 겠네요. 별로 큰 금액이 아닌것 같아서 괜찮겠지 싶었거든요. 조언 주셔서 감사합니다!
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프리어푸르벌은 하나만 있어도 충분할텐데 왜 여러개 받으시려고 하시나요? 저런 서류들 귀찮음 때문에 그냥 프리어푸르벌은 주거래은행 하나에서만 받으면 충분하다고 많이들 말씀하시죠.
60일이 기준입니다. 윗분 말씀처럼 와이프 계좌에 들어온지 60일 안되서 본인 계좌로 옮기면 또 그 와이프 계좌에는 어떻게 왔는지 증명해야 되겠죠. 가장 간단한 방법은 미리 본인 계좌로 옮겨 놓으시면 아무 문제 삼을 것이 없습니다. 그리고 나눠 보내는 건 아무 의미 없을 겁니다. 오히려 더 위험할 수도 있죠. 그게 아무 문제 없으면 그럼 사람들이 10만불도 9천5백불씩 11번 나눠서 보내겠죠.
강돌님 댓글 주셔서 감사합니다.
나눠 보내는 건 조심해야 겠습니다. 잘 몰라서 실수 할뻔 했는데 조언 주셔서 감사합니다.
1. 아니요. pre-approval은 사실 하드풀 없이 그냥 아무나 줄 수 있는거에요. 그래서 다른 댓글에서 로컬 브로커 알아보시라고 다른 분들이 조언 드린거에요. 원래 최종 클로징하는 업체랑 하기 전엔 문서 하나도 안줘도 됩니다. paystub나 통장 정보 같은것은 아무한테나 주긴 그렇잖아요. 그래서 지인 통해 소개받거나 리얼터랑 같이 작업하는 렌더들은 이름이랑 주소만 주면 그냥 pre-approval종이 줍니다.
반대로 대형 은행이나 인터넷 은행은 내꿈님이 누군지 모르니 뭐하러 pre-approval을 주겠어요. 그러니 하드풀도 하고 서류도 달라는 것이구요.
2. 이것도 케바켄데요. 그래서 첫집은 까다롭게 하는 은행보다는 론 브로커랑 하는게 좋습니다. 론 브로커랑 하면 알아서 시즈닝하는 방법, 시즈닝 덜 된 돈 사용하는 방법 다 알려줍니다. 저 같은 경우 제 이름으로 하고 와이프 통장에서 돈 3만불 정도 가져왔는데 기프트 처리 한걸로 기억합니다. 이것도 브로커가 레터 써주고전 사인만 했었습니다.
이게 북캘리는 단순 prequalification이 아니라 론 어플리케이션을 제출해서 pre approval 받는게 대세로 알고 있습니다.
bn님 말씀이 맞는 것 같아요! 북캘리는 좀 까다로운 것 같습니다.ㅠㅠ
아날로그님 댓글 주셔서 감사합니다^^
혹시 추가로 질문좀 드려도 될까요?
제가 로컬 브로커도 컨택을 해보았는데요. 이메일로 소셜넘버나 W2, paystub, 택스보고 한 서류들을 요구하더라구요. 보통 은행은 제가 직접 사이트에 서류를 업로드 하는 방식인데 보통 브로커 분들은 서류를 이메일로 주고 받는건지 궁금합니다. 아날로그님도 론 진행하셨을때 그렇게 하셨나요?
네 북켈리는 좀 더 까다로운 것다고 하네요. 전 일반적인 말씀 드린거구요.
로컬브로커는 전자 시스템이 없이 그냥 할거에요. 믿을만한 사람이라 생각되면 그런 정보 다 줘도 상관 없을거에요. 어차피 MLS정보도 있을테니 괜찮을 것 같습니다. 저도 그냥 소개 받은 사람에게 메일로 개인정보 다 건내줬습니다.
어차피 캘리포니아는 community property 주라서 공동명의로 하시던 개인 명의로 하시던 공동 소유로 간주됩니다. 어느쪽으로 하시던 아무런 차이가 없는데 차라리 지금 공동명의로 해두시는게 나중에 귀찮아지지 않을 것 같습니다.
북캘리에서는 일반적인 상식이 적용되지 않는 경우가 있으므로 다른 지역분들이 하시는 댓글은 가려서 들으시는게 좋습니다. https://www.milemoa.com/bbs/board/8532281
bn님도 이스트베이에 사시나봐요! 첨부해주신 bn님 글도 잘 읽어 보았습니다. 감사드립니다^^
말씀대로 공동명의로 하고 론만 제이름으로 하려구요. 저는 명의를 같이 하면 론도 함께 나가는 줄 알았습니다^^;; 아직 모르는게 너무 많은데 제대로 집을 살수 있을지 모르겠어요. 일단 일잘하시는 리얼터 분도 찾아야 되는데 고민입니다.ㅎㅎ
bn님이 얘기하셨지만, 점보론을 받게 되느냐 conforming을 받게 되느냐에 따라 상황이 꽤 다릅니다. conforming의 경우 론 승인을 전국공통 소프트웨어가 하기 때문에 어디까지 소명해야 되는지에 대한 기준이 꽤나 명확하고, 론오피서 레벨에서도 이렇다 저렇다 미리 예상하고 얘기해줄 수 있습니다.
(집값말고) 론사이즈가 1.1M 넘어가면 빼박 점보인데요. 이러면 은행이 계속 갖고 있는 대출이거나 팔려가도 사설채권(?)으로 가기 때문에 생각보다 꼼꼼히 따질수도 있고 생각보다 슬렁슬렁 할 수도 있다보니 집을 꼭 사야하는 입장에서는 좀 보수적으로 준비할 필요가 있어요.
urii님 댓글 감사합니다. 점보론과 conforming이 무엇인지도 몰랐었는데... 방금 구글 검색해밨습니다^^;;ㅎㅎ
네네! 보수적으로 준비 해야 되겠습니다.
지금 집을 알아보고 계시는 단계니까 앞으로 계약할 때 까지 적어도 두달 또는 몇 달 걸릴거예요. 윗 분들 말씀대로 60일 전에 미리 옮기는 것 강추. 그 사람들이 묻는 질문에 쉬운 답을 주시고, 추후 진짜로 진행할 담당자에게 자세한 것은 의논하는 것이 어떨까 싶어요.
로레나님 조언 감사 드립니다.
현재 살고 있는 렌트가 끝나기 전에 빨리 집을 구매하려다 보니 정신이 없습니다. 진작에 공부좀 해둘걸 싶은 늦은 후회만 하고 있습니다^^;;
집 구매가 쉽지가 않는 것 같아요.ㅠㅠ 말씀대로 지금이라도 제대로 준비해야 될 것 같습니다.
현재 살고 있는 렌트가 끝나기 전이라는 제약을 두고
급하게 집을 구하시면 거의 반드시 나중에 후회할 결정을 하실 거예요.
일단 사시는 곳은 month-to-month 로 고쳐서 (월 렌트가 더 올라가더라도) 연장 하시고
천천히 찾아보셔야 할거예요.
아무리 큰 도시에 집이 많은 도시이고 바이어스 마켓인 상황이라고 해도
집은 현재 나와 있는거중에 그나마 좋은걸 골라서 사는게 아니고, 마음에 드는걸
기다리고 또 기다렸다가 나왔을때 낚아채야 좋은 걸 고르실 수 있다고 생각합니다.
+1
안글두 맥주님처럼 의견을 드리려 했는데요.. 집이 한두푼하는 것도 아닌데 조급하게 사지 않으시길!
최근에 이자는 올랐는데 집값은 많이 안 떨어져서 은행들이 모기지 승인을 좀 더 보수적으로 한다는 들었습니다. 그래서 몇년 전 보다 승인 받기가 까다로워 졌다고는 하더라구요. Risk acceptance가 은행마다 다르고 또 각각의 론 오피서마다 다른데다가 근래에 없었던 이자율과 불황이 올 수 도 있다는 기대감 때문에 프로세스가 달라지는 과도기 인 것 같습니다. 그래서 당장 작년 정보도 더이상 적용이 안될 수 도 있습니다.
Pre approval은 한개만 있으셔도 될 것 같습니다. 계약 들어갈때 셀러할때 보여줄 서류만 있으면 되니까요. Contract 들어간 다음에 모기지 쇼핑 하셔서 모기지 업체 바꾸셔도 되니까요.
Sceptre님 조언 주셔서 감사드립니다!
현재 이자율이 6.5%가 넘는 것 같습니다. 작년에 비해 두배이상 올랐는데 거기에 비해 생각보다 집값은 (적어도 제가 살고 있는 지역은) 많이 안떨어져서 저도 지금 집을 사야되나 많이 고민이 되고 있습니다ㅠㅠ 그런데 렌트를 하면서 또 다시 이사를 가긴 너무 싫어서 좀 무리해서 집 구매를 하는 방향으로 보고 있거든요...
이자율이 좀 떨어져 주길 간절히 바라고 있긴한데요. 한두달 내로 그럴일은 없을 것 같다는 생각이 듭니다.ㅜㅜ
집값이 분명히 떨어졌어요. 웹사이트에 작년 가격이 지금 가격보다 낮거나 같아보이는 것은 오퍼가 접수될 때 추가로 몇 만불씩 더 얹어낸 것에 대해 일반인들을 그 내용을 알 수 없고, 님이 현재 리스팅가격보다 낮게 오퍼를 넣어도 체결될 수 있다는 뜻은 몇 만불이 떨어졌다는 뜻. 평생 처음으로 집을 산다면 정부에서 대출해주는 것은 이자율이 저렴한데 며칠 전에 5.75% Bond 가 나왔는데 순식간에 없어지데요. 제가 현실 조언드리고 싶은 것은 마음을 비우고 내려놓는 단계가 필요한데 그렇지 않고는 셀러, 셀러의 리얼터, 내 리얼터, 대출업자 등 모두에게 호구잡히는 순간이 옵니다. 렌트로 거주하는 것이 현재 시점에서 급하게 집 사는 것보다 훨씬 저렴하다는 것을 깊은 탄식과 함께 깨닫는 날이 오지 않기를 바랍니다.
조언 감사드립니다 로레나님. 정신 바짝 차리고 알아봐야 할 것 같습니다.ㅎㅎ
정부에서 대출해주는 것은 FHA 론을 말씀하시는 건가요? 이건 선착순으로 할 수 있는 거인가요?
정부에서 First Home Buyer에게 대출해 주는 것은 (FHA를 기반으로) 여러 가지 있던데, 한시적, 저이율 Bond를 지난 주 한도제한으로 발행했음요. 각 주마다 다르니까 Pre-approval 받는 업자에게 가장 저렴한 대출/본드가 나오면 연락해 달라해서 후다닥 ㅋㅋ해야하나봐요. 후다닥하기 위해서는 내가 모든 조건이 갖춰져 있어야 해요. (통장에 합법적인 잔고가 그 시점에 쟁여져 있어야 하는 등..). 내꿈님도 저처럼 조금씩 배우게 될 거예요.
내꿈님의 경우는 2m집 보신다고 하셨으면 아마 점보론일텐데 그러면 이런 프로그램에 해당사항 없으실 가능성이 높습니다.
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