[사과의 미국 부동산 이야기] 9. 매물 검색 하는 방법ㅡ질로우, 레드핀 그리고 오프마켓 딜

 

[뻘글 도입부]

지금 부동산 이야기를 쓰는게 맞는지 모르겠다. 개인적으로는 올해 집을 사지 않기로 해서 시간이 많이 남아 글을 쓰게 되었지만, 경제상황은 그렇지 못한 최고의 고금리 꼭대기이다. 이글을 읽으시는 많은 분들이, 정보 차원에서 개념잡기와 정보 차원에서 이글을 보시고, 절대 투자 추천 또는 부동산 뽐뿌질이 아님을 알아주시기 간곡히 부탁드린다. 

 

사실 나도 운이 좋았다. 이자율이 쌋고, 판데믹을 지나오며 집값이 급격하게 상승했다.  운이 좋다고, 이것이 공짜는 다 아니었다. 다행이 지금 이글을 쓰고 있지만, 뒤돌아 보면 접을 뻔한 위기의 아찟ㄹ한 순간들도 있었고, 진짜 첫해에는 팔아버리려고 리스팅 한적도 있었다. (나중에 진상 테넌트 편에서 자세한 호러 스토리를 이야기해보겠다.

말도 안되는 진상테넌트들 1,2,3를 모두 만나고, 렌트비 안내도 이빅션 모라토리움속을 지나온 지난 판데믹 터널은 멘탈이 털리기 여러번이고,

그런 하소연을 할라치면 많은 이들은 나를 위로하고 꾸짖으며, 그 골치아픈걸 왜해~ 팔아 팔아버려 말하곤 했다. 그때 한번만 더 버텨보자, 이 고비만 좀 넘겨보자 하고 스스로와 P2를 달래가며 버티다보니, 지나온길 돌아보면, 그 큰 위기는 내게 너무도 큰 하늘이 주신 기회였던것 같다. 

 

투자란 항상 위험을 동반한다. 위험이 큰 투자가 또 수익률도 큰법이다. (늘 그렇지는 않지만) 부동산은 목돈이 오고가는 큰 거래이므로, 정말 신중하지 않으면 안된다. 주식이건 부동산이건 사는 싯점이 가장 중요한것 같다. 그리고, 금리도 무척 중요하다.

이글을 쓰는 싯점은 이미 7.6-8.0% 정도의 30년 몰게지 금리를 찍었다. 앞글에서 내가 운좋게 지나온 시기의 금리는 2.65-5.15% 였기에, 저런 수익률이 가능했지 싶다. 내 글을 보는 분들은 반드시 자기가 서있는 그 싯점의 금리와 , 그 지역의 부동산으로 자기만의 계산은 해야한다. 반드시.

 

서부 분들은 지난 세월 엄청난 부동산 상승으로 기존집이 있다면, 그집의 자산이 엄청날 것이다. 하지만, 리파이낸스나 매도를 한다한들 주변에서 투자집을 찾자면 이미 올라버린 가격과 묶여버린 렌트컨트롤로 낮은 월세, 고금리 등으로 마땅한 투자집을 찾기 쉽지 않다. 해서, 상대적으로 엔트리 레벨이 낮고 멀티홈이 많은 동부도시들을 찾는 분들도 계시다. 타주투자의 어려움이 있지만, 의외로 잘 꾸려 가는 성공 케이스도 많이 있지만, 집수리 레벨이 많은 고난이도 투자이다.

서부에서도 잘 찾아보면, 멀티홈이 있고, 캐쉬플로우가 동부만큼은 아니더라도 나긴 나는 투자집을 찾을수 있다. 지금 이 싯점에도 모두 이자율 내려가기만 목빼고 몸사리는때에도, 실제 투자를 계속 하고 계신분들이 있으니 놀라울 따름이다. 

 

마일모아 회원님들중 부동산 투자그룹은 늘 내게 큰 정보와 위로 그리고 웃음을 주는데, 

@커피한잔 @jhkim @pancake 님들은 지난세월 동부 타주투자를 시작하신 분이고, 골머리를 앓아가지만 그런대로 잘 해나가고 계신 분들이다.

@맥주한잔 @바람의기억 님들은 그 어렵다는 서부투자 그것도 멀티홈 투자를 본인 사는 반경 2시간 안에서 잘 찾아나가며 왕국을 건설하고 계신 분들이다. 이분들의 마인셋과 기본 정신, 우수한 정보력으로 많은 이들을 이끌어 주고 계신다.

@흙돌이님 은 남부투자의 중심점이 되어주시고, 산업이 들어오고 성장하는 남부투자의 중심에서 많이 도와주고 계시다. 

@TWWM 동부투자에서 본인만의 스타일로 전국구 마당발 투자와 유툽으로 성장하고 계시고

@크레오메님 중부에서 나와 같은 시기에 투자 시작하셔서, 이미 본인의 왕국을 이루시고, 집수리 DIY가 가히 컨츄렉터 급이시다. 

(이름 삭제 원하시면, 쪽지주시고, 미처 언급하지 못한 분들 많이 서운해 하지 마시기 바란다. 나중에 수정하며 추가 가능하니깐)

 

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[사과의 미국 부동산 이야기] 9. 매물 검색 하는 방법ㅡ질로우, 레드핀 그리고 오프마켓 딜

 

 

이 제목의 글타래는 정보랄것도 없고 민망한 수준이다.

인터넷 검색이 너무너무 좋은 요즘은 매물 검색이 너무 쉽고, 정보도 넘쳐난다. 컴퓨터 앞에 앉아서 몇자만 넣으면 좌라락 매물이 나오는 신기한 세상이다. 과거 리얼터를 통해야만 매물을 볼수있고, 추가로 매거진, 뉴스와 리얼터의 이메일 리스트에서 MLS 리스팅이 검색되던 시절과는 너무도 다른 너무도 편리한 세상이다. 그래서 그런지, 마켓에서 핫한 매물이 질로우나 레드핀에 떳다하면, 투자가들이나 바이어들이 구름떼처럼 순식간에 몰려들기도 한다. 매물이 귀한 셀러 마켓인 요즘은 멀티오퍼와 비딩이 아주 일반적이다. 인스펙션 론 컨틴전시를 넣기도 힘들지경이다. 

다운페이 자금 준비와 프리어프루벌등 진짜 준비가 완벽하게 된 사람중, 아주 빠르게 오퍼 넣고 진행해야 겨우 잡을수 있을까 말까도 많다. 발빠른 새가 먹이를 잡는 법이다.

 

매물 찾는법은 굳이 말하기도 민망하게 몇몇 부동산 사이트만 찾아도 실시간으로 수많은 매물이 나온다. 

전에는 질로우가 편했는데, 요즘은 후발주자인 레드핀이 분발해서인지 정보가 더 많고, 보기가 편하다. 레드핀은 매물을 팔때도, 보통 전통의 에이전트보다 수수료를 적게 받는다. 어차피, MLS 매물은 하나 올라오면, 모든 부동산 사이트에 다 올라오므로, 과거 부동산 에이전트가 하나하나 골라주어야 찾을수 있었던 시대와는 다른다. 내가 원하는 매물을 매우 빠르게 서치할수 있다.  

내가 원하는 지역, 금액, 방갯수, 사이즈, 화장실 갯수, 집의 형태 등등 다양한 필터를 이용해 내가 원하는 매물을 세팅해 놓으면, 레드핀은 매일 매일 해당하는 매물들을 이메일로 보내주곤 한다. 마켓의 변동도 빠르게 알수 있고, 새로운 매물도 볼수 있다. 이모든게 무료다. 

 

매물 검색은 모두에게 너무 쉬우니, 이글에서는 몇몇 사이트들 특징만 언급해 보기로 한다. 

 

Zillow: 전통의 부동산 온라인 플랫폼 질로우. 검색도 쉽고, 무엇보다 렌탈 매니지먼트 기능이 아주 좋다. 렌트낼때 리스팅도 나는 질로우 렌탈 매니징 사이트에서한다. 하나만 올리면 apartment.com, redfin, hotpad 등등 연결된 여러가지 사이트에 동시에 올라간다. 제일 좋은기능은 메시지 기능과 테넌트 스크리닝 기능이다. 질로우 어플리케이션을 받는다고 하면, 거기에 크레딧 스코어, 백그라운드, 개인 정보들이 보호되는 기능 아래 집주인에게 보내지게 된다. 소셜넘버는 오지 않는다. 하지만, 소셜넘버는 나중에 최종 계약자에게 따로 물어보면 되니 상관없다. 과거 집주인들이 일일이 하던, 테넌트 스크리닝이 요즘은 엄청 편해졌다. 

Realtor.com

Trulia

질로우와 다 비슷비슷 하다. 

 

Redfin: 집을 사는 매물을 보는건 나는 레드핀이 더 편하다. 사진이 팝업창으로 뜨는 질로우와 다르게 한 화면에 길게 아래로 내려와서 편하다. 렌탈 정보도 더 자세하다. MLS 레포트를 받아야 할수있던, 유닛당 렌트 정보나 기타 택스, Operating Expense 등 좀더 세분화된 정보가 섹터별로 잘 구분되어 있다. 암튼 투자집을 골랐을때 지인들에게 보내주기에 링크도 쉽고, 항목별로 읽기가 두루두루 편하고, 셀러 바이어 에이전트 수수료도 1% 정도 더 싸다. 빠른 업데이트도 좋다. 파는 사람 입장에선, 에이전트 비용이 1% 정도 싸서 4%인 매물도 많고, 레드핀 에이전트끼리 네트웍이 잘되어있어, 전통의 브로커보다 저렴한 수수료로 이용할수 있어 요즘 선호하는 사람이 많다.

 

Loopnet: 1-4유닛 레지던셜 멀티홈은 질로운 레드핀에 뜨는데, 5유닛 이상은 거주멀티홈이라도 사실 엄밀하게 말하면 커머셜에 속한다. 루프넷은 상업용 부동산 플랫폼이다. 상업용에 맞게 매물 정보가 올라와 있고, 캡레잇들이 나와있다. 하지만, 업데이트가 매우 느려서, 연락해보면 보통 팔린매물들이 많다. 잘 찾아보면, 종종 여러 프라퍼티를 묶은 포트폴리오 매물이나, 보석같은 매물들을 찾아낼수 있다. 

 

Off market deal

-Local RE investor's community: facebook, email : 로컬 페이스북 마켓이 요즘 뜨고 있다.  투자자 모임에 가입했다면, 많은 오프마켓 딜을 확인할수 있다. 

-Whole saler's network: 홀세일러는 다른 챕터에 자세하게 다룰 예정이지만, 일단, 홀세일러가 모냐면? 주택을 구입해서 클로징을 하지않고, 다음 바이어를 구해서 수수료를 먹고 넘기는 형태이다. 오프마켓 딜을 매주 올리는 홀세일러도 있고, 그들의 네트웍에 가입된다면, 많은 플리핑 기회를 얻을수 있다.

실제로 다음 프로젝트를 플리핑으로 하고싶은 나는, 요즘 오프 마켓 딜을 자주 들여다보는 중이다. 매주 올라오는 홀세일러들의 오프마켓딜에서 의외로 아주 좋은 보석들을 건질수 있다고 본다.

 

Pre-foreclosure, REO, Foreclosure, Aution

몰게지를 못내거나 택스를 못낼때 단계에 따라 집이 넘어가는 형태로 pre-foreclosure (몰게지가 밀려서 집이 넘어가게 생긴 상태), REO (은행으로 소유권이 넘어와서 은행이 일단 주인인 상태), Foreclosure (마찬가지, 주택이 차압된 상태), Aucion (경매는 주택이 차압되어, 날짜가 공지되고 경매에 붙여지는 것, 비딩을 통해 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 낙찰된다. ) 차압매물들은 의외로 난이도가 너무 높고, 오버비딩이 많아 오히려 물릴수가 있다. 집상태와 집에걸린 린들도 보이지 않기에, Due Deligence 를 얼마나 할줄 아느냐도 관건이 되고, 무엇보다 일반 리얼터나 에이전트들이 꺼려하기에 구하기가 힘이 든다. 기회가 되면, 차압매물 전문가도 만나길 희망한다. 나는 아직 이쪽이 궁금하기만 하고, 해본 경험은 없다. 나중에 언제 한번 차압매물을 싸게 살 기회가 있기를 희망해 본다. 

 

 

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사과의 미국 동부 부동산 이야기

0. 목차

1. 미국 부동산 시작하기 미국 부동산의 장점 
2. 사과의 부동산 성장 스토리 포트폴리오 
3. BRRRR 미국 부동산 투자의 기본개념
4. 부동산 무한 수익률을 향하여
5. 자금 준비 ㅡ 씨드머니 ㅡ 론의 종류 몰게지 홈에퀴티론 힐락 캐쉬아웃리파이낸스
6. 집구매 과정
7. 포인트구매와 이자율 시소
8. FHA 론으로 집사기
9. 매물 검색 하는 방법ㅡ질로우, 레드핀 그리고 오프마켓 딜

 

 

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