안녕하세요
마일모아를 알고 인생이 바뀐 파니무 입니다.
몇달 전 우연히 사과님 그리고 맥주한잔님 등등 부동산 인베스트 하시는 분들의 소중한 경험담과 노하우를 읽은 후 예전부터 부동산에 관심이 항상 많았던 저는 다른건 몰라도 실행력 하나는 짱인지라 최근 제가 처음으로 미국에서 일을 시작하게 되면서 투자용겸 주거용 부동산 구매를 알아보며 부동산 인베스트에 대해 공부하는 중이었습니다.
마음에 드는 집을 찾게되어 일단 먼저 프리어프루브드를 받아야 겠다라는 생각에 370k짜리 6베드 4바스 짜리 집에 대해 프리어프루브드를 신청하고 금액이 승인만 되면 싱글패밀리 하우스로 쳐지지만 공간이 잘 분리되어있어 추후 약간의 레노베잇 후 남는 공간을 렌트를 주고 저희도 살수 있는 이집을 구매할 예정이었습니다. 하지만 기대와는 달리 저희신랑의 현재 신분은 학생이고 저는 일을 시작한지 얼마 되지 않은 터라 저희가 원하는 금액의 론보다 터무니 없이 작은 240k의 금액만 프리어프루브드 되었고 만약 저의 인컴이 더 올라가게 되면 그때는 400k 까지 어프루브 해주겠다는 연락을 받았습니다. 저희신랑은 VA loan을 사용할 수 있고 여러가지 인컴이 군대에서 들어오고 저희 인컴을 합하면 400k는 나올 수 있을거라는 생각에 370k집 정도를 생각했던것이었지만 안타깝게도 신랑의 인컴 중 그나마 가장 큰부분은 인컴으로 카운트 되지 않는다하네요. 그래서 지금으로써는 저 금액밖에 해줄수 없다고 합니다.
여기서 제 질문입니다.
마일모아에 계신 여러 부동산 투자자 분들이 지금 제 상황이시라면 240k에라도 맞추어서라도 첫집을 사시나요 아니면 그냥 좀더 인컴 히스토리를 쌓을때까지 계속 렌트를 살다가 론 리밋을 늘린 후 다시 투자겸 주거용 하우스 구매를 생각해 보시나요?
240k짜리 집은 사실 제 지역에선 멀티패밀리 듀플렉스도 어렵고 간간히 있어도 flipping 수준으로 모든걸 바꿔야할만큼 첫투자자 겸 구매자에겐 난이도가 높아보입니다.
아 그리고 저희는 2년뒤에 호옥시라도 다른주로 이사갈 가능성도 있습니다. (만약 집을 사게되어 이사갈 상황이 생기면 매니저를 고용하고 세를 주고 가야겠다 생각했습니다)
이율은 6.125% 정도라 하네요.
제인생 최대의 결정 이전에 소중한 고견이 꼭 듣고 싶습니다.
계속 현명한 결정이 무엇인가 생각을 해보는데 사실 어떤방법이 더 나은 선택인지 잘 모르겠습니다. 솔직히 마음같아선 이 지겨운 렌트 생활을 끝내고 집을사고 싶긴 해요..
어떠한 의견도 소중하게 생각하고 읽어나가겠습니다.
고칠게 거의 없는 집을 240에 살 수 있다면 무조건 사야된다고 생각합니다.
고쳐본 경험이 있으시거나 없어도 평소 관심이 많고 시간 캐쉬가 있어서 싸게사서 잘 고치면 너무 좋죠.
근데 버짓이 빠듯하신거 같아서 플리핑 할 정도로 집 고칠 여유가 되실까 모르겠어요. 집 좀 고칠려면 몇만불은 쉽게 날라가요. 캐쉬로.. 일도 스트레스도 받고 힘들어요
해서 저는.. 고칠게 별로 없으면 사는게 좋다. 많이 고쳐야되면 패스 입니다
안녕하세요 네 버짓은 사실 10만불정도는 있습니다. 현금이있지만 제로다운으로 사려고해요. 말씀이 너무도움됩니다. 저는 저정도금액으로는 집을 살필요가없지않을까 라고 생각도 했거든요ㅜ 감사합니다 말씀주신의견 p2와상의해 볼게요!
VA론을 0프로 다운으로 구매 할수 있는기회는 한번이라고 알고 있는데요. 구매 난이도가 높고 이사예정에 맘에들지 않는 집을 구매해야 한다면 기다리는것이 맞지 않을까 싶기도 합니다.
음 혹시 다른 은행에 프리어프루브를 요청해보는건 어떤가요?
저도 처음에 리얼터가 연결해준 은행은 너네 절대 원하는 금액 안나온다고 (남편 새로 일하는 학교서 월급이 7월부터 들어와서 인정도 안되고 어쩌구저쩌구) 진짜 싸가지없게 굴더니,
다른 은행은 완전 친절하게 남편 employment letter만 있음 된다고 포함시켜서 프리어프루브도 해주고 결국 론 여기랑 했거든요.
전 5/1ARM으로 해서 이율 4.5%로 하기도 했습니다.
VA loan때문에 그러신건지 모르겠지만 한번 여러군데 받아보세요!
안녕하세요. 다른 perspective주셔서 너무 감사해요. 맞아요 VA loan만 전문적으로 하는 곳이 있더라구요. 말씀하신대로 다른여러 은행도 알아봐야겠습니다! 혹시 추천해주실만한 은행이 있으실까요? 감사해요!
처음은 기회비용이라고 생각하고 많은 돈 투자하면 안돼요. 안그러면 눈덩이처럼 불고 스트레스 받아서 다음 진행이 어렵거든요. 240 안으로 구매한다에 한표입니다
안녕하세요. 좋은 의견 너무감사해요. 저는 240k면 그냥 기다렸다 더높은금액으로 멀티패밀리홈을 사야겠다고 계속 생각했거든요. 세를줄수있는 집에 계속 집착하고 있었어요. 240k는 현재보니 2배드 2바스 정도 밖에 구하지 못하니 세를줄수 없자나 이런 어프로치로 가니 참 힘들었어요. 240k로 괜찮은 집을 사는 방향으로 논의해보겠습니다 감사합니다
흠
240k 정도의 집을 주거 목적으로 구입하신다는 건가요?
혹시 house hacking 은 어떠신가요?
글쓴이님 상황에 따라 제한적인게 있을 수 있겠지만 적당한 듀플렉스 찾으셔서 주거용으로 하면서 렌트도 주는게 나쁘지 않을거 같은데요.
va loan 은 주거용으로만 론을내주는 알고 있어서 house hacking 은 가능할거에요.
매물이 240k범위 없으면 캐피탈이 여유가 되시니 다운을 조금 하더라도 투자를 하면 어떨까 하는 저희 의견인데
게시판에 고수님들께서 더 좋은 답변 주실거라 봅니다.
네 주거 목적과 렌트를 줄수있는 공간이 있었으면 해서요. 말씀하신대로 듀플렉스라도 사고싶다는 생각을 계속 하고있는데 240k짜리 집은 듀플렉스가 있어도 다 무너져가는 집이었구요 그냥 2배드 2바스 정도 집은 한국인들이 사는 엄청좋은 동네는 아니지만 시티와 가까운 곳에 스패니쉬타운지역정도에는 집이 있더라구요 타운홈 같은거로요. 그럼 말씀하신대로 최대한 듀플렉스 정도나 넓은집을 찾아서 house hacking할 공간을 만드는 것도 좋은 생각일거 같아요 ! 좋은 말씀 감사합니다!
위에서 이미 좋은 말씀 많이 해주셨지만 한마디 덧붙이자면
* 위에서 크레오메님이 말씀해주셨듯이, 처음은 너무 무리하지 마시고 다운페이도 월 페이먼트도 부담 없는 수준으로 하시는 걸 추천합니다.
* 첫 집부터 주거+투자 두마리 토끼를 다 잡겠다는 건 첫 타석부터 홈런 치려는 생각 같아보입니다. 그냥 조금씩 꾸준히 장거리 경주라고 생각하고 시작하시는 게 더 바람직합니다. 실거주 하면서 남는공간을 렌트주는 건 사실 난이도가 높은 편에 속해요. 아직 나이가 젊으신 듯 하고 투자할 시간은 많은데 처음부터 어렵고 힘든거 도전하다가 지쳐서 또는 뭔가 계획한대로 풀리지 않는 위험을 감수하시기보단 그냥 최대한 쉽고 안전하게 가시는 것도 좋습니다. 2년후 타주로 이주할 계획이 있으시다면 더더욱 6베드 4배쓰는 렌트주고 관리하기 너무 힘들어보입니다. 그냥 조그만 3베드 하우스를 구입하셔서 잘 지내시다가 나중에 그집을 렌트주시는 것도 고려하시면 좋을거 같습니다. 30만불 아래로 싱글패밀리 집을 살 수 있는 동네라면 굳이 멀티패밀리나 하우스해킹 같은거 안하고, 그냥 싱글패밀리만 계속 사는 전략도 좋다고 생각합니다.
* 지금 사느냐 기다리느냐를 미리 결정하시지 마시고, 지금 살 수도 있고 기다릴 수도 있지만 지금이든 나중이든 살 수 있는 준비는 일단 갖춰 놓고, 살 수 있는 가격대에 마음에 드는게 마음에 드는 가격으로 나온게 보이지 않으면 사지 않는다 라고 생각하시는게 좋을 거 같습니다. 구입하시려는 지역에 구입하시려는 형태의 집들이 과거 6개월간 팔린 히스토리를 살펴 보시고, 이정도 가격이면 정말 수지맞는다 라는 확신이 드는 집이라면 지금 당장 사도 좋고 나중에 사도 좋은 것입니다.
* 네 무리하지 않는 것이 맞는 것 같아요! 제 욕심에 갇혀서 저를 너무 괴롭히고 세를 못주면 성공하지 못하는 거라고 혼자 괴로워하고있었던거같아요 ㅎ 감사합니다
* 네 저희는 젊은 부부에요! 좋은말씀 듣고보디 간간히 좋은지역이 아니지만 3배드도 보이네요. 싱글패밀리만 계속사는 전략 알겠습니다 감사합니다 !
* 지금사느냐 마느냐가 아니라 가격과 내가찾는집이 나오면 구매하는 것! 뭔가 투자자의 관점에서 보시는거 같아 한수 배웁니다. 구매하려는 주변집 가격 살펴보고 말씀하신대로 참고하여 꼭 좋은집 구매하도록 하겠습니다 너무너무 감사합니다!
전 부동산 투자에 대해선 잘 모르지만...일반적인 생각으로 말씀드리면요.
대부분 2~3년 안에 이사 계획이 있다면 사지 말라고 얘기를 해요. 이건 살때보다 팔때 비용이 많이 들다보니, 5년 이내에 팔면 세금 공제나 리얼터 비용 등 해서 손해를 볼 경우가 많다고 하기 때문이죠.
그런데 파니무님께서는 이사가더라도 렌트를 주겠다고 생각하신다면, 지금 계획하신 집은 너무 클 수 있을 것 같아요.
일반적으로 렌트하기 좋은 집은 3~4bed 인 것 같아요. 2family house여서 반반으로 확실히 구획을 해서 렌트를 줄 수 있다면 얘기가 달라질 수 있겠지만요.
그리고 곧 이사할지도 모를 집인데, 산 후에 내내 수리만 하고 다시 이사를 해야한다면 집을 사는 의미도 없을 것 같고요.
적당한 사이즈의 집을 사시고, 렌트를 주고 말고는 추후에 생각하시고, 일단 내가 집에서 사는 것이 어떤지에 대한 것을 느껴보시는 것도 좋을 것 같아요.
예를들자면...
저와 남편도 하우스에 살고싶다는 생각을 가끔 하는데...
언제든지 쓰레기를 버려도 되는(하우스는 보통 일주일에 한번 가져가죠.), 겨울에 난방 팡팡 들어도 되는(저희가족은 추위를 아주아주 많이 탑니다. 난방비는 포함이고요. 물론 더운 계절이 되면 난방은 공급되지 않지만, 노인 비율이 높아서인지 꽤 늦게까지 난방을 할 수 있습니다.) 아파트 생활도 포기하기는 쉽지 않더라고요. 플러스로....정말 후덜덜한 저희 동네 집값도 한몫 하지만요. 아이 졸업하면 좀 싼 동네로 이사가는 방안도 고민중이라죠.
맞아요 ㅠㅠ 아파트에서도 좋은점 무시못해요. ㅠㅠ 잔디관리나 여러가지 빌 어메니티등등 편리한거 진짜 많죠 ㅠ 저희는 다행이 아직은 아이가 없어서 동네가 너무위험한곳만아니면 괜찮지만 저희도 아이가 있다면 이런투자 어려웠을거같아요. 여러분들의 의견을토대로 240k정도의 집을 찾기로 했답니다 좋은의견너무감사합니다!
사시는 주나 시티 규정에 따라 베이스먼트 거주에 제약이 있을 수 있겠지만 거주 가능하다면 finished되어있고 separate entrance가 있는 베이스먼트가 있는 싱글하우스를 고려해보시는 것도 방법이예요. 베이스먼트에 키치넷을 설치하시고 렌트를 줄 수도 있고 에어비앤비를 할 수도 있어요. Separate entrance가 있으니 독립된 유닛처럼 운용할 수 있어서 각자 프라이버시도 지킬 수 있구요. 다만 베이스먼트를 정식 렌트를 주기 위해서는 egress나 closet 등 규정이 많을 수 있으니 잘 알아보시고요. 베이스먼트 에어비앤비가 상대적으로 쉬울거예요. 저는 rowhouse가 많은 동부 도시지역에서 하우스해킹할 집 구할때 이 방향으로도 알아봤어요. Rowhouse 특성 상 반지층 형태로 입구 따로 되어있는 지하실이 있는 경우가 많았거든요. 저는 결과적으로 멀티패밀리 하우스를 사게되었지만 지금도 질로우 등등 보면 동네에 베이스먼트 렌트 광고 올라오고 에어비앤비 보면 베이스먼트 방이라고 되어있는곳 종종 보여요.
아님 일반 싱글하우스인대 최대한 방이 많은 집을 사셔서 룸렌트를 놓거나 룸 에어비앤비를 하실 수도 있구요. 다만 이 경우에는 프라이버시 문제가 있을 수 있겠죠. 룸메이트나 랜덤 게스트와 항상 함께 사는게 되니... 이건 성격이나 라이프스타일에 따라 많이 좌우될 거예요. 배우자 분이 괜찮으냐도 문제고요. 예를 들어 저희 가족은 방4개짜리 집에서 살면서 방2개는 저희가 쓰고 방2개는 상시 에어비앤비 돌리고 있는데 저희는 저도 남편도 좀 무던한 성격이고 각자 대학시절부터 룸메랑 산 역사가 오래되어 집에 사람 오면 오는구나 가면 가는구나 누가 있으면 있구나 하며 살긴 하는데 이게 안맞는 분은 못하겠죠.
네! 최대한 방이 많은 곳으로!! 맞아요 방렌트를 하는것도 좋은 옵션이네요. 저희도 무던한지라 아마 좋은방법이 될거같습니다 좋은말씀 너무감사해요! 말씀하신방향으로 상의해봐야겠네요!
네 실거주하는 집의 방렌트 방에어비앤비가 가장 적극적인 하우스해킹이 되겠죠 프라이버시는 좀 포기해야하지만 그만큼 이익도 가장 많이나고... 다만 2년 정도 후 이사계획이 있으시다고 하셨으니 위에도 어느 분이 지적하셨지만 나중을 대비해서 너무 많은 방 집을 사지는 않는게 좋을것 같아요. 렌탈 시장에 따라 다르겠지만 방 3개 넉넉잡아 4개까지는 괜찮을수 있어도 그 이상 넘어가면 렌트 주거나 팔기가 어려울 수 있으니까요 (저희집도 저희가 사기 전까지 4베드룸 유닛이 상당히 공실이었대요). 만약 말씀하신대로 6베드룸 사게되면 (3+3룸 멀티유닛이 아니라 6룸 싱글유닛이라는 가정 하에) 나중에 누구에게 렌트줘야할지 판다면 누가 살지 감이 안오네요... 그리고 혹시 이사안가고 계속 사신다고 해도 방렌트나 방에어비앤비를 그만하게 될수도 있잖아요 (진상 룸메이트나 진상 게스트에게 시달려서 더 이상 모르는 사람과 쉐어하고 싶지 않다거나, 생각보다 그 로케이션에서 룸 쉐어 수요가 없어서 사람을 못구한다거나 에어비앤비 이익이 안난다거나, 아기가 생기는 등 가족상황이 바뀌거나 등등) 이렇게 나중에 이사나가는것 룸쉐어 안하게 되는것 집팔게 되는것 등등 상황변화와 출구전략까지 고려하셔서 잘 생각해보세요
제 개인적인 의견입니다. 제가 돌아갈 수 있다면, 부동산 트렌젝션을 가능한 최소화 하면서 살고 싶습니다. 물론 아이가 있으시거나 사람마다 여건이 다 다르기 때문에 저게 아이디얼하진 않을 수 있습니다만...제가 사는 곳에서 제가 맘에 드는 집은 거의 600k는 최소더라구요...현재는 300-400k 집에서 살고 있습니다만 다시 이사를 꿈꾸며 열일을 하고 있습니다. 사람의 욕심은 끝이 없는지라, 600k 집에가게되면 또 더 좋은 집을 바라겠죠...ㅜ.ㅜ 엉엉
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