모델하우스로 쓸거 먼저 지어놓고 나머지는 판매 계약되면 집을 올리는거 아닐까요? 저희 동네에 새 집들 지을때 보니 그렇게 많이 하는 것 같더라구요. 계약할때도 플랜 옵션이 여러개 있어서, 집 내부나 심지어는 외부나 구조도 다르게 올라갈 수도 있으니 그런게 아닌가 싶어요.

모델하우스 겸 분양사무소 입니다.

집지을 돈도 없고 구매자가 원하는 옵션으로 지어야 하니까 그렇게 합니다

구매자가 원하는 Lot을 고르고 그 후에 원하는 집의 형태 (1 story or 2 story, Layout)을 고르면 그대로 지어주는 형식이라 한꺼번에 다 짓고 분양하는 방식이랑 다릅니다. 

모델 하우스 방식으로 각각 Layout등을 보여주고 분양 사무실로 쓰도록 처음에 집 몇개만 짓는 것으로 알고 있습니다.

저도 얼핏 주워들은 거라 확실치는 않지만 빌더 입장에서는 집을 짓게 되면 바이어가 사기전까지 택스를 내야 한다고 하더라구요. 그러니 짓고나면 빨리 팔려고 하는거구요. 땅만 가지고 있을때와는 다르다고 하네요. 

새 집 두번 지어보고 여러 빌더와 일해본 경험으로 이해하는 바는 다음과 같습니다. 

1. 미리 지어진 집은 보통 spec (speculative)라고 합니다. 

2. Spec은 커스텀보다 마진이 낮습니다. <<이게 중요. 왜냐면 빌더가 디벨로퍼가 아닌 경우 결국 큰 마진은 업그레이드나 피니시에서 오는데 스펙홈은 집을 사는사람이 100퍼센트 원한 피니시나 업그레이드가 아니기때문에 오히려 좀 더 깍아서 숫자를 맞추는 경우가 많기 때문입니다. 

3. 언급된대로 빌더는 보통 컨스트럭션 론을 받아서 집을 짓습니다. 턴키가 아닌 경우 집을 의뢰하는쪽에서 라인을 열어줘야하기 때문에 심지어 이자도 구매자가 부담하고 liability도 부담하기 때문에 (아마 이 부분은 마켓마다 다를 것 같습니다. 제가 사는곳은 아직도 셀러 마켓이라 빌더들이 배짱부립니다) 빌더는 돈을 아낍니다. 

4. 말씀하신대로 지어놓고 안팔리면 택스 뿐만 아니라 보험, 관리비 (잔디 또는 눈) 등 계속 비용이 들어갑니다. 

5. 그리고 일반적인 다른 집 세일과 마찬가지로 나온지 오래되면 될수록 더 늦게 팔리고 가격을 낮춰야 합니다. 

6. 보통 집을 지으러 오는 사람즐은 커스텀을 선호합니다. 이왕 짓는거 원하는대로 짓고 싶지 않겠어요? 이건 프로덕션 빌더처럼 정해진 플랜대로 짓는 경우도 해당됩니다. 구조가 같아도 조금 여기저기 바꿀 수 있고 플러그 위치, 수전, 바닥 색깔 등등 결정할 수 있는게 수천가지 입니다. 

7. 디벨로퍼와 빌더가 서로 다른 경우는 어차피 그 집을 지으러 오는 사람이 빌더를 데리고 오기 때문에 땅은 그냥 주인을 기다리고 있는 겁니다. 

그러면 왜 spec홈을 짓느냐? 물어보니 이런 이야기들을 합니다. 

1. 말씀하신대로 쇼케이스를 위해서. 보통 이런 이유로 지어진 집들은 정말 보여주기 식으로 방마다 다른 피니시를 하는 경우도 있습니다. 관심있는 사람들이 실제로 보고 결정할 수 있도록 돕는거죠. 디자인 스튜디오를 소유하고 있는 큰 빌더들도 직접 지어놓은걸 보여주고 설명하는걸 좋아합니다. 

2. 모든 사람이 처음부터 짓는걸 선호하진 않습니다. 이건 사실 6번과 다른 경우인데.. 수도꼭지 하나 조차도 결정해야하니.. 특히 클로징을 언제까지 해야하는데 지금 계획해서 지어봤자 그 날짜 못맞출것걑으면 지어둔 spec홈을 사야겠죠. 

3. 캐시플로가 생깁니다. 여기서 부동산 투자에 대해 이야기 나올때 함께 나오는 이야기 -- 집을 담보로 레버리지해서 돈을 받는다죠? 빌더도 결국 비즈니스다보니까 아직 완성도 안된 집을 컨스트럭션 론을 받아서 단기간동안 운용할 수 있는 자금을 확보할 수 있습니다. 실제로 몇 분께서 대출이자와 택스 이야기를 하셨는데 이게 맞고도 틀린게 컨스트럭션 론은 일단 모기지보다 이자가 현저하게 낮고요, 택스는 지역마다 다르겠지만 보통 짓고나서 다음 어세스먼트가 있기 전까진 그 집이 아닌 땅에 산정된 금액을 내기 때문에 생각하는것보다 그렇게 높진 않습니다. 

하지만 이자를 내면서도 왜 캐시플로를 확보해야 할까요? 보통 컨스트럭션론은 렌더마다 다르겠지만 1년이 만기인 경우가 대부분인데 이는 짧게 빌리는게 이자 측면에서도 유리하기 때문이라고 합니다 (렌더도 길게 빌려주는것보다 짧게 빌려주는게 리스크가 적겠죠). 따라서 만약 내가 스펙홈 몇개를 지어놨는데 그게 안팔리면 또 다른 스펙홈을 지으면서 그 론으로 지었던 곳을 갚고, 밀린 서브컨트렉터 비용도 지불하고.. 그렇게 되는거죠. 

4. 트레이드들과 계약을 할때 기본적으로 보장해주는 볼륨이 있는 경우도 있다고 합니다. 예를들어 올해는 너네한테 5밀리언치 프로젝트를 줄테니까 10퍼센트 깎아줘, 뭐 이런 계약을 할 수도 있는거죠. 그러면 빌더 입장에서 수요 예측에 실패했을경우 차라리 스펙홈 하나 더 짓는게 낫겠죠. 

하지만 사진상으로는 타운홈 같아보이는데 타운홈은 지어본적도없고 타운홈 짓는 빌더와 일해본적도 없어서 해당되는 이야기인지는 모르겠습니다. 또한 지역마다 빌더마다 서로 생각하는게 달라서 제가 알고있는게 살고계신 지역에는 해당되지 않을수도 있겠네요.