배우자의 이직으로 Nashville에서 Chattanooga로 이사를 가게 되면서
지금 살고 있는 집의 투자경과를 공유하고, 새로 살 집에 대한 조언을 구하고자 글을 올려봅니다.
현재 상황을 간단히 설명드리자면, 2021년에 [APR 3.5%/다운페이 3%]로 작은 Zero-lot-line 집을 구매했습니다.
미국에 막 도착해서 아는게 하나도 없을 때 마일모아에 올라와 있는 글을 참고하면서 심사숙고 끝에 내린 결정이었는데요
결과적으로 집 주변의 렌트 시세보다 30% 가량 저렴한 주거비 + 투자한 금액의 4~6배 정도의 시세차익이 예상됩니다.
극한까지 끌어올린 레버리지 + 탄탄한 Nashville 주택수요 덕분이었던 것 같은데요
워낙 저렴한 집이라 금액 자체가 크진 않지만, 부동산 투자의 중요성을 깨닫는 계기가 되었던 것 같습니다 (특히 망해버린 401k 수익률과 비교하면...ㅠㅠ)
제 고민은 이자율이 급격하게 상승하면서 아무리 주판을 굴려봐도 현재 집을 팔고 새로운 집을 사는게 수지타산이 맞지 않다는데 있습니다.
때문에 이런저런 조사 후, 두가지 안을 생각하고 있는데요
1. Nashville 집을 처분한 후 Chattanooga에 싸게 나온 Duplex를 구입해서 한 유닛은 세를 놓음
2. Nashville 집은 세를 놓고 Chattanooga Downtown에 아파트를 렌트
실 주거비용 측면에서만 비교하면 1번이나 2번이나 차이가 없습니다.
다만 현재 집에 비해 40% 정도 비싼 2번 집은 높은 이자율로 인해 월 모기지 납입금액이 이전 대비 2배 이상입니다.
부동산 투자면에서 제가 놓치고 있는 부분이나, 고려할 사항이 혹시 있을까요?
앞으로 얼마나 오랫동안 높은 이자율이 유지될 수 있을까 + Chattanooga 주택시장 공급 사정에 달려있는 것 같긴한데
제가 렌트는 해본 적이 없어서 어떤 전략으로 접근해야 할지 고민이 많습니다.
저희는 6개월 안에만 이사를 가면 되는 조건이라 시간적 여유는 충분한 편이고,
둘다 다운타운에 살던가 서버브에 살던가 크게 개의치는 않습니다.
돈 잘버신거 축하드리고.. 처분하는 시점에서 내야하는 capital gain tax를 어떻게 해야 줄일 수 있는지 이것도 함 생각해보세요.
슬프게도 Capital gain이 크지 않고, 저희는 실거주를 3년 가까이 한 집이라 지금부터 5년 안에 매매하면 세금은 따로 내지 않아도 되는 것 같은데..
그 이상 보유하게 된다면 얼마나 세금을 내야 하는지 확인해 봐야 겠네요
감사합니다!
3. Nashville 집은 세를 놓고 Chattanooga에 싸게 나온 Duplex를 구입해서 한 유닛은 세를 놓음
이렇게는 불가능 한 것인지요?
직장을 옮기게 되서 새로운 도시로 이사하는 경우 전에 살던 집을 팔지 않은 상태로 또 실거주 용도로 모기지를 받아 집을 구입할 수 있고
그러면 20%보다 낮은 다운페이를 해서 구입하는 것도 가능하고
실거주 용도로 2-4유닛까지 가능합니다.
구입할 듀플렉스의 한 유닛에서 나오는 렌트를 일부 인컴으로 인정해줘서 론 받기 위한 DTI 계산에도 반영해주고요.
이게 가능할지 한번 렌더와 상담 해 보시는 것도 좋을 거 같아요.
저도 비슷한 상황인지라 이글과 댓글들이 도움이 됩니다. 작년에 집을 샀는데 생각보다 이사를 빨리 가게 되어 현재집을 렌트로 주고 이사가는 곳에서 렌트를 할까 생각하고 있었는데 이글을 보고 낮은 다운페이라도 해서 새로운곳에서 작은집을 사는것도 나쁘지 않겠다 생각이 드네요. (roth ira에서 돈을 빼야하는것이 옳은지는 모르겠습니다) 현재집은 오년정도된 싱글패밀리하우스로 너무나 사랑하는 집이여서 렌트로 놓기에 주저하는 마음이 없잖아 있는데 새로 이사가는곳에서 얼마나 오래 살지 모르기에 같은 수준의 집을 사는것을 보류하고 있습니다 (높은 이자율도 한몫하고요). 묻어가는 질문으로 렌트를 Zillow에 올린다면 얼마나 일찍 올려야할까요. 렌트가 조금 세서 일찍 올릴까 하는데 available date에서 세달전이면 너무 이를까요 ㅎㅎ
너무 이르죠. 짐정리 다하고 나서 사진찍고, 제일 좋은건 짐빼고 이사가고나서, 청소후 렌트 리스팅하는게 좋습니다. 집상태가 좋고 마켓이 핫한곳이면 짐빼기 전에 한번 보여주고, 계약하고 이사나가고 바로 렌트 이사 들어오기도 하지만, 아주 핫한 곳에 상태좋은집일때 예외입니다.
그렇군요 좋은 동네에 위치한 좋은 집이라 잘 나갈것 같지만 렌트비가 이동네에서 높은 수준이라 좀 일찍 올릴까 생각했어요. 의견 감사합니다!
저도 좋은 집 하나 사서 정붙이고 살고 싶은데
삶이 제 위주가 아니라 일 위주로 돌아가다보니 희생해야 하는게 많네요ㅎㅎ
그러게요. 아직은 직장에 따라서 움직이는 젊은(?!) 나이라 그런가봐요
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