11월 8일.
오늘부로 투자집 주인이 된지 만 5년 되는 날입니다. DIY에 대한 글은 틈날때 마다 쓰곤 했는데 집투자에 대한 글은 그닥 많이 쓰지 않아서 한번 5년째 되는 날 기념겸, 정리겸으로 한 글 남겨보고 싶었습니다.
크게 하게 된 계기는 맥주님의 투자집 글.
마모 게시판에 붙박이처럼 매일 들어와 읽던 어느날 이 글이 되게 저를 감동시키더라고요.
무엇보다도 세입자가 내 모기지를 대신 내주어서 자산을 불려준다는 개념이 너무 신박했고 조금만 공부하면 제가 사는 곳에서 매물들을 많이 찾을 수 있을거라 생각했어요.
그떄부터 일주일 4번 임장이 시작됩니다. 일단 한명의 리얼터를 끼고 다닌다는게 좀 불편해서 일단은 레드핀 무료 투어 서비스를 이용하면 한시간 내외는 쇼잉을 할 수 있었기 때문에 이메일로 얼럿을 걸어두고 피투랑 틈틈히 문자로 이야기를 하며 임장을 다녔습니다. 회사가 5시 반쯤 끝나니까 해질녁쯤 왔다갔다 하면서 주중에 두세번, 주말에 한두번 씩으로 계속 임장을 보니 어느 스타일의 집이 저와 맞는지 조금씩 알게 되더라고요. 여기서 제일 중요한건 개인 파이낸스에 크게 영향을 미치지 않는 레벨의 선에서 투자를 하는 거였던거 같아서 많은 비싼 매물도 있었지만 작게 시작하고 싶어 동네 D 랭크의 저렴한 집을 두채 같이 계약을 하게 됩니다.
스토리:
11/7,8일 계약을 했는데 이미 계약되어있던 테넌트를 이어받는 거라 월세 수급에 큰 영향은 없었습니다...........???? 는 아니고 정말 많이 힘들었습니다. (근데 앞으로의 스토리를 생각하면 크게 힘든것도 아니네요;;)
슬프게도 제가 겪은 D랭크의 테넌트들은 이사시에 되게 물건을 많이 남기고 가는데 각종 냄새와 처리 안된 가구들을 많이 남기고 가서 전문 업체를 불렀어야만 했어요. 처리 비용만 각 3천불은 기본으로 들었네요... 허허허. 처음에 hands-off 로 일하겠다는 로망이 쉽지 않음을 깨닫습니다. D랭크 세입자님들이 이렇게 한번씩 문제를 일으킬때마다 마음고생을 너무 한게 큰 이유였죠. 한국에 가있을때 전화가 와 집이 막혔다며 연락을 해 플러머를 부른적도 있었고, 물이 샌다 난리를 친것도 있었고, 거기에 렌털 서티피케이션을 받는다고 인스펙션이 잦아서 네고 하는 것도 시간이 걸렸고요.
그래서 다음 집은 C-B랭크로 찾아보기로 합니다. 그다음 해에 D랭크 집에서 한 2마일 떨어져 있는 B-C 랭크의 집을 찾습니다. 이 집은 쿼드플렉스인데 문제가 많았습니다. 일단 화장실과 방이 제대로 되어있는게 두 집밖에 없었어요. 화장실에 제대로 되어있는 거라곤 변기 하나밖에 없었습니다;;; 그래서 피투랑 클로징 이후 매일같이 이 집에 가서 집수리를 하기 시작합니다. 이 집이 저의 DIY 프로젝트의 시작이었어요. 한달간의 사투 끝에 욕조를 붙이고 배니티를 붙이고 조명을 교정하고 해서 예쁜 화장실을 만들었습니다. 다행이 중간에 코로나가 터지는 바람에 화장실 공사를 좀 더 빨리(?) 끝낼 수 있었다는게 다행이었죠. 이때 얻은 경험은 앞으로의 화장실 공사에 되게 큰 밑거름을 주었습니다.
지난 4년간 이 집을 스쳐간 테넌트들도 거의 10명 남짓 되는군요.
그리고 에어비앤비를 시작합니다.
제 두번째 화장실 + 리글레이징 작업이 여기인데요. 타일과 여러 작업이 뒤섞였지만 여기도 천장부터 바닥까지 관리를 안한데가 없네요. 집에서 5분 거리라 평일에도 퇴근뒤 몇시간씩 작업을 해도 멀지 않아 정신적으로 덜 지친다는게 되게 큰 장점이었습니다. 다음 프로젝트는 지하실 피니시를 해서 에어비앤비를 내놓는 건데요 언제 시작할지는 아직 감이 안잡힙니다;;;
다음에도 여러 프로젝트가 있지만 위에 집들처럼 되게 인상이 깊거나 마음에 남은게 아직 없어서 그냥 남기지 않기로 합니다.
아 궁금하실거 같은 (?) 밀리어네어는 당연히(???) 이뤘구요. 캐시플로도 물론 제 인컴보다는 많이 나오고 있어요. 글 후기를 하도 diy 써서 그런데 요즘은 컨트랙터가 한 70프로 일 하면 저는 30프로 정도 일하는 정도로 일하고 있어요. 그중 일부가 출장 집수리고요.
결론은 5년전 시작할 때 아 5년뒤에는 나도 FIRE족이고 되게 은퇴를 맘대로 할수 있을거야!! 라고 결심했는데 5년된 지금은 결심은 결심인데 아직 직장을 때려치기엔 생각보다 너무 많은 돈이 든다는 겁니다. 앞으로 5년은 더 버텨보기로. 사과님처럼 되게 많은 글을 써볼까도 했는데 굉장한 노력과 열일이 필요하단걸 알았어요. 또 언젠가 에너지가 생기면 글을 남기는 걸로. ㅎㅎ 안녕히 계세요!
쿠키 그림: 이번에 피투가 새로 만든 cement man LOL
소중한 경험을 공유해주셔서 감사합니다, 크레오메님. 미국은 부동산 임대를 통해 수입을 만들기가 어려운 점이 많은 것 같습니다.
한국하고 제일 큰 차이점은 집값 상승의 차액으로 투자액을 올리는게 아니라 매달 차액으로 자산을 올리는 그런 부분들이 있기 때문인거 같아요. 저도 집값 상승으로 차액 재미를 본 투자집들이 있긴 하지만 리파이낸스를 하지 않아서 아직은 집에 묶여있는 부분이 많아요. 한국투자에 비하면 되게 일이 많고 자잘한 실력이 많이 요구되는거 같습니다. 하지만 이일을 통해 제 영어랑 people skill이 향상된건 부정하지 못할거 같아요.
이런저런 수고가 들어가긴 하지만
한국에서 집값 대비 월세수입 비율과
미국에서 집값 대비 월세수입 비율을 비교해보면
미국쪽이 월등히 수익이 좋기 때문에 그런 수고도 감당할 만 하다고 생각합니다.
그렇군요. 귀한 의견 나누어주셔서 감사드립니다.
와 크메님과 P2님 실력은 정말 넘사벽이라 감히 따라할 생각도 못해봐요. 부동산도 DIY도 리스펙입니다. 똥손인 저는 그냥 다 되어 있는 집을 살수 밖에..돈이 많이 드네요...또르르...
내 부동산 투자동기. 동기사랑 나라사랑
같이 성장해 가며 서로 으쌰으쌰 해주셔서 항상 고맙고 감사드려요 ㅎㅎ
글 추천이 보이길래 버튼을 눌렀더니 사용할 수 없는 기능이라고 나오네요ㅜㅜ 라이크 기능이 있다면 100개쯤 달고싶어요 <3
크레오메님 5주년 너무너무 수고하셨어요! 맥주한잔님, 사과님, 크레오메님 글들보고 자극받아 다음 타자 이어가려고 합니다!
jelly님도 화이팅. 저는 스트레스 받으면 대충 휘리리 모은 마일로 주말 하루 더 휴가내 어디론가 훌쩍 다녀옵니다. 발란스가 중요!
참으로 긍정적 자극이 되는 글 올려주셔서 감사드립니다. 에어비앤비글도 기다립니다.
에어비앤비 글은 다른 분들이 좀 올리셨으니 나중에... 얘는 또 다른 비지니스 세계더라고요.
엄청나네요. 엄지척!
이건 뭐 랜드로드 사업보다, 컨트랙터/ 집수리 사업하시면 먼저 성공하시겠는데요.. ㅎㅎ
active income에서 passive income을 만들고 싶은 사람의 희망이라... 그것들은 선택지에 처음부터 없어요 ㅎ
그동안 수고 많으셨습니다.
앞으론 그동안 노력하신 결실도 누리면서 쉬엄쉬엄 하세요.
감사합니다. 이제 저는 휴가 모드에요.
크레오메님 사과님 맥주한잔님 글 보면 너무나 멋져 보이고 좋아보이면서도, 마음 한켠에서는 "난 이렇게 못할꺼야. 난 이런 테넌트 한명이라도 만나면 스트레스사 할꺼야" 란 생각으로 시장진입을 막게하는 역효과 (;;;) 까지 ㅋㅋㅋ
계속 진행하셔서 경제적 자유를 넣는 시점까지 소식 자주 들려주세요
정말 의지와 실천력이 대단하신 거 같아요. 존경합니다! 5년만에 이 많은 일들을...
w2에 이정도 노력을 했다면 금방 배로 뻥튀기 됐을까요? ㅎㅎㅎㅎㅎ
ㅎㄷㄷ하네요. 저런 복잡한 일들을 처리할 수 있는 능력이 부럽습니다. 저는 번아웃되서 폭발했을 것 같네요.
그걸 극복해내셨으니 곧 FIRE족 되시길...
전 깜냥이 안 되서 걍 월급이나 받아서 65세까지 뺑이쳐야... 흑흑...
후덜덜한 경험 많이 하셨네요. 자주 글 써주세요.
저희는 이제 1년차라 마모에서 간접 경험하는것만으로도 큰 도움이 됩니다. ^^
글쓰는 것도 엄청난 에너지가 필요하더라고요. 네네 감사합니다 ^^ 성투하시길 빌게요.
경험을 나눠주셔서 감사합니다. 세상에 쉬운 일이 없다 지만, 정말 여러가지 일을 겪으셨네요. 이제 어지간해서는 마음의 평정을 잃을 일이 없으시겠군요. 심오한 집수리 내공은 부수입!
그럼요 다 젊을때 고생은 사서 한다고 그러잖아요. 그 마음가짐으로 인생 공부중입니다. 감사합니다.
와.. 대단하십니다. 나중에 집으로 자산을 불리면 어떨까 하는 생각을 하곤 하는데 아무나 할 수 있는 일이 아니라는 생각이 드네요.
궁금한 점이 있는데, bipolar 인 테넌트와 계약 연장을 하지 않으셨다는데 기본적으로 land lord가 tenant를 특별한 사안이 없어도 계약연장을 하지 않을 수 있는 거였나요?
잘은 모르지만 뭔가 제가 가지고 있던 생각이랑 좀 다르고, (별로 그럴거 같지 않지만) 혹시 제가 그런 상황이면 어떻게 해야 하는 건가 궁금해서 여쭤봅니다.
큰 이유는 섹션8 부서에서 이사람 페이먼트를 주는걸 그만뒀기 때문에 계약 연장을 하지 않은 거였어요. 그사람 성격이 저의 결정에 큰 영향을 미쳤지만 그동안 그사람 렌트의 펀딩을 다른곳을 받아야 하는 상황입니다만. 다른 펀딩회사 측에서 그사람 케이스를 새로 시작해, 프로세스 하는 시간도 오래 걸리고, 또 그동안 저는 내야하는 빌들이 있는데 마냥 기다릴 수는 없는 거니깐요. 결국 페이 받았습니다만 그 프로세스 기간이 6개월 정도 걸렸어요. 그동안 물론 그 사람은 돈을 풀로 내지 않았고요. non-payment rent를 이유로 계약연장 하지 않았고요. 그 과정에서 대화와 타협은 이야기 되었던 부분입니다.
답변 감사합니다. tenant 가 pay를 하지 않았던 것이 결정적이었군요. 하긴 pay만 제때 해주고 집만 망가뜨리지 않으면 굳이 내보낼 이유도 없겠지요.
크레오메님 밀리어네어(?)시군요. 당연한 결과여서 아무도 언급을 안하는 것 같네요. 열심히 하시는 모습 저도 본받아야겠습니다. 글 재밌게 읽고 있습니다.
아오... 다큐멘타리 같은 글이네요. 고생하셨던게 눈에 그려지네요. 항상 멀리서 응원하고 있습니다. 저도 배워야 하는데 ROI를 들으니 저도 혹 합니다. 건강하세요~
궁금한게 소득세 문제는 어떻게 하시나요?
제가 알기로는 오메님 부부 본업이 있고 이건 부업인데, 그게 맞다는 가정하에 질문을 쪼개면:
1. 일단 렌트가 꼬박꼬박 들어오는 경우라도 모기지, 기타 감안하면 크지는 않더라도 마이너스 수입일 수도 있지 않나요? 그런 경우 $본업소득 - $렌트부업손실 해도 되나요?
2. 테넌트가 배째서 렌트가 안 들어오면, 그런 경우에는 그런 경우 $본업소득 - $렌트부업손실 해도 되나요?
3. 오메님이 집 수리를 직접하시는데 그런 경우 비용처리를 어떻게 하시나요? $렌트부업손실에 본인 인건비가 들어가나요?
정성스럽게 글 쓰신 것도 수고 많으셨는데, 너무 질문이 많아서 죄송합니다.
본인 인건비는 비용처리 못하는데 본인 인건비 이외에 수리할 때 든 비용은 depreciate할 수 있습니다.
섹션8에서 힘든일들 많이 겪으신거 보면서 저는 감히 생각도 못 해보겠습니다. 에어비앤비 집을 사시고 계시는 집 근처에 장만 하셨다고 하셨는데 장기 렌트가 아니고 단기 렌트를 하시려고 하시는 이유가 있으신가요? 보통은 베케이션 하우스를 주인이 사용하지 않을때 단기 렌트를 주는게 통상적이라 궁금해서 여쭈어봅니다.
간단한 글에 감춰져있는 오랜 고충이 느껴집니다. 귀한 나눔 해 주셔서 감사합니다~
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