안녕하세요. 최근에 모기지 쇼핑을 하고 첫집 구매 과정에 있는데요, 혹시나 저처럼 첫집 구매 생각하고 계신 분들께 도움이 될까 하고 제 경험담을 적어 봅니다.
집 오퍼 넣기 전에 최대한 공부했다고 생각했는데 모기지 쇼핑이라는게 생각보다 쉽지 않았습니다...
일단 어려웠던 점이,
-오퍼 넣기전
마일모아에서 배운 대로 Loan estimate(LE)를 받아볼 은행들을 여러개 골랐습니다.
저는 Wells Fargo, Chase, PNC, Rocket Mortgage, 로컬 은행 세군데, 이렇게 일곱 곳에 컨택해서 Pre-approval을 받아놨습니다 (작년 9월경).
이 중 로컬 은행 두군데는 제 리얼터 추천이었고, P2 직장 프로모션 으로 랜더 크레딧 주는데 두군데, 나머지는 메이저 은행들 입니다.
그런데 맘에 드는 집이 안나와서 결국 이때 받은 pre-approval letter들은 다 expire됐지만... LE 요청할때 프로세스가 짧아져서 좋았습니다.
-첫째날
오퍼 엑셉되고 전에 연락했던 에이전트들한테 아래 필요한 정보와 함께 LE 달라고 메일을 뿌렸습니다.
Property Address:
Type of Mortgage: i.e., conventional, ARM, VA, ...
Sale Price: $
Down Payment: $
Loan Amount: $
Closing date:
Lock-in duration: i.e., 30 days, 45 days, ...
No Escrow if possible
No discount point
Additionally, I have a list of questions. Could you please provide them along with the Loan Estimate (LE)?
1) Prepayment Penalty: Could you please clarify if there is a prepayment penalty? If so, what are the rules, and how much is the penalty?
2) Extra Principal Payments: Am I allowed to make extra principal payments?
3) Rate Lock Fee: Is there a fee associated with locking in my interest rate?
4) Rate Lock Timing: When does the rate lock in—during the application process, upon approval, or at another stage?
5) Lower Rate Lock (repricing): If the interest rate drops before closing, can I lock in the lower rate?
아. 밑에 추가 정보는 Pre-approval 받을때 미리 알아보는게 더 좋았을거 같아요.
-둘째날
메일을 전날 밤에 보냈어서 다음날 몇군데서 연락이 왔습니다.
여기까지 받고 혼란이 옵니다. 제가 예상한 모기지 쇼핑은 간단히 APR 비교해서 좋은거 고르고, 카운터 오퍼하고 그런거였는데?....
웰스파고랑 로컬3은 오피서가 일 그만뒀답니다. PNC도 연락이 안되서 다른 에이전트와 얘기했는데 구두로 6.75%를 받았습니다.
평소 모니터링 하던 PNC 웹사이트 모기지 레잇에 비해 왜이리 높은가 물어봤더니, 제가 참조하던 이자율은 포인트1%산다는 가정하에 나오는 거랍니다.
15년 모기지 하면 5%후반대 받을수 있을줄 알았더니 6%후반 모기지를 받아야할 상황이 됐습니다....
이렇게 난감하던차에 웰스파고에서 다른 에이전트를 연결시켜 줍니다.
운이 좋게도 이분이 정말 친절하게 많이 알려줬습니다.
그리고 무엇보다 이자율을 6.25%를 줬습니다 (포인트 0.125%). 원래 은행마다 이렇게 이자율이 다른걸까요??
이때 왜 모기지 쇼핑을 해야하는지 알았습니다!
-셋째날
주말 동안 다른 은행들한테 official form으로 LE다시 보내달라고 연락해서 받아봅니다.
받아서 비교해보니 A+B가 은행들마다 큰 차이는 없고 이자율은 웰스파고가 더 좋으니, 이 시점에 웰스파고로 정하고 웰스파고랑 application을 진행합니다.
여기서 rate lock-in을 할까 고민했는데... 4월 8일 오전부터 미국 10년채 금리가 조금씩 떨어지기 시작하네요?
CPI가 10일날 발표되니 하루정도는 더 기다려봐도 될까 해서 lock-in하지 않고 기다리기로 합니다.
-넷째날
다행히 10년채 금리가 조금 더 떨어져서 rate이 조금 떨어집니다! 6.25% 에 포인트 -0.125% 혹은 6.0%에 포인트 +0.125%.
리파이낸스를 3년안에 한다면 6.25%가 유리하다고 하는데, 큰 차이 안나서 6.0%로 정합니다.
혹시나 카운터 오퍼를 노리고 다른 은행들 rate을 다시 확인해봅니다.
로컬1, Rocket mortgage는 못맞춰 주겠다고 하고, 로컬2는 답장이 없습니다.
그런데 체이스에서 카운터 오퍼를 줍니다! 6.0% 포인트 0.0625%.
이제 고민할 시간이 많이 없어 rate lock-in을 합니다.
-다섯째날
CPI 발표날입니다.
CPI가 낮게 나와서 rate이 더 떨어지면 웰스파고, CPI가 높으면 체이스로 정하기로 합니다.
결과는 모두 아시다시피 10년채 금리가 폭등합니다....
3년내 리파이낸스 생각하고 포인트를 안샀는데, 샀어야했나? 하는 후회를 잠깐 해봅니다.
-결론
첫 모기지 쇼핑이었는데, 이정도면 꽤나 선방한것 같습니다 (맞겠죠?...)
이전 마일모아글 보면 Rocket이나 다른 인터넷 모기지 업체에서 rate을 잘 받으셨던데 저 같은 경우는 메이저 은행들 rate이 훨씬 좋았습니다.
아 그리고 처음 오퍼 넣을때 closing 기간이 널널한게 좋을것 같아서 45일로 잡았는데, rate lock-in 기간이 길수록 fee가 많이 붙는다고 하네요?
최대한 30일 lock-in 할수 있게 closing date을 맞추는게 좋을것 같아요.
첫 집 구매하시는 모두들 좋은 rate 받아서 여행 많이 다니시길 바랍니다 :)
상세한 정보 감사합니다. 지금 집보는중인데, 모기지 구할때 큰도움이 될것 같습니다.
좋은집 구하시길 바랍니다! 저희는 집구하는게 제일 어려웠어요
저도 첫집 장만 준비중인데 모기지 쇼핑 후기 감사합니다. 전 체이스에서 하드풀로 pre-approval만 받았네요. 혹시 지역이 어느 동네인지 알려주실수 있을까요?
미시간입니다. 가능하면 다른 은행들에서도 pre-approval 미리 받아 보세요. 오퍼 막상 엑셉되면 정신이 하나도 없어요 ㅎㅎ
아참. 체이스는 론 어플리케이션 진행한다고 하면 500불 계약금으로 받는데 이게 카드 결제 가능합니다 (수수료 없음). 인스펙션도 끝나자마자 그자리에서 돈받더군요. 카드줬더니 말도 없이 수수료로 5%를....
답변 감사합니다. 혹시 pre-approval 받을때 conditional approval까지 받아놔야 할까요? 체이스에서 conditional approval 단계인데 다른 은행에서도 비슷하게 conditinal approval 까지 진행해야 될까요?
혹시 체이스랑 웰스파고랑 비슷하거나 같으면 웰스파고 추천합니다! 빌트로 모기지 내시면 꽤 포인트가 적립되실꺼에요
맞아요! 저도 그래서 웰스파고했으면 좋겠다고 생각했는데, 아쉽게도 이자율이 막판에 뛰는 바람에... ㅠ 사실 넷째날에 웰스파고랑 막판 딜을 하려고 했는데 퇴근했더라구요.
체이스도 빌트로 모기지 페이 된다는 레딧글 보고 빌트 한번 열어서 시도해 보려고 합니다. 되면 좋겠네요
https://www.reddit.com/r/CreditCards/comments/1b8b9ox/bilt_credit_card_for_mortgages/
전략도 좋았고, 운도 받쳐줘서 결론적으로 rate 너무 잘 받으신 것 같습니다.
그리고 0.25% 포인트 사서 0.25%p rate낮춰준다면 무조건 go 해야죠.
해당 론 1년만 들고 있어도 본전이니깐요.
집 구매 축하드립니다!
감사합니다! 정말 운이 좋았다고 생각해요. 최근에 카드로 세금 내는 바람에 크레딧 스코어도 740까지 떨어져서 레잇 낮게 못받을줄 알았는데 다행히 잘 받았습니다.
좋은 글 감사합니다! 저도 딱 모기지 쇼핑 기간이어서 특히 더 많이 도움 되네요! 마지막에 WF랑 체이스 사이에서 6.25% 보다 더 낮아질수 있는지 비교하실때는 APR을 가지고 비교하신게 맞나요? 메이저 은행 간에도 A section (origination fee)가 어느정도 차이나서, 그냥 interest rate을 낮춰줄 수 있다하더라도 A section fee 때문에 이게 더 나은게 맞는건지 헷갈리게 되더라고요..
저는 Official LE로 받아서 엑셀로 A항목 B항목 정리해서 비교했는데요, 체이스가 포인트 제외한 A+B가 40불비쌌는데 포인트 0.125%로 몇백불이 왔다갔다하다보니 APR도 체이스가 낮더라구요. 체이스, WF 각각 6.207%, 6.255%였습니다.
상세한 설명 정말 감사합니다~
올해 겨울정도에만 집을 장만하려고 생각중이고, 모기지 rate만 monitoring 하고 있었는데요,
아래 용어 관련해서 한번더 설명 부탁드려도 될까요?
모기지 포인트, rate(이자율), APR
집사려고 하면 새로운 용어들이 정말 많지요!
모기지 포인트는 은덕님 설명이 좋은것 같습니다: https://www.eunduk.com/bbs/?vid=567
이자율은 빌린 돈에 대해서 이자가 얼마나 붙는지에 대한건데, 간단한 대출을 예를 들면 10만불 빌렸을때 6%이자면 1년후에 10만6천불을 갚아야 하는거지요.
APR은 돈 빌릴때 드는 수수료 까지 포함해서 총 비용이 얼마인지 감안해서, 실질적인 이자를 계산한 건데요, 위 계산에서 Fee가 1000불이 붙었다면 총 10만7천을 갚아야 하는거니 APR은 대략 7%정도 입니다.
이해가 잘 되었습니다. 정말 감사합니다!!!
요즘에 6프로라니 완전 대단하십니다요~ 6프로가 저렴하게 느껴지다니요@.@
그러니까요... 2% 3% 가진 친구들 보면 부럽네요. 인플레이션이 얼른 잡혀서 레잇이 좀 내려가면 좋겠습니다
정보 나눠주셔서 감사합니다. 어제 오퍼가 어셉 되고나서, 열심히 모기지 쇼핑 중입니다.. 만만치 않네요..
혹시 당시 웰스파고 담당자 쪽지로 알려주실 수 있으실까요? 감사합니다.
테니스팬이신가요? 아이디가 ㅋㅋ 좋은 테니스장이 새 집 근처에 있기를.
정말 유용한 정보네요. 스크랩합니다! 그리고 축하해요.
한참 집 쇼핑을 하다가 원하는 동네에 매물이 너무 나오질 않아 이젠 포기하고 있는 상태에요. 어디 한 집 나왔다 하면 줄서서 기다리는건 기본이더라구요. 핫한 마켓 좀 잠잠해지기를 바라며 현금은 꿍쳐둘랍니다 ㅎ
감사합니다! 요새 집이 너무 안나오네요. 셀러들이 바이어 에이전트 피 없어질때까지 기다리는 걸까요?
저도 지금 집을 알아보고 있는데 큰 도움이 됩니다. 스크랩 해 두고 자주 볼 거 같습니다.
혹시 pre-approval 받을 때 fee 를 요구한 곳이 있었나요? 저는 리얼터가 소개해준 로컬 랜더에게 프리어프로발을 받았었는데요.
한 달 정도 지나서 익스파이어가 되었는지, 다시 받아야 한다고 하는데, 이번에는 90-120일 사용할 수 있는 프리 어프로발을 받으라면서 $70 비용이 든다더군요.
이전에 집 구매할 때도 프리어프로벌 할 때 돈을 낸 적이 없었는데.... 이런 경우도 있는지 궁금하네요.
아! 그리고 프리어프루벌 요청할 때 온라인으로 하셨나요? 아님 전화로 다 하셨나요? rockect mortgage 온라인으로 진행해봤는데, 결국 전화를 하라고 하더라고요.
도움이 되셨다니 다행입니다!
대부분 pre-approval letter가 수수료 없이 3개월은 쓸수 있을텐데요? 아마 제 생각엔 지금 가지고 계신 레터는 소프트풀만 한게 아닌가 합니다.
Credit report (하드풀) 받는데 $70정도 드는데, 제가 컨택했던 모든 은행들은 실제 론을 받으면 클로징 코스트에서 charge한다고 했었고, 저는 Pre-approval 단계에서 돈을 낸적은 없었어요.
나중에 클로징할때 내면 안되나 물어보시고, 안된다고 한다면 미안한데 다른 은행에서 pre-approval 받고 진행하다가, 오퍼 엑셉되면 또 연락 주겠다고 하면 될것 같습니다.
리얼터가 소개해준 로컬 은행은 처음부터 전화로 했고, 다른 은행은 시작은 온라인으로 했는데, 결국 다 전화했어요.
론 진행하면서 어플리케이션을 보니, 오피서가 인터뷰를 어떻게 했는지를 명시하는 칸이 있었는데 (화상, 전화, 방문 등등), 최소한 전화로 통화는 해야하는게 은행들 policy가 아닐까 합니다.
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