생애 첫 집을 구매하고자 준비하고 있습니다.
공부를 하다보니 모기지 받을 때 집 감정을 하는데, 감정가가 오퍼 금액보다 낮을 경우 구매자에게 현금 부담이 늘어난다고 알고 있는데요. 여기서 몇 가지 궁금한 점이 있어서 글 올립니다.
1. 더 필요한 캐쉬 계산법이 이게 맞나요? 예를 들어 오퍼 30만불, 10% 다운, 감정가 28만불일경우. 원래는 다운 3만불+클로징 피가 필요했던 것인데, 28만*0.9해서 25.2만불만 론이 나오므로, 다운페이가 4.8만불이 필요해 지는건가요?
2. 모기지는 처음 원했던 다운페이 비율을 조정을 못하게 되어 있나요? 1번의 예의 경우, 감정 후에, 난 돈이 없으니 5%만 다운하는 걸로 할게.(그럼 26.6만 론이 가능하고 전 3.4만이 필요하니) 이런건 안되는 건가요? (이자가 달라질 수도 있겠지만요 그거 감안하구요). 생각해보니 구매자들은 정해진 현금을 갖고 있는데, 모기지 신청을 다운페이 금액이 아닌, 비율로 한다는게 좀 불안 요소이긴 하네요.
3. 감정가가 낮게 나오는 경우가 빈번한지요? 이럴 경우를 대비해서 갖고 있는 현금보다 더 보수적으로 계산해서 다운페이 비율을 낮게해서 모기지를 신청하는게 더 좋을까요? appraisal contingency를 걸 수도 있다고 들었는데 셀러들이 안 좋아할 것 같기도 하네요.
4. 셀러와 타협해서 집 금액을 바꿀 수도 있다고 하는데, 최종 구매 금액은 언제 결정되는 건가요? 클로징 하기 전까지는 언제든지 서로 합의 하에 바꿀 수 있는 건가요?
1. 네. 은행에서 감정가의 90%가 리밋이라면 맞아요.
2. 할 수 있는데 은행에서 해주냐 안 해주냐의 문제입니다. 처음 계획이 10%라 높은게 아니니 이건 미리 은행에 '만약에'라고 물어보심이...
3. 이건 복불복 아닌가요? 다만 주변 비슷한 집 시세 보면 감 와요. 감정서 보니 결국 비교하는 집들이 제가 고려하던 집들이라 역시 사람 보는 눈은 다 같구나...라는 생각을 했습니다. 지역에 따라 다르겠지만 제가 집 살 때는 appraisal contingency가 당연하다고 느꼈는데...마켓이 셀러 마켓이고 비딩붙었는데 appraisal contingency가 없이 같은 가격이라면 셀러가 없는 쪽을 선택할 것 같지만 appraisal contingency는 보통 홈 인스펙션 contingency같이 바이어가 으례 붙이는 contingency로 알고 있습니다.
4.이거 힘들어요. 인스펙션 하고 중대한 하자가 나와서 가격 조정해야 하는(크레딧 받는) 건데 이게 딜하기 나름이라 보장 되는 거 아니구요, 중대한 하자면 결국 셀러가 고쳐서 팔던가 내가 사서 고쳐야 하는데 결국 나갈 돈이지 할인 받는게 아니니까요. 인스펙션까지 갔다가 터미네잇하면 인스펙션, 변호사, 모기지 등 각종 비용 발생한 수라 금전적, 시간적 손해도 감안해야 합니다.
appraisal contingency도 의례히 붙이는 거였군요. 저희 동네도 핫한 지역은 아니라 괜찮을 것 같습니다. 모기지 신청할 때 은행과도 자세히 얘기를 해 봐야겠군요. 답변 감사합니다.
저도 집살때 3번은 당연한거였습니다. 저희는 리스트 프라이스에 몇천 더해서 비딩하고, 클로징 코스트 셀러가 만불 캐쉬로 도와주기로했는데, 감정가가 리스트 프라이스보다 5천인가 적게 나와서 감정가로 가격조정하고, 그 차액만큼 클로징코스트는 못 도와주겠다해서, 결국 감정가로 거래하고 4천인가 클로징 코스트 캐쉬로 받고 클로징했었습니다.
그래도 셀러가 많이 배려해줬네요. 셀러도 잘 만나야 할 것 같습니다. 알아보면 알아 볼수록 집도 운명같은게 있나봐요ㅎㅎ
2. 은행은 위험을 피하기 위해 Loan to value 몇 % 를 정해놓습니다 (돈 안갚으면 집을 차압해야 하는데, 차압 한 집 가격이 돈 꿔준 액수보다는 커야 하니까). 보통 직접 거주하는 집일 경우 80% 까지 론을 해줍니다. 론 액수가 늘어나는 경우 이자율을 올리는 방법으로 자기네들이 감수해야 할 위험에 대해 비용을 청구합니다.
3. Appraisal contingency 는 보통은 거는게 일반적이지만, 현재 베이지역이라든지 남가주 일부지역처럼 너무나 핫해서 바이어들이 줄서있는 경우, appraisal contingency 없이 오퍼넣는 바이어들이 워낙 많아서 이런동네에서 컨틴전시 걸면 집 못삽니다. 감정가가 낮게 나오기도 하고 높게 나오기도 하는데, 핫 한 동네에 너도나도 오버비드 하는 분위기에는 오퍼가격보다 감정가가 낮게 나오는 경우가 많습니다 (왜냐하면 셀러와 바이어는 1-2년 후에 확실히 오를 걸 알고 그거 가격에 반영 해서 오퍼하는 거고, 감정가격은 그 추세를 반영하지 않고 무조건 현재 시세대로 감정하기 때문입니다).
4. 오퍼 넣고 억셉트 하면 그걸로 끝입니다. 나중에 집 고치는 비용 등등에 대해 크레딧을 청구하는 방법으로 조금 협상 할 가능성은 있지만, 나중에 가서 가격 안바꿔준다고 에스크로 깰순 없습니다.
셀러 listing price가 있지만 내가 이 가격으로 사겠다 내는게 오퍼고요. 오퍼하면서 네고의 여지가 있는거죠. accept되면, 감정가로 네고 할 수 있는게 최선인데요. 인스펙션으로는 통상적으로 집 가격을 깎지 않고 클로징 크레딧을 주니까요.
감정가가 낮게 나오면 다운페이를 더 하라고 하지 5% 덜할 수 있는 옵션을 주진 않아요.
이런 경우를 위해서 바이어 보호 조항으로 컨틴전시가 있는 거고, 가격을 네고해주지 않으면 캔슬하고 earnest money를 되돌려 받을 수 있어요.
말씀하신대로 바이어는 보통 정해진 현금이 있고, 추가자금이 동원되기 힘든 경우가 많으니까요.
그럼에도 불구하고 나는 집이 너무 마음에 들고 추가로 돈을 더 주고라도 지금 이 집을 꼭 사겠다, 되팔때 최악의 경우 감정가에 맞추어 손해보는 걸 감안하겠다 하면, 컨틴전시를 빼고 진행할 수도 있어요.
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