집 구매시 appraisal(감정가)과 모기지 질문입니다

1. 네. 은행에서 감정가의 90%가 리밋이라면 맞아요.

2. 할 수 있는데 은행에서 해주냐 안 해주냐의 문제입니다. 처음 계획이 10%라 높은게 아니니 이건 미리 은행에 '만약에'라고 물어보심이...

3. 이건 복불복 아닌가요? 다만 주변 비슷한 집 시세 보면 감 와요. 감정서 보니 결국 비교하는 집들이 제가 고려하던 집들이라 역시 사람 보는 눈은 다 같구나...라는 생각을 했습니다. 지역에 따라 다르겠지만 제가 집 살 때는 appraisal contingency가 당연하다고 느꼈는데...마켓이 셀러 마켓이고 비딩붙었는데 appraisal contingency가 없이 같은 가격이라면 셀러가 없는 쪽을 선택할 것 같지만 appraisal contingency는 보통 홈 인스펙션 contingency같이 바이어가 으례 붙이는 contingency로 알고 있습니다.

4.이거 힘들어요. 인스펙션 하고 중대한 하자가 나와서 가격 조정해야 하는(크레딧 받는) 건데 이게 딜하기 나름이라 보장 되는 거 아니구요, 중대한 하자면 결국 셀러가 고쳐서 팔던가 내가 사서 고쳐야 하는데 결국 나갈 돈이지 할인 받는게 아니니까요. 인스펙션까지 갔다가 터미네잇하면 인스펙션, 변호사, 모기지 등 각종 비용 발생한 수라 금전적, 시간적 손해도 감안해야 합니다.

appraisal contingency도 의례히 붙이는 거였군요. 저희 동네도 핫한 지역은 아니라 괜찮을 것 같습니다. 모기지 신청할 때 은행과도 자세히 얘기를 해 봐야겠군요. 답변 감사합니다.

저도 집살때 3번은 당연한거였습니다. 저희는 리스트 프라이스에 몇천 더해서 비딩하고, 클로징 코스트 셀러가 만불 캐쉬로 도와주기로했는데, 감정가가 리스트 프라이스보다 5천인가 적게 나와서 감정가로 가격조정하고, 그 차액만큼 클로징코스트는 못 도와주겠다해서, 결국 감정가로 거래하고 4천인가 클로징 코스트 캐쉬로 받고 클로징했었습니다.

그래도 셀러가 많이 배려해줬네요. 셀러도 잘 만나야 할 것 같습니다. 알아보면 알아 볼수록 집도 운명같은게 있나봐요ㅎㅎ

셀러가 잘해주기보다 리얼터 능력 같아요. 리얼터가 거래성사 시킬려고, 자기 커미션 조금 낮추고, 대신에 처음 비딩할때 생각했었던 금액 맞추어 줄려고 노력한듯해요. 이미 다른 셀러가 처음 약속한거 못해주겠다해서 크로징전에 이미 한번 엎었었던지라...덕분에 더 나은집을 구매했죠.

리얼터가 좀 손해보면서 거래 성사 시켜 준거 였군요. 좋은 리얼터 잘 만나셨네요~

2. 은행은 위험을 피하기 위해 Loan to value 몇 % 를 정해놓습니다 (돈 안갚으면 집을 차압해야 하는데, 차압 한 집 가격이 돈 꿔준 액수보다는 커야 하니까). 보통 직접 거주하는 집일 경우 80% 까지 론을 해줍니다. 론 액수가 늘어나는 경우 이자율을 올리는 방법으로 자기네들이 감수해야 할 위험에 대해 비용을 청구합니다.

3. Appraisal contingency 는 보통은 거는게 일반적이지만, 현재 베이지역이라든지 남가주 일부지역처럼 너무나 핫해서 바이어들이 줄서있는 경우, appraisal contingency 없이 오퍼넣는 바이어들이 워낙 많아서 이런동네에서 컨틴전시 걸면 집 못삽니다. 감정가가 낮게 나오기도 하고 높게 나오기도 하는데, 핫 한 동네에 너도나도 오버비드 하는 분위기에는 오퍼가격보다 감정가가 낮게 나오는 경우가 많습니다 (왜냐하면 셀러와 바이어는 1-2년 후에 확실히 오를 걸 알고 그거 가격에 반영 해서 오퍼하는 거고, 감정가격은 그 추세를 반영하지 않고 무조건 현재 시세대로 감정하기 때문입니다).

4. 오퍼 넣고 억셉트 하면 그걸로 끝입니다. 나중에 집 고치는 비용 등등에 대해 크레딧을 청구하는 방법으로 조금 협상 할 가능성은 있지만, 나중에 가서 가격 안바꿔준다고 에스크로 깰순 없습니다.

셀러 listing price가 있지만 내가 이 가격으로 사겠다 내는게 오퍼고요. 오퍼하면서 네고의 여지가 있는거죠.  accept되면, 감정가로 네고 할 수 있는게 최선인데요. 인스펙션으로는 통상적으로 집 가격을 깎지 않고 클로징 크레딧을 주니까요. 

감정가가 낮게 나오면 다운페이를 더 하라고 하지 5% 덜할 수 있는 옵션을 주진 않아요. 

이런 경우를 위해서 바이어 보호 조항으로 컨틴전시가 있는 거고, 가격을 네고해주지 않으면 캔슬하고 earnest money를 되돌려 받을 수 있어요. 

말씀하신대로 바이어는 보통 정해진 현금이 있고, 추가자금이 동원되기 힘든 경우가 많으니까요. 

그럼에도 불구하고 나는 집이 너무 마음에 들고 추가로 돈을 더 주고라도 지금 이 집을 꼭 사겠다, 되팔때 최악의 경우 감정가에 맞추어 손해보는 걸 감안하겠다 하면, 컨틴전시를 빼고 진행할 수도 있어요.