마일모아에는 마일 고수님들 뿐만 아니라 각분야의 깊은 지식과 경험, 지혜를 가지신 분들이 많이 계신거 같아 tax report에 대해서 여쭈어 보려고 합니다.
제 생황이 조금 복잡한데요. 직장 및 가족의 문제로 인해서 일년의 반정도는 원래집을 rent로 내놓고 다른지역에서 rent해서 살고
나머지 반년은 원래 집에 돌아와서 지내고 다른지역에 rent해 놓았던 집을 airbnb나 rent를 내줘야 하는 상황이 되었습니다.
(지금 상황상 이러한 생활을 적어도 3년은 해야 할듯 합니다ㅠ)
그래서 의도치 않게 rental income이 발생함과 동시에 rental expense도 발생하는데요. 이런 경우 rental income에 대한 tax report할때 다른 지역 rental expense(다른지역에서 제가 사는 기간 반년 + airbnb나 rent를 내주는 반년)에 대해서 deduction을 받을 수 있나요?
제가 잘 몰라서 그러는데 혹시 이러한 상황에서 tax관련 다른 조언을 해줄실 수 있나요? 아니면 이러한 경험이 있으신 분 계신가요?
@얼마에요 외쳐주세요 "봘뭐~"
제 개인적인 상식으로는 렌탈 expense 는 세금 신고에서 신경쓰실 필요가 없고 그냥 income 만 신고하면 될 거 같은데요. 렌트 expense 를 디덕터블에 넣을 수 있으면 저를 포함해 많은 분들이 기뻐하겠지만... 그런일이 일어날리가 없지요 ㅎㅎ
원래 집은 소유하신 건가요?
원래집을 렌트줌->rental income에 대한 expense(모기지 이자, 감가상각, 관리비 등등)를 deduction 가능. 이걸로 끝이 아닐까 싶은데요.
렌트 인컴 디덕션할때 모기지 이자는 정해져 있고, 관리비는 영수증이 있으니 괜찮은데 감가상각은 어떻게 정해야 할까요? 저도 이번에 제 집을 렌트주고 다른 집에 렌트 살아야 할것 같은데.. 세금문제가 신경쓰이네요.
감가상각은 건물의 fair market value에 대해서 정률로 계산하면 됩니다.
deed에 land value와 건물 value가 구분되어 있는 경우에는 현재 건물 value의 비율을 계산한다음에 지금 FMV를 곱해서 계산하면 쉽고,
아니면 집 살때 받은 appraisal을 기반으로 정할 수도 있고 그렇죠.
일단 제가 알기론 1040의 schedule E에서 디덕션 되는 걸로 알고 있고 나머지는 일반 비지니스 인컴에서 디덕션 되는 걸로 알고 있습니다.
역시 자세히 알아보지 않으면 헷갈리니 혹시 몰라 2017년 instruction을 첨부합니당!
https://www.irs.gov/pub/irs-pdf/i1040se.pdf
찾아봐주셔서 감사합니다. 참고하도록 하겠습니다!
반년, 반년 나눠서 집을 렌트주시니 제 상황하고는 조금 다르네요. 이전에 렌탈 프로퍼티 관련 문의글 올려서 많은 도움을 받았습니다.
나중에 집을 처분하게 되면 어떨지 몰라도 울며 겨자 먹기로 월세 주고 난후 감가상각 적용하니 당장은 세금이 많이 세이브 됩니다.
https://www.milemoa.com/bbs/board/3818212
제가 미처 찾아보지 못해던 글인데 링크 해주셔서 감사힙니다. 궁금했던 부분이 많이 설명되어 있네요.
제가 회계사가 아닌 관계로 제가 이해하고 있는 부분만큼 설명을 드리자면, 기본적으로 Income 발생에 필요한 모든 비용이 Deduct가능하기에 Rental income을 발생하기 위한 Rental비용은 당연히 비용처리가 가능하다고 알고 있습니다. 다만 이게 좀 헤깔릴 수 있는데, Rental income은 실제 본업으로 Active하게 관여하시는게 아니라면 대부분 Passive income으로 Schedule E에서 기록하는데, 이 Passive income이 마이너스가 되더라도 다른 수입 (월급?)과 같이 상쇄가 안되는게 좀 틀린거죠. 즉 월급을 X라 가정하고, 원집에서 Rental Income에서 각종 비용을 뺀걸 Y, 렌트 집에서 Income - 비용 빼고 남은걸 Z라고 한다면 (여기서 Z계산하실때 문의하신 비용에 Rental하시느라 들어간 비용을 넣으실 수 있다는 이야기죠) 님이 결국 내셔야 하는 income은 X + Max (0, Y+Z)가 되는거죠. Z가 마이너스 되더라도 그만큼 바로 Income에서 제하는건 안되고 추후 그 자산을 처분하실때 그 마이너스 만큼 Capital gains에서 뺄수가 있구요. (이 경우 Z는 자산이 아닌관계로 그냥 소멸할것 같구요)
자세한 답변 감사합니다. 가장 정확하게 제가 궁금해 하던 부분을 설명해 주셨네요. 바로 income에서 뺄 수 있나 싶었는데 그건 안되는거군요. 다시한번 감사합니다!
댓글 [14]