지인의 집을 관리해 주고 있는데 염려되어 여쭙습니다.
CPA 에게 문의 해야할 사항인데, 정보 수집차 고수님들께 먼저 여쭙습니다.
영주권 진행중 포기 귀국, 살던집 10년째 렌트 주고 있는데 Tax 보고를 한번도 않했어요.
그동안 세입자들 렌트살며 세금 보고할때 주인 소셜 번호 넣어 보고 했고요.
싱글 하우스 렌트 $3100/월 가량 주고 있고, 모게지로 $2,700 가량 내고 있으며,
유지, 수리비 (보일러 교체, 지붕수리, 잔디 관리 등등)로 이익은 사실 별로 없었읍니다.
장기적으로 집값이 많이 오르는 지역이라, 유지하는것만으로도 투자가치는 있어보이며, 현재 집 매매 계획은 없음.
요약:
한국 국적 소유자 미국내 집소유. 10년간 세금보고 않함.
한국에도 보고 않함.
질문:
이런경우 tax fraud 에 해당되나요?
차후에 집 판매시 문제될 사항?
감사합니다.
않 -> 안 이 맞고요.
얼른 회계사와 상담하세요.
해외살아도 미국 소득이 1년에 12000불 이상이면 신고해야하는것으로 알고 있습니다.
Non resident면 렌트인컴 기본으로 택스 30프로 적용되는 걸로 알고 있고 뭔지 잘 모르지만 declaration해야 그제서야 bracket으로 처리된다고 알고 있습니다.
그리고 한국 거주자시니 국세청에도 세금보고 의무가 있는 걸로 알고 있습니다.
헐... 엄청난 용자네요. 10년이라니...
그나저나 2009년에 바닥에서 샀으면 지금 쯤 팔면 떼돈 버시겠습니다.
세입자들 렌트살며 세금 보고할때 주인 소셜 번호 넣어 보고 했고요
이게 이상한데요
세입자가 렌트 산다고 세금 감면 받는것도 아닌데 왜 보고를
흠 ...
별문제 없지 않나요?
국세청에서 알 수도 없고
주인 ssn을 넣어서 보고했다는데 알지 않을까요?
일단은 탈세네요. 국세청 혹은 회계사에 문의해보세요. 집 나중에 팔면 그만이지만 문제의 소지가 다분합니다.
복잡한 상황이네요 간단히 짚어보셔야 할 사항들을 설명해 드리겠습니다. 법적 조언이 아닌 개인 의견이므로 반드시 전문 변호사와 상담하시는게 좋겠습니다.
1. US resident or not? tax rate?
- 영주권 진행 중 포기 후 귀국이라고 하셨으니 NR 인 상황으로 생각됩니다.
- 하지만 NR status와 관계 없이 rentals from property located in the U.S. 는 US-source income으로 분류됩니다 (861(a)(4)). 따라서 소득신고 및 세금납부가 필요합니다.
- 적용세율은 (1) flat 30% (not connected with US business, 871(a)(1)(A)) 또는 (2) 일반적인 세율입니다. normal graduate tax rate 871(b)(1). 위에 @bn 님이 언급해주신대로 braket rate을 적용받으려면 election이 필요합니다. (Election to treat real property income as income connected with United States business, 871(d)). 참고로 이 election을 제때 해야 모기지이자 등 제반 비용들을 deduction 할 수 있습니다. 이 경우 시간이 많이 지났기 때문에 30%가 적용되어야 하고 이 만큼은 Withholding agent가 withholding 후 IRS와 건물 소유자에 form 1042-S로 보고 해야 합니다 (IRC 1441, Reg. 1.1441-1).
- 만일 resident라고 한다면 해외 거주 중 이라도 일반적인 세금신고가 필요한 상황입니다. 위에 1stwizard님이 언급하신 내용은 US resident가 해외 거주 시 foreign earned income 총액에서 $103,900 (for 2018) 만큼을 공제한 후 소득신고한다는 내용으로 생각됩니다. (IRC 911)
2. 문제? 팔고자 할 경우?
- 가장 큰 문제는 substantial understatement penalty 입니다. (6662(d)(1)). 연간 소득 중 10% 또는 $5,000 불 이상을 적게 신고한 경우 미신고액의 20%가 (+이자) 가산됩니다. (6662(a)). Criminal investigation의 가능성도 없진 않다고 생각됩니다. 이 경우 이민법상 crime of moral turpitude 문제로 향후 입국에 문제가 될 소지가 (적지만) 있을 수 있겠습니다.
- 집 판매 시, 특히 seller가 foreign person이라면 buyer 측에서 due dligence로 세금관련 문서들을 꼼꼼히 요구할 가능성이 큽니다. 집 소유자의 유일한 자산이 이 집이라면 tax lien이 걸려올 테고 그럼 매우 골치아파 지기 때문이죠.
3. 어떻게 해야 하나?
- 이부분은 잘 모르는 부분이라 조심스럽습니다만, 작년 9월까지는 IRS에 Offshore Voluntary Disclosure Program이 있었다고 합니다. 현재는 Civil Resolution Framework으로 흡수되었다고 하니 이 부분을 알아보셔야 하겠습니다.
- 글을 쓰면서 알게 된 부분인데, 작성자 분에게도 상당한 risk가 있는 것 같습니다. 앞서 이야기한 withholding agent에 해당되신다고 보여집니다. "(1)In general. Except as provided in this paragraph (d), the term withholding agent means any person, U.S. or foreign, in whatever capacity acting, that has the control, receipt, custody, disposal, or payment of a withholdable payment or foreign passthru payment, § 1.1473-1(d)(1).
- 가장 무서운 내용은 이 부분인데 "As a withholding agent, you are personally liable for any tax required to be withheld" https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/withholding-agent AND 1.1474-1(a)(2). 즉, agent가 세금납부에 대해 개인적인 책임을 진다는 것입니다.
- 조심스럽습니다만 법규의 내용이 명확한 관계로, 집주인이 아닌 글쓴분께서 당장 세법 변호사를 만나보시기를 추천드립니다. 다시 한 번 말씀드리지만 저도 아직 전문가가 아니며 잘못된 부분이 있을 수 있습니다. 궁금하신 부분에 대해 쪽지 주시면 좀 더 알아봐 드리도록 하겠습니다.
답변 진심으로 감사드립니다. 소중한 정보 집주인분께 전해드렸습니다. 친한 형이고, 저는 그냥 집수리 요구 들어 올때 업자 소개 해드리는정도의 일만 해왔습니다.
그나저나 10년 소득 신고를 하고 소셜 내셨으면 소설 10년 내셨으니 소셜 받으실수 있었겠네요....
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