마일모아에는 다양한 많은 분야 전문가들이 계십니다.
그중 제가 캡쳐해 따라가며 공부하는 훈늉한 분들은 부동산모아 회원님들.
[참고...https://www.milemoa.com/bbs/board/4463591]
실행에 옮기기전에 몇가지 매물 분석좀 봐주십사 부탁드립니다.
서론
성향: 저는 부부가 다 집고치기 좋아합니다. 둘중 하나는 준 핸디맨이지만, 직장다니는 월급쟁이라 전문 프로퍼티 매니저는 아닙니다. 필요에 의해 생긴 취미지만, 안팎으로 프로젝트 하나씩 정해놓고 홈디포 들랑거리며 이거저거 배워가며 DIY로 잘 고치고요. 집고치고 보람 많이 느끼고 재미있어합니다. 일년에 한두 프로젝트 꾸준히 하고있습니다. 홈디포 두시간 도는거를 아울렛 두시간 도는거보다 더 좋아합니다. 대리석 타일이나 찍찍이 타일 세일나오면 그거 붙이고싶어 안달나요.
준비사항: 몇년전부터 부동산 꾸준히 관심가지고 공부하고 준비해왔습니다. 비거포켓 강의 많이 들었고요. BRRRR 개념도 정립했습니다.
지역: 동부 시골 작은도시 주변 동네입니다. 관심있게 봐두던 지역이 지난 몇년간 꾸준히 조금씩 오르는걸 확인하고 있습니다. 올해도 오를지는 모르겠습니다. B지역이고, 유동인구 많은 렌트중심거주지역입니다. 새집은 거의없고 오래된 동네입니다.
자금준비: BRRRR 기반으로 살집에 종자돈 차곡차곡 모아놓은것이 60%정도 에퀴티를 형성해서, 리파이낸스로 캐쉬아웃 30만불 꺼내쓰는거 가능. 직장 인컴으로 리파이낸스 몰게지 나오는건 큰 무리가 없을듯 합니다.
1. 렌탈 프로퍼티 분석
렌탈집 계산기는 여기서 이용했습니다.:https://www.calculator.net/rental-property-calculator.html
가격:$249,000 3unit, 9bed, 3bath, 학군2-4 (greatschool), 교통: 다운타운인근
프라퍼티택스:$4,000
보험:$1200
렌트:$3300/mo
공실률:5%
관리비:5%
초기클로징비용:$3300
CAP rate: 10.48%
렌트: 테넌트는 이미 모두 들어와있고, 그계약을 인수하는 조건으로 구입. 학교시작철 이동시즌 되면, 렌트 구하는건 주변보다 조금 싸게 내놓으면 그리 어렵지 않게 구함. 저소득층 많고 믿을만한 테넌트 신중하게 구해야하는 단점. 본인 거주지역, 직장과 가까운 거리임 (20분이내) 직접관리 가능.
집상태: 몇집들중 이미 플리퍼들이 고쳐놓은 상태는 249k 정도, 포어클로저 As-is 많이 망가진 집들은 179k 정도에 구입가능.
렌트집 계산기:
리파이낸스 몰게지 30년 4.5% (20% 다운이 아니라 캐쉬로 산다고 할때, 리파이낸스 캐쉬아웃한 금액을 100%로 첫집의 몰게지 이자를 이집에 넣었습니다.)
For the 20 Years Invested
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First Year Income and Expense
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이렇게 나왔습니다.
첫집 리파이낸스로 캐쉬아웃해서 둘째 투자집은 캐쉬로 사고,
둘째집의 몰게지와 세금, 보험, 익스텐스 평균 제하고 캐쉬플로우 매달 912나오면 어떤것 같으신지요?
투자집(둘쨰집)의 캐쉬플로우 912이면 현재 첫집의 몰게지를 60%정도 퉁칠수 있습니다.
(물론 대부분의 렌트인컴금액은 은행과 시티에 좋은일 해주는거라는데 완전 동감입니다만....아무것도 안하면 그냥 현재 첫집의 에퀴티를 깔고앉아 늘어나지 않고 그냥 고대로 남은 몰게지만 소소하게 갚아나가며 맘편안하게는 살수 있겠죠. )
소심해서 몇달 일년 이년째 고민만 하고있는 사이 집값은 슬금슬금 오르고, 낮은가격 매물부터 없어지더군요.
맥주한잔님 흙돌이님. 다른 부동산모아 부동산 관심있는 분들 고견 부탁드립니다.
전 부동산 전문가는 아니지만 흠 잡을 곳이 없는대요.
아니예요. 숨은 히든피와 오래된집 고치는비용, 안좋은 동네라 어떤 테넌트 걸릴지 몰라 불안한건 있어요.
공부 많이 하신거 같네요 저도 부동산 요즘 관심있어서 보고 있는데 단기적으로는 한번 좀 경제 위기 올때쯤 되지 않았나요 ~? 유동인구 많은 오래된 지역이면 가파르게 오를거 같진 않은데 좀더 두고 보심이;;
네...저도 그게 걱정이예요. 장기로 보자면 좋은데요. 단기로 많이 오르는 지역은 아니예요.
또 올해 부동산은 내려간다고들 하셔서요. 연준에서 금리 올리면 부동산 가격은 좀 내려갈테지만, 정작 부동산 가격이 마켓에서 내려가는건 바로바로 아니고 한두해 천천이 걸리더라고요. 하지만 당장 제가 부담해야하는 금리는 상승하게되니 계속 망설이면서도 걱정이 되는 부분입니다.
이런지역은 value로 돈을 벌기보다는 rent 로 돈을 버는곳이라 상관은 없을거에요.
경제가 안좋을수록 rental rate은 높아지거든요.. 물론 owner입장에서는 bad debt이 높아져서 진짜 tenant잘 고르셔야할거에요.
집가격이 $249K인데 랜트가 $3300/mo 나온다고요? @_@ 3 unit이라면 집이 triplex인건가요? 전문가는 아니지만 캐시플로우가 그 정도면 믿을만한 테넌트를 구할 수 있다는 전제하에 망설일게 없을 듯 싶은데요...
네. 오래된 집들이긴 한데, 주변이 다 오래되서 특별히 표가나지는 않구요. 3베드는 렌트가 950에서 잘고친 업그레이드된집은 평균 1200-1300, 완전 럭셜업글은 2000불도 하고있어요. 멀티하우스 3층에 한층에 작은 방세개에 화장실 하나 작은부엌딸린 집이고 지하실이 공동 창고및 코인런드리 설치되어있어요. 현재 렌트가 세유닛 합치면 $3000-$3300 선이고요. 테넌트는 장담할수 없는 동네지만, 한두집 오래 사는 테넌트들은 100불정도 싸게 내고 있던데, 그냥 유지하고 안고 가면 $3000 월세가 나와요.
1. Mortgage/Gross rent가 42%인데 그냥 20/80 leverage ratio를 안쓰시고 cashout하시는 이유가있으신가요?
2. expense ratio가 22.46%인데 너무 낮게 잡으신거같아요. cap rate이 10%인거보면 꽤 오래된 집인거같은데 maintenance reserve를 너무 낮게 잡으신거같아요.
3. 그런지역일수록 management fee가 높은걸로 알고있는데, 5%면 좋긴한데 가능하긴한가요?
10% maintenance reserve잡으시면 9.5% cap rate로 나오네요
맞는말씀이네요. 집수리비용으로 좀더 넉넉하게 잡아야겠네요. 근데 보면, 주변에 집주인하시는 분들은 왠만한 잔고장은 췹한 재료들로 미니멈만 하고계시긴한데, 처음 집사서 외관 페인트와 내부주변정리 1만불 이내로, 내부는 테넌트 나갈때 처음정도 페인트 조금 청도와 수리 1천불 이내로 생각하는데요. 이부분은 집이 낡으니 장담 못할 변수같아요. 10%로 잡아놓는데 동의.
1번. 현재 제가 살고있는집 몰게지가 있는데, 투자집 몰게지도 20/80이 추가로 나올까요? 그집에 살게 아니라 다 렌트 줄건데, 렌트 기록이 제가 받은게 1년이상 되야 그금액으로 리파이낸스 쉽다고 비거포켓 분들이 말씀하시길래요. 된다면, 첫집캐쉬아웃보다 20/80 둘째집이 훨씬 쉽죠. 지금이라도 론에이전트를 따로 알아봐야 할까요?
몰게지가 나올지 않나올지는 제가 알순없겠지만, 알아봐서 나쁠거 없을거같아요.
rehab을 하시는지 모르겠지만 하신다면 cash out후 stablized 몰기지를 박는것이 좋구요.
이미 rehab된걸 산다면 (집이 $250k라고 하신거보니 rehab된거라고 생각했습니다) 바로 stablized를 알아보셔도 괜찮을거같아요
high leverage가 좋은점은:
1. 레버리지 많이할수록 IRR이 더커지구요.
2. tax write off가 가능하구요. (interest rate)
3. inflation rate이 2-3퍼센트라 가정할때, 4-5안에서 빌릴수있다면 시간이 지날수록 이득이죠
따로 알아보셔서 나쁠건 없을거같은데요?
의견 너무 감사드립니다.
용어를 구글 쳐가며 따라가고 있습니다.ㅎㅎㅎ 초보라..
Rehab이 집고친거를 말하신다면, 히스토리 보니 3-4년전에 사서 집수리해서 4-5만불 올려서 내놓은 가격이 24-25만불 선입니다. 더 잘 고친집들은 사이즈가 조금크면 29-32만불선도 있고요. (모두 3유닛, 3베드집입니다.)
Stabilized라 하심은 투자하는 두번째 집을 20다운페이 80론 20/80 해서 30년 고정금리로 묶어놓는걸 말슴하시는거겠죠? 그럼 초기 다운할 5만불에 집고칠금액+클로징피 추가 만불가지고 6만으로 하고 80프로 몰게지를 알아봐야겠네요.
이 부분이 택스에서 이자를 제하는데 훨씬 더 유리하긴 하겠네요.
베이킹쏘우다님 말대로, 오래된집이니 메인테넌스피를 3000불로 10%로 잡고, 메니지먼트 피를 빼고 직접관리한다고 하면, 오히려 수익율이 좋아집니다. 이대로만 간다면요.
For the 20 Years Invested
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First Year Income and Expense
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좀더 안전하게 가신다면 vacancy rate을 8%바꾸시는것이 좋을것같아요. 왜냐면, property management가 없다면 turn하는데 1달정도가 걸릴수 있어요.
그래서 1/12하시면 8.33%가되는데, 그냥 숫자편하게 8%로 하셔도될거같아요. (물론 파실때는 5%라고 하시고 파시구요 ㅋㅋ)
두번째로 BRRRR을 하신다하셔서 제가 햇갈린거같은데.. 만약 upgrade를 안하신다면 그냥 바로 2nd mortgage를 알아보시는걸 추천합니다.
전 사과님이 29만불에 사셔서 upgrade시킨다음에 appraisal 가격을 올려서 2번째집을 refinance해서 cash out하신다는줄 알았어요.
예를들어 5만불짜리 집을 사서 2.5만불 upgrade (총 7.5만불 cash사용) 한후에 apprasisal 가격이 10만불로 나오게 된다면 75/25 refinance를 하시는거죠.
그러면 75% (7.5만불) 은 cashout돌려받으면 사과님 주머니에서 나간돈은 0이되는거죠
그러나 이미 property가 stablized (rehabbed)됬다면은 바로 permenant loan (안전한 loan을 permenant loan이라합니다)으로 가시는게 좋아요
보통 투자용 집에 multifamily 이면 20/80 은 아마 안나올 거고 25/75 까지만 나올 겁니다.
이자율도 투자용은 거주용보다 비싸고, 멀티패밀리는 싱글패밀리보다 더 비쌉니다.
제가 전에 론 에이전트에게 들은 바로는,
보통 거주용 부동산에 비해 투자용은 이자율에 0.375% 정도 더해야 하고
싱글패밀리가 아닌 멀티패밀리면 여기서 또 0.375% 정도 추가로 더해야 하고
(그때그때 렌더 가이드라인이 달라져서 20%가능하기도 불가능하기도 하지만) 만약 25%아닌 20% 다운하려고 하면 여기에 또 추가로 0.25% 더해야 한다고 들었습니다.
그렇군요. 25%다운 생각하고, 현시세 제일싼 4.135%기준에서 +0.85이면 거의 4.9%선에서 나오는걸 예상하고 다시 계산해야겠군요.
저도 투자집 론이 그리 쉽지않다고 들어서, 애초에 저는 이래저래 첫집 리파이낸스로 캐쉬아웃하고, 둘째집을 캐쉬로 사서 1년후 렌트인컴 보고 그때 시세 벨류로 리파이낸스 생각하고 있었어요.
일단 융자 에이전트 만나서 얘기 해보기 전엔 쉬울지 쉽지 않을지 알수가 없으니 융자 에이전트부터 만나보시는게 좋을거 같습니다.
현재 인컴이 두 집 모기지 페이먼트에 비해 충분히 높아서 DTI 가 40몇% 넘지 않으면 문제가 될 리 없습니다.
부동산 잘알못 입니다.
https://www.milemoa.com/bbs/board/5385573
위에 링크 된 P/E 계산 보고 든 생각인데요....
몇년전 저도 잘알못 초기일때는 좋은학군, 싱글하우스, 좋은집을 주로 보았어요.
근데, 고수들에게 주워듣고 온라인에서 배우고 하다보니
이제는 학군 안좋은 동네, 작은 도시 시내주변, 오래된 동네라도 멀티하우스 많은 지역을 일부러 골랐어요.
저희집 근처 인근 2시간 반경으로 주변을 다 뒤져 30만 아래로 방 6개이상인 멀티하우스를 찾다보니 어느 지역이 나오더라구요.
우선 집가격이 엄청 살만한 가격인데 렌트가 좋네요. 그런데가 있다는데 우선 놀랍고요. 보시는눈도 좋으신거 같아요. 집 고치는거 좋아하시고 테넌트 고르는 매의 눈이 있으시면 괜찮은 투자인거 같아요.
저는 귀찮아서 사과님 처음 생각하신 좋은 동네에 집 사서 몇년 로스하고 그냥 가격 올라서 돈버는거가 더 잘 맞는거 같더라고요. 그런데 처음에 로스하는 기간이 좀 길다보니 단점이긴한데 테넌트는 그냥 저절로 걸러지더라고요. 투자로만 보면 지금 하시는거 잘 하시는거 같습니다.
귀찮거나 고생좀 되는건 애초부터 각오는 하고 맘의준비는 하고 있습니다만, 집가격은 그리 많이 오르는 지역은 아닙니다. 모르지요 5년정도 후에 몇만불 소폭이라도 좀 오르면 땡큐고요. 애초에 렌트 캐쉬플로우 생각하고 목표를 잡은 집이니 공부할겸 함 해보려고 합니다.
정말 훌륭해보입니다.
지금 집 캐쉬아웃 해서 그걸로 투자집을 사시더라도, 사서 고칠거 고치고 본 궤도에 올라가면 리파이낸스 하셔서 돈 도로 뽑으시는 걸 추천합니다.
자금이 충분하시니, 그집을 처음부터 융자로 사는거보다 캐쉬로 사신 후 cash out refinance 하는게 나을지도 몰라요 (집 감정가가 충분히 나올거라는 가정을 할 경우에)
사과님 글에 자극 받고 저도 더 분발해서 좋은 투자 해야겠다는 결심을 해봅니다.
그동안 소소하게 오하이오님의 재능을 좀 빌렸는데 사과님의 DIY 재능기부도 살짝 기대합니다. ^^
살다보니 여기저기 손 볼데가 많아서...
제가 요즘 고민하는 것중의 하나가 작은 클라짓이 (샤워장 크기) 화장실에 같이 있습니다. 창고 용도로 쓰라고 되 있는데...
제가 그걸 없애고 샤워부츠를 넣고 싶어 이리저리 잔머리를 굴리는데 가장 엄두가 안나는 것은 샤워에서 나오는 배수구를 변기로 연결을 해야 하는건지 아니면 세면대 하수구로 연결을 해야 할지 (이경우는 세면대 하수구가 샤워장 배수구보다 높아서 안될듯)... 거의 자포자기 수준...ㅋ
저도 배워가며 하는 DIY 초짜예요. 유툽에 아아주 잘 나와있어여.
대답 먼저하면, 샤워부스 넣는건 DIY로 하시면 절대 안되실듯 해요.
일단계로 공간 밑작업에, 목수일이 들어가구요. 문짝이나 바닥 벽등 공간준비. 스터드만 남기고 새로 입히던가 현재 벽에 방수포만 추가로 붙이던가. 샤워부스 사이즈에 맞추던가...
화장실 바닥은 방수작업과 플러밍이 연결되어야 해서 공사가 커요.
플러밍과 공간 밑작업이 되고나면, 샤워부스는 홈디포에가면 샤워박스 고르고, 인스톨 업체를 연결해줘요. 와서 보고 견적주고 날잡죠.
샤워부스 넣고 나서, 주변 자투리를 타일로 연결하거나 마무리 하는건 핸디맨이나 DIY로 좀 가능한 작업들이예요.
로컬 Bath remodeling 업체를 컨택하시는게 제일 나을듯한데요. 새로 화장실 만드는건 견적이 좀 쎄게 나올겁니다.
샤워부스 배수구는 바닥을 뜯거나 아래층이 있으시면, 아랫층 천정으로 가능한데요. 아래로 각자 내려와서 결국은 세면대 내려오는 라인과 같이 연결될거예요. 셉틱 있으시면, 변기는 그쪽으로 연결될것이고. 암튼 그건 플러머 영역.
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