헐... 첫집장만인데 콘도가 1.2밀리언... 부럽습니다. 

Pmi 면제 해주는 대신에 이자로 남겨먹는거 같네요. 

론 금액이 큰데도 불구하고 10%다운에 4% 이자면 괜찮아 보입니다. 아마도 인컴이 많으셔서 모게지, 살인적인 HOA, 보험등 모든것을 합쳐도 DTI에 전혀 문제 없다고 판단한듯 하구요. 인컴이 많으신 경우라면, 1년정도 더 다운페이 모은뒤에 더 큰집을 노려보시는것도 좋을듯 합니다.  

아무래도 Pre-approval로 4%이자와 PMI 면제로 고객을 잡아논 다음 Closing fee로 만회할수 있으니, 은행 두개 정도 경쟁시키는 것도 나쁘지 않습니다.

헐... LIC 지역 콘도 시세가  1.2 밀리언 이군요.

퀸즈 집값 정말 엄청나게 올랐군요.

아직 아이가 없어 보이시고,  아이가 생기시면 아마도 다른쪽으로 이사 하실 텐데, 

그렇다면 이 부동산의 목적은 오랜기간의 주거 보다는 아이가 생기는 싯점까지의  near term property 이거나, 

long term으로 가지고 가신다면,  렌트가  모기지 커버를 해줘야 하는데,  어느쪽을 보더라도  그다지 수지가 맞는 프라퍼티 같지는 않습니다.

그렇다면,  LIC 에 새로 생긴 콘도 보다는 그냥 맨하탄 쪽으로  들어가시는게 낫지 않을까요?  (물론 이경우 집이 좀 더 오래 되었다는...)

가난한 아빠가 말씀 드립니다.

가장 쉬운 건 직접 WF 모기지 오피서에게 물어보세요. PMI가 왜 없는지. 히든 코스트가 있는게 아닌지. 1M 대출에 0.125% 차이면 돈 몇 십불 밖에 차이가 안 되거든요. 그리고 프리 어프루벌, 특히 WF는 그냥 이 친구들이 막 뽑아 줘요. 그러다가 정작 언더라이터 심사들어가면 말이 바뀌기도 합니다. 그러니 매우 주의하시길 바랍니다.

최근은 집 값이 안정 혹은 약간 조정되는 시기라서 apprasial value가 1.2 보다 낮게 나오지는 않을거에요. 하지만 혹시나 감정 가격이 이 보다 낮게 나오면 지금 생각하신 10% 보다 더 적은 금액을 다운페이 하는 셈이 됩니다. 은행 대출은 감정가의 80%를 빌려주기 때문이죠. 그러니 여전히 변수는 있습니다.

첫 집이고 실거주 목적이면 렌트비가 2천불 싸다고 집 구매를 미룰 필요는 없죠. NYC 지역이야 장기적으로는 집 값이 오를테니깐요. 더 살펴보니 P&I가 5100불이네요. 6500불이라고 말씀하신 건 세금 포함한거겠죠? 매달 내는 건 5100불이겠고요. 여기서 이자 부분이 초기에는 대략 3500불 정도 될거에요. 나머지는 원금 갚는 거니 본인의 에쿼티로 들어가는 것이고요. 고로 프로퍼티택스/12 + 모기지 이자를 생각하면 대략 월 5천불이네요. 모기지 이자 혜택이 750K 캡이 생겨도 그래도 좀 됩니다. 결과적으로 렌트 4500과 비교하면 큰 차니는 안 나니 주거주 목적 집이라면 당연히 구입이 좋겠네요.

참고로 요즘 WF 같은 곳에서 7년 ARM 3.2% 이율도 됩니다. (역시 1M 정도 대출 규모에서) 일단 구매 후 1년 동안 좀 더 에쿼티 갚으신 뒤에 리파이낸스 바로 하시는게 좋겠네요.

또.. reserve money 준비하셔야 해요. WF는 50%를 현금으로 요구합니다. 50%는 401k로 되고요. 클로징하는 시점에 여윳돈 3-4만불이 필요합니다. 다만 이건 클로징 이후 바로 없어져도 괜찮습니다.

아무튼... 프리어프루벌 레터는 정말 종이쪼가리 밖에 안 되므로 너무 믿지 마시고 철저히 확인 하시기 바랍니다.

지난주 웰스파고에서 융자를 받고 클로징 했습니다. 클로징 열흘도 안남겨놓고 락해놓은 30년 고정 4.0을 받으려면 1600불을 더내고 하든지 못해준다고 해서 셀러가 클로징 날짜가 바꾸면  안팔겠다고해서 그냥 1600불 포인트로 사는것으로 해서 클로징 했습니다. 크레딧이나 서류에 문제가 없고 어프레이져에 타운홈이 아닌 콘도로 나온다고 꼬투리를 잢아서 돈을 더 요구했습니다. 시간이 너무 촉박해서 그냥 클로징을 하긴햇는데 중간에 각종 서류요구하는것부터 시작해서 말바꾸는것 까지 좀 거시기했습니다. 메인이유는 집에 하자가 발생해서 셀러가 클로징피를 두배로 준다고 하니 이렇게 나오다군요.

비율이 다르고 처음에 인터레스트로 돈을 내는 걸로 pmi를 퉁 친건데요. 전체적으로 계산해 보시면 두 개가 별 차이가 안 날거에요. 저희가 그 조건으로 집 샀거든요 . 크레딧이 좋은 경우 오퍼한다 했었어요. 첫집이 밀리언이 넘으시다니... 좋은 집 사시기 바랍니다.