안녕하세요.
지금 현재 저는 남부 준도시에 프로젝트 발령으로 거진 2년정도 살고 있습니다. 아파트 렌트 하면서 살아보니 너무 갑갑해서 하우스 이사 가려고 시세를 알아봤는데요. 대충 18만 정도면 하우스를 사겠더라고요. 그에반해 렌트는 1750에서 1850불 정도 입니다.
제 상황으로는 최소 2021년 3월 내지 지금부터 2년까지는 여기서 일 할수 있고, 비딩 중인 프로젝트가 (80%가능) 액셉 된다면 3년에서 5년은 익스텐드 가능합니다.
혹, 제가 연말이나 내년초에 집을 사서 30퍼센트 정도만 다운후에 살때까지 산후 팔거나 렌트를 놓으려 하는데 어떨까요? 여태까지 보아온 바로는 집이 비교적 새집이면 렌트가 굉장히 빨리 나가는 편입니다. 대부분 20일 내외로 나가요. 다만 오래된 집은 역시나 몇개월이 지나야 나갈까 말까
예로들면
Case 1 Rent. 1750 x 24 month = $42,000
Case 2 Purchase. $179,900, 15 Yrs fixed: $1,470 per Month including Tax, insurance, P&I, HOA.
이럴경우 사서 살수있는 만큼 살고 렌트를 놓는 것이 메리트가 있을까요?
여기에 렌트나 부동산에 관한 조언을 주실분이 많이 계신것 같아 여쭤봅니다.
아..참고로 저 엘에이에 건물 없습니다. 글 올릴때마다 여쭤보시는 분이 너무 많으셔서....
ㅋㅋㅋ 재밌네요
저기에 렌트의 10%는 capex (집 중장기 수리비용; 지붕 에어컨 히터 등의 고치면 만불 언저리 되는 프로젝트), 또 다른 10%는 매니지먼트(중개업자 이용해서 사람 대신 구해주거나 하는거), 10%는 예비비(중간에 사람 빠지거나 내쫓거나 하면 돈낼거를 예산에 담아두는.. )
정도 빼시면
1850-1470-185-185-185= -175인데...
이러면 살때 딜을 잘 하시거나 집을 좀 멋지게 고치셔서 렌트를 올려받으시거나 하시면 좋을거 같아요. 굿럭입니다
제가 아는 선에서 몇가지 생각하셔야 할것들을 알려드릴께요. 1. 저라면 3년이상 거주한다하면 무조건 삽니다.
2. 3년후나 5년후에 이 집을 렌트 주고 다른주로 가실 계획이시면 모기지는 무조건 30년 받으시는걸 추천드립니다. 투자용 부동산은 매달 페이먼트를 세이브하시고 캐시플로우를 늘리셔야합니다.
3. 제일 중요한건데요. 몇년 텍사스에서 근무하시다 다시 LA??로 돌아가시는게 확실하시면 Property Management 회사를 찾으셔서 맡기고 가셔야하는데 요 PM이 out of state investment의 가장 중요한 키가 됩니다. 같은 프로퍼티라도 어떤 PM이 관리하느냐에 따라 (테넌트 스크리닝/수리 관리) 캐시플로우가 틀려지고 프로퍼티 상태가 틀려집니다. PM을 잘못골라서 투자에 실패하는 investor가 엄청나게 많습니다. 돈으뉴돈대로 수리 관리비라하면서 무쟈게 뜯기고...집은 쓰레기장 되어있는 경우가 많거든요. 이게 확실하지 않으면 하지마세요~~
4. 이건 위에 크레오메님이 잘 알려주셨네요. 계산 잘하셔야 합니다. 계산 잘못하시는 순간 많이 힘들어지실수 있습니다.
5. exit starategy 잘 생각해보세요. 렌트가 돌아가서 내가 아무것도 안하고 한달에 $200-$300캐시 플로우가 생기면 좋지만...몇년후에 이 집을 팔 상황이 생겼을때 Appreciation이 생기고 잘 팔릴수있는 동네인지...아님 10년 넘게 장기로 가실건지도요.
6. 집을 사시기전에 SFH 살건지...아님 MF를 살건지...2-4 unit에서 한 유닛에선 내가 살고 나머지 유닛은 렌트주면서 살건지 (house hacking strategy)...많이 생각해 보셔야 할거예요.
쓰다보니 쓸데없이 길어지기만 하네요. 이외에 몇가지 더 있지만 이정도만 집을 사시기전에 잘 생각해보셔도 좋을것 같네요~그럼 좋은결과 있으시길 바라겠습니다.
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