안녕하세요 오랜만에 업뎃하네요.

모기지 대출 신청할때 언더라이팅에서 어떻게 인컴을 계산하는지를 알아보겠습니다.

인컴은 크게 self employed borrower(자영업)과 W-2 borrower가 있는데 오늘은 W-2 borrower income 계산을 알아보겠습니다.

 

W-2 borrower는 보통 30 days paystubs과 2 years W-2를 보고 계산해요.

Borrower가 한 회사에 2년을 일했고 2년동안 consistant pay(stable/increase)를 받았고 현재 full time 40 hours 일한다고 가정하면,

 

1. Base income

   1) hourly pay: $__(hourly pay) x 40(hours/week) x 52(weeks per year) /12

     예를 들어 $50 per hour pay면=50x40x52/12=$8,666/month

   2) Weekly pay: $ __(weekly pay) x 52(weeks per year) /12

      예를 들어 $2000/week x 52/12=$8,666/month

   3) Bi weekly pay(every 2 weeks마다 받는 pay): $__(2 weeks pay) x 26(weeks per year)/12

      예를 들어 $4,000 per paycheck*26/12=$8,666

   4) Bi Monthly/Semi Monthly(한달에 두번 15일과 30/31일에 받는 pay): $___(15일에 받는 패이)*2

      예를 들어 $4,333*2=$8,666

 

보통 Bi weekly와 Bi montly를 헷갈려 하는데 간단해요.

Bi montly/Semi monthly는 paystub ending date이 15일과 30혹은 31일로 끝나요.

Bi weekly는 paystub ending date이 달력으로 2주씩 계산 되구요.

이때 Pay는 Net이 아니라 gross earning으로 계산해요.

Year to Date Earning(YTD)도 같이 보고 지금 base pay rate이 YTD에 support한지 체크합니다.

 

Base로 qualify가 되면 그대로 진행하고 Overtime, Bonus가 필요하면 다시 계산합니다.

 

2. Overtime: 예외적으로 2년이 안될때도 써주는 경우가 있습니다만, 보통은 2년간의 히스토리를 보아요.

예를 들어 2017년에 $10,000, 2018년에 $20,000, 2019년 10월까지 $20,000을 벌었다면

consistant stable and increase이기 때문에 averaged out income을 쓰는데 보통의 렌더들은 이렇게 계산합니다.

Total earning($10,000+20,000+20,000)/number of months(12+12+10)=50,000/34=$1,470/mth

 

3. Bonus: 보통은 2년간의 히스토리를 보아요.

예를 들어 2017년에 $10,000, 2018년에 $20,000, 2019년 10월까지 $20,000을 벌었다면

consistant stable and increase이기 때문에 averaged out income을 쓰는데 이때 오버타임과 틀린점은 annualized income을 쓴다는 겁니다.

올해 10월달까지라서 10을 나누는게 아니라 12달로 나눠요. 보통 보너스가 Annual이라...

Total earning($10,000+20,000+20,000)/number of months(12+12+12)=50,000/34=$1,388/mth

 

지금 세달짜리 아기와 있어서 보충자료도 없고 쓰고 보니 허접해서 안올릴까 하다가 혹시 궁금하신 분들 있으실까바 글 올립니다.

궁금한신거 댓글 주세요~

곧 self employed borrower income으로 다시 올께요!