질문은 하단에 따로 정리해뒀습니다.
재작년 시애틀 부동산 시장이 한창 seller market일 때 집을 샀습니다. 상투를 잡은 셈이지요 ㅎ 모기지 이자율은 4.625%였고, 5% downpayment를 하면서 PMI가 $200이나 붙었습니다. 한동안은 육아와 개인 사정으로 정신이 없어서 리파이낸싱은 생각지도 않고 있었습니다. 작년 10월에 이자율이 한 번 왕창 내려갔다가 오르고 작년말 올해초에 다시 한 번 더 내려가는 걸 보고 나니, 이제는 해야 하나 싶네요.
Bankrate에서 검색을 해보니 대략 3.625% 정도 나왔습니다. 지금은 조금씩 오른 듯 하고요.
1. Better Mortgage: 며칠 전에 soft pull로 이자율을 받아본 바로는, no point에 3.625%에 PMI는 $120 정도 나오네요. 방금 Better Mortgage에서 이자율 올랐다고 메일이 왔네요 OTL
2. 근처 은행: 제일 먼저 확인했는데 4%를 부르네요. 다만 다른 곳에서 더 좋은 rate를 받아오면 맞춰줄 수는 있다고 합니다. Better Mortgage에서 받은 이자율을 맞춰줄 수 있냐고 물어보니, 가능할 것 같고 다만 hard pull을 해봐야 한다고 합니다. 덤으로 tax랑 homeowner's insurance도 escrow에서 빼줄 수 있다고 합니다.
3. Bankrate에서 no point로 최저 이자율 나오는 곳: Better Mortgage와 비슷한 수준이었습니다. 다만 정확한 이자율은 hard pull이 필요하다고 해서 진행하지 않고 있습니다.
몇 가지 추가 상황입니다.
- LTV가 충분히 낮지 않아서 어디서 재융자를 하든 PMI는 나갈 것 같습니다. 다만 올해 6월과 12월에 받을 회사 주식을 팔면 80% 아래로 LTV를 낮출 수 있을 것 같습니다.
- 클로징 코스트는 대략 2년 이내에 줄어든 monthly payment로 퉁쳐질 듯 합니다.
- 향후 최소 3년 정도는 이 집에서 살 것 같습니다.
이제부터 질문입니다^^;
Q1. PMI가 붙더라도 no point로 1% 정도 이자율에 차이가 나면 리파이낸싱을 하는 게 합리적이겠지요? 이자율이 크게 차이가 안 난다는 가정 하에서는, 6월 혹은 12월까지 기다려서 PMI 없이 받는 게 나을까요?
Q2. PMI를 제거하는 게 LTV 80%부터 가능하고, 78%부터는 자동으로 날아간다고 알고 있습니다. 이 때, LTV의 "V"는 어느 시점의 가격으로 결정되는 건가요? 근처 은행의 loan officer의 이야기로는 PMI removal을 요청할 때 다시 appraisal을 받아야 한다고 하는데, 이게 그 은행의 정책인 건지, 다 그런 건지, 아니면 제가 잘못 들은 건지 애매합니다.
Q3. 위 질문과 연계하여, loan이 다른 회사로 넘어갈 경우에는 LTV 계산을 보통 어떤 식으로 하나요? (혹시 케바케인가요?)
1% 줄어서 한달에 덜 내게 되는 돈이 얼마나 되는지요? 그리 대단히 의미있는 수준이 아니라면 저라면 지금 시점에 (집 산지 2년도 안된 시점, 리파이낸스 해도 PMI 는 없어지지 않는) 굳이 리파이낸스 하진 않을 거 같습니다.
Q2. 그 시점에 appraisal 다시 받아야 할 거예요. 집값이라는 게 시시각각 변하니까요.
Q3. loan 이 다른 회사로 넘어갈 경우는 LTV 같은거 새로 계산하지 않고 그냥 현재 론에서 잔고, 이자율, 월페이금액 등등이 그대로 새 회사로 이전되는 겁니다.
답변 감사합니다. 대략 월 $400-$500 정도 줄어들 듯 합니다. 3번질문을 제가 잘못 올렸네요. 론 담당 회사가 바뀌었을 때 pmi 제거가 어떻게 되는가였는데, 2번 질문의 답이 그대로 적용되는군요!
A1 저 같으면 기다립니다,,
A2 보통 다시 받읍니다,,
A3 새로 계산한 적이 있읍니다.제가 요청한 것은 아니라 그 쪽에서 하였읍니다.
맥주한잔님, 곰영감님 답변 감사합니다. 마침 이자율이 다시 오르고 있으니 기다려보는 게 좋을 수도 있겠네요.
클로징 코스트가 얼마나 드나요? 저같으면 월 $400-$500 정도면 한번 해볼까.. 하는 생각이 들긴 드는데요,
위에 하지말라고 조언해주신 분들이 워낙 부동산 고수라 ㅎㅎ
보통은 이율이 0.5% 내려가면 해볼만 하고, 1% 면 무조건 한다 이런 얘기 하는 분들 주변에서 좀 봤거든요.
리파이낸스라는게 시간적 여유가 있기 때문에 클로징 때 만큼 스트레스 받는 일은 아니니, 한번 견적이라도 받아보는게 어떨까 싶습니다.
origination fee 이런거 하나도 없이 어프레이졀만 하면 된다, 라고 한다면... 저같으면 한번 시도해볼 것 같습니다 ㅎㅎ
클로징 코스트 다 내주는 조건으로 알아보면 안되나요. 이자는 조금 비쌌는데 그래도 낮아지긴햇고 제 돈 드는거 아니라 언제든 다시 할수 있어서 맘 편하더라구요
3년 후에 팔거면 굳이 고생 안합니다만, 5년 이상 살거나, 이사후 렌트 줄것이라면, 저라도 제로 클로징 코스트로 리파이낸스요.
클로징 오천 내고 일년에 오천 아끼는 것도 이득이지만, 클로징 십분의 일로 줄이고, 일년에 삼천 아끼면 마음이 더 퍈하죠.
저도 이것 추천합니다. 제 경우 가장 좋은 이율보다 0.125% 높아졌는데, 렌더 크레딧이 $3000 정도 많아 졌습니다. 만약 미래에 이율이 지금보더 더 높아진다고 가정해도 0.125% 때문에 매달 더 낼 이자가 그리 크지 않으니까 ($1M이어도 $100 정도?) 배가 많이 아프지는 않을것 같아요.
예전에 일년마다 이자가 내려가서 몇번인가를 리파이낸스 했는데, 클로징 코스트를 낸게 없으니 항상 부담 없이 다시 할 수 있더라구요. 몰론 지금 이율이 앞으로 다시는 안 올 기회가 확실하다면 클로징 내고 이율을 최대한으로 낮추는게 더 낫겠지만, 확실하다고 생각했는데도 항상 더 내리는 경우가 있더라구요.
2년동안 페이해야 클로징 코스트를 뽑을 수 있다면 저도 별로 권하고 싶지 않네요.
말씀 하신 걸로 미루어볼 때, 30년 모기지를 2년동안 갚아오신 것 같은데, 리파이넌스 하면 다시 30년 시작하기 때문에 월 페이먼트가 줄어드는 건 당연합니다.
다른 분들 말씀대로 이자율이 다소 높아도 no cost 리파이넌스를 알아보시는 게 어떨까 싶네요.
작년여름에 4%로 리파이낸스 했는데 요즘 이자율이 또 낮아져서, 고민중입니다. 3.5% with 0$ closing cost라는 제안이 들어왔는데, 마음은 하고 싶은데 제가 혹시 놓치는 부분이 있을까요? 이미 작년에 한번 해봐서 큰 고민은 아니지만, 혹시나 해서 글 써봅니다.
혹시 쪽지로 리파이낸스 하시는 곳 정보를 받아볼 수 있을까요? 제가 사는 지역에서 no closing cost 구글이 찾아봐도 아무데도 없어서요.
브로커가 연결해줘서 쓰고 있는 곳이에요. 지역마다 조금 다르겠지만 한번 돌려보세요. https://www.provident.com/Apply
보니까 3.5%에 2~3천불 크레딧이 있다고 나오는 것 같은데 그 크레딧으로 클로징 코스트를 $0 만드는 거 같아요.
그런데 $0에 0.5% 낮춰준다면 리파이낸스 해야겠죠?
네 한번 돌려볼께요 ^^ 감사합니다
혹시 괜찮으시면 저도 쪽찌 부탁드립니다.
PMI가 있어도(에퀴티 20%미만이어도) 리파이낸스를 할 수 있군요?
오늘도 하나 배워가네요!
지금 가지고 계신 론이 FHA 론이 아니고 conventional loan 인가요?? FHA 론이고 2년 전에 받으셨으면 PMI 는 LTV 와 상관없이 론이 끝날 때까지 가는걸로 알고 있습니다. 혹시 싶어서요. monthly payment 는 2년동안 갚아온 principal 이 있으니 재융자하실 금액이 더 낮아져서도 그렇고, rate 이 낮아지니 (이게 더 크겠죠 지금 상황에서는) 또 monthly payment 가 낮아지는게 당연하긴한데요, 집 페이먼트만 가지고는 리파이가 맞겠죠. 하지만 다른 상황도 고려해야하지 않을까요? 3년 후에 집을 팔게 확실하다면 저같으면 리파이를 안할거 같구요, 3년 후에도 더 산다는 쪽이 더 크다면 (아니면 이사나가더라도 렌트도 장기보유하겠다면) 재융자 하겠습니다. 한달에 $400 줄어들지만 이제부터 다시 30년 시작이거든요. 지금 현재 론은 28년 남았잖아요. 새로 나올 monthly payment 에서 조금씩 더 내야지 같은 시기인 28년 내에 payoff 가 될겁니다. 얼마나 더내야하는지는 인터넷에 계신기 같은것들이 많이 있어요. 그래서 실제로는 한달에 $400 차이가 아닐 수도 있습니다. 28년 vs 30년 해봐야 2년 밖에 안되니 큰 차이는 나지 않겠습니다만 액수에따라도 다르겠지요.
론 금액에 따라 답변이 달라집니다. 노 클로징, 노 코스트가 가능하면 1%라면 **무조건** 하셔야 합니다. 이제 2년 정도 되었기 때문에 거의 무조건 이득입니다. 2018년에 4% 넘게 론 빌리신 분들 엄청나게 리파이낸스 했어요.
그리고 LTV 80% 맞춰서 이율을 최대한 낮추세요. 이건 생각해볼 필요도 없는 문제에요.
여기서 계산 해보시면 됩니다. https://www.nerdwallet.com/mortgages/refinance-calculator/calculate-refinance-savings
참고로 저는 점보론이었고 노 클로징 노 코스트로 4.125 => 3.125로 1% 낮췄습니다. 아끼는 금액은 거의 800불 수준이어서 저는 무조건 했습니다. 아니, 반드시 해야만 했죠. 이자율을 줄여야 하니깐요. 저 역시 2018년 구입자였고요. 론 기간이 결과적으로 32년 정도가 되는 셈이지만 미리 원금을 갚으면 괜찮습니다.
저도 론 금액에 따라 달라질것 같긴 합니다만.
전 원론적으로 .5% 이상 줄일 수 있으면 리파이낸싱을 하는게 맞다고 들은 적이 있는것 같습니다.
저도 washington state에 살고, 지금 집을 사고 있는데 Umpqua Bank에서 30년 3.5%에 하고 있습니다. 그리고 여기는 원금을 만불 이상 내면 $500에 re-Amortization 해준다고 들었고, PMI 도 80% 지나면 자동으로 없어진다고 들었습니다.
전 코스트가 너무 많이 들지 않으면 할거 같습니다.
LG2M님,
3.125%만으로도 엄청좋은 딜인데 노클로징, 노코스트로 했단 말씀이신가요?
점보론, 1M 넘는 론은 은행측이 을이고 제가 갑이더군요. 연락했던 곳은 전부 다 노클로징 노코스트였습니다. 단, 지역마다 금액마다 다를 수 있습니다. 제가 연락한 곳은 WF, BoA, Citi, PNC 등등이었고요. 어프레이절 800불인가를 먼저 냈는데 어쨌든 렌더 크레딧이 4-5천불 들어와서 거의 다 오프셋 해줬습니다. 다시 한번, 금액마다 지역마다 다를 겁니다. 이율도 빌리는 금액이 커지면 계속 낮아집니다. 1M론과 1.5M론을 비교하면 후자가 0.25% 이상은 낮더군요.
자세한 답변 감사합니다.
대형은행과 직접 딜 하셨군요
30년 fixed 를 3.125% 하신 건가요?!?
점보론은 막연히 비싸다고만 알고 잇엇는데, 오히려 싼가봐요?
다시 말하지만 시기, 지역, 론 금액, 리파이/구매에 따라 이자율 차이가 심합니다. 저는 작년 말, 즉 신규 집 구매가 현저히 줄었던 시절에 락을 했었고, 30년은 아니고 7년 ARM. 어제 은행에 물어보니 지금은 30년 고정이 대략 1M론에 대해서 3.125%. 7년은 3.0%입니다. 돈을 더 많이 빌리니 은행은 더 싸게 빌려줍니다. 반면에 60만불 대출만 되어도 이자율이 3.375%까지 올라갑니다. 그리고 리파이낸스보다 신규 집 구매 이율이 더 저렴했습니다.
그런데.. 이건 어디까지 작년 말 상황이고, 올 1월부터 지금 부동산 시장이 급변해서 실리콘 밸리는 장난이 아닙니다. 그래서 은행이 다시 돌변했을지도 모릅니다. 다시 비딩 경쟁이 붙고 지금 난리도 아니네요.
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