* 사과네 7호집 숲속 통나무집 진행과정

10월 1주차: TWWM (아주평범한 밀리어네어)님네 에어비앤비 샬렛 방문후

10월 2주차: 지역 매물 답사 및 에이전트 컨택, 매물 선정, 오퍼제출 후 딜 

11월: 인스펙션, 론 쇼핑, 론 프로세스, 블프에 에어비앤비 용품 빅쇼핑

12월 1주차: 클로징 및 몰게지, 유틸리티, 쓰레기, 인터넷 세팅.

12월2-4주: 집수리- 낡은 가구제거, 어플라이언스 세팅, 가구세팅, 부엌 캐비넷 카운터탑 교체...각종 인테리어, 연휴동안 친구들 불러 신나게 놀고 술먹이고 다음날 일시킴.

야외 아웃도어 파이어핏 및 가구 설치

1월: 잠시 쉬러 포르투칼 여행 2주

2월 1주차: TWWM님 특별강의. 에어비앤비 온라인 섿업, 메세지 자동화 앱 설치, 가격결정 자동화앱 세팅

2월 15일: 에어비앤비 사과네 통나무집 신장개업

2월 4주차: 첫고객님 방문 및 별다섯개 획득! 첫고객님은 너무너무 디테일하고 아름답게 리뷰를 남겨주시어, 더큰 감동을 선사해주심.

3월: 비수기 오픈이지만, 9팀 예약을 마치고, 모두 아름다운 별점획득. 나름 선방함 첫달 레버뉴 $4899 달성. 에어비앤비가 제법 아주많이 뜯어감을 실감함. 하지만 모 불만없슴. (비용은 PITI $2900+메인테넌스 (전기,인터넷,쓰레기,페스트컨트롤,히팅오일,물세)+ 청소비 총 $4000정도 3월에 지출했고, 약간의 캐시플로 +를 기록.

일부 시즈널 히팅비와 쓰레기와 페스트컨트롤 등을 좀더 저렴하게 관리비용을 낮추면 $3500 정도 여름 가을 분기  유지비용예상).

 

오늘 간단히 기록해놓은 주제는 에어비앤비 오토메이션이다. 에어비앤비를 자동으로 유지하게 하는 자동화과정이다. 

시내에서 집주변이나 집의 ADU (추가유닛)을 에어비앤비 할경우는 직접 관리 유지 하겠지만, 먼 타주에 그것도 산속에 휴양지에 이렇게 통나무집을 에어비앤비하는데 관리가 될까? 가 첫질문이었다. 

관리가 된다. 잘된다.

에어비앤비 자동화를 할경우 멀리서 리모트 관리가 가능하고, 본업이 있어도 투잡러의 부수입도 가능하다. 

 

1. 집의 시스템 

(1) 집의 스마트 자동화 시스템: 

-Heating thermostat: 스마트한 히팅 서모스탯을 설치로, 원격 관리가 가능하다. 손님이 없을때는 최소기온 유지, 손님이 오시기전에 힛업 하면 아늑하게 유지가 가능하다. 간혹 게스트가 깜빡잊고 히팅을 내리지 않고 간경우도 리모트 관리가 가능하다. 

-Outdoor light: timer를 세팅해서 해가지기 직전부터 새벽까지 아웃도어 조명을 세팅해두었다. 겨울은 4시-6시, 여름은 6시-5시 세팅

-Surveillance Camera: Ring 시스템이 가장 좋지만,  일단 사서 wire 연결과정에서 헤매는 와중에 홈디포에서 블프 대박세일을 하던 Smart Bulb  라는 카메라를 $19.99에 샀다. 외부 문옆에 전구끼는 자리에 돌려 끼기만 하면 되어, 간단하게 임시로 설치하고 폰에 앱을 설치하고, 인터넷을 설정했다. 시범으로 한두주 매일 아마존 딜리버리 보니, 아주 작동을 잘하길래, 열배비싼 링을 리턴하고, 싼걸 킵했다. 집의 내부에 카메라를 설치하면 절대 절대 안된다. 반드시 조심하고, 카메라는 주차장과 앞문에 시큐리티용으로 설치해야한다. 

-Door lock: 스마트도어락은 진짜 필수이다. 아주평범한 밀리어네어님이 강추 필수를 외쳤던 슐라지 리모트 도어락을 설치했다. 아마존서 $240불 세일에 3개를 샀고, 제일 비싼 스마트시스템이었지만, 대만족이다. 도어락 설치하고, 와이파이 연결하고, 폰앱 설치하고나니 유럽에서도 도어를 리모트로 열었다 닫았다 가능하고, 무엇보다 자동화 앱으로 게스트의 전화번호 조합으로 도어 억세스 비밀번호를 보내도록 세팅하고 나면, 폰앱으로 간단하게 예약된분들의 첵인 첵아웃 시간을 정해놓기만 하면 된다. 정말 너무너무 편리하고 소중한 시스템이다. 단 한번도 자동첵인에 문제가 발생한 적이 없다. 

 

(2) 에어비앤비 리스팅

-사진: 사진전문가를 부르면 좋고, 폰사진으로도 잘된다. 드론이 있으면 더좋다. 에어비앤비에 기본 구도와 각도 안내가 잘나와있고 기본 포토샾으로 밝기와 채도만 하일라잇하고 올렸다. 아웃도어 조명은 정말 가성비 최고이며, 솔라와 와이어를 적절히 배합했다. 내부인테리어때, 조명을 필수로 바꾸었다. 조명만 새로 달아도 진짜 분위기가 다르고, 밝고 아늑하다. 대문사진은 어스름하게 해가질때, 조명을 켜고 찍는게 가장 효과가 좋다. 

-에어비앤비 리스팅에 가이드된 항목대로 차근차근 준비해 올리면 된다. 

-필수항목들을 확인해가며, 에어비앤비 세팅을 준비하는것도 중요하다. 베케이션때 느낄만한 정취를 부각시키고자 애썼다. 핫텁, 야외 파이어핏, 패티오, 산책로, 아웃도어 액티비티, 그리고 인근 스키장과 카약할수있는 호수등

- Description: 에어비앤비 집을 고급지게 표현하는 것은  chat GPT를 활용하였다. 내 허접한 영어를 일단 키워드로 적어서, 에어비앤비용으로 바꿔주라 하면 바꿔준다. 길게 짧게, 다시 쓰라고 해도 군소리없이 아주 잘써준다. AI 따릉해요

-TWWM님 레퍼럴로 가서 세팅하다,나의 실수로 본인인증부분에서 다시 예전계정으로 돌아와서 레퍼럴을 따라가 다시 세팅을 마무리하고, 리스팅을 올렸다. 하지만 에어비앤비가 나의 멘토님에게 레퍼럴비용을 지불해주지 않아서, 몇번의 채팅으로 요청하였으나, 잘 받아들여지지 않았다. 너무 속상했다. 시간내서 가르쳐주고 애써주신 멘토님에게 은혜를 갚을 쉬운길을 실수로 날려버리다니. 

 

(3) 가격결정 앱 : TWWM이 주신 링크를 따라가서 Pricelab을 설치했다. 줌미팅으로 하나하나 세팅하는 법을 배우며 진짜 너무 쉽게 가격을 정하게 되었다.

아주 평범한 밀리어네어 유투버님의 영상이 아주 주옥같다. 요기 참고

일단 에어비앤비 리스팅을 링크를 하고,

주말 미니멈숙박 2일, 미니멈가격 $200불 정도만 정해놓으면, AI가 시즌별로, 이벤트별로 AI가 지역서치를 해서, 가격을 정해주었다. 예약이 안되어 공실일경우 당일세일 가격도 알아서 정하고, 암튼 하라는대로 이리저리 따라 몇가지 매크로를 정해놓으니 연중 가격이 책정되어 나왔다.

이가격에도 나가려나 싶은 가격도 있는데, 특수한 이벤트 예를들면 Solar Eclipse같은 날 예약은 놀라운 가격으로 캘린더를 열자 마자 예약이 되었다. 

 

(4) 자동 메시지 앱: 역시 TWWM님의 도움으로 Hospitable 앱을 세팅하고, 메시지를 세팅했다. 기본메시지에 나의 정보만 약간씩 변화시켜 세팅하니 너무 쉽다. 

예약이 들어올때 메시지, 첵인 하루전, 첵인날, 첵인후 다음날, 첵아웃 18시간전, 첵아웃당일, 첵아웃후 리뷰요청  메시지등을 세팅하고

클리너들의 이메일과 전번을 넣으니, 예약, 첵인 - 첵아웃할때 클리닝을 해달라는 메시지가 자동으로 가게 된다. 이 기능은 진짜 너무너무 편리하다. 

일단 세팅하고나니 에어비앤비 관리 이렇게 쉬운거였서? 할정도....

 

(5) 클리너: 전문 청소아줌마는 에어비앤비 성공의 제일 중요한 포인트이다. 운좋게 너무 좋으신 클리너를 소개받았고, 그분의 인맥으로 눈치우는 것 쓰레기 야드관리까지 모두 가능하게 되었다. 자동화 메시지 앱으로 클리너 스케줄이 관리가 잘되고, 오셔서 보통 2시간 안쪽으로 쉽게쉽게 후딱 청소하시고 베딩가시고 가시곤 하신다. 

들어오고 나가실때 시간 기록도 슐라지 앱으로 기록이되어 쉽게 확인이 가능하다. 

 

* 마무리

보통 광고하는 airbnb automation 컨설팅과 클래스들의 수업료는 비싸게는 $5000불에서 싸게는 $1500불 정도 하는 것들을 보게된다. 

어떻게 할지 감이 안잡히는 초보자였던 나의 경우, 저 클래스 듣고 5천불 투자할까 고민도 많이 했었다. 엄두가 안나기도 하고 어디서부터 시작할지도 모르겠고 막연하고...

하지만, 기본 키워드만 짚어주어도, 시스템만 대충 알려주어도 구글에서 정보를 찾고, 각 앱을 들어가 가입하고, 그앱들의 전무가들과 채팅과 통화를 하면서 배우면 된다. 

이 모든걸 레퍼럴만 해달라고 하시고, 공짜로 시간내서 알려주신 나의 멘토님 마일모아의 twwm 님 부부에게 진정 고개숙여 감사한다. 

지금은 아주평범한 밀리어네어 유툽 채널을 운영하시며 더욱 유명한 분이 되셨다. 

그분이 나를 그분들의 캐빈에 초대해줄때 했던말이 기억난다. 몇년전에 내가 마일모아에 쓴 허접했던 멀티홈 투자 스토리들. 그글을 읽고 본인들의 지역에서 본인들이 할수있는것들로 공부하고 매물을 찾고 그렇게 시작했었다고 고맙다고 하셨다. 

내가 마모에 시간내서 글을 쓴 큰보람은 바로 이렇게 나에게 직접적인 보상으로 다시 돌아왔다. 

처음에 맥주한잔님 2018년 부동산을 이야기해보자는 글로 시작한, 나의 부동산 이야기

나의 글은 또 누군가에게 선한 영향력을 주고, 더 큰 부동산 투자 그루들로 성장하고 계시니 말이다. 

그렇게 그분들의 투자 성장기를 보며, 나또한 다시 배워가고 있고, 그렇게 마일모아를 통한 투자그룹이 형성되고 있으니 말이다. 

열심히 재미있게 부동산을 투자하시는 분들 모두에게 이자리를 빌어 성투 하시라고 큰응원을 보낸다. 

 

** 에어비앤비 자동화 섿업: 이부분에 처음이라 도움이 필요하신 분들은 에어비앤비 리스팅 하기전에 쪽지주시면 조금이나마 모은 정보를 나눠 드릴수 있으니, 쪽지 주셔도 됩니다. TWWM님도 너무너무 잘 도와주십니다. 

*** Special Thanks to 사과피투님: 야외조명을 캐빈 꼭대기 꼭지점까지 달아야 한다고 박박 우겨서, 사과피투님께서 후달거리며 높은곳에 사다리 타시고 달아주셨다. 

달고나니, 세상 너무 행복하고 예쁜 조명이 되었다. 매주 왕복 10시간 운전 해주시고, 공구 허리에 차고 사다리타고 조명이고 조립이고 다해주시고,

즐겁게 사과의 빅프로젝트들을 아낌없이 지원해주시는 우리 사과피투님께 이자리를 빌어 정말 고개숙여 감사드린다.