안녕하세요 마모님들,
언제나 많은 도움과 조언을 구하고 있습니다. 다름이 아니라, 미국에 와서 20년동안 작지만 저희 가족, 지금까지 굶지않게 해준 비즈니스가 3월 코로나이후로 문을 열지 못하고 있습니다.
계속 이렇겐 살 순 없어서, 남편이 조그만 가게자리를 알아보던 중 부동산 agent 분께서 가게와 건물을 같이 살 수 있는 기회(?)를 주었습니다.
건물(1층 리테일)을, 작은 돈이지만 어느정도 다운페이를 하면 나머진 owner financing(이자율은 아직 정해지지 않았습니다)으로 계약을 하고, 그동안 비즈니스(1층)를 하며 돈을 벌면, 3-4년 후에 리파이낸싱을 해서 갚으라는 조건입니다.
비즈니스를 한곳에서 오랫동안 해왔던터라, 다른 비즈니스는 잘 모르고 특히 건물 구입은 상상도 해보지 못해본터라, 어떤식으로 구입을 하는지에 대한 절차를 전혀 알지 못해 이렇게 마모님들의 도움을 얻고자 글 남깁니다.
물론 변호사를 만나 상담을 해봐도 되지만, 마모님들의 경험이 저에겐 무엇보다 많은 도움이 되었기에 이렇게 글 남깁니다. 건물을 구입시 주의해야 할 사항이나 꼭 알아야 하는 사항 및 절차가 무엇인지 조언 꼭 좀 부탁드립니다. 그리고 이런 딜은 괜찮은 딜인지도 헷갈리네요. 가진게 없어서 그런지 이런 오퍼가 더 조심스럽기만 합니다.
정말 힘든 시기 이 또한 지나가리라는 생각과 함께 항상 건강하시고 화이팅 하세요.
쪽지드렸습니다.
커머셜 부동산은 아주아주 조심스럽게 접근해야 한다고 생각합니다. 하루가 멀다하고 대기업들이 오프라인 매장에서 발빼는 기사들이 쏟아져 나오고 있어요. 물론 주로 대형 Mall들이 가장 문제이긴 합니다만, 제 주변에만 봐도 리스 term 만 끝나면 스몰비지니스 접겠다는 분이 많습니다. 건물의 값어치를 정말 정확하게 평가하실 수 있는게 아니라면 저는 말리고싶습니다.
건물 독채로 비지니스가 하나인건가요? 아니면 다른 비지니스도 있는 커머셜 빌딩인가요? 사실 그거랑 상관 없이 말리고 싶네요. ㅜ.ㅜ 커머셜은 나중에 팔 때도 일반 주택보다팔기가 엄청 힘든데 굳이 지금 살 이유가 있나 싶어요.
매니지먼트가 관리하는지, 주인이 관리하는지도 보시구요. 건물 오래됐으면 돈 들어 가는게 한두군데가 아니고 생각보다 힘들어요. 식당인데 그리스추랩 없는 건물도 보았고, 매니지먼트 회사에서 관리 못하겠다고 포기한 건물도 봤어요. 늘 골치니까 아예 매니지먼트 피 받는걸 포기하고 손 떼는거죠.
언제나 일생일대의 기회는 남들이 다 말리는걸 했을 때 있다지만 주변에 건물들 상황도 보시고 발품 진짜 엄청 파시고 결정하세요. 주변에 foot traffic 끄는 비지니스들이 리스가 얼마나 남았는지도 중요하구요. 예를 들면 스타벅스가 옆에 있다가 문 닫아서 그날 이후로 foot traffic 이 절보다 더 줄어든 것도 봤구요 (결국 가게는 몇달 후 문 닫음) 그 건물만 보는게 아니고 그 주변 상권을 같이 보세요. 경쟁업체나 다른 주요 상권들이 어떤지랑 공실율, 주변 가게들 리스 상황이랑 같이요.
지역이 어디신지 모르겠지만 아시다시피 문 닫는 가게들 많고 (제가 있는 동네 및 타주에서 비지니스 하시는 지인분들 포함), 건물 매매로 나온 것들이 요즘 보입니다. 저는 시골이긴 하지만 상업용으로서는 거의 "불패" 에 가깝던 다운타운에서 커머셜들이 나왔습니다.
제가 지켜봐온걸로 비춰보면 오너캐리로 성공적으로 안착한 경우는 없었습니다. 레지덴셜의 경우는 많이 봤는데 (모기지 론이나 오너 파이낸싱이나 레지덴셜에서는 큰 차이가없으니까요. 거주목적으로 사는 집이라서)
그냥 리스 받으시는거랑 건물 오너 파이낸싱 받으시는거랑얼마나 차이가 나나요? 만약에라도 오너파이낸싱으로 하신다면 저라면 3-4 년으로 안하고 롱텀으로 할거에요. 3-4년후딱 지나갑니다. 은행에서 커머셜 론 받는 것보다 좋은 조건으로 제시해보고 아니면 굳이 risk taking 할 필요 없을거같아요. 거주용 주택은 현재 seller's market 이 형성된 곳이 많습니다만 (개인적으로는 그동안 오픈하우스도 못하고 두어달 정채되어 있던 인벤토리 소진으로 보입니다만) 커머셜은 절대적으로 buyer's market 이죠. Market 자체가 있다면요.
저희는 본인소유 건물에서 비지니스 하는게 꿈인데, 억만마일 님께서 글 쓰신 바로는 다른 비지니스 라고 하셨으니, 새로운 비지니스로 전에 하시던거랑 다른 거라면 많이 생각해 보겠습니다. 하던거랑같은 비지니스로 장소만 다른거라면 위치에 따라 하겠고요.
참고로 보통 상업용 부동산론은 25% 다운에 5-20년 상환으로 월납부액+ 마지막에 balloon payment 으로 레지던셜이랑은 살짝 다릅니다.
새로운 비지니스를 하시면서 동시에 입주하게 될 부동산을 같이 매입하시게 되면 위험부담이 너무 큽니다.
추후 비지니스가 안정화 될 시 부동산 매입에 관심이 있으시면, 리스에 "Real Estate Buyout Option"을 넣으시는 걸 추천합니다. 이렇게 할 경우(Landlord 동의하에) 리스 계약시 미리 몇년 후 정해놓은 액수에 본 부동산을 매입할 수 있습니다. 단점이라면 아무래도 Landlord에게 유리한 가격으로 정해야 거래가 성립 될 것입니다.
랜트비 대비해서 한번 비교해보시고 위치 좋으면 하시는것도 괜찮을지도요..
상황이라는게 누구는 좀 안정적으로 살피고 가야할때가 있고
누구는 너무너무 급해서 돌파구를 마련해야 할때가 있으니까요.. 원글만으로는 뭐라고 말씀드리기가 참 힘드네요.
감사합니다!! 역시 마모님들입니다. 많은 정보와 조언, 댓글과 쪽지로 보내주셔서 정말 감사드립니다^^. 심사숙고해서 현명한 결정을 하겠습니다!!
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