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안녕하세요 마모님들,
언제나 많은 도움과 조언을 구하고 있습니다. 다름이 아니라, 미국에 와서 20년동안 작지만 저희 가족, 지금까지 굶지않게 해준 비즈니스가 3월 코로나이후로 문을 열지 못하고 있습니다.
계속 이렇겐 살 순 없어서, 남편이 조그만 가게자리를 알아보던 중 부동산 agent 분께서 가게와 건물을 같이 살 수 있는 기회(?)를 주었습니다.
건물(1층 리테일)을, 작은 돈이지만 어느정도 다운페이를 하면 나머진 owner financing(이자율은 아직 정해지지 않았습니다)으로 계약을 하고, 그동안 비즈니스(1층)를 하며 돈을 벌면, 3-4년 후에 리파이낸싱을 해서 갚으라는 조건입니다.
비즈니스를 한곳에서 오랫동안 해왔던터라, 다른 비즈니스는 잘 모르고 특히 건물 구입은 상상도 해보지 못해본터라, 어떤식으로 구입을 하는지에 대한 절차를 전혀 알지 못해 이렇게 마모님들의 도움을 얻고자 글 남깁니다.
물론 변호사를 만나 상담을 해봐도 되지만, 마모님들의 경험이 저에겐 무엇보다 많은 도움이 되었기에 이렇게 글 남깁니다. 건물을 구입시 주의해야 할 사항이나 꼭 알아야 하는 사항 및 절차가 무엇인지 조언 꼭 좀 부탁드립니다. 그리고 이런 딜은 괜찮은 딜인지도 헷갈리네요. 가진게 없어서 그런지 이런 오퍼가 더 조심스럽기만 합니다.
정말 힘든 시기 이 또한 지나가리라는 생각과 함께 항상 건강하시고 화이팅 하세요.
감사합니다.
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7 댓글
레이크유니언
2020-08-09 06:07:09
쪽지드렸습니다.
우리동네ml대장
2020-08-09 06:22:35
커머셜 부동산은 아주아주 조심스럽게 접근해야 한다고 생각합니다. 하루가 멀다하고 대기업들이 오프라인 매장에서 발빼는 기사들이 쏟아져 나오고 있어요. 물론 주로 대형 Mall들이 가장 문제이긴 합니다만, 제 주변에만 봐도 리스 term 만 끝나면 스몰비지니스 접겠다는 분이 많습니다. 건물의 값어치를 정말 정확하게 평가하실 수 있는게 아니라면 저는 말리고싶습니다.
Beauti·FULL
2020-08-09 10:59:27
건물 독채로 비지니스가 하나인건가요? 아니면 다른 비지니스도 있는 커머셜 빌딩인가요? 사실 그거랑 상관 없이 말리고 싶네요. ㅜ.ㅜ 커머셜은 나중에 팔 때도 일반 주택보다팔기가 엄청 힘든데 굳이 지금 살 이유가 있나 싶어요.
매니지먼트가 관리하는지, 주인이 관리하는지도 보시구요. 건물 오래됐으면 돈 들어 가는게 한두군데가 아니고 생각보다 힘들어요. 식당인데 그리스추랩 없는 건물도 보았고, 매니지먼트 회사에서 관리 못하겠다고 포기한 건물도 봤어요. 늘 골치니까 아예 매니지먼트 피 받는걸 포기하고 손 떼는거죠.
언제나 일생일대의 기회는 남들이 다 말리는걸 했을 때 있다지만 주변에 건물들 상황도 보시고 발품 진짜 엄청 파시고 결정하세요. 주변에 foot traffic 끄는 비지니스들이 리스가 얼마나 남았는지도 중요하구요. 예를 들면 스타벅스가 옆에 있다가 문 닫아서 그날 이후로 foot traffic 이 절보다 더 줄어든 것도 봤구요 (결국 가게는 몇달 후 문 닫음) 그 건물만 보는게 아니고 그 주변 상권을 같이 보세요. 경쟁업체나 다른 주요 상권들이 어떤지랑 공실율, 주변 가게들 리스 상황이랑 같이요.
지역이 어디신지 모르겠지만 아시다시피 문 닫는 가게들 많고 (제가 있는 동네 및 타주에서 비지니스 하시는 지인분들 포함), 건물 매매로 나온 것들이 요즘 보입니다. 저는 시골이긴 하지만 상업용으로서는 거의 "불패" 에 가깝던 다운타운에서 커머셜들이 나왔습니다.
제가 지켜봐온걸로 비춰보면 오너캐리로 성공적으로 안착한 경우는 없었습니다. 레지덴셜의 경우는 많이 봤는데 (모기지 론이나 오너 파이낸싱이나 레지덴셜에서는 큰 차이가없으니까요. 거주목적으로 사는 집이라서)
그냥 리스 받으시는거랑 건물 오너 파이낸싱 받으시는거랑얼마나 차이가 나나요? 만약에라도 오너파이낸싱으로 하신다면 저라면 3-4 년으로 안하고 롱텀으로 할거에요. 3-4년후딱 지나갑니다. 은행에서 커머셜 론 받는 것보다 좋은 조건으로 제시해보고 아니면 굳이 risk taking 할 필요 없을거같아요. 거주용 주택은 현재 seller's market 이 형성된 곳이 많습니다만 (개인적으로는 그동안 오픈하우스도 못하고 두어달 정채되어 있던 인벤토리 소진으로 보입니다만) 커머셜은 절대적으로 buyer's market 이죠. Market 자체가 있다면요.
땅부자
2020-08-10 05:57:49
저희는 본인소유 건물에서 비지니스 하는게 꿈인데, 억만마일 님께서 글 쓰신 바로는 다른 비지니스 라고 하셨으니, 새로운 비지니스로 전에 하시던거랑 다른 거라면 많이 생각해 보겠습니다. 하던거랑같은 비지니스로 장소만 다른거라면 위치에 따라 하겠고요.
참고로 보통 상업용 부동산론은 25% 다운에 5-20년 상환으로 월납부액+ 마지막에 balloon payment 으로 레지던셜이랑은 살짝 다릅니다.
술푸고
2020-08-10 13:36:57
새로운 비지니스를 하시면서 동시에 입주하게 될 부동산을 같이 매입하시게 되면 위험부담이 너무 큽니다.
추후 비지니스가 안정화 될 시 부동산 매입에 관심이 있으시면, 리스에 "Real Estate Buyout Option"을 넣으시는 걸 추천합니다. 이렇게 할 경우(Landlord 동의하에) 리스 계약시 미리 몇년 후 정해놓은 액수에 본 부동산을 매입할 수 있습니다. 단점이라면 아무래도 Landlord에게 유리한 가격으로 정해야 거래가 성립 될 것입니다.
티모
2020-08-10 14:32:21
랜트비 대비해서 한번 비교해보시고 위치 좋으면 하시는것도 괜찮을지도요..
상황이라는게 누구는 좀 안정적으로 살피고 가야할때가 있고
누구는 너무너무 급해서 돌파구를 마련해야 할때가 있으니까요.. 원글만으로는 뭐라고 말씀드리기가 참 힘드네요.
억만마일
2020-08-11 09:05:02
감사합니다!! 역시 마모님들입니다. 많은 정보와 조언, 댓글과 쪽지로 보내주셔서 정말 감사드립니다^^. 심사숙고해서 현명한 결정을 하겠습니다!!