안녕하세요, 늘 도움받는 PNW입니다.
요새 집값도 출렁여서 괜찮은 바잉 오퍼튜니티가 있을수도 있겠다 WFH이라 집에 있는 시간도 길어지겠다 싶어서 HELOC을 신청했는데요, 방금 로컬 뱅크에서 main purpose 가 bridge loan같다고 reject이 왔네요. 그 전에 급하게 한 집 오퍼를 넣어봐야겠다 싶어서 모기지 프리어프루벌 넣었던게 화근인것 같습니다.
그래서 얻은 레슨은 "만약 HELOC으로 다운페이를 하고 싶으시면 이거 먼저 여세요" 입니다. 또 다른 메이저 뱅크에도 어플리케이션을 넣었었는데 일단 us 뱅크는 영주권자나 시민권자 아니면 못해준다그러더라구요(영주권 진행중인 H1B입니다).
일단 세일즈하시는분한테 bridge loan으로 쓰지 말라는 문구가 도큐먼트에 있는지 확인해봐달라고 말했는데 뭐 피해나갈 방법은 만들어놓지 않았을까 싶습니다 ㅎ 아마 있으면 당분간은 가만히 있어야겠습니다 ㅎ
혹 관심있으신분들 분위기 공유차 올려봅니다 ^^
전 대놓고 브릿지로 쓸거라고 했더니 클로즈할때 각종 피 웨이브된거 천불쯤 내면 문제없다고 그래서 그냥 했는데요
다른 은행이나 크레딧 유니온도 알아보세요. 거기서 안해줘도 다른데서 해줄수도 있습니다.
공유 감사합니다. 묻어가는 질문을 해도 될런지요? ^^; 저도 HELOC에 관심이 있는데 요즘 어떤 은행이 괜찮은지 추천 부탁드려도 될까요? 전 영주권자인데 US bank에 좋은 오퍼가 있는건지요?
모기지, 자동차 융자 쇼핑 하시는 것처럼, 주변 은행 및 로컬 크레딧 유니온 홈피 등을 찾아보고 이율, 조건, 수수료 등을 비교하셔야 합니다.
보통 HELOC 는 US bank 같은 전국 체인의 은행에서는 별로 좋은 조건으로 해주지도 않고 심지어 잘 안해주기도 합니다.
HELOC 은 동네의 조그만 은행이나 크레딧유니온이 정답입니다.
@jhkim @맥주한잔 답변 감사드립니다~! 주변 지역은행을 알아봐야겠군요~! 근데 제가 HELOC 사용 방법에 대해 아직 잘 이해를 못하고 있습니다... HELOC을 5만불 설정한 뒤 돈을 여러번 뺄 수 있는건가요? 예를 들어 처음에 2만불 빌리고 나중에 필요할때 아직 다 갚지 않은 상태에서 또 2만불 빌리고요.... 몇년 안에 리노베이션 및 지붕 수리등 돈 들어갈곳이 있을것 같아서요..^^; 조언 부탁드립니다.
요즘에 HELOC 잘 안 열어준다는 글이 게시판에 있었는데요, 뱅크들이 new loan 은 해줘도 HELOC 은 잘 안해주려고한답니다. 저는 그래서 집 사고 열 수 있을 때 바로 (또는 집 살 때 동시에) HELOC 을 엽니다. 빌리지 않으면 상관 없는 돈이고 비상시 (브릿지 론이든 사업이든 병원비든 급히 필요할 경우) 에 유용하게 쓸 수 있으니까요. 잡 사면서 동시에 여는건 다운페이가 20% 라면 요샌 HELOC 이 잘 안열리겠지만 LTV 가 80% 라서, 조금 지나 집 값이 오르고 principal 이 내려가면 바로 엽니다. 열 때 돈도 거의 안들고 들어봐야 $100(?) 정도니까요. Equity 더 쌓이면 HELOC LIMIT 올려달라고 해도 되구요.
집사면서 동시에 여는건 프리어프루벌 받을때 연다는 말인가요? 아니라면 좀더 자세히 알려주실수 있으신가요?
만약에 오퍼 넣고 싶은 집을 찾으면 HELOC 신청 그리고 프리어프루벌 신청 그리고 집오퍼하기
이러면 집오퍼가 좀 늦어지게 되지 않을까 생각되서요.
그렇다고 미리 HELOC 받고 프리어프루벌 받아놓으면 HELOC 이자 계속 내야하니 부담될거 같고
요새 이부분에서 이래저래 생각이 많네요.
프리어프루벌때 여시는건 좀 위험합니다. 모기지 렌더에 따라서 heloc 최대로 빌렸을때 내야되는 이자를 DTI 계산에 포함하려할껀데 연지 얼마 안됐으면 이래저래 귀찮아지거든요. 미리 론 하셨으면 아예 statement가 찍혀서 덜 복잡하구요. HELOC 승인기간도 생각하셔야되고, 크레딧 스코어도 변하는지 안변하는지 양쪽 렌더에 확인하시는걸 조언드립니다.
아. 제가 말씀드린건 한국으로 치면 마이너스 통장같은 개념으로 첫번째 집을 사고 클로징과 동시에 또는 클로징 직 후 바로 연다는거였어요. 첫번째든 두번째든 HELOC 은 론이 아니고 line of credit 이기 때문에 그냥 오픈하는거는 비상시에 융통하기 편하고 거기서 빼서 쓰지만 않으면 이자를 낼 일이 없습니다. 급하게 단기간으로 융통해야할 일이 있을 때 사용하기에 좋구요. 첫번째 집이 있고 그 집에서 HELOC 을 열어두어도 두번째 집 살 때 언더라이터가 물어보긴하는데 (크레딧 조회시 어카운트가 나오긴 하니가) line 쓴게 하나도 없고 이자 내는거며 monthly payment 가 없다고 하고 그냥 비상시 대비용으로 열어둔거라고 하면 DTI 에도 안 잡혀요. Monthly payment 가 없으니까 DTI 에 안 잡히죠. 근데 크레딧 리포트에 그냥 open balance 로 보이는 경우가 많아서 경력이 많이 없는 언더라이터는 좀 헷갈려 하기도 해요. HELOC 은 말 그대로 마이너스 통장입니다. 그리고 라인을 끌어다 써도 이자만 내고 원금은 내는게 아니기 때문에 단기간 융통시 페이먼도 크지는 않습니다. 저도 딱히 쓸 계획이 있어서는 아니고 편의상 보통 열어둡니다.
예를 들어 작년 주식 떡락장에 HELOC 에서 좀 빼서 넣었어요. Capital gain 도 얻고 얻은 gain 으로 다시 갚으면 그냥 꽁돈으로 gain 생기는 거였죠. 물론 평상시에는 주식 투자에 HELOC 끌어들일 일은 절대 없는데 이런 떡락장이 딱히 미리 신호를 주고 오는 것도 아니라서 다시 단기간에 복귀한다는 강한 분위기가 있으면 잠깐 빌려서 투자하는거죠. (이건 위험하므로 절대 비추천입니다.)
두번째 예로는 중부 지방의 작은 cash flow 렌탈용 집 구매같은 경우 메이저 렌더들은 론 액수가 작다고 잘 안해줘요. 10만불 밑 짜리 집들. 그냥 HELOC 에서 땡겨서 cash offer 넣기 편하구요.
세번째는 자동차 론인데 물론 자동차 론을 따로 받아도 되긴하지만 프로세스 귀찮고 크레딧 자꾸 건들여지는거 귀찮으면 HELOC 으로 땡겨 쓰고 일정금액 자동이체 해두고 갚아도 되구요. 요즘 같은 시세에는 자동차 론으로 하는게 숫자상으로는 이득이긴하죠.
네번째, 집 리모델링 등등 단기간에 sizeable 한 돈이 들어갈 때 유용하게 쓸 수 있기는 합니다.
HELLOC을 좀 일찍 알았으면 좋겠다라는 아쉬움이 있지만, 이자율 프로모션할 때 잘 받으면 아주 좋은 거 같습니다. 예를 들어 1년동안 0.99% 이런 프로모션을 주는 뱅크들이 있더군요.
상세한 설명 너무 너무 감사 드립니다. HELOC 이 이런식으로 돌아가는건지 몰랐네요 ㅎㅎ. 몇가지만 더 여쭤봐도 될런지요. 제가 HELOC 을 생각했던 이유는 프리어프루벌 받을시 다운페이먼트에 쓸돈이 필요해서이고 자연스레 클로징할때도 쓰려고 해서 HELOC 생각했던건데요. 이 목적으로 쓰려면 어떤식으로 써야 현명할까요? HELOC 오픈 해놓고 프리어프루벌 받고 클로징에쓰고 집구매후 현재집 팔고 HELOC 갚는다 라는 시나리오면 될까요? 그리고 계속 HELOC 넣었다 뺐다 할수 있나요? 프리어프루벌받고 다시 넣어두었다가 클로징때 빼는식으로 가능할지? 근데 이러면 언더라이팅에서 문제삼을꺼 같기도하고;; HELOC 보통 열어두면 사용가능한 기간은 얼마나 주어지는지요? 다시 한번 감사 드립니다.
섭프라임 전에는 이게 아무 상관이 없었는데 (저도 실제로 두번째 집 살 경우 HELOC 을 활용했고 그 당시에는 그게 당연했습니다.) 섭프라임 이후로는 자세한건 모르겠습니다. 제가 직접 집을 살 때 HELOC 을 활용해보지는 않아서요. 이건 론 오피서에게 문의하는게 좋을거 같아요. 지금 살 던 집을 팔고 HELOC 을 갚는다고 확실하게 하면 이해해줄 것 같기는한데 왠지 쉬울거같지는 않아요. 다운페이를 어떻게 조달할건지를 보여줘야하는데 HELOC 을 보여주고 이게 다운페이라고 하기에는 조금 복잡해보입니다. 그냥 제 개인적인 의견이고 자세한건 론 오피서에게 문의를 하는게 좋을거 같아요. 실제로 첫번째 집을 판다고하면 더 나은 방법을 알려줄 수도 있을 것 같습니다.
HELOC 은 보통 10년이구요, 넣었다 뺐다 아무 제약이 없습니다. 이자율은 변동이고 보통 프라임 이자율보다는 조금 높구요, interest only payment 로 10년 유지할 수 있고, 집의 equity 에 따라서 총 꺼낼 수 있는 limit 은 늘기도 하고 줄기도 합니다. Home Equity Line of Credit 이니까 집 값이 오르면 당연히 limit 도 오르고 집 값이 내리면 limit 도 내려가겠지요. 이자율은 보통 1년에 한번 바뀝니다. 집을 팔 때에는 물론 당연히 다 갚아야하구요, 리파이낸스할 경우 HELOC 을 닫야아할 상황도 생깁니다. 운이 좋을 경우 HELOC 을 열어둔 채로 surbordinate 을 할 수 있는데 리파이할 때 보통 새 렌더는 HELOC 을 클로즈하기를 원합니다. 서류상 훨씬 간단하기도하고 렌더마다 규정이 달라서 어떤 렌더는 무조건 HELOC 을 클로즈하고 리파이를 해야하는 경우도 있습니다. 그리고 HELOC 은 한번 빼서 쓰기 시작하면 다시 갚기가 매우 어려워요. 습관이 되어버릴 수가 있어서요. 그래서 정말 단기 자금 조달방법으로만 사용해야합니다. 장단점이 있고 활용도도 분명 있으나 약간은 조심해서 다루기는 해야해요. 저도 보통 HELOC 을 열어두고 실제로 사용하는 경우는 단기 조달 및 확실한 페이백 플랜 없이는 거의 없습니다.
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